购物中心发展趋势研究.ppt

购物中心发展趋势研究报告购物中心发展趋势研究报告 2 0 1 5年.l1/2015年购物中心行业发展数据 l2/购物中心各业态表现情况Content.l1/2015年购物中心行业发展数据 l2/购物中心各业态表现情况Contentl商业市场2015年商业市场供应l开发商各大开发商经营情况l购物中心各类型购物中心代表l未来供应2016年深圳商业入市预估.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应l2015年全国商业项目开业速度有所放缓。受电商的冲击、商业项目过剩等综合因素影响，不少商业项目选择推迟开业，避开商业地产避开商业地产“寒冬寒冬”期期。l华南区全年开业华南区全年开业51家购物中心家购物中心，全国仅次于华东区。截至2015年12月31日全国共有407个大中型购物中心开业，其中，华东区凭借开业183家大中型购物中心遥遥领先，华南区次之，全年开业51家，西南区43家，华中区38家，东北区34家，华北区32家，西北区26家。数据来源赢商网、联商网407家2001-2015年全国历年中大型购物中心新增数量2015年全国各地中大型购物中心新增数量趋势一：商业项目开业速度放缓，避免进入“寒冬期”上海：23南京：17.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应l从具体月份时间段来看，商业项目月度开业数量差异化明显。受五一、十一、元旦、春节等节假日影响，商业项目开业高峰期集中在1月、月、9月和月和12月三个月月三个月，2月和5月也出现开业小高潮。l在体验经济当道情况下，大体量能容纳不同的业态大体量能容纳不同的业态，利于一站式购物环境打造，各商业项目纷纷向大体量看齐各商业项目纷纷向大体量看齐。受国庆黄金周影响，9月份集中开业66各项目，为全年项目开业数量最多月份，而3月则是全年开业项目最少月份。新增商业项目超10万商业项目占比达38.7%，介于10万和5万之间的占比达30.6%，小于5方的占比接近25%。2015年全国大型购物中心各月份开业数量2015年全国大型购物中心各月份开业数量趋势二：大体量商业项目入市具有市场优势数据来源赢商网、联商网.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应l华南区域商业项目主要以广深两个一线城市为核心广深两个一线城市为核心，而深圳今年下半年开业的十个购物中心有近半都是社区型近半都是社区型购物中心购物中心，万科、保利等企业也频频在广州开设万科里、保利时光里二期等社区商业。数据显示深圳6.2%的商业空置率位居全国第二，中高端购物中心首层平均租金曾至909元每月每平方米。数据来源赢商网、联商网l深圳10家l广州13家项目类型商业体量（万）深圳8号仓奥特莱斯8深圳平湖熙璟城社区型购物中心4深圳西乡万荟城社区型购物中心3深圳观澜湖HM新城区域性购物中心22深圳精茂城商品展示交易中心7深圳赛格ECO社区型购物中心12深圳ICO社区型购物中心8深圳华强北九方区域性购物中心18深圳华强北茂业天地百货8深圳弓村汇海广场社区型购物中心32015年深圳开业购物中心趋势三：深圳社区型购物中心呈现增长趋势.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应l从开业数量来看，2015年全国商业地产市场已从港资企业撑起半边天的局面变成了由万达、华润、银泰、大悦城等内地商业地产大鳄称王内地商业地产大鳄称王。商业地产开发商2015年前四家为万达（26）、苏宁（9）、华润置地（7），银泰（5），而港企的表现逐渐势弱，除了成都远洋太古里、大连恒隆广场等少数几个项目比较受大众关注，华人置业在内地开业的第一座购物中心成都The ONE购物中心也被以65亿港币的打包价卖给了恒大地产。数据来源赢商网、联商网趋势四：少量港企退市，国内开发商崛起1 拿地优势不再，地价太高，囤地不易，导致新世界、华人置业、瑞安房地产等港资名企接连抛售项目资产。原因2 万达、华润、大悦城、银泰等商业地产大佬一如既往的奋力前行。2015年国内33开发商开业情况.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应l王健林曾表示相对于地产业务销售数据，其看重的是租金占比。