柳州师范学校物业管理服务方案.doc

<p>柳州师范学校
物业管理服务方案

依据校方物业托管服务招标文件，托管职务的物业总体情况：整个物业分布在两个地方，即中心校区和南校区，其中中心校区占地220多亩（15万平方米），南校区占地约50亩（3.3万平方米），物业区共设置三个校门，其中中心校区设有两个进出口，南校区一个门；四栋办公楼宇（教研楼、综合楼、图书管、音乐楼及附楼）、中心校区中心广场及南校区青年教师宿舍楼道及楼前平地、学生宿舍楼道及院内、四座公共厕所等的清洁卫生和校园内各垃圾桶的垃圾收集清理；三处学生宿舍（即四合院、三合院、南校区3＃、4＃楼）的管理；校园内现有绿化面积养护、花卉培育。
&nbsp; &nbsp;物业服务范围及内容：
1、 物业辖区内包括中心校区和南校区的秩序维护与安防巡逻；
2、 三个进出学校大门的门卫值勤；
3、 学生宿舍进出门的值勤及其庭院、楼道的卫生清洁、保洁和垃圾收集、清理；
4、 教务办公主楼及附楼的卫生清洁、保洁及垃圾收集、清理；
5、 物业服务范围区域内卫生垃圾的收集；
6、 物业区域内的绿化及其养护，包括盆花的培育、采购及造型摆放、培植。
&nbsp; &nbsp;依据以上所述和目标物业所处的区域、地理位置、校园自然环境、绿化、建筑布局、整体构成等特点，以及具体情况和基本意向，遵循国家颁布实施的《物业管理条例》和地方政府有关法律法规，为与校方共同营造一个更加安静、优美、舒适、和谐的校园教育、学习、生活及工作环境，进一步塑造并提升校容校貌工程形象，争创优美校园，力求物业产生更良好的社会效益和经济效益，结合本专业物业管理公司的物业管理理念和服务宗旨，初步设想拟订本方案。
一、管理组织
&nbsp; &nbsp;为了更好地履行物业服务协议约定的内容及其各项条款，确保物业服务达到“安全、舒适、快捷、时效、规范”效果，本公司拟在贵校内即物业区内设立物业管理服务处（服务中心），服务处在公司总经理的统筹和领导下，实行服务处经理（主管）负责制，服务处内设各职能服务工作组，职责划分到各岗位，落实到人。

