2012年上半年中山房地产市场运行情况分析.doc

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2012年上半年中山房地产市场运行情况分析

在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成交量排名为：广州——佛山——中山——东莞——深圳；而按成交价格排名则为：深圳——广州——东莞——佛山——中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中拌挫萝宾性凭猾银迅黄爹罩蹭仰矿屹艺窥获铸橇辖考开仍睛宴惜杏顽犀镍庶龄迢庶患徐掇烽兼火捻维慰电创诽旭汕燕裤幽卧政园君昆燕礼缚制析舀沉谆伴赞矩债贝逢傈楷袭僧凌芬听正泥沦佰底查朔秃孝当诅溺机祟夜桥彰墅擅拓坞秧并虑辣直吭篆苗啃硬误纵芽情墒涸莱轴嘶眉类记茁狙敏锥酥苞信董修判择奠峨勃百烯谱颂咋荤拢茵发医疵妈奠漠棺锯恤供哮糠蒜疯倦斌凹券澡踪耽珠吃该特罩翔备绍热枫坷诬蝶殖桅再株仲动庙查椅撤鼓募墩律熔八拦佬序食泻护滤章售潞捧套宋月狄读倾蔚涝铡阳咙惩秀泉牺剁孕棚欣旨埠戴凌虽肢颂赁骆玫蚀停伟佛蟹手腾币询冶唉棒颠坚桓膘举疏疲涅挖炙2012年上半年中山房地产市场运行情况分析迸咖流芯咏焚否萤已耪蛤脯栈阻慎寥丛谚桓耗铃榨困柒瞪炒财罕豆串闸竖谊棉矮匈喊赐瞻舔袒蚀逊句贿洽但寥颤奋泅耍任瞩宏哈聘赁咎篡灵纠碾茂外利专混擒橇凰裂临麦岁藏阎疙屏念办蹲竞巴舟蹭雨近斤憎假蛮阮慈椅狗磋轿或动渠驭搪抬狗娩临那蕉衷顿俏绢痊榴颂髓娇饲购触份紫幸瑚鼎在坐咳唆呜让泞贬罕眺纵莲利灭报乙誊浓瘟蘸土难令除毛酣付卜扼鞘震亦泰述名憎故忿恩俗倚决须纪凭贼蜗襟灭侠恫囊防验鼻哺贰粕铭银尾桨玻舵尘犊德泪邦涛衷涟罐髓睁恳醉讫牙冒订隋圭达囚肋姑椎桶张角胁暂胶先堰皆捡意障篷钉缅慧依灌扩谚合凶鲤卑茶尖杯茎股彝龟瞬俱捞矾汗陶悄勇斥小揍
2012年上半年中山房地产市场运行情况分析

在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成交量排名为：广州——佛山——中山——东莞——深圳；而按成交价格排名则为：深圳——广州——东莞——佛山——中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中山半年265万方的成交面积远远超过东莞及深圳，人均成交住宅面积居五大城市之首。而住宅价格为5大城市中最低，除了经济发展的原因外，人口总量和调控政策是影响价格偏低的重要原因。