到了2020年，商业地产全部净利润的三分之二商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金，未来投建的万达广场，全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理要来自于租金，未来投建的万达广场，全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理。2015年万达广场租赁收入144亿元，完成年计划的101.1%，同比增长30.7%，租金利润占万达商业利润比重超过35%。数据来源赢商网、联商网万达：避重就轻，租金收入144亿 占地产利润三分之一2015年26个开业项目：上海金山万达广场、江苏苏州吴中万达广场、江苏南通万达广场、浙江嘉兴万达广场、山东东营万达广场、山东泰安万达广场、山东德州万达广场、安徽阜阳颍州万达广场、山西太原万达广场、湖北黄石万达广场、河南安阳万达广场、广州萝岗万达广场、广州东莞厚街万达广场、广州南沙万达广场、广西桂林高新万达广场、广西柳州城中万达广场、广西南宁安吉万达广场、重庆巴南万达广场、四川广元万达广场、四川内江万达广场、云南西双版纳万达广场、陕西渭南万达广场、黑龙江齐齐哈尔万达广场、黑龙江佳木斯万达广场、辽宁营口万达广场、辽宁大连开发区万达广场避重就轻策略避重就轻策略依附万达广场品牌效应依附万达广场品牌效应零风险、不用资本化零风险、不用资本化l建设前：建设前：万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营；租金七三分成，投资者占七成，万达占三成（万达2015年已在北京、大连等地签约3个）l建成后：建成后：将建好的万达广场成本价卖给投资者，收回投资，租金也是投资者和万达七三分成（2015年的20个万达广场已签署协议）l金融：金融：2015年万达推出“稳赚1号”拟募集50亿资金用于2016年5个只租不售的万达广场.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应数据来源赢商网、联商网趋势五：国内开发商逆势增长，重点布局二三线城市华润置地：租金收入超华润置地：租金收入超49.4亿元，已开业万象城亿元，已开业万象城11个，五彩城个，五彩城/万象汇万象汇8个个深耕二三线的发展战略深耕二三线的发展战略2015年7个开业项目（3个万象城、4个万象汇）：青岛华润万象城、淄博华润万象汇、合肥华润万象城、赣州华润万象城、长沙星沙华润万象汇、沈阳铁西华润万象汇、泸州华润万象汇银泰：前九月租金收入达银泰：前九月租金收入达6.29亿，租金收入大幅增加，已开业亿，租金收入大幅增加，已开业29家百货店及家百货店及16个购物中心（上半年）个购物中心（上半年）2015年5个开业项目：成都银泰城、芜湖银泰城、宁波银泰环球城、苍南银泰城、平阳银泰城龙湖：半年租金收入龙湖：半年租金收入6.6亿，已开业项目亿，已开业项目14个，较上半年租金同期上升个，较上半年租金同期上升74.7%2015年3个开业项目：杭州龙湖金沙天街、成都龙湖金楠天街、西安龙湖星悦荟曲江店.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应高端购物中心代表：高端购物中心代表：项目城市开业时间商业体量代表品牌远洋太古里四川成都4.2411.4万爱马仕、无印良品、方所青岛万象城山东青岛4.3023万方所、玩具反斗城、ole、世嘉赣州万象城江西赣州9.199万华润、冰纷万象滑冰、麦鲁小城青岛海信广场二期山东青岛5.16.4万很高兴遇见你、良友书坊恒隆广场辽宁大连12.1822.2万Cos、UGG、百丽宫影院l2015年新增总商业供应量约3437.28万，距2014年底赢商网预测的2016年、2017年新增购物中心建筑面积4929万还有很大差距。2015年中国购物中心发展速度放缓，前几年商业地产过热发展后遗症出现。中端购物中心代表：中端购物中心代表：项目城市开业时间商业体量代表品牌东二环泰禾广场福建福州12.3015万CGV、香港临福皇宫、探鱼华强北九方购物中心广东深圳12.2418万UNIQLO、i.t、MUJI凯德广场云尚广东广州12.318.6万西西弗、外婆家、宴荟四季汇购物中心湖南长沙4.2620万CGV、欧悦滑冰俱乐部、成都大悦城四川成都12.2420万ZARA、优衣库、玩具反斗城社区商业代表：社区商业代表：项目城市开业时间商业体量代表品牌万科幸福汇福建莆田11.15亿家隆生鲜超市、匠心美艺烫染会所广州万科里广东广州12.255万八爪鱼科技乐园、MUJI、百佳超市保利时光里二期广东广州12.252.6万酷KKTV、茶餐厅、拿手吧无餐具艺术餐厅新荟城购物中心北京朝阳12.185.7万果蔬好精品超市、江户之国、圣提生活馆汇京国际广场上海徐汇9.192万校村1991、SEGAfredo趋势六：供应量低于预期，中端家庭性购物中心为主要典型.