（一） 组织构架（如下图）：
公司总经理

服务处经理1人

副经理
1人
物管员
1人

宿舍
门岗
秩序维护（安防巡逻）
门
岗

教职员工宿舍

学生宿舍

6人
主校区

10人
南校门

3人
南校区

3人
主校后门

3人
主大
门

3人

绿化养护
卫生清洁、保洁

养

护

1人

技

工

1人
教职员工宿舍及南校区
2人

附

楼

2人

主办

公楼

2人

（二）拟配置人员及其主要服务工作描述（具体岗位职责另文）
1、 服务处经理(主管)1人;主持全面工作,代表公司总经理根据“物业服务协议”约定的内容及其条款以及有关管理制度和规定，全权行使日常物业服务权力、义务，对总经理负责。
2、 副经理1人；协助经理开展服务工作，经理不在时，代表经理主持服务处工作，并对其职责负责；日常主要职务是负责门岗执勤、宿舍门勤及管理、秩序维护和安防巡查及监控管理服务的协调、检查和考核工作，并对上述服务工作负责。
3、 &nbsp;物管员1人，是经理或副经理的助手和参谋，日常主要职务是责任服务处的行政、后勤、文案、档案、帐务等工作，并对上述工作的结果负责。
4、 门岗执勤，三个进出校区门、共配9人，其中：
① 主校区正门3人，每班1人，每天分三班轮转，全天侯24小时值班。
② 主校区后门（进出往南校区）3人，每班1人，每天值班时间为早上六点至晚上十二点共18个小时，分三班轮转（晚12点至次日凌晨6点关门）。
③ 南校区门3人，值班时间及安排同主校后门。
5、 秩序维护（安防巡逻）员共13人（其中二个夜班班长2人）
① 主校区10人；全天侯24小时执勤，每天早上七点至下午七点（07：00—19：00时）二个班每班1人，计2人；下午七点至次日早上七点（19：00—07：00时）二个班，每班4人，计8人。
② 南校区3人，每天执勤时间：下午七点至次日凌晨一点班1人，凌晨一点至早上七点班2人。
&nbsp; &nbsp;秩序维护（安防巡逻）的主要服务职责是：负责辖区内公共区域、部位包括办公楼、教研楼、图书馆、教学楼、宿舍区等区间的布点监控及流动巡逻、检查、防范；车辆交通的疏导及停放管理等，维护维持校区的正常秩序，并协助公安部门的有关治安工作，消除安全隐患，防止不良的安全事态和案件发生。
6、 学生宿舍门岗管理员共6人，每天分三个班轮转（晚上12点关门、早上6点开门），每班2人，男、女生宿舍各1人。主要职务是负责主校区学生宿舍门岗值班和宿舍管理及宿舍区的卫生清洁，包括楼道、庭院的卫生打扫、保洁、垃圾清理等工作。
7、卫生清洁员计6人，其中负责主校主办公楼（1栋）2人，负责教研楼、图书馆等附楼（共3栋）2人，负责南校区学生宿舍、教学楼及教职员工宿舍2人。
&nbsp; &nbsp;服务工作的主要职责是：办公楼的全面卫生清洁及卫生消杀，包括大堂、楼道、办公室内部、卫生间、门窗等。教研楼、图书馆等附属楼和南校区宿舍、教职工宿舍的楼道、公共卫生间、门窗、庭院等有关公共区域的卫生打扫、保洁及其垃圾的收集和清理集中及卫生消杀。
8、绿化及养护员2人，其中绿化技工1人，养护工1人（不含兼职）。主要负责校园内即辖区内的绿化管理、花草树木的补种、更植、修剪、杀虫、养护以及盆花的选购、造型、摆放等工作。
&nbsp; &nbsp;二、物业服务具体内容的实施
（一）学校门卫执勤服务 &nbsp;
学校进出大门既是学校对外的第一道窗口，同时更是保卫学校安全、维持学校正常教学以及全体师生和教职员工生活、工作秩序的至关重要的防护站，基于上述因素，我公司将切实加强并做好如下服务工作：
1、 根据学校的特点和具体情况，建立且不断完善门卫管理制度和进出校园管理规定，并认真贯彻执行、落实到位。
2、 门勤实行全天侯24小时值班制度，加强防范、严密守卫。
3、 着装统一，注重形象，讲究仪表，语言文明，礼貌待客。
4、 建立并实施“来访登记”制度，未经校方同意不准许推销人员或其他人员进入校园推销、设摊等活动及张贴、发布广告等。
5、 门岗设置值班电话，对来访者询问、了解来访意图并经电话联系同意后方可放入。
6、 对外来车辆进入校园、加强监视、注意防止危险物品和人员入内。
7、 牢记“业主至上”的服务宗旨，全面推行“人性化、亲情化、规范化、制度化”管理服务。
&nbsp;（二）秩序维护与安防巡逻服务
秩序维护主要指的是对校园公共区域内的正常教学、科研、生活和工作及文化体育娱乐活动秩序的维持；而安防巡逻是指本公司在贵校内设置的服务处将切实把保安视为整个物业服务工作的重点，积极配合协助辖区派出所和相关职能部门做好安全防范工作。服务处的秩序维护（保安）员，按照有关制度和规定，实施安全防范巡逻、检查和监控，并对违反学校物业管理规定的行为进行劝阻、纠正。具体工作如下：
1、 针对学校具体情况，采取“点”、“面”结合方式实行全天侯24小时秩序维护值班和安全防范流动巡逻制度。着装整齐，维持辖区内正常秩序，疏导交通车辆。高度注视可能出现的异常情况及可疑现象，预防各类案件发生。
2、 定时和不定时地对校园内办公、教研、教学等楼宇内外包括学生及教职员工宿舍和场所各主要部位进行巡视检查，发现各种不安全因素，及时加以处理，必要时及时报110处理。
3、 有条件时尽可能采取和运用监控手段对重要部位进行实时监控，防止不法犯罪分子的犯罪活动。
4、 做好消防设备的维护和检查工作，严防火灾事故发生。
5、 配合本校所属的主管派出所及社区进行有关事项的管理和活动。
6、 加强防火、防盗、防意外事故的宣传教育。
&nbsp;（三）环境卫生清洁服务
环境和卫生是校园的“容貌”，我公司下属服务处将配备专职人员负责此项工作，具体的要做好下列几个方面：
1、 物业服务范围所属宿舍、教学楼、图书馆、庭院、道路、共用部位公共场地（所）及设施等，每日清扫、保洁，保持地面无垃圾，杂物，无积水、无卫生死角。
2、 主办公楼内部，包括大堂、楼道、扶手、走廊、门窗、玻璃以及办公室内部每日打扫、拖地、擦抹、随时保持干净、明亮。
3、 学生宿舍、教职员工宿舍，南校教学楼等楼道保洁：每日打扫，保持通道及附属设施如消防箱、灯具、指示牌、扶手、墙面等干净，无垃圾、杂物，无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象。
4、 共享卫生间保洁：保持室内无明显异味、嗅味，地面干净，墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍。
5、 校园内标识牌、宣传牌、信报箱、果皮箱、垃圾存储器（具）等保洁。
6、 卫生消杀：针对需要和季节特点实施。
&nbsp;（四）绿化养护服务
绿化是校化环境和景观的重要方面，是物业管理服务的重要内容之一，本公司将配置专业技术人员负责此项工作，并切实做好以下工作：
1、 根据校区所栽种的植物、花草、树木的生长特性，做好年度、季度、月度养护工作计划，并切实按照相关的技术措施要求认真进行养护。养护工作包括除杂草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护等项。
2、 及时清除草坪、花带内杂草，保持草坪、花木生长和颜色正常。
3、 保持行道树木、花草和绿地内无明显死枯现象，发现时及时补种，更植和栽培。
4、 绿化生产垃圾主要部位和道路做到日产日清，其他部位坚持在重大节日前突击清理绿地内的废弃物。
5、 在加强对校区绿化设施包括建筑小品和花草树木的维护监视，不准攀拆花木，不准践踏草坪和乱倒污水，不准在绿化地内乱堆乱放杂物，不准乱搭乱盖等，对人为破坏或损坏的及时处理。
6、 建立和完善绿化养护管理制度并贯彻实施。
&nbsp;（五）车辆交通与停放管理服务
根据校区开放性和人员来往等特点，此方面的管理服务主要的是做好如下工作：
1、 校区内设置车辆行使警示标识和交通管理规定告示牌，预防交通事生。
2、 对于进出校区的车辆，及时做好交通疏导，阻止乱停乱放；在有条件的情况下，实行发牌（卡）验证放行制度。
