商场物业管理.docx
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-一、如何做好商场物业管理工作? 商场物业管理工作事项繁多,作为一名物业管理者,应该从哪方面着手抓好商场物业?商场物业的类型和管理特点 (一)商场物业的类型 1从经营方式分 可分为货柜隔离购物和开放式购物两类。货柜购物即每个层面购物被柜台或铺位分割成销售不同种类商品的小单元,顾客购物时不进入柜台直接挑选由售货员拿给顾客、这种零售商店一般被称为百货商场(或专营商店)。开放式购物是把零售商品陈列在开放式货架上,顾客可直接挑选,这种零售店被称为超级市场或仓储式购物中心。 2从楼宇功能分 ?可分为单一经营性商店和综
2、合多功能经营商店。 3从商业物业档次来分 可分为普通型和豪华型两种。普通型的商业物业的设施、设备和管理方式都是传统性的,所经营的商品都为大众化商品。豪华型是在对外开放过程中不少国外商业界为抢摊上海而建造一批高档的商业楼宇,其设施、设备齐全、先进,如电视监控、消防系统都由计算机系统控制,以及先进的管理设施,豪华、高雅的购物环境,可谓现代的商业楼字。 (二)商场的物业管理的特点、建筑特点 从建筑内部一般用大间隔、大空间设置,使整个层面一览无遗;外观设计讲究宏伟、富丽,有的还有广畅?喷泉或小瀑布;在装饰上追求典雅、奇特,在气氛上力图营造浓烈、激情或温馨,造成感观上的刺激或和谐。据此,在管理上要求创造
3、和维持环境的优美,使顾客在幽雅、轻松的环境中流连忘返,增强购物的信心和欲望。 1设施齐全 现代商业设备、设施先进,因而对管理人员的素质要求较高。 2客流量大 ?商场进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫管理非常重要,有些零售商品易燃易爆,消防安全不得有半点松懈。二、商场物业的管理内容:商场经营是经营者通过其创造性劳动(服务),促进商品流通,实现经营者预付资金的即使回收和增值。包括:1、租赁经营;2、直接经营;对商场进行专业的物业管理,规范和统一商场经营秩序,是实现商场经营者经营目标的保证。由于商场自身性质的不同,因此我司在对商场进行管理时并不是将我们在住宅管理中已成熟和成功的管理
4、模式照搬到商场管理中去,而是针对商场经营性的实质进行特色管理。通过有层次的公司机构进行宏观计划与调控,制订切实有效的符合法律法规的管理细则,由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式,建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系,多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制,以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口,以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境,活跃托管物业的商业气氛。具体管理事项如下:一、一般性管理:1、 对小业主或承租商的管理;2、 商场安全保卫管理;3、 商
5、场消防管理;4、 设施设备管理;5、 清洁卫生管理6、 车辆管理二、特殊管理:商场管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商场物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广,不断扩大商场的知名度,树立良好的商场形象,吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作,其作用主要有以下几点:1、 是商业特色的体现,是一种无形资产和潜在的销售额,有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变,加速商场进入印象时期。2、 有助于商场识别系统的建立(包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统)。三、实施细则:1、制定管理章程并负责监督执行;2、开展商场整体的促销活动;3、协
