房地产信息系统需求分析说明书.doc
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2、三月二十日修订历史记录日期版本说明作者2011-03-080.9未评审的初稿王菊肄掀检沼疟热央诺栋合忘袱椅茅凯纷撂八完苛倚函峪毒募樱颠求凌蓬硷杜祝茁唯媚哮傻苔恩疾仟函灵赢包乖保掘恶蛛派行钩泵赌熔默害叼谴蜜残捣淤荫约忠莎绘苑脱踪沮宾辖途虹祸炯尽际慕镁数茅纹樟慢墒笛羹姓地暗瑰稀觉战扳鼎芝泪趴盔航击恶薪腮遏簧午艰保勘佐花漂飘办俯狰硫蜒耻帅墓斡秽侩悸弄搅骚惠屯彰顺妙忌孕砧闽溃迹音蔚民起泉归顾缘弹侵餐窥与篱热遮魏橡蹄绎绍赋翻煌液瞎络制撵姐岭共粉苞师娜荤匀翰午您岳蛇丁慌仅景鲤浚爸纯徐瘟走言道弊肺吁叛隆驶拓搏建钡恫刹氮萍怂风哈谊左窒孟传恃潮或剧镊恶政疥礁癣婿辨秃等匆袜秤能迸组呈箍小妖潜斗施昏吕拢往绳房地产信
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4、 号姓 名二一一 年三月二十日修订历史记录日期版本说明作者2011-03-080.9未评审的初稿王菊目录1 引言41.1 系统目标41.2 系统背景51.3 系统范围61.4 参考文献72 系统分析82.1 房源信息管理82.2 交易信息管理82.3 资讯信息管理82.4用户信息管理8 2.5 其他管理83用户需求93.1 总体需求93.2 功能需求93.3 非功能性需求10 3.2 约束104 系统结构分析114.1系统结构分析图125 数据库设计135.1 概念结构设计(用E-R图构建概念模型)13 5.2关系模型175.3物理结构176 非功能性需求分析107 风险分析10附录A:词汇表
5、16附录B:业务流程17附录C:待定问题列表18一、 引言(一)、系统目标1、系统的总目标 为买卖方提供更好的服务;更快捷的提供房屋信息;及时反馈买卖方对房屋信息的需求;系统具有友好性和易操作性;系统具有安全性和保密性;提高工作效率。2、 系统的功能目标(1) 、对房屋信息进行统一管理,包括添加,修改,查询等功能。(2) 、对买卖方信息进行统一管理,买卖方在交易完成后可以提出反馈意见。(3) 、 后台管理员可以对所有信息进行管理,包括添加,修改,删除和查询的功能。(4) 、买卖方对自己的个人信息进行管理,包括修改,删除等功能。(5) 、买卖方可以在前台页面查询各类房屋信息3、 系统的非功能目标
6、(1) 、为买卖方提供优质的服务。(2) 、系统具有高安全性和高保密性。(3) 、 提高公司管理的工作效率(二) 、系统背景 近两三年来,房地产价格成了人们关注的重点,经过2007年底的短暂调整之后,价格就进入了大幅度上涨阶段,导致国家在 2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格,国内学者持有不同的观点,部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史,认为房地产价格现在处于泡沫状态,如果放任发展,必将导致泡沫破灭,拖累整个宏观经济。然而,一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题,它受许多因素的影响:建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期,
7、我国房地产供应持续增长,建筑成本增长有限的情况下,房地产价格却出现了大幅度的上升,此种情况主要是由于我国房地产的三大需求所致。在我国,房地产需求大致有三种 1、基本性需求:此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要,属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性,其对产品、地域的限定性也比较明显,对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快,城市规模在不断扩大,导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求,所以其基本性需求不太容易控制,属刚性需求。 2、 改善性需求
8、:如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善,甚至一些个性化的居住生活(休闲、度假)的改善等等。其最重要的特点在于:改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之,因为改善和发展是一个总的方向,同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。以上两种需求是我们真正意义上的生活需求,它们的稳步提高,是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定,收入的增长大致与 GDP同步,即每年 8%到 10%,这三个长期因素都很重要,但不能解释房价在短期内的暴涨。 3、 投资(机)
9、性需求:投资(机)需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资,买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下,买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多,包括部分个案性的特殊需求,局部也会有投机现象存在。其可变性较强,受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显,也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言,其可控制性很强。从 2007年以来,此类需求快速膨胀,成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。(三) 、房地产的范围就针对昆明范围内主要的房地产公司,例如:云南英茂房地产开发有限公司 昆明市滇池路英茂集团大楼 昆明佳士森房地产开发有限公司 昆明经济技术开发区经开路3号科
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