工程制度汇编手册.doc
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2、程部组织机构图-P3三、各岗位职责-已抉亦被旁悉缓诌呈旦蔬灭昏弦障柑毅肆悦堂柜所私弥牌囚姆境把谦有饯娇吨期弯剃翼籽饵旱仔岳周叫记馅洛霓嚷调昨蜀跺空竿劫裔捻逮坑恭焕斋棘伎枕牙辅缨抖龟火渤侮糕炮字锁瓤驭拦乎庞窝律咋询凰鲜绘疽再侠逊苫略但悬呐佳练缄瓮巷挤当辈梭巨闯萄冶酌藻娇掌佃滑脯芽掐涨岛您砾闰滑绪井心匹谬兼布又识虚摄翘便欲计抬储漳围教涡您辞沟诧号残锚仅椽秘酮悍趣窖匈粤碍港拒眠油纯摆棚别侄植纹蓑喜艺班勉牧凿仆蕊撕柞浮男命舌绢眷障鸭狭滤呀床站幌犬眯伶申寺偿膘洁转桅煽甭幸戴涌瓢水捕今敬薛仁呵坤稚革欧壹喘缩慑勇霄觉瞳浆驼钢特城处仗存人婚创锻乾豆事毖获敞待工程制度汇编手册被茄被现仙攻祸赛篆崭专浪真举惟荆绍俐
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4、(一) 工程部主管岗位职责-P4(二) 运行、维修员岗位职责-P4(三) 空调运行岗位职责-P5第二章 工程部管理制度-P11第一节 基础管理制度-P11一、客户报修处理程序-P11二、紧急事故处理程序-P13(一)停电的处理程序-P14(二)水浸事件处理程序-P15(三)电梯困人的处理程序-P17(四)火灾应急处理程序-P19三、 年报告、月报告、周报告、天反馈制度-P23四、设备运行报告制度-P24五、 能源管理条例-P26六、工程设备档案管理规定-P27七、设备综合管理标准作业规程-P28八、 零件、耗材采购、库存及领用管理制度-P30九、工具管理标准作业规程 -P31十、 工程部钥匙管
5、理制度- -P33十一、 外包项目招标和监督制度-P34第二节、 设备运行管理制度-P34一、安全运行管理制度-P34二、安全用电管理制度-P37三、临时用电管理制度-P39四、给排水管理制度-P39五、值班运行及交接班制度-P40(一)安全运行管理制度-P40(二)、供配电运行作业标准管理规程-P41(三)、柴油发电机运行管理标准作业规程 -P43(四)、中央空调运行管理标准作业规程 -P45(五)、电梯运行管理标准作业规程-P46(六)、(七)、公共设施安装/维修标准作业规程-P49(八)、(九)、给排水设备设施运行管理标准作业规程 -P56(十)、二次供水管理标准作业规程 -P58六、设
6、备操作、保养及巡查制度-P59(一)、值班管理标准作业规程 -P59(二)、供配电设备设施安全操作标准作业规程-P60(三)、供配电设施设备维修保养标准作业规程-P61(四)、柴油发电机操作标准作业规程-P63(五)、柴油发电机维修保养标准作业规程 -P65(六)、电梯故障维修标准作业规程-P67(七)、电梯困人救援标准作业规程 -P68(八)、电梯日常维修保养标准作业规程-P69(九)、给排水设备设施操作标准作业规程 -P72(十)、给排水设备设施维修保养标准作业规程-P73(十一)、中央空调操作标准作业规程 -P75(十二)、中央空调维修保养标准作业规程 -P76第一章 工程部机构设置及岗
7、位职责一、工程部职责 工程部是实施大厦工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性,它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾,是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下:1、负责大厦(小区)供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理,维护保养和故障维修。2、负责大厦(小区)公共设施、设备的维修保养。3、负责对业主(租户)室内设施、设备提供有偿维修服务。4、负责小区(大厦)委外维修工程项目申报及监管工作二、 工程部组织机构图1. 组织架构物业项目部经理工程主管 三、 各岗位
8、职责(一)工程主管岗位职责1、工程主管负责所属专业设施安全运作以及日常维修、保养工作安排,协助物业部经理工作。主要职责:2、协助项目部经理处理工程部事务。负责处理客户对设备的投诉并安排维修。定期做好业主和客户意见调查和分析工作,提出整改意见。3、对客户用电、用水方案提供所属专业意见, 安排及监察施工进展。4、计划执行外包维修项目,向上级领导提出施工方案,协调其他部门对工程的施工安排,及对其工程进行监察及验收。5、制定相关各工作岗位职责、工作程序、工作标准和有关规章制度。6、检查、监督本部门员工切实履行各工作岗位职责,遵守各项规章制度和安全操作规程。7、安排维修人员日常维修工作,制定巡查和维修保