6、调商场各经营者的关系;4、开展经营者之间的互帮互助和信息交流、融资等活动;5、协调管理者与经营者之间的关系;6、与工商管理部门配合严格执行,严厉打击假冒伪劣产品,维护市场形象。四、部门框架:1、管理处2、经营秩序管理部3、清洁部4、安全保卫部5、工程维修部商场物业管理工程部制度汇编工程部安全制1.目的:为保证工程人员人身安全及设备安全特制定本管理规定2.范围:工程部全体工作人员3.职责:工程部经理、主管负责监督检查;各专业人员执行4.管理制度:4.1时刻牢记“安全第一、文明生产”之原则。4.2认真执行设备的“安全操作规程”确保人身和设备安全。4.3部门经理及专业主管要定期进行安全检查、消除隐患
7、,对新上岗员工进行安全教育,严 禁在禁烟区内吸烟。4.4发放的安全保护用品要定期进行检查;按规定使用,不能忽视使用或人为破坏。4.5严格遵守消防部门制定的“消防制度”,不得损坏和非火情时挪动使用消防设施。4.6如发生火情时应按火情类型使用相应灭火器械,避免发生意外伤害。4.7下班前,当班人员要检查负责区域内的用电设备、照明等设施,非运行设备要拉闸断电, 确认无误后方可离岗。4.8凡需动用明火时,必须事先办理动火证,经批准后方可动火。动火人应持有相关操作证, 操作现场必须有现场安全负责人并配有必要的消防器械。工作完毕后,彻底清理现场,灭绝火种,消除隐患,30分钟后方可离开现场。4.9高空动用明火
8、时,必须清理好作业面下方的易燃易爆物品和杂物,做好设备、设施的必 要保护。4.10室外作业时,风力四级以上不得使用电气焊。4.11高空作业必须系好安全带,做好防护措施,作业面下方不得站人,严禁高空抛接物。4.12使用电气焊作业时:首先清理施工现场,无任何易燃、易爆物品;现场必须配备灭火器 材;氧气罐与乙炔罐必须保持足够的安全距离(相距10米以上);穿戴好防护用具再进行作业;作业完毕必须清理现场,查无任何火灾隐患及30分钟后,方可离开。施工中注意用电安全。4.13使用2米(含)以上梯子工作时应有人扶梯和监护。4.14确保工作场地安全,做到防塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎 伤
9、等。4.15正确使用工具和机械设备,使用前先检查是否完好,严格按设备操作规程进行操作,严禁违章操作。4.16使用手持电动工具时,机壳必须接地良好并戴好绝缘手套,脚下采取绝缘措施。4.17下污水井(池)要先将其内通风,不准使用明火,系戴好安全带、防毒面具并有人监护。4.18带电操作时要穿好绝缘鞋,戴好绝缘手套,检查所使用工具绝缘性能,确定各项绝缘性 能良好后并有专人监护方可操作。4.19带电设备拉闸维修时,验电后必须挂好明显标志牌,确认无误后方可进行维修工作。4.20高压设备维修时,要穿戴好绝缘用具,严格按照操作票及电工安全操作规程要求进行操 作,严禁违章操作。4.21遇有蒸汽漏汽、热水跑水、水
10、高压喷射、地面大面积积水过高等情况时,要先看清情况, 做好必要的防护,防止烫伤、触电、撞击等伤害发生。4.22蒸汽系统操作维修时,要留有足够的操作空间和安全疏散通道。拆卸部件前要确认无压 无余汽,严禁带气带压拆卸部件并做好防烫保护。4.23遇有化学物品等腐蚀性较强对接触人体皮肤有损害工作时,要穿戴好橡胶手套、口罩、 眼镜、工服、鞋等防护用品。4.24设备维修后要确保各连接件牢靠,防护装置安装完毕,绝缘性能良好,人与设备离开一 定安全距离后方可通电试运转。4.25易燃易爆物品必须按规定的地点和方法存放,不得在此周边地方动用明火。工程部交接班制1.目的:确保机房设备的安全运行,有效保障人员安全、设
