杜常宏与柳运基土地租赁合同纠纷上诉案.doc
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1、专业收集整理精品文档!-精品文档,值得下载,可以编辑!-!=杜常宏与柳运基土地租赁合同纠纷上诉案山东省烟台市中级人民法院民事判决书(2014)烟民四终字第942号上诉人(原审原告、反诉被告):杜常宏,农民。委托代理人:曲永海,山东崇真律师事务所律师。委托代理人:李海善,山东崇真律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):柳运基,干部。委托代理人:王爱国,山东龙博律师事务所律师。上诉人杜常宏因土地租赁合同纠纷一案,不服山东省龙口市人民法院(2013)龙石民初字第133号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人杜常宏及委托代理人曲永海、李海善,被上诉人柳运基及委
2、托代理人王爱国到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原审原告、反诉被告杜常宏诉称:原、被告系同村村民,2012年5月份,原、被告口头协商,将被告在原告楼后面的房屋土地租赁给原告使用,租赁期间至2030年12月31日,租赁费用共计300000元,原告于2012年5月18日、7月24日分别支付给被告50000元,有收条为证,因被告未履行口头协议,诉至法院,要求被告立即返还原告房屋土地租金100000元。原审被告、反诉原告柳运基辩称:原告所述不属实,2012年4月份,原、被告达成口头协议,被告将其楼后面的0.36亩空闲建设用地租赁给原告使用,已交付给原告且原告已在该土地上建起冷风库,原告尚欠被告租金20万
3、元未付,现被告提起反诉,要求原告继续履行租赁合同,给付租金20万元,以及租金20万元到判决生效之日止的利息(同期银行贷款利息)。原审法院经审理查明,原告、被告系同村村民,2004年6月原告与王乐冰、柳景年三人各自分别叫行承包了龙口市石良镇下河头村蓬水路西集体闲置土地,并签订了土地承包合同,后因建设用地手续未办,致使三人的承包土地一直闲置。2007年下河头村委决定对原告等三人承包土地西边6米外余有的3.3亩闲置土地(杜常宏图示2号地)、南边余有的1亩闲置土地(杜常宏图示1号地)及蓬水路东1.1亩闲置土地(杜常宏图示3号地)实行公开投标叫行形式对外承包,原告、被告与王乐冰、柳景年四人达成共识,由原
4、告一人出面叫行承包,然后四人分开使用。由北向南王乐冰、原告、柳景年各自对应的土地归各自使用,柳景年承包土地南边的1亩土地及该土地西边对应的0.36亩土地归被告使用。2007年2月10日原告一人出面叫行,将蓬水路西4.3亩、蓬水路东1.1亩闲置土地叫行承包下来,并与龙口市石良镇下河头村委签订了承包合同。2011年四人分别在蓬水路西自己使用的土地上建起了街面楼(柳运基的街面楼是杜常宏为其建设的)。原告在自己街面楼西边与柳景年合伙建了一个冷风库,2012年5月因冷风库扩建需要,原告、被告协商,被告将自己楼后6米外的0.36亩土地租给原告使用,租金30万元,口头协议达成后,原告分别于2012年5月18
5、日、7月24日分两次各给付被告租金5万元,合计10万元,被告为原告出具了收条两张,分别为:“今收到杜常宏楼后地款人民币伍万元正¥50000.00元柳运基2012年5.18号”、“今收到杜常宏楼后6米外款伍万元正¥50000.00元柳运基2012年7.24号”,并于2012年7月24日原告为被告出具欠条一张,载明“今欠到柳运基楼后地款叁拾万元于2012.7.24前付壹拾万元净欠贰拾万元杜常宏2012.7.24”。后原告以被告不履行口头协议为由要求被告返还原告房屋土地租金10万元,原告主张租赁的土地是原告图示的5号地,而5号土地并非被告的承包地,而是他人的承包地。原审审理中,被告提起反诉,要求原告
6、支付尚欠的土地租金20万元。上述事实有土地承包合同、收条、欠条、公安机关的询问笔录、手画图等在卷佐证。原审法院认为,本案的双方当事人口头达成租赁土地协议,原告已向被告支付10万元租赁费均无异议,原审法院依法予以确认,该土地租赁协议合法有效。针对涉案标的物是原告所图示的5号地,还是被告所称的楼后6米外的0.36亩土地,双方发生争议,也是本案争议的焦点所在。因原告图示的5号地不是被告的承包地,被告没有权利租给原告,原告没有证据证明其租赁的土地就是5号地,故原告主张本案的租赁标的物是图示的5号地证据不足,不予采信。被告主张本案的租赁标的物是楼后6米外地0.36亩土地,该土地虽是原告出面承包,但从被告