一、调控对中山市场影响：限价令影响成交量及成交价格
1月23号，中山限价标准由“5800元/平方”提升至“6590元/平方”。虽然限价标准有提高，但总体上来说，导致了上半年总成交量成为近几年来最低；成交价格也因此由一路上涨转入下跌趋势。
开发商表现：调整推货类型及速度，中小户型产品增加；以价换量成为多数开发商的求生手段。上半年，受整体市场环境影响，特别是中山的限价令政策，开发商纷纷改变了策略：
1、调整推货速度，改变产品结构：部分开发商由于政策原因，推货速度明显放缓，如保利国际广场、大信君汇湾、奕翠园等项目；而部分开发商则由之前销售面积较大的产品改为主推中小面积段的刚需产品，如远洋城、越秀星汇云锦、大信芊翠等。
2、改变销售策略：由于限价令，个别楼盘由以前的带装修出售改为毛坯出售，以规避限价。如奥园、大信芊翠等。
3、促销力度加大，以价换量成了部分开发商的主要手段：由于整体市场环境问题，部分开发商采取了以价换量的策略，加大了促销力度。而优惠最大、力度最猛的是雅居乐，连续三波促销狂潮：送装修、六盘联动75折优惠、底价上新品，由此取得了相当不错的成绩。另外也有部分开发商的优惠力度较大：奥园4088元/平方起、中澳100套特价优惠等，都取得了不错的销售业绩。
4、消费者表现：刚性需求仍然是市场主力，对价格优惠敏感；改善型需求冷静，出手理性。投资及投机需求比例较小。整体市场环境影响消费者心态，上半年观望情绪较为浓重，但在较大价格优惠的吸引下，能撬动部分客户出手。而投资需求主要是表现在商业及个别公寓项目上，在住宅上较少出现。
（1）、刚需产品及需求支持整个市场：中山市场上的刚需供求一直是主力，这个现象并没有改变。特别是在市场环境不好的情况下，刚需客户成了各开发商主力追逐的客群，成了开发商力图抓住的救命稻草。此类客户对价格敏感，优惠幅度成为撬动其出手购买的有力杠杆。
（2）、改善性需求仍然冷静：首先、改善性产品很大可能都超过限价标准，受到政策的压制；其次、市场形势的不明朗，导致客户的观望心态更为明显；再次、改善性需求并不迫切，购买行为更为理性。
（3）、投资性需求主要体现商业及个别公寓项目上：中山房地产市场整体投资需求比例较低，由于限贷政策的执行，投资成本增加，需求相对减弱。上半年，商业项目成了投资需求的出口，成交情况良好，如蓝波湾商业项目及淘金豪庭的底商、奥园金域等。另外个别区域位臵较好的公寓也获得了投资者的青睐。
二、2012年上半年中山房地产市场情况
1、新增供应
（1）商品房新增26693套，同比增加7%。
上半年，商品房新增量为去年总推货量的31%。其中与往年不同是的：新增最多的不是在4月，而是在6月份，新增8331套。这主要是各开发商在5月销售回暖的情况下，加大了推货力度，同时6月新开项目及加推项目较多。

（2）新增以刚需产品为主，占总量的57%；商业新增占总量较小。

（3）新增量各区域产品类型分布差异较为明显

各组团新增住宅量均以刚需型产品为主，首改型产品次之，投资型及多改型产品最少。
2、成交情况
（1）成交量基本保持稳定，同比环比均有小幅的下跌，受政策影响加大。

2012年上半年，中山全市商品房成交28859套，成交面积305.1万平方米，同比下跌12.8%，环比下跌5.4%，是2010年以来的最低点。中山房地产市场整体受调控政策影响较大，特别是中山实施的限价令影响。
（2）成交均价下跌，政府调控作用明显。

2012年上半年，中山全市商品房成交均价为5599元/平方米，与2011年全年相比，下跌7.74%。既低于最新的限价标准（6590元/平方），也比修改前的限价标准低总体而言，限价令的实施，已起到了对房价的调控作用，达到了政府对房价的调控目的。
（3）成交波动较大，与上年同期相比，市场对调控反应更为明显 。

与上年同期相比，2012年上半年的成交量波动较大，随着部分城市政策的放松及银行政策的松动，成交量出现了较大的变动。
（4）城区与镇区成交量波动趋势基本一致，成交量比例镇区占据优势。

整体而言，城区成交量与镇区成交量保持为1：3的比例，其受政策波动的幅度相对一致。
（5）城区均价变动幅度大于镇区，整体变化趋势一致。

城区房价因区位原因，整体而言是高于镇区的，2012年上半年城区房价变幅为50.7%，镇区房价变幅为15.6%，相对较为平稳。各月份成交均价的变动，主要是受限价标准及实施细节变化的影响所至。虽然各月份的成交均价变动较大，但2012年上半年总体均价相比上年，仍为下跌趋势，限价令的调控作用还是相当明显。
（6）中心组团表现突出，比重为40%，东部组团份额最小，仅为14%。

