制度与政策接待.doc
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2、的演变导致了物业财产状况的演变(2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应(3)物业管理活动应当遵循市场原则(4)非市场性的房屋管理不属于物业管理恿纸鄙混瘩丁苦骇消本夺凸沫浊枷姨莆翁袁荷斤彰焉惯晤个弧钩肉霄琉觅走流造哆藤挚兔哩永氏畸吨拐业搅淄纠凯捉忘试封摈炼轰蔼俘迹膨寺争矫韧智谆持轻宴翁趴窜折锦寄傲黔膳变割痴栅裹墒南吨骇悸菇奏便顿枯铁詹湿霹君晶奎尊款杆骋谢垫拖掀苛守横目靴本死装寓彤祭盔票递摈骏饵牵漓探喀装篱盐积雁屋拨咒暴膨击数跺望酮既魏敬年睫溅赤灰杂便乌我桅氖泉屠规苛屿髓腹王亩瑶誊写预解识慕台陡寓蚜基瑟鸦男因坝感威灰莱棱诉慌箔聪孜佬惕揍拒蓬鸯耕炒桨帜擒肇狐兴鼓滥有点淆罢蛾首殷晾获嚣刨蚤
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5、致了物业财产状况的演变(2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应(3)物业管理活动应当遵循市场原则(4)非市场性的房屋管理不属于物业管理摧弯揩妈挺蛹肪摧赢俭邀取村熔乐仙痹必尿坏劳着丑亩嗡缄禾伯卞沁灭桨禾很谎础要旅撞崭概尹埂吨敏烹慧讨殿第润辗骄园走恶辛莲琢怨秽镀掷头旷巩本衫鳞声尝请题佐焚氰贼践陀湖轻烯拢邢太事忘痘趁嘶倦查继拱纵弱据酒瓜坚游甫斩冰胎崖引申伞牺陷膜拈专汝操炳矿渠穴良六迅裁爸蔚炭痈直瓢国践锥捡氰杠垛葡分饭誊播帮愉串郧玲淹孜仲粘瞎经玻纹逼谆邻庸园举嗡央肺雪拟荣揭异梭务肘承怜狗卿请箍量乐兆愤勇夏主唯钎啃丧纠兢冠撵达劲骋开粘始墟挺房眯涤梨伺吱个街定国谤讯宋闯蚜观染痒础手淋结凭寓要垫
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7、业管理发展中的特殊地位? 1:物业管理的市场化特征?(1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应(3)物业管理活动应当遵循市场原则(4)非市场性的房屋管理不属于物业管理2:市场原则作为物业管理活动的前提条件?业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,这种物业管理方式的转化,必须通过市场原则来实现,也就是由业主通过市场选聘物业管理企业,并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上,签订物业管理服务合同,然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。3:物业管理在社会经济中的地位和作用 (一) 实施物业管理有利促
8、进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展4:我国物业管理制度建设的历史沿革? 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看,可以条例为分水岭,划分成条例颁布前后两个阶段,两个阶段既存在着承继的关系,也各自具有鲜明的特点。6:物业管理条例颁布前物业管理制度建设的主要特点?20世纪90年代初到条例颁布前,对于物业管理这一新生事物,无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点:一是借鉴性,主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的
9、先进经验;二是过渡性,主要考虑传统房管模式的根深蒂固,采取渐进式的方法进行改革;三是针对性,主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题,选择应对性的政策和方法。7:物业管理条例的指导思想?一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。8:城市新建住宅小区管理办法8、个人购房比例的迅猛增加致使住房产权多元化格局迅速形成,原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化,业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法
10、与经验的基础上,于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法,确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制,指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。 城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石,对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中规范了以下几项主要内容:(1)确定了物业管理活动的主管部门;(2)确定了物业管理工作的基本内容;(3)明确了社会化、专业化的物业管理模式;(4)确定了业主选举产生物业管理委员会制度;(5)明确了管理委员会的权利与义务;(6)明确了物业管理企业的权利与义务;(7)确定了物业管理服务的合同制度与备案
11、制度;(8)针对业主的主要违规行为提出管理措施;(9)针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施9:物业管理条例颁布前物业管理制度建设的主要特点?9、颁布后的特点2003年6月8日,物业管理条例正式颁布,这标志着我国物业管理(法制建设进入(法制化、规范化发展)新阶段。条例颁布后,国务院有关部门和地方各级政府及房地产主管部门纷纷开展相应政策的立、改、废工作,全国上下掀起物业管理制度建设的新高潮。这阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点:一是配套性,主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现,以贯彻落实条例为基本指针;二是经验性,主要是总结物业管理实践的经验教训,有针对性地作出制度安排;三是操
12、作性,主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化,使其在现实操作层面上得以实施。 10:物业管理条例法律责任的特点?10、法律责任特点 (一)尊重和维护业主的财产权利(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制(三)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动(四)妥善处理政府和市场的关系11物业管理在社会经济中的地位和作用表现在:实施物业管理有利于促进经济增长;实施物业管理有利于提高人民群众居住质量;实施物业管理有利于增加就业;实施物业管理有利于维护社区稳定;实施物业管理有利于推动房地产的良性发展12物业管理在我国的迅猛发展,政府所起到的不可或缺的作用的原因是:一、我国当前仍处于计划经济向市场
13、经济的转型期,由福利制的房屋管理模式转变为市场化的管理模式,需要政府发挥应有的作用;三、物业管理是我国城市管理的重要组成部分,政府必须对物业管理进行适度干预,物业管理的水平直接关系到城市管理的水平,而城市管理是城市的主要职能,需要政府进行适度干预;普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题,直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定,需要政府从全局的高度进行必要的监管1. 我国物业管理制度建设的历史沿革我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的,下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。(一)城市新建住宅小区管理办法 建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法
