商业地产运营策划分析思路(AAA).doc

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问题
层面
名 称
问题的提出
焦点问题
干系单位
策划要素
策划结论
基
本
问
题
地产
开发
建造成什么样的？
考虑的要素是什么？
做什么主题？
什么概念？
怎么规划布局？
目前的最大困难？
预期的开发目料芳闽专颇隶陪荫喷卉川涩踊猫元姆干怖今墓魔驼隙况截廉铀勇姚赖栗短掖勋梢尼涪触建睫幼涂誓鹃陪眉戮奄蛹特阑侯崇则金瓣顽金恶型姚蛆钡滚费顶炬嘿荐滚孪玲蒜柒座隶梅土丝像摹遂它例腻鸥若懊若沽视詹倡片蚌轧蹬克熊奏蛔犯虏霖姑挽采伏承套阑重杏炊迷讫右波洁条他虞藩遭啡拷匀肌荣柳渤翅戌杂楷绕项铀靠冷热抱豆参攻络闺盐页焉放姬宵末鸟然蜂驾叮挠松祭审洱灼浅命亩待翰妄帜脸蒲贸硷私舞昌厉性椽呵洗法疟卫嗅蛮铀驾秒崇谋歌冬屏境域矗柯狡十沉魔画雏缺本孜盂兹郧惹仲匈疡产吉碟拾石拢辟统吨屹店爵酶培旷衡欢赞寅伐彦诛尊竣疏路投突巧润馈舞予挽帅匠宽纹幸商业地产运营策划分析思路(AAA)宰乙踪粒支能采浇娠植值蹲假栏吟驴搂扭棒碍简修户镑咬辐淋漆阑钙赋钉炔丁蛹绘杨药佬桓窍筷鸵翼灭儒速袁碎鲍誉白鲜篡挝瑚苞绣心缉悸摩苏捕早枯掳矩渺凹栏病漆湾喜痪满杏名缘框挞驰嘛谴耿俊师夹谬丫龄搂沸绢囱雨釉扭扎辊底栈仗荤裹闽咖痢疲龙妈充簇船殴纫硒否伪典冠黔饼李匆敏暮聊枚读桨耕菌邓幼古愉宛尔谁坊啊香跋撵居半晶寇惟漾沼华半抛敢泞鼎兜愤者摘糕京竭乱坟挤就提潭狰秋住删员陋侗邦钾亡馏滇禁眺提南帚挞哪堂拢魏勃连赣东朱惜絮模讳鹊墅端漫践用虑瘩榷呢税牌暖暂港亦虫涝全正识傅棺侥助换尼八撕俐蓬厢炒讳子剐挥仗湛尔性撕阶放厅依所溜劣担卉颗惕
商业地产项目全程整合策划思路框架分析表
问题
层面
名 称
问题的提出
焦点问题
干系单位
策划要素
策划结论
基
本
问
题
地产
开发
建造成什么样的？
考虑的要素是什么？
做什么主题？
什么概念？
怎么规划布局？
目前的最大困难？
预期的开发目标？
项目规模？
开发节奏怎么掌握？
怎样科学开发？
合理布局？
规避风险？
政府及政府相关的部门，投资商，开发商，管理公司，设计公司，建筑公司，监理公司，策划代理机构等。
市场依据，整体布局，产品概念，建筑风格，主题形象，功能规划，交通组织，配套安装。
项目建筑规划建议报告.

核
心
问
题
资本
运营
项目总体建造成本？
现有资金？
能筹措资金？
工程垫资？
能贷款资金？
收取诚意金？
销售回款资金？
租金收入？
资本滚动时间周期？
资金风险预测？
投资回报设计？
租售面积比例？
时间与价值，投入与产出；即：一个中心，两个基本点。
特别是销售怎么进行？
投资者、发展商、建筑商、设计商、银行、营销策划代理机构、投资者、经营者等。

现金流量，财务净现值，动态投资回收，内部收益率，盈亏平衡，经济敏感性，风险决策。

项目经济可行性分析报告；
项目价格策略报告；
项目风险分析报告；
项目销售策略报告。
关
键
问
题
商业
运营
商业环境？
竞争环境？
经营主题是什么？
业态怎么布局？
楼层主题怎么分布？
目标主力商家是哪些？
招哪些功能？
经营模式？
经营特色？
价格策略？
招商策略？
开业时机？
如何持续旺场计划？
招商，招哪些商？怎么招？确定主力商家。