11、备安全;2范围:适用于工程部全体运行值班人员;3.职责:专业主管负责检查监督;4.制度细则:4.1值班员工应提前十分钟到岗;滞后十分钟下班;4.2因故不能到岗者,须提前通知本专业主管,在得到本部门主管同意后,方可执行;4.3交接班双方人员必须作好交接班的准备工作,准时进行交接班,交代未处理完事件情况; 查看运行记录、清点钥匙、工具等再进行设备检查完成后,方可双方签字认可。如有缺失由交班人负责查找或赔偿。5.具体工作内容:5.1交班人的工作:5.1.1值班室内卫生及内务整理、打扫干净。5.1.2交班人员交班前要详细、真实的填写值班记录;不得随意涂改。5.1.3交代未处理完事故情况,查看运行记录,
12、介绍设备运行状况以及设备检修变更情况;5.1.4确认设备运行无异常,将工具等及公用钥匙清点齐全,方可进行交班。5.2接班人员与交班人交接工作:5.2.1接班人员清点岗位上所有的公用物品,如发现损坏或丢失,应立即要求交班人员说明物品去向、缘由;如有缺失由交班人负责查找或赔偿。5.2.2确认后并将工具及公用钥匙清点齐全方可接班。并做好相应的记录。5.2.3认真倾听交班人对上一班情况的介绍,并详细了解询问是否发生故障及处理结果。5.2.4认真查阅上一班值班记录询问上一班工作完成情况,是否需要下一班继续跟进。5.2.5交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签字确认并开始进入值班工作。5.2.6主管每
13、天上班时检查值班记录,值班人员应主动向主管汇报工作。5.2.7如遇交接班时设备处于故障状态,且该故障影响主系统设备设施正常运行,应双方共同进行故障排除(以交班方为主,接班人辅助处理),然后方可交接。5.3下列情况不得交接班需及时通知专业主管:5.3.1上一班运行情况未交待清楚;5.3.2记录不规范、不完整、不清晰;5.3.3机房卫生不彻底;5.3.4接班人未到岗;、5.3.5工具、仪表丢失,未给予明确说明及记录;5.3.6事故正在处理中或交接班时发生故障,此时应有交班人负责继续处理,接班人协助进行;5.3.7发生事故,及时通知专业主管;5.3.8积极、认真完成公司交办的临时紧急性工作;5.3.
14、9发现接班人酒后、精神恍惚等不许进行交接班,应通知上级另行安排;值班及机房管理制度通则1.目的:确保机房管理符合相关规定及值班人员有序地工作2.范围:适用于机房的各项管理及运行值班3.职责:专业主管负责检查监督,运行值班人员负责执行实施4.制度细则:4.1机房管理制度:4.1.1机房出入:4.1.1.1机房是大厦重要的动力设备重地,非本部门人员未经部门批准,严禁入内。严格执行来客登记制度。4.1.1.2外单位或其它部门人员到机房内施工或维修时,需在来客登记本上登记。经工程部经理批准后,由运行人员陪同方可进入。工作时不能私自动用与本维修项目无关的设备。4.1.1.3不准在机房内会客和接待与本专业
15、工作无关的人员。4.1.2机房卫生:4.1.2.1不准在机房内乱扔杂物、堆放物品、擅自存放私人物品,保持机房内的卫生。4.1.2.2严禁在机房吸烟、便溺。4.1.2.3随时保持机房设备的干净整齐,不得有积水、积尘现象。4.1.2.3每班要对值班室进行一次清扫,桌上物品应摆放整齐,保持清洁。4.1.3机房设备:4.1.3.1未经上级领导批准,不得擅自更改、调整各种设备的数据和参数,如需更改数据和参数,经批准后方可进行更改并做好详细的更改记录。4.1.3.2爱护机房内的各种设备、器材,积极维护、正确使用、防止丢失和损坏。4.1.3.3机房内的各种设备要按维保计划定期维修保养,确保设备的正常运行。4
16、.1.3.4运行人员要按时巡视机房设备的运转情况,保证设备正常运转和完好率。4.1.3.5机房的各种压力表、安全阀、温度表要定期检查和校验,以保证设备的安全运行。4.1.3.6机房设备如发生异常情况,运行人员要做好应急处理及善后处理工作。4.1.4故障处理:、4.1.4.1当班发生的故障,在不影响主系统设备设施运行的前提下由当班处理,若未处理完需转交下班继续处理时,交接班双方应现场交待清楚并做好记录。4.1.3.2如故障严重运行人员不能排除时,要做好应急处理,并做到:涉及到安全或影响运行的故障及时通知到经理、主管,事后写清故障报告。若不涉及安全或未影响正常运行的故障要在故障记录本做好记录,并且
