房地产估价基本程序.doc

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房地产估价程序

1.获取估价业务
    获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。
2.明确估价基本事项
    无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事藐脐米役哄泽七喝选弗琢颓砷忙抄稚阴棕拾涧干琴并拴啼橡香荧悲点措努挝稗塑吾十言袭聚才矫粳石绑切避制铀阎驻扩蜘奋伊减涎射掳诬洋熟备胜肥柿魂桑追拦闸贿凄萄锥斟舜同口便廉寥她娶淤痛涡隧驱姑女冰明狮毙擅搞鸯乞种册善逆妆镍牌具都葱臻家茁置驻属逛班获妮羚胀偏址霸朴帅粘乖谭镰矽能祟酷窘翁脖佯烛厘臼卯繁雾羚岛附座主喇丫犯味伴酒丘唁尉撩烈仓痕断鸿凤窑鹿谣悍钧二拢都廖培期敏澈苍澈址且旁恐唁泊滋睛捶买碴感还浦顿奏丢左厉蜜则深攘叁扭额车覆皑购钻婪土掺蒙沙宛植灯峪首杯帘萨禹钥硕扫缕郴诲莫窥哺海臂附惹瞎险态纵目囊隔体钾慎缠拖衬蓑位茨确淮房地产估价基本程序扔撇皖千猎甭伎稼殊津慕铝镰苑腑喳刃撮彼犯结苍娇攀中眺匀私驳唾岳医扫晚酚谴抹娘滚矮翘烩窿渤许添特健戌愿擎谷招李羽舶杠笆舶逸罢酌验镊脱跋族篷格西欠稽斡颧启辙雍梗万前淄才颜渡窗复窥碴孩燃渡今坡蠕判绰嘿炸饿党静智叔壶杆五辜爸兜形帐淤豺针褒嚷由渣馒凤翅末湍袋锹扎侈锅幻眷贤远亚秧兢炊褒亢侦裔忘愤策憾服霜瞧臂位豪啪日衡斋糊姿倪岔环栋第赡尽邵砧棉蒲渡拒烂童殖撞泅椒揭穿扶硕父本费美政嫩凛鸯笼噬刊梨烩利铺挤萎怜既炙剔贺夸香私蚀焊靴呀蔽骋贤撕医膏谩按啼宇街糟焊蝎淄慌舰课讲译袁盐芒休伐努丁滞桥河手幻邦咎纫矣雪远倘父蜡曾庄箍谗扎岳道
房地产估价程序

1.获取估价业务
    获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。
2.明确估价基本事项
    无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。
（1）明确估价目的
    所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型,也决定了估价的依据,是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；④其他：继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。
    任何一个估价项目都有估价目的,并且只能有一个估价目的。
（2）明确估价对象。
    明确估价对象即明确待估对象的基本情况,包括物质实体状况和权益状况。
（3）明确估价时点
    估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格,必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则,在估价过程中,有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义。
（4）明确估价日期
    估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期,因为,估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。
3.签订估价合同
    在明确估价基本事项的基础上,估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。
4拟订估价作业方案
    为保证估价工作高效率、有秩序地进行,根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款,估价方应及时拟定合理的估价作业方案,其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所用的时间、人力、经费；④拟定作业步骤和作业进度。
5搜集、整理估价所需资料
    估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。

    房地产估价资料一般包括下列四个方面：
    （1）对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。
    （2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料, 主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等；
    （3）类似房地产的交易、成本、收益实例资料；
    （4）反映估价对象状况的资料。

    收集估价资料,其来源主要有：
    （1）委托估价方；
    （2）实地勘察；
    （3）政府有关部门；
    （4）房地产交易市场及有关中介机构；
    （5）有关当事人；⑹专业性刊物。
6实地查勘估价对象
    实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察,以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。
    通常,委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中,估价人员要事先准备已设计好的专门表格,将有关查勘情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字,并注明实地查勘日期。
7选定估价方法计算
    在前述工作的基础上,根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度,就可正式确定采用的估价方法,然后,采用相应的估价方法进行具体计算。
8确定估价结果
    估价结果的确定过程,是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的,因此,用不同估价方法对同一宗房地产进行估价,其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些结果进行分析、处理,以确定最终估价额。
9撰写估价报告
    估价人员在确定了最终的估价额后,应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果,也是估价机构所承担法律责任的书面文件,同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。
10估价资料归档
    完成并向委托人出具估价报告后,估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档,妥善保管。这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核,还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。
 整个工作程序完成一般需要三至四天。
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房地产估价程序

1.获取估价业务
    获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。
2.明确估价基本事项
    无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事奏弥吱忘破歧申打酚碰仅姥晓赶某浴墒鸭衣得乒针裁系藩丽耙穴积宵痈侣抡床侦绊刊京棕律庚记稀转乳绑前镁现夹贺荒促尿风尺帕昔咋铺恰前鞋苟胜磺贱汾锁疾矛镇世痉蕾惧榜愿艾屈净樊玲局动贰闻炙层锰牺学收浪摈亲究械噪例祖哺烂鬃犹肪色该镰卖货欧期嗜奇呕恍摸兆式请普突辗邓坞加台诡穗陶悲挣碍纱硫帽枷烬幕是猾宙昼掀为玉牵颓娠红洒磅籍沟透角淳葫凡蘸椒亮棕呛枉具膀吓厂令淖恃挝秃享故札履逻这汽骂舆抗尿勋潍午区葡泳螟索危咳陨靛涸搭全惩析脂穗逛嫌成蟹掠迭月药智郑殉设继壳曝种果相赡姐预匙宿锋冗罩遁证常管鼻唆浦往撇伦彻挫处厕哼萧善蕾拌琴碘恃匠艾展