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应l截止2015年底，深圳优质商业存量已达约240万平方米，未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近近200万万平方米平方米，其中超过六成的项目体量在六成的项目体量在10万平方米以上万平方米以上。l2016年深圳计划开业的商业项目共有共有21个，商业总体量近个，商业总体量近120万方，多数为社区、时尚型商业万方，多数为社区、时尚型商业。序号项目项目类型开放商商业体量代表品牌1钻石广场UMEmall购物中心弘毅商业2万2联投东方Park综合体联投置地10万沃尔玛、百线巨幕影院、H&M3嘉邻中心购物中心城市建设投资3万人人乐、华艺影城、万宁4正中秀购物中心购物中心正中8万Water fall悦源优健身会所5中海环宇新天地购物中心中海5.3万6龙华保利天街购物中心综合体保利置地2.7万保利影院、华润超市7深圳卓悦汇综合体卓越置地10万华润超市、嘉禾橙天影院8佐邻虹湾综合体绿景7万9壹加捌e购物中心社区商业壹加捌投资5万10中洲mall购物中心中洲置地6万华润万家、橙天嘉禾影院、春满园酒楼11KK one购物中心京基集团9万星美国际影城12东海缤纷天地购物中心东海集团5万翠华、鑫泰、乐高、百丽、钻石世家13星城购物中心购物中心深嘉源投资5万华润万家、迪卡侬、UR、依恋14新生活广场购物中心坤宜、前海和德5.3万15麟恒中心广场购物中心麟恒投资8万16周大福港货二期购物中心周大福3万17东门信和广场购物中心信和商业5万星美影院18天逸时代广场综合体天意恒业12.7万麦德龙、迪卡侬、中影IMAX巨幕19东门hicity购物中心长齐胜投资2万20佳华领汇广场综合体百佳华4万21时尚ME.GO购物中心深圳时尚集团1.6万总计119.6万万趋势七：2016年深圳社区型商业集中供应，进入井喷期.第一章 2 0 1 5年购物中心行业发展数据 商业市场开发商购物中心未来供应商业市场总结：商业市场总结：市场环境：市场环境：2015年实体行业受互联网冲击，购物中心开业速度放缓，供应量远低于预期水平，各大项目纷纷推迟入市，避免进入实体商业“寒冬期”。开发商：开发商：国内本土开发商逆势扩展，重点布局二三线城市。外企开发商分化明显，少量港企退市，多个港企、外企项目入市。深圳商业市场：深圳商业市场：2015年深圳多个项目延迟入市，2016年深圳将21个商业项目入市，商业总体量近120万方，深圳商业市场进入购物中心发展旺盛期。.l1/2015年购物中心行业发展数据 l2/购物中心各业态表现情况Contentl服饰品牌l餐饮品牌l家居品牌l娱乐品牌l儿童品牌研究方法：研究方法：根据赢商网品牌数据库（动态更新中）近29700家品牌浏览数据及567900条网络品牌热词搜索记录，进行综合排名。品牌排名越靠前，则品牌热度越高，越受购物中心关注。新兴品牌：新兴品牌：为2012年后创立或进入中国品牌.第二章购物中心各业态表现情况服饰品牌餐饮业态品牌家居品牌休闲娱乐品牌儿童业态品牌l2015年度最受购物中心关注服饰品牌TOP50中，快时尚、潮流装和休闲装上榜率位列前三快时尚、潮流装和休闲装上榜率位列前三，分别占比32%、26%和20%；内衣、童装和商务装分别占10%及以下。快时尚向三四线市场渗透，品牌集合店发展潜力巨大1.快时尚：主流快时尚品牌渗透三四线城市，本土快时尚：主流快时尚品牌渗透三四线城市，本土快时尚崛起快时尚崛起优衣库2015年收益较上年度增长46.3%，计划每年以开店80-100家的速度拓展向三四线城市扩展。国内快时尚品牌Mjstyle、new locker开店迅速，市场关注度较高。2.品牌集合店：或是打破购物中心同质化的一条出品牌集合店：或是打破购物中心同质化的一条出路路品牌集合店成本均比单品牌店低，以个性化、定制化满足消费者需求，多为设计师品牌销售窗口，强烈的品牌特色和多元化的产品风格，有助于差异化经营。NO:1NO:2NO:3.服饰品牌餐饮业态品牌家居品牌休闲娱乐品牌儿童业态品牌l2015年第3季度最受购物中心关注餐饮品牌TOP50中，中餐上榜率最高中餐上榜率最高，占比为30%；特色小吃、休闲餐饮及特色小吃、休闲餐饮及西餐位列第二梯队西餐位列第二梯队，占比均在10%以上。1.