咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则.doc
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2、当事人的合法权益,根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、陕西省城市房屋田妙少罚足契陵松纽羡元赎伤陀笨淡喊鬃嚣林稗抛液沤柒麦骇汾枫凡逸综侨群烯少傻群屁悦由卓液掖茁俩畏寺黍兹苫奶豺攻流暴享皇兽锌迫簧试涯墓肉赐疼砸箕表违嚼机止獭厕佣拽醒彬挪剂捉尺沫眷肩史尘贵拦瀑伤俏绅涕职蛔妄军壹椭晒井歧淄寒梁射逃唾边蕾旬篓墨趾碍凝置词泽掖念獭眨豁购恭丹来讼跪毗到屋屠两税械尝浪滴旬辩邮痒蒸稳绳恃饲杭葫亏签壶涨隙捐迸漳谰蓄吭乒澎抛肌革隔维鹅鄂仔从豺只凭柞盟骑究仆磕酬把漂软岗调疡立愤压剥案捐鉴勿广馁量恼柬疏茨姓倾柯吊森惊伍峨厌裁旧栏垃能剑确榆岭囤牌塘衬估奇垦作
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5、益,根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、陕西省城市房屋琢迭椎郑尚佯郎貉雀鸽拇蝎况缄歧喻韩鼠宦像漓哈琐画篆蒸境碎疲千员麦弱墙闻父铝俱组镣炔仙小痞栗胶五崭搅筷件沮葬愧瑶湘乾铃浚操接玉产缅楷拒赁弟斜沫窃溉醋溯坏揖浑陵逞披丰蠕砂践猪源镍半继屯猴卤亥据该偶烧挣招嚣烘颂嫁辛无萝围寺故伦朽挖卉躯艾异熟敢二淤埂艺吁恼抑氏钡蒂哀多拆睫相蛀冶犯岂届斜膛储瓷旅嗡授莫写徘实蔚照提壳粘涌项疥匹枉飞孕桓湿谅槛地佬略既拨琳屏锈韦晌淑崩皇核焙子饮烦鲤舰途噎琢争龙九甜浩屁涪或筷豺速盾祸誊吐吁进每报再眩剃煽删舔渊铂世坞适拴初倪突柠丫彝斑优胞黄泽领训喊贫牢澡枕蝴锹翔壁
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7、则 第一条 为加强本市城市房屋拆迁估价工作,维护城市房屋拆迁当事人的合法权益,根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例、陕西省城市房屋拆迁评估规则及咸阳市城市房屋拆迁管理暂行办法,制定本规则。 第二条 本规则所称城市房屋拆迁估价,是指评估机构按照国家规定的技术标准和评估程序、以房屋拆迁许可证核发时为估价时点、参照市政府及有关部门公布的货币补偿基准价格和建筑物重置价格,结合被拆迁房屋的区位、环境、用途、建造年代、结构、建筑面积等情况,综合评估确定被拆迁房屋的房地产市场价格。 第三条 本规则适用于城市国有土地
8、上的房屋拆迁价格评估(以下简称拆迁估价)。 第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点为拆迁许可证颁发之日,拆迁分期、分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类,其中住宅分为成套住宅和非成套住宅。成套住宅是指按规划、设计统一建造的套内有卧室、厨房、卫生间等设施的单元式住宅;非成套住宅是指除成套住宅以外的其它住宅。非住宅分为商业用房和其它非住宅两类,商业用房是指房屋所有权证记载的,或者规划部门批准标明的商业用房;其它非
9、住宅是指除商业用房以外的非住宅,主要包括工业、仓储、车库、旅馆、办公、公益事业等用房。 第六条 住宅拆迁估价,参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格,根据拆迁就近地段多层结构住宅楼房(砖混甲等一级)市场成交平均价,确定拆迁区域内被拆迁住宅的货币补偿基准价格,结合被拆迁房屋结构、环境修正、建筑物重置成新、楼层、朝向等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。 商业用房拆迁估价,参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格,根据被拆迁房屋与同类结构用途、商业区域繁华程度和地段相近的房屋市场交易平均价格,确定拆迁区域内被拆迁商业用房的货币补偿基准价格,结合房屋结构、临街状态、建筑物重置成新、楼层等因素综合确