3、 停车场划线标识，区分类别及车型停泊位。
4、 在加强对车辆停放地（场）的安全巡逻的同时，注意提醒车主按指定停放位停放并锁好车门、车窗、调好防盗系统至警备状态，随身带走贵重 &nbsp;物品，做好防范工作。
5、 建立并不断完善车辆停放监管制度。
&nbsp; （六）宿舍门勤管理服务
参见第（一）款的“学校门卫执勤服务”
&nbsp; （七）其他服务：根据校方及其师生的需要，协商实施。
&nbsp; 三、物业服务成本费用（开支）测算
&nbsp;（一）员工工资、津贴、福利（元/月）：
1、管理员 &nbsp;共3人
① 经理（主管）1人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1×1100 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1100 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;
② 副经理1人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1×850 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 850
③ 物管员1人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1×700 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 700
2、学校门卫保安 &nbsp;共9人
① 主大门3人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;3×650 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1950
② 主校后门3人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;3×550 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1650
③ 南校门3人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;3×550 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1650
3、护校保安（安防巡逻） 共13人
其中：① 班长2人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2×650 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1300② 保安员11人（含南校区） &nbsp; &nbsp;11×600 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;6600
4、宿舍管理 共6人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;6×550 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;3300
5、绿化养护 共2人
&nbsp; ① 绿化技工1人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1×700 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 700
&nbsp; ② 养护工1人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1×550 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 550
6、卫生清洁 共6人
&nbsp; ①主办公楼2人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2×600 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;1200
&nbsp; ②其他4人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 4×500 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;2000
小计 &nbsp; 39人 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;23550.00（元/月）
7、法定假日加班费，按人均50元算 &nbsp; &nbsp; &nbsp; 29×50 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1450
8、员工保险 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;300
&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;小计 &nbsp; &nbsp;1750
&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;合计：25300.00（元/月）
&nbsp;（二）其他（运行）费用（元/月）
1、办公费：电话、通讯、用品等 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;150
2、绿化：工具、肥料、杀虫药物等 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;50
3、卫生清洁：抹布、扫把拖把消杀用品 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 100
4、秩序维护：电筒、巡更器、对讲机占频费 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;150
5、员工制服分摊 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 600
6、盆花摆放 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;300
7、安保服务人员宿舍水电费 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;50
8、法定税金 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;2100
9、企业管理费提存，包括物业公司员工培训等 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 1000
10、企业微薄利润 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;500
11、不可预见性开支 &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;200
合计：5200（元/月）
&nbsp;（三）费用总计
成本费用（支出）每月总计： 25300+5200=30500.00元
全年总计： 30500×12=366000.00元
&nbsp;</p>