7、给原告出示的收条中可以证实,楼后6米外土地就是这0.36亩土地,且原告已经实际占有使用了这0.36亩土地,又向被告支付了10万元的租赁费,证人王乐冰、柳景年在龙口市公安局的询问笔录中,也称被告楼后的0.36亩土地由本案原告分给了被告,后原告又将该土地租赁被告的事实,因此本案的租赁物应是这0.36亩土地,原审法院依法予以确认。本案的被告已按口头协议履行义务,原告也向被告支付了部分租赁费,且于2012年7月24日向被告出具尚欠20万元的欠条一张,原告应按欠条约定继续履行自己给付被告租金20万元的义务,因此原告要求被告返还租金10万元的请求不能成立,应依法予以驳回。被告反诉要求原告继续履行义务,给付
8、尚欠租金20万元及利息的请求,依法予以支持。综上,依照中华人民共和国民法通则第八十四条第二款,中华人民共和国合同法第八条、第二百二十六条,中华人民共和国民事诉讼法第一百四十条之规定,判决:一、驳回原告(反诉被告)杜常宏要求被告(反诉原告)柳运基立即返还原告(反诉被告)房屋土地租金人民币100000元的诉讼请求。二、原告(反诉被告)杜常宏于判决生效后十日内一次性给付被告(反诉原告)柳运基土地租金人民币20万元及利息(自起诉之日起至判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定,加倍支迟延履行期间的债务利息
9、。案件受理费2300元,由原告杜常宏承担。反诉费2150元,由原告杜常宏承担。宣判后,杜常宏不服,以一审法院认定事实不清、适用法律错误为由,向本院提起上诉称:1、原审认定柳运基以杜常宏名义承包土地,柳运基又转租给杜常宏缺乏证据支持。一审法院查明:2007年,杜常宏、柳运基与王乐冰、柳景年四人达成共识,由杜常宏一人出面叫行承包,然后四人分开使用。由北向南王乐冰、杜常宏、柳景年各自对应土地各自使用。然后一审法院认为:被告柳运基主张本案的租赁标的物是楼后6米外的0.36亩土地,且原告已经实际占有使用了这0.36亩土地,以向被告柳运基支付了10万元的租赁费,证人王乐冰、柳景年在龙口市公安局的询问笔录中
10、,也称被告柳运基楼后的0.36亩土地由本案原告分给了被告,后原告又将该土地租赁给被告的事实。认真分析这两个理由:第一、关于被告出具的收条具体内容是“今收到杜常宏楼后地款人民币五万元整。柳运基”,从该收条内容看,租赁土地的位置应在杜常宏的楼后面。而杜常宏主张的土地租赁合同的标的物也就是5号地,就是在杜常宏位于2号地块所建的楼的后面。而柳运基所主张的那0.36亩是杜常宏承包后一直占用的。因此一审判决根据此收条认定楼后地指的就是柳运基所主张的0.36亩显然不当。第二、关于证人王乐冰、柳景年在龙口市公安局的询问笔录。王乐冰2012年9月19日在公安机关的笔录只是说“杜常宏又把所叫行的这块地分给了我们”
11、,并没有说明也分给了柳运基。王乐冰2012年11月23日在公安机关的笔录中,对公安机关关于“杜常宏叫行叫到的楼基地南面的土地给了柳运基这件事你知道吗?杜常宏给柳运基具体是哪块地”的问题时,明确表示“这件事我不清楚”,综合两次笔录,王乐冰并没有证实杜常宏把承包的这0.36亩地转让给柳运基。而柳景年在公安机关的两次笔录中也没有明确说明杜常宏租赁了0.36亩土地。实际情况是杜常宏叫行后,并没有将柳景年宅基地后的地给柳景年,柳景年也没有向杜常宏交纳任何费用。2、一审在庭审过程中存在程序违法现象。杜常宏曾当庭申请柳景年出庭作证,但是一审法院对此不予准许,对杜常宏主张的未将柳景年楼后土地转包给柳景年这一客
12、观事实拒不调查,只是单凭笔录认定事实,没有实地调查该土地的实际使用情况,得出的结论自然与客观事实严重不符。另外,柳景年在公安机关所做的询问笔录,没有作为刑事案件定罪量刑的证据,也就是说柳景年、杜常宏所反应的问题并非全部属实,而柳景年所陈述的事实模糊不清,与上诉人和被上诉人陈述的基本事实也不一致。而且,柳景年、王乐冰等人的笔录在证据类型上属于证人证言,不能单独作为定案的依据,依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第55条的规定应该出庭作证,一审也未要求证人出庭接受质证,剥夺了上诉人质证的权利。3、一审认定杜常宏叫行承包的这0.36亩土地交给柳运基使用,但是柳运基却没有向杜常宏支付任何承包费用
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