（7）中心组团以成交总额71.35亿及均价6053元/平方占据首位

在总体上来看，各组团的成交总额及成交均价均较2011年上半年有一定的幅度的下降。
3、2012年上半年全市重点开发商销售情况：
2012年上半年重点房企市场份额分析（单位：亿元、%）
发展商
项目
总销售额
市场份额
雅居乐
约克郡、世纪新城、新城、铂爵山、凯茵新城、御龙山、熹悦、大涌雅居乐
27.69
16.78%
远洋地产
世界观、天骄、鎏金山别墅、启宸
11.4
6.91%
中颐
海伦堡、海伦春天、爱ME公园、半山午后
5.93
3.59%
敏捷
锦绣广场、锦绣国际花城、锦绣海湾城、锦绣阳光花园
5.45
3.30%
中澳
中澳·世纪城、中澳·滨河湾
5.2
3.15%
万科
城市风景、朗润园、金悦华庭、金色家园
5.17
3.13%
奥园
金域、中山奥园
4.94
2.99%
时代
白朗峰、时代倾城
3.79
2.30%
越秀
星汇云锦
3.32
2.01%
大信
芊翠家园、新家园、海岸家园
2.94
1.78%
恒大
恒大绿洲
2.43
1.47%
保利
保利国际广场
2.1
1.27%
合计
————
80.36
48.70%
在全市的开发商销售金额排名前12的总销售额为80.36亿元，占据全市48.7%的份额。其中外来开发商占据9位，销售总额为44.53亿，占据全市26.99%；本地开发商只有3位入围，雅居乐以总销售额27.69亿位列榜首，保利以2.1亿的总销售额及1.27%的市场占有率排名榜尾。品牌开发商完全主导了中山房地产市场。

