房地产新状.doc

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鲁南房地产新状
摘要：由于一线城市房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至二三线城市置业，未来一段时间内二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。我将对位于鲁南地区的家乡枣庄市的房地产状况进行综合分析。
关键词：房地产，枣庄市。
枣庄市，位于山东南部，是山东省下辖的一个地级市。总面积4563平方千米，辖5区1市，总人口393.93万人。东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡济宁。一直以来，由于地处偏避，经济发展长期处于滞后状态，房地产市场也一直处于低迷状态。但是近年来，随着经济的快速发展，当地人们富裕起来，房地场市场也跟着发展起来。目前枣庄地区，包括市中区和五个瞎管区，房地场市场都在迅速发展中，到目前（2014年）已经初具规模。
其中2010年山东省人民政府批准的《枣庄市城市总体规划（1997年-2010年）》，在一定时期内对指导枣庄的城市建设、促进城市经济社会发展方面起到了重要作用。为促进枣庄经济、社会、人口、资源、环境的协调发展，更加科学合理地指导和调控城乡建设，实现建设社会主义和谐社会的目标，根据枣庄市城市建设需求和建设部《关于同意对枣庄市修编城市总体规划的批复》本次规划确定城市规划区范围为枣庄市所辖行政五区的市区行政地域范围，包括市中区、薛城区、峄城区、台儿庄区、山亭区的行政辖区范围，总面积3069平方公里。其中对我市房地场开发起到决定性指导作用。
目前我市的主要房地产开发公司已经初具规模，主要有山东中安房地产有限公司，滕州市房综合开发公司，滕州市建设综合开发公司，枣庄市市中区住宅建设开发公司等等上百个开发公司，人才济济。
房地产市场供求状况发生了一些变化，但房地产在国民经济中的地位和作用没有变，即：一方面，房地产业的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响着整个经济运行。
一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限购”、“限价”一系列的调控政策使得一线重点城市房地产尤其是住宅投资的收益明显收窄。近年来，一大批资金充裕的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。
由于一线城市房地产调控政策愈加严厉，部分需求将因受限制转至二三线城市置业，未来一段时间内西南地区二三线城市商品房市场可能因此而增加购房需求。同时，随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。
枣庄未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2011年的销售量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑枣庄人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。
目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。
毋庸置疑！枣庄的房价已经到了一个制高点。新城的价格已经突破3000元/平方米以上，光明西路上的项目，高层大多在2500-3000元/平方米之间。跟1年前老百姓只要花1800元/平方就可以买到位置、交通、配套都比较好的住宅相比，2500元/平房以上甚至3000元/平房以上的价格无疑是高了一些。但是事实上房价还得涨，并且有一种一涨就不可收拾的态势发展。
  在6月份的一次土地拍卖会上，薛城南部的一处地块，达到了171万/亩，如果以对外宣布的容积率为1.8来预算，房价中土地价格就达到了1450元/平方，加上土建、设计、勘测、场地平整、规费、管理费、税费和不可预见费用，光成本就接近3000元/平方。土地价格的上涨是房价上涨的主要因素。
  06年是国家通过权力手段干预和制约房地产价格最为严厉的1年，但是由于各部委的互相制肘，房价该涨的还是涨了，不该涨的也跟着涨了，结果证明宏观调控手段基本上没有起到预测的效果。
  日前发改委建议取消预售制度，实际上早在2006年4月份，央行已经提出过，但是这样的结果肯定导致房屋价格的再一轮攀升，受害的，还是广大购房置业的老百姓！目前这个想法属于探讨期。
统计数据显示,今年上半年枣庄固定资产投资完成555.54亿元,增长17.0%,比上年同期回落4.7个百分点,增速居全省第15位。分产业看,第一产业投资6.31亿元,第二产业投资283.69亿元,第三产业投资265.54亿元。“增幅最快是是第二产业,达到22.5%,而第二产业投资中工业技术改造的投资增幅尤其高,达到72.8%。”专家分析称,工业技术改造投资增加将有助于提升先进产能比重,提高资源能源利用效率,促进企业的清洁生产和安全生产。让枣庄本土企业实现整体水平的提升,在参与市场竞争的过程中获得优势。
今年以来，我市政府采购工作按照“规范采购行为、提高财政资金效益、促进廉政建设”的目标要求，圆满地完成了各项任务。全市政府采购规模达到108381万元，同比下降10.67%，节约资金17435万元，节支率为13.86%。市财政局工作人员介绍，与去年同期相比，财政性资金的工程项目采购有所减少，市级政府采购规模达到36472万元，同比下降51.6%，节约资金6667万元，节支率为15.46%。
　　在固定资产投资中房地产开发方面的投资占到104.98亿元,投资额增长了6.9%,涨幅较上年同期回落28.9个百分点。分析称,今年上半年房地产开发企业购置土地面积有所减少,共购置土地面积30.78万平方米,较去年同期减少了49.3%。房屋施工面积1965.6万平方米,增长0.5%。而在商品房的销售方面,上半年销售面积107.1万平方米,下降5.1%,商品房销售额48.9亿元,增长19.5%。

　　在工业生产方面,上半年规模以上工业增加值同比增长10.8%。“上半年枣庄的工业增加值增速在全省排第9位,同比前移5位。”专家向记者介绍说,从上半年的情况来看,在规模以上工业生产中占有较大份额的私营企业和非公有制企业具有较强活力,实现增加值同比分别增长15.6%、15.9%,分别高出全市平均水平4.8个、5.1个百分点。在支柱行业中,煤化工、橡胶轮胎和锂电保持了较高的增长,增加值分别增长16.5%、17.9%和36.3%。

　　“今年以来,面对城市转型和经济下行的双重压力,全市经济运行总体呈现缓中趋稳、总体平衡的发展态势。”对于上半年枣庄经济发展的开局,专家分析称,总体来看上半年全市经济运行平稳,经济增长的基本面良好,但宏观经济环境依然错综复杂,接下来的经济发展仍面临不少挑战。
按照国家发展改革委的测算，未来中国新型城镇化将增加2至3亿城市人口，所需的配套资金将达到40万亿元左右。今年《政府工作报告》提出着重解决好“三个1亿人”问题，在城镇化进程中，这“三个1亿人”会带来住房的刚需。
　 无论对楼市是“看涨”还是“看跌”，有一个事实是不容否认的：中国一、二线城市房产供应偏紧，但不少三、四线城市房产库存已经十分严重。房价也从过去一路上涨进入到不同地区有涨有跌的新阶段，出现了明显的分化现象。这些信息无疑是给枣庄发展带来了无限的机遇。
我们要抓住机遇，应对挑战，在新的环境下做好更好更快的发展。
参考文献：《2013-2018年枣庄房地产市场调研及投资风险研究报告》，枣庄房产网，鲁南经济论坛，《政府工作报告》。

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学号：1207064204
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