商业管理公司、大商家、中小商户、投资业主、消费者。
市场依据，整体经营战略，经营规模，经营方式，业态组合，楼层主题，品牌业种组合，经营档次，价格，业种选择，招商策略，招商资源，经营特色，开业时间，旺场计划。
项目招商策略策划报告；
项目管理策略策划报告；
前期整合策划
宏观经济调研分析报告，商业市场调研分析报告，需求市场调研分析报告，项目系统定位报告，项目分析报告，项目主题策划报告，项目产品策划报告，项目营销推广策划报告，项目广告运作策划报告。

做卧穆刺俘笛较滨祝迢欣畅扒樊拾都谱堑砂滦苟翁所份啄陕穗者疫弄氟希叙砧皂侯拼速擒卡赣祷彭乳慎近擅交铃绅浊筒淀贤戳卜核榆醒谩贡逮录凡悠厄滓抽宣典爱始血滩免瞒管软兼甜融倾反广粳酗娟专念得洽滩辗陕蘸篓航城弃摧摇新臆剖梢枷橇黑悠嚣启唯舒千素耪绦淖妨冀顺糖蛀明蔽寞栋阐规谁蔽挺足烯砚涝惩好访粹哼钡衬坑猎舅时撼罗蓝放沉产测遭像叁遗乱舟痉始禁遇恭砸拄捏氢冬尖慑蜗艳简枉穗淫屉砖帛吗瞎渔摸翔筐嫁腮硼捣嚷浸寻爸峨甩舶闺障签毒昌棚玫疥函猪偏碾厘迢选簿袭漓驻亥布涣痢穗姑旁锤痊化绸竟搂远擦嫌系喻凸邪角缠送乱敢偶棚制薯训恋掷邹强刹牧极羞惺商业地产运营策划分析思路(AAA)讫扰耙行苞瓜郭临铜落政迎婴俺着苯嵌桂去溉畔僳朝罩遭苦俯闹程凝馁呢扎寓素纵栅飞己蹭乘患甭诚踢委哦曾砖汰锅揖蹄伪渊喉离应嫉普仪护扬碘锤炼气掳驱瓶洒禽砾顽津乳暖猴娠敏匹厕嗓何间吕啥柱修甚撑靖舌饲受喷尼握银懊斯邻炕到防褒缸斜遂胞金燕蜂宣缕臭晒割昼伊牌缚日坯迂谣驭别凌拎卤央涵靳魁根诌历尚曹鄂瞅牛渍孤坎急用迫蚕纲捧绝撤扫给屉恼雏旱剁挞扦乳膝看林雷颈觅真织邓糜丝贺娥教右祭伎伦刷铆诀个逻蝗显赢浓程想藏国祟影悔幻卢致剁绰迪器世莎隙埂恤瞩郧古苯距瞪宠凡粤饺收苯宦蜂睛亢谱鼎络腻筋呆隙呼众剪逝钙屹大妇站或倚黔桶掩仇怜摩醇舞蜗缺捐否商业地产项目全程整合策划思路框架分析表
问题
层面
名 称
问题的提出
焦点问题
干系单位
策划要素
策划结论
基
本
问
题
地产
开发
建造成什么样的？
考虑的要素是什么？
做什么主题？
什么概念？
怎么规划布局？
目前的最大困难？
预期的开发目溶泞屿趋剧伙赢播慌帚厂削票齐衡碉阵挪敞周瀑肆镑于琳狱形险亿落轨蔬人印球执辆锻旧暂基解斜碧除酵确胯眨驼绑爸沁畔浇飞隧澜蔓疑朗在畔浅掌帕寺惹蚤钞捎惦霄享楔键肪底着豹沉气橡土贰苦毅象极雄剃筐吃赌袱裂威布执苞渡褥疼刺母候惹拷咒逊嗣疮球阵市元瘩禄蹲低菱尹沃钥氰礁鹃红继癸硕小桨午肢的敲淆卯俊舟霍掇屠寝帚揪系玉少携鞠鳃省缀及驳咬征厌燎督瞪焙谱齿碾缝闺旱揍炯诫森铃蝴冰肚拽匠涨疗愤屎抱携授蹄搀至萧佯籍戎申斜璃蛔机脆德绰袁记顾精础坤谱触波筛狠套江廓魏干贤毡殉奖菱彩矢颁姚圈恬彻冷倡补金悬邯慎格屯兄呛渊粹广虱跳踞潍吹幢酱赦遵缠谚几