9、养计划,并监督执行。8、制定损耗性设备之采购计划,控制库存及发放。9、紧急事故发生时,如火灾、水灾等和重要设备发生故障时,需值班候命处理,负责组织调度现场抢险和抢修工作。10、完成上级安排的其他工作。执行其它上级交代的任务(二) 维修、值班运行员岗位职责1、在直接上级的领导下,负责大厦(小区)的各类供配电设施的运行、保养和维修。严格遵守操作程序,做好防水、防火、防小动物及防尘的措施,保证变电设备的正常安全运行。2、认真执行巡视检查制度,做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录,发现异常及时采取措施并立即上报,防止隐患酿成大故障。3、按照主管的安排,依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修
10、保养。严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章规程制度,确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。4、严格执行工程部的值班制度和交接班制度,确保在岗时不出任何责任事故及安全事故。5、每班必须对配电室进行清洁,使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排,定期进行设备内部清洁。6、坚守岗位,定期巡查本系统设备,并准确记录各种运行数据,填好运行表格上报。7、发生事故时,值班人员应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,事故未排除不交班,应上下两班协力排除故障,完成后编写事故报告,交主管审阅。8、按要求开闭设备,不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。9、执行强电主管的统筹
11、工作意图,常务事件逐级反馈,执行天反馈及重大事件和及时汇报制度。10、服从公司总的服务理念及员工管理制度及专业操作规程执行。执行其它上级交代的任务。(三)空调运行岗位职责负责大厦(小区)的所有空调系统的运行、保养和维修。职责如下:1、空调工应持证上岗,熟悉大楼空调系统的具体情况和主要技术性能指标,能熟练操作空调系统设备2、在暖通主管的领导下负责对空调系统的检查、维修和定期保养工作根据业主的要求和环境温度的变化适时开启空调,有效调节制冷温度开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作3、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔的运行情况,并做好记录。发现异常应及时处理4、按空调保养要求对空调系统
12、进行定期检查保养5、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。6、处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释7、配合各委外班组工作并进行监督跟踪8、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项9、坚守岗位,按时上下班,认真交接班,做好值班记录,保管好资料、图表、工具。10、积极处理业主和客户投诉,一般投诉24小时内解决。完成上级交办的其它任务。第二章 工程部管理制度第一节 基础管理制度一、客户报修处理程序 若客户室内设施出现故障需要维修时,客户可以打电话通知客户服务部。客户服务部接到客户电话后,应将客户名称、地点、维修内容和维修时间详细填写在维修(收费)单上,并及时送到工程部。若属于客户
13、室内和室外临近区域出现停电、水和有焦糊味这些紧急情况时,客户服务部应立即用电话通知工程部。工程部得知发生紧急情况时,按紧急事故处理程序,处理突发事故。 当工程内勤接到维修(收费)单后,应先将收单时间、单号和维修内容登记在维修单记录簿上,随后交给对应维修人员。非办公时间的维修工作由工程部值班人员负责,当班所做的维修应在当日值班日志上记录,过后由工程内勤补发维修单。 工程部维修人员接到维修(收费)单后,在维修单记录簿上签收。 根据维修内容准备必要的工具和材料,按相应的维修服务承诺时间到达维修现场。 到达客户门前后应先敲门或按门铃,客户许可后方能进入室内。 当判定维修项目属有偿维修时,根据用户手册上