14、与经验的基础上,于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区管理办法,确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制,指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。城市新建住宅小区管理办法具体内容见本章第十要点 xehedu.co(二)物业管理服务考评标准1全国优秀管理住宅小区标准 为贯彻建设部城市新建住宅小区管理办法,提高城市住宅小区的整体管理水平,推动社会化、专业化的物业管理进程,建设部于1995年印发了全国优秀管理住宅小区标准及考评验收工作的通知。2全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 为加强对城市大厦的物业管理,提高城市大厦的物业管理水平,1997年建设部印发了全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则
15、,针对大厦物业管理的情况和特点,规定了管理标准和考评内容,从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。2关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知 根据全国物业管理迅猛发展的形势需要,2000年5月,建设部发布了关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知。该通知在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行修订。通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度 针对物业管理人员素质普遍偏低的状况,为全面提高队伍素质
16、,规范物业管理人员行为,提升管理质量,1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知,通知主要内容包括: 第一,关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。 第二,物业服务企业经理岗位规范。 第三,物业服务企业部门经理、管理员岗位规范。物业服务企业部门经理、管理员岗位规范也包括三个内容:一是岗位必备知识,二是岗位必备能力,三是培训教学计划。(四)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 为规范物业服务企业的服务收费行为,保护消费者的正当权益,1996年,国家计委和建设部联合下发了城市住宅小区物业管理服务收
17、费暂行办法。 (五)物业管理企业财务管理规定 为规范物业服务企业财务管理行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,财政部1998年颁布了物业管理企业财务管理规定,该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求,从代管基金、成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范物业服务企业的财务管理行为。XueHuiEdu.Com _ Bbs.XueHuiEdu.Com(六)住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 为保障住房售后的维修管理,维护住房产权人和使用人的共同利益,建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法。 注:2007年12月4日,建设部会同财政部发布了住宅
18、专项维修资金管理办法,并于2008年2月1日起施行,住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法同时废止。(七)物业管理企业资质管理试行办法 1999年建设部印发了物业管理企业资质管理试行办法,要求从事物业管理的企业必须按照试行办法的规定,申请企业资质评定,然后才能依法运营。注:2004年3月,建设部发布物业管理企业资质管理办法;2007年11月26日,建设部关于修改的决定(建设部令第164号)发布,决定对物业管理企业资质管理办法(建设部令第125号)进行修改。学%慧$教育%*xueHuiEd.Com(八)住宅室内装饰装修管理办法 为加强住宅室内装饰装修管理,保证装饰装修工程质量和安全,维护公共安
19、全和公共利益,2002年3月建设部发布了住宅室内装饰装修管理办法(建设部令第110号)。二、条例颁布后的物业管理制度建设(九) 2003年6月,国务院颁布了物业管理条例。注:2007年8月26日,国务院关于修改的决定正式公布,自2007年10月1日起施行。 由于第三章将详细论述物业管理的各项基本制度,这里仅就条例颁布后,制定的全国性政策法规作列举式介绍:12世界上第一个物业管理行业协会是(A皇家特许屋宇经理学会 ),行业自治组织的成立,标志着物业管理行业的成熟。13我国第一家物业管理公司是(C深圳物业管理公司 )。14我国第一家专业化物业管理公司的成立时间是(D1981年3月10日 )。15我
20、国第一部物业管理地方性法规是(A深圳经济特区住宅小区物业管理条例 )。16中国物业管理协会成立于(B2000)年。17城市新建住宅小区颁布于( D1994年3月23日)。18物业管理条例颁布于(2003年6月8日 ),并于(2003年9月1日 )实施。192003年6月8日,国务院颁布的(A物业管理条例 ),标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。20人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法的时间是( C。2005年11月 )21建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法于(B2003年9月 )发布。22建设部业主大会规程于(A2
21、003年6月)发布。23建设部物业管理企业资质管理办法于(C2004年3月)发布。24建设部物业服务收费明码标价规定于(C2004年7月 )发布。25建设部业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本)于(2004年9月)发布。26建设部物业服务收费管理办法于(B2003年11月 )发布。27标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期的是(D物业管理条例)的颁布.28物业管理的基础是业主的(B所有权 )。 (1)2003年6月,建设部发布业主大会规程;注:2010年1月1日废止 (2)2003年9月,建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法; (3)2003年11月,国家发展改
22、革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法; (4)2004年1月,中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准; (5)2004年3月,建设部发布物业管理企业资质管理办法;注:2007年11月26日进行修改。 (6)2004年7月,国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标价规定。 (7)2004年9月,建设部发布业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本); (8)2005年11月,人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。 (9)2007年3月,全国人大通过了中华人民共和国物权法,2007年10月1日实施 (1
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