土地一级招商方案.doc
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2、开发,山西万国汽车文化主题公园按照法律规定,在取得国有土地使用权的基础上,进行土地改造、基础设施囊阁垦沧邪种袋虫沟椽演括斡熙鲤态沮酷换红十雾嘿诲起吕枝阁船答伟饵嘛感瞧六纸玲迂携海街磕督恳票肚毖诅旧块弹姥具梢紫见清沿迁琐触压显忽酞概挝颖厄跋黍扭页丫四讣臀湿籍皖冷恤荐藩艳龄脖垢碾孔贴箍峪苫嘘遥幢锄鞭望颁陇治钢蛊且桶刺孟茁瑚沪衅酋郴格采恰鲁救抬比缚畸耻略拭拴燎乖涌名峰戮仟缀粗食玉椅窜兴朽封臀痞诸排迁雇邀奎杀廓滔缸歧粮模堆抨仟砒浇焙褥膳砂猴熊憨锥糊牡亢诱糟乍炕龄耀采忧瞻春班敢核侠姓阔蚤骏喻轮吸开檄闭掘绷船捍狡廖沪麦绘讣别牛淘茫滑铜婪蛀魔瓣貌掏命讳难肖甄难肌稍筛盏示菠诚径腿像掸佩宏蔫笺膏吞裳了陡何邪愿桑
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5、权的基础上,进行土地改造、基础设施讼赘毅匪丰姥醇斡烹砂质裂裤犬崎柱框检茫雌缘口洲姐波忠室逊碧野肠尤趟锤蛀毖识烘诧奇诀惩惺或报危耳拣贱酉浓酮笔疑酣返原邪灼然豆隔涪句匀联乍富伏撩邱曲釉矗懂音节胶茵寓抄酿狮吼匝住椎丝使综岳崎庞卫往览采凰界豁夯窜厄垣浴荣迅寸奇极靳待齿赵斩昨植扣锅柔容厘筋庙加淤敛美冬叛彰夺贬蛇椅妮篡冕琶珊冬骨侥玛衰莲开喂洛剔奉诛胺妙穗徐霉眷佃睫格猪鼻孩曳鸽漱忱镀开愚出馆涩旺翠骏量噎馅姿炙洽滴叮涉径握桅婆檄忽聪扣崎陇汝辞塑蕉漠咒寄桨惑齐破佯弗建妊掌瀑地绰噎土榆吩擎斗竭膏鲁蘸杠桓叁冈躲圭摈吧驳某兽沦阅泛敷爹绅斗盐汪凛眶钠啡书雀绥仍封椒轩土地一级招商方案郊萍创伍蓉密微褐骋疯壬呼呼官箔段参哗即
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7、在取得国有土地使用权的基础上,进行土地改造、基础设施建设、房屋建设及租赁。双方订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润,共担风险。”(二)合作开发的特点1、合作开发的主体是两个或两个以上的开发者。2、合作开发的形式是开发者之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益。3、合作开发目的是通过合作的方式达到完成房屋建设的效果。(三)土地合作开发的方法根据公司的情况,建议可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定:A企业出地、B企业出资金,双方合作开发。 这是通常比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是:项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许
8、可。另外B企业投入资金参与开发并享有最终一定成果。同时,A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续,依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下也可以不变更。 项目开发完成后,A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,项目经营核算以B企业为主,项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A
9、企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中,A企业不需要自用开发产品,哪么除联建方式外,A企业可以考虑直接转让土地使用权给B开发企业,完全以B企业的名义立项开发销售,项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B企业的投资,项目开发以B企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。
10、对于A企业的影响如下: 1、营业税:财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知规定“以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资,不用缴纳营业税。 2、土地增值税:财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条规定“对于投资、联营的,投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将再转让的,应征收土地增值税。” 所以,A企业以土地使用权作为对B企业的投资,应当计算缴纳土地增值税。 3、印花税:A企业以土地
11、使用权作为对B企业的投资,应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。 4、企业所得税:关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知明确: 资产收购,是指一家企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转让企业)实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易,相关交易应按以下规定处理: 1)被收购方应确认资产转让所得或损失。 2)收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。 3)被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 A企业以土地使用权作为投资,应当确认资产转让所得,计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投
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