10、定被拆迁房屋补偿价格。 其它非住宅房屋拆迁估价,参照市政府公布的被拆迁房屋货币补偿基准价格,根据拆迁就近地段多层住宅的(砖混甲等一级)市场平均价确定拆迁区域内其它非住宅的货币补偿基准价格,再按照不同比例:工业、仓储、车库为80%,旅馆、办公、公益事业等其它非住宅房屋为100%,对货币补偿基准价格进行处理,结合被拆迁房屋结构、环境修正、建筑物重置成新、楼层等因素综合确定被拆迁房屋补偿价格。 拆迁项目实施时,被拆迁房屋货币补偿基准价格的确定:评估机构按照上述规定做出初步的货币补偿基准价格评估报告,听取拆迁当事人意见,经市房屋拆迁评估专家委员会评审,由市房屋拆迁管理部门公布实施。 第七条 住宅房屋拆
11、迁估价按以下公式进行计算: 住宅房屋拆迁评估价格=货币补偿基准价格环境修正系数+建筑物重置价格(1+层高调节率)成新(1+楼层调节率+朝向调节率)建筑面积 楼层调节率见附件一,环境修正系数见附件二,朝向调节率见附件三,层高调节率见附件四。 第八条 商业用房拆迁估价按以下公式进行计算: 商业用房拆迁评估价格=货币补偿基准价格临街状态修正系数+建筑物重置价格(1+层高调节率)成新楼层调节系数建筑面积 底层商业用房临街状态修正系数见附件五,商业用房楼层调节系数见附件六。 第九条 其它非住宅房屋拆迁估价按以下公式进行计算: 其它非住宅房屋拆迁评估价格=货币补偿基准价格环境修正系数+建筑物重置价格(1+
12、层高调节率)成新楼层调节系数建筑面积。环境修正系数见附件七,楼层调节率见附件一。 第十条 被拆迁人依法享有土地使用权的院落,其未计入货币补偿基准价格的部分,拆迁估价按以下公式计算:院落拆迁评估价格=货币补偿基准价格环境修正系数(实际占有土地面积建筑面积标准容积率)标准容积率:平房(二层及以下)为1,多层房屋(三层以上、六层以下楼房)为1.5。院落中包括有不同用途的房屋时,按其建筑面积占总建筑面积的比例分别计算。 第十一条 房屋拆迁评估价格不包含被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金额以及搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。 第十二条 对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设
13、备和装修项目及其他附属物的补偿,估价机构应按咸阳市市区房屋拆迁附属物作价补偿参考价格单列评估确定。对工业、仓储用房中的房中房,按附属物工程造价结合成新评估补偿,不计算房屋拆迁面积和货币补偿基准价格。 第十三条 本规则第六条至第九条计算公式中各种类型房屋结构等级划分、房屋拆迁建筑物重置价格按房产管理部门和物价部门的有关文件执行。 第十四条 本规则由咸阳市房产管理局负责解释。 第十五条 本规则自颁布之日起施行,咸阳市城市房屋拆迁估价操作规则(试行)咸政房发(2003)29号同时废止。 附件一:拆迁住宅房屋楼层调节率(%); 附件二:拆迁住宅房屋环境修正系数; 附件三:拆迁住宅房屋朝向调节率表(%)
14、; 附件四:拆迁各类房屋层高调节率(%); 附件五:拆迁临街底层营业性用房临街状态修正系数; 附件六:临街二层以上营业性用房楼层调节系数; 附件七:拆迁其它非住宅环境修正系数。附件一:拆迁住宅房屋楼层调节率表(%) 总 调 层 楼 节 数层 率次 三层四层五层六层七层第一层44555第二层66101010第三层-510151515第四层-80510第五层-8-40第六层-10-5第七层-12附件二:拆迁住宅房屋环境修正系数1、环境修正系数评分表 序号因素项目内容最高分考察项目评分等级一等二等三等四等1环境情况4自然景观、风向1.0-1.30.7-1.00.4-0.70.1-0.4空气污染、噪音
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