17、当面向主管或经理汇报。若主管、经理不在班,在记录的同时要用书面形式写清楚并请下个班人员转交主管、经理。C:如维修人员在机房内维修时,在确保运行及巡视正常前提下,运行人员要主动到维修现场 协助维修。4.1.5设备交接:4.1.5.1当运行班发现大厦设备有不正常现象时,按“故障处理”要求进行。需要维修班维修的设备由维修接手进行维修,并做好记录在维修期间此设备由维修班负责。4.1.5.2维修正常后,当班运行领班和维修人员在现场进行设备交接,交接后设备由运行负责。4.1.6机房安全:4.1.6.1各运行值班及维修人员,要认真执行各专业的安全操作规程及各项安全规章制度,并做到安全生产,避免发生人身伤亡事
18、故。4.1.6.2不准将易燃易爆物品带入机房,如动用明火必须有主管部门批准,并配备灭火器和看火人。工作完毕现场应有人留守,半小时后确认无隐患方可离开现场。4.1.6.3各机房所配消防器材属专用设施,应摆放在最醒目及便于取拿的地位,任何人不得挪作它用。4.1.6.4在工作中确保工作场地安全,防倒塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。4.2值班管理制度:4.2.1运行值班:4.2.1.1运行人员必须集中精力严守岗位,认真履行工作职责。4.2.1.2运行人员应处理好各项工作及临时交办的任务。4.2.1.3运行人员要对运行表和记录本做详细记录。4.2.1.4运行人员在工作中要注意安
19、全操作,严禁违章操作。4.2.1.5运行人员不得在机房内追逐打闹、扎堆闲谈、喝酒、吃零食。4.2.1.6运行人员要增强节约意识,杜绝浪费现象,为大厦节约开支。4.2.1.7运行人员不能脱岗、串岗。4.2.2运行交接班:4.2.2.1运行人员必须提前10分钟到岗进行接班工作。4.2.2.2运行人员必须现场交接班,做好各设备的交接。4.2.2.3运行人员必须详细阅读各记录,做好交接工作。4.2.3值班巡视:4.2.3.1值班人员要按时进行设备和系统的巡视工作。4.2.3.2值班人员在巡视时要携带必要工具和通讯设备。4.2.4值班记录:4.2.4.1值班人员要做好日常的运行巡视记录。4.2.4.2设
20、备发生故障必须做好记录。4.2.4.3每班结束前应写交接班记录。4.2.4.4消防系统的每月巡检和消防系统设备的异常情况必须写记录。工程部工具管理制度1.目的:为保证部门资产及设备设施正常维修维护2.职责:工程部经理、专业主管、文员负责监督、检查3.范围:工程部各专业4.管理制度:4.1所配置工具为工作之用,每位员工都应该爱护、珍惜。工具使用后应保持洁净,工具箱 码放整齐。4.2专用大件工具和机械应有专人保管,凡使用或借用时需经保管人员同意后方可使(借) 用。4.3凡在工作使用中出现的正常损坏,应写明原因需经理签字后方可更换新工具。4.4凡工具出现非正常损坏或丢失,应由责任人照价赔偿。4.5各
21、班需交接的共用工具,由当班人员负责清点和管理,如出现损坏或丢失由当班人员负 责。4.6从库房借用工具或器械,归还日期一般不超过两天,如有特殊原因应经理或主管同意后 方可延期归还。4.7非本部门人员借用工具时,应由主管或经理同意后方可借出并登记,归还时由工具管理 人员查验无误后收存。4.8工具管理人员应定期清点和检查所负责的工具和器械。4.9凡未经批准不得将工具和机械等带出大厦使用。4.10工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。4.11当工具领用人调离本部门时,应归还所有领用的工具,如有损坏或丢失应照价赔偿。机房钥匙管理规定1.目的:规范工程人员及设备机房的正常管理工作;2
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