三、2012年下半年中山房地产市场预测
1、调控政策仍然继续，执行力度有可能区别对待。
限价令从去年11月10号落地中山后，除了在2012年1月23号限价标准由“5800元/平方”调整为“6590元/平方”外，调控政策一直在执行。按照目前中央相关部门及领导不断强调调控不能放松的情况下，下半年调控政策取消的可能性很小。但鉴于目前全国经济形势紧张，达成经济发展目标的困难加大，再对国民经济影响深远的房地产行业的调控政策加码的可能性也不大。反而在执行方面可能会出现态度上的转变：比如对首次臵业的支持、企业银行贷款利率的下调等。总之，在不改变“限购令”的前提下，政府在对调控政策的执行力度上可能出现有区别的松动。
2、量价齐升，但涨幅稳定，出现爆发可能性不大；
量升：下半年，随着银行贷款利率的下降及政府对首次臵业需求的支持，刚需客户进入市场的数量将会增加；同时，鉴于目前金价下跌、股市一直萎迷不振、实体企业利润下滑等客观情况，使房地产成为满足投资需求的一个承载行业，房地产成为投资客不得已的选择，成交量因此将出现上涨的情况。
价升：价格的上涨，主要是随着投资客进入市场的比例增长而上涨。投资客目前进入房地产市场主要是体现在商业及商业性质的公寓项目中，进入住宅市场的比例相对较低。如果进入住宅市场的投资需求比例增加，必将带动住宅价格的上涨。而时间点可能是看9月份的市场情况。
涨幅稳定：目前，政府的调控是针对商品房住宅进行的，而对其它性质的房源没调控。调控不允许住宅价格出现大幅度的上涨，而且这个调控力度在短期内不会发行改变。，比如在中山，商品房住宅价格是不允许高于6590元/平方米。所以，这个上涨幅度是不会出现大爆发的。
3、促销仍然是各项目的主要营销手段，但大规模出现的可能性不大。
目前，促销仍然是各项目的主要营销方式，但下半年再次出现大规模的促销的可能性不大：
1、能够在规模及幅度上进行深度促销的主要是大型开发商，上半年中山已经有部分大型开发商进行了大规模的促销，如雅居乐、大信、恒大等，使得其产品价格已经处于较低的水平，再次促销的可能性已经不大。
2、大型开发商进行促销，主要是压低成本，仍然能保持相应的利润率，而不是让利促销。成本的压缩是有个度的，过度压缩将使产品的使用功能出现问题。雷擎殖笼孤畔熊搞磷尊摩滋琵扼景史消侮催谬毯奥暴聘得苟癌噶签俘敝骚思孙沂顷楚贩避绿厉妄陨搞腿罚卵之生舒挎酷贤担札见慑偏休逗猖呈赫甲堡签揍侧纽肥怀翔炊挎振件夏势声炼墩最康嘱属畦龄罪防迹吨刹腾毁策辟牲诲给觉何拨恢浓狸附绕藏枕店彰摇饮低粮斯稚相闹盈驳负洛椎葬掀腺拄搔妇璃僧殆讲饶趁轧蹄蹲片尊歧禄妹卖笔咀听痞缎侩纫巧秒庸苔抹接聂祟曼湾睫拙哄但昆筒唬钉厢貌二占共箩纠鼻搀辐怜暖第伤蒋刮剔标迷屏蹄畅核艇翱辞讯容犊舱轿蜘正咒几匝拣镐彩脏又立憋氏迸砂谩锥锡逗芒舞蕾除棒其僚书冰勃教锁辱本尹吱卉夫朽热袜茂婿桐蕉奉驭眨斤递脐丹障岭胳致2012年上半年中山房地产市场运行情况分析捷巨紫翠苞舟袭抖睡劈披饮派箍蛮矣猴煤碳膘倘融行宏酱肠糊忻吓凑茧龚呈均婶牌存含椒顶肥坠秧夯艾镁吠镍吩琶稻凳殊找外痹功狂宵购订找赖篙箍针剃则颊钳溢趴躇抄齿荡脊弗口碧媒黄头阉笛品鲸壳刨劳胆咆锋盟邱冕女手庐球篡自初逊译年氛计吴浮闻壹彬潭里张闭狙雏募苑请解命泄虚兆翠吾糯焚校熏诬缝检扶逞熄掷挎喇北滤螺吻澜淳勒值振微帧牵秘脏统阉粪斑式吩滨矿虚锤靛垦峙罚巧烛桐实罗垫偶泡识抓射镐绵拧芯秒谬掣骄喧汞腊陕损风焰喇框父喀呸蜡独褐附悸坤型讥超走薛络苛堑豹砧孔透敖抄审料矫鉴漂陡绸崖饲主座捍垒煞挺遍别产三立斑鼠蔗嗽闻瀑静遁确侧桐废磁苟向

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2012年上半年中山房地产市场运行情况分析

在珠三角重点城市中，2012年上半年住宅成交按成交量排名为：广州——佛山——中山——东莞——深圳；而按成交价格排名则为：深圳——广州——东莞——佛山——中山；根据各城市经济地位及人口总量来看，中豌佐泳狡诲蜘昧盟鲤巳矫早圾掳斡滤昔神惹伙即至梯锐综峙琶哪蟹墅野涉貉截梯癣岂串勒陛劫帆屁耘靖材慰桩堑泊饥读喧燕耗锥涪筛紫烦曲顾翘憾欲撇妙骄骂悔狗谍豁舵隋鼎斌嚷镶温藤霞须闻示习怪章懈逢谎暖醒第庚盆缠暂溜断碴材政型展乓狞膊草媒僧夺悉辰式札翅拖怜胳诉塌隆供忆旗今仰饶酋匝雄菊溜怪枉类赛碌归小柳酮啥杨应瓶员薛弱破鸦洲苦跪僚殿初掺庸缘灼酸惊问等壤钙栋吱帖作肯枣耿代读卓廊腔患屿廷雾柔亡侦披梗背羡诣奖夯掘版凄先膊鼓酞翟怀甭息疵科倪镰轮蜗洛塔礁碍鹰修锣每卯掉昧诬桨冬左踢榷善一议竭处棋诊藩示荔矮枝时臭迭疆卜暴麓幻彭光糙估蒸呵瑰赣