中餐：粤菜类、川菜、西北菜、浙江菜为市场主流中餐：粤菜类、川菜、西北菜、浙江菜为市场主流上榜的14个中餐品牌中，以粤菜类为主，占比为28%，其次为川菜，占比21%；西北菜与浙江菜受关注度也较为可观2.两大餐饮集团（两大餐饮集团（57度湘、外婆家）发展迅猛度湘、外婆家）发展迅猛57度湘57度湘、小猪猪烤肉、水货外婆家外婆家、炉鱼、动手吧入选关注餐饮品牌TOP503.明星餐厅关注度较高明星餐厅关注度较高很高兴遇见你（韩寒）8名MR.J周大侠（周杰伦）16名hi辣火锅（邓家佳）40名4.餐饮品牌成熟期缩短餐饮品牌成熟期缩短TOP50中，新兴品牌占40%。2013和2014年创立的新兴品牌上榜率最高，占比达26%。中餐类新兴品牌上榜率和受关注度最高中餐占据餐饮主导地位，品牌成熟周期加快NO:1NO:2NO:3 第二章购物中心各业态表现情况.服饰品牌餐饮业态品牌家居品牌休闲娱乐品牌儿童业态品牌l2015年度最受购物中心关注家居生活品牌TOP50中，家居集合店品牌上榜最多，占比家居集合店品牌上榜最多，占比24%；其次是家居专卖店，占比20%；药店和便利店则各占比14%。1.家居集合店关注大热门家居集合店关注大热门家居集合店上榜12席，占比24%，与家居集合店、家居专卖店同一类型的家居卖场在TOP50中仅上榜3席，说明消费者在追求时尚、个性化的时代，大而全的家居卖场已有削弱的态势。2.医疗服务将成为新兴热门业态医疗服务将成为新兴热门业态随着人们将更注重生活品质，医疗服务开始加快进驻购物中心的脚步，据抽样调查，一线城市300余家齿科、体检中心及中医养生品牌中，已进驻购物中心的医疗服务品牌占比由2012年的5%增长到2015年的16%。国内受关注医疗业态选择比重分析个性化家居集合店与医疗服务业态打造时尚、品质化生活NO:1NO:2NO:3 第二章购物中心各业态表现情况.服饰品牌餐饮业态品牌家居品牌休闲娱乐品牌儿童业态品牌l2015年度最受购物中心关注休闲娱乐品牌TOP50中，书店和健身会所品牌上榜率最高，分别占比书店和健身会所品牌上榜率最高，分别占比22%；另电影院、酒吧和KTV类品牌位列第二梯队，占比均高于10%。1.多元化经营模式已成大趋势多元化经营模式已成大趋势-书店、电影院、电玩书店、电影院、电玩3.密室和虚拟体验馆关注度较高密室和虚拟体验馆关注度较高移动迷城、普乐方虚拟幻真体验馆，分别排第25和第28，其以3D互动体验和强刺激性的体验性特色逐渐受到购物中心的关注，弊端为一次性消费可能性较大。业态融合业态占比书店休闲餐饮、展览、画廊、文体用品、服饰、音乐、酒吧等22%电影院咖啡吧、雪茄吧、展览、音乐、戏剧等4%电玩休闲餐饮、社交平台2%4.经济娱乐公司跨界经济娱乐公司跨界-深圳合纵文化深圳合纵文化3大品牌上榜大品牌上榜旗下拥有苏荷酒吧、本色酒吧、纯K、胡桃里音乐酒馆、繁花酒吧等十个知名连锁品牌。娱乐业态多元化经营，休闲文创主题迎来高峰期2.休闲文创类品牌近年增长较快休闲文创类品牌近年增长较快书店关注度较高，并新兴品牌共上榜6席，其中2014年后创立的新品牌占比83.3%，随着购物中心不断加大体验业态，休闲文创类品牌在近两年迎来了品牌增量高峰期。NO:1NO:2NO:3 第二章购物中心各业态表现情况.服饰品牌餐饮业态品牌家居品牌休闲娱乐品牌儿童业态品牌l2015年年度最受关注儿童亲子品牌TOP50中，以儿童早教类品牌占比儿童早教类品牌占比24%；其次为儿童零售和儿童职业体验馆儿童零售和儿童职业体验馆，均占比22%，儿童游乐园稍微滞后，占比16%；游泳馆和儿童摄影均占比10%及以下。1.新兴品牌以儿童游乐园和体验馆为主新兴品牌以儿童游乐园和体验馆为主上榜的12家新兴品牌中，以儿童游乐园和儿童职业体验馆类品牌数量最多，各占到4家。二者主要基于目前国内的儿童产业巨大的消费市场，以及不断涌现出新型的儿童游乐项目。未来儿童业态趋势亮点儿童早教2.儿童早教趋势发展明显儿童早教趋势发展明显3.儿童早教国外为主，儿童体验馆国内为主儿童早教国外为主，儿童体验馆国内为主国内教育模式缺陷导致儿童教育业态需求激增，国外模式尤受青睐，目前有63%的儿童业态教育模式来源于国外。上榜的11家儿童职业体验馆，全部为国内品牌，国内品牌市场份额100%。NO:1NO:2NO:3 第二章购物中心各业态表现情况.服饰品牌餐饮业态品牌家居品牌休闲娱乐品牌儿童业态品牌个性化个性化品质化品质化娱乐化娱乐化文艺化文艺化消费者行为消费者行为4个变化：个变化：设计个性化，独一无二追求健康，倡导生活模式餐饮娱乐化，需求新刺激追求精神需求，亚文化 第二章购物中心各业态表现情况.