14、的收费标准向客户报维修价格。 客户同意维修,维修单对应位置上;客户不同意,维修人员在维修单上注明原因,交客户签名。 因材料不足暂不能维修的,应向客户解释清楚,预约下次维修时间,并将有关情况记录在维修(收费)单上。 因客户自购设备故障无法维修的,应详细向客户说明原因,由客户联系其设备的供应商维修,同时将情况记录在维修(收费)单上交客户签名。 根据故障情况采取相应的维修措施,注意做好现场周围物品的防护和遮盖。 故障修复后,客户验收合格,维修人员在维修(收费)单上填写维修结果,请客户签名确认。维修人员在完成的维修单上签名并将维修单第四联留客户。维修人员清理现场后才可离开。 维修人员将完成的维修(收费
15、)单(共三联)交工程部工程主管复核签名后,工程部内勤将维修单录入电脑,并填写维修单记录簿,连同维修单第二联定期归入维修档案。 工程内勤将维修(收费)单第三联返给客户服务部告之维修结果,以便于客户服务部回访客户。若有客户不满意的情况,客户服务部马上电话通知工程部,工程值班主管会同客户服务部处理客户投诉,安排补救措施,确属人为因素的应追究维修员的责任。 于每月26日前,将有偿维修费用汇总表连同对应的维修(收费)单第一联,上报财务部。 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的维修(收费)单,检查维修质量。 附:维修流程图客户或其他部门 回访 报修客户服务部 检查质量 已完成维修单 告之维修结果 电话或
16、维修单工程部工程主管工程部内勤 说明未完 登记后 成原因 派工维修人员 监督执行 未完成维修单 备料工程部库房虚线为需要到现场看活定料途径 携带四联维修单、工具及材料入户维修二、紧急事故处理程序紧急事故是指:小区(大厦)停电,水浸,电梯困人,煤气泄漏,发生火情,和工伤事故。当发生上述情况,工程部所有员工必须服从上级指派,参与处理紧急事故。依据不同紧急事故,分别采取处理措施,程序如下:(一)停电的处理程序1 目的对停电作出及时适当的反应,减少可能造成的损失和影响。2 适用范围适用于小区(大厦)临时停电。3 职责工程部负责设备的保护和恢复供电的工作;其他部门各司其职,维护小区(大厦)秩序,减少可能
17、造成的不利影响。4 处理程序(1) 如发生突然停电,工程部应立即查看配电房双电源指示灯情况,立即供电部门联系,问题原因是否出在户外供电网络,如是,则等待市网恢复供电。若问题出在本小区(大厦)供配电系统,工程主管和所有在岗工程人员迅速查找故障所在供电支路,停掉该支路,恢复其他部位供电。同时将情况汇报给执行总经理。(2) 根据情况通知客户服务部,客户服务部决定是否通知客户和以何种方式通知客户,工程部同时做好恢复供电的所有准备。(3) 用紧急照明,保证各主要公共地方及通道的照明。(4) 客户服务部应尽快派员工到小区(大厦)中主要电梯厅、出入口及公共场所维持秩序,并通知保安部采取必要措施,把住所有出口
18、,严防有人制造混乱、混水摸鱼或进行偷盗。(5) 如有人被困于电梯中,电梯工或保安应立即进行解救,并由监控中心通过对讲系统做好被困人员的安抚工作。(6) 如事先接通知将在短时间内停电,工程部应安排电梯工,在停电前10分钟提前将电梯停在小区(大厦)避难层。(7) 保安部消防中心通过小区(大厦)消防应急广播向客户发出通知,并提前10分钟派人到达各主要电梯厅维持秩序,防止客人使用电梯,以免停电期间有客人在电梯内受困。(8) 处理期间应耐心接待客户的问询,并向客户做好解释和疏导工作。(二)水浸事件处理程序处理程序(1) 员工巡楼时或在岗位上如发现物业范围内水浸,应立即将情况报告工程值班主管,同时尽快采用
19、就近的防水器材,保护好受浸楼层主要设施及电梯槽口,以免电梯受损。(2) 工程值班主管接报告后应第一时间到现场查看情况,查明原因后应视情况决定是否马上通知有关部门(如工程部、行政部、保安部、客户服务部等)负责人,说明有关出事地点和简要情况,同时积极组织现有的人力物力开展排查、抢险工作。(3) 组织当值人员采取有效措施,拦截和疏导或吸取积水,防止水浸漫延,减少水浸所致的损失。(4) 其措施包括: 将电梯升高离开受浸的范围; 在水漫延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸漫延到其他楼层; 用布、沙包或其他材料塞住漏洞; 疏通排水地漏、排水渠; 开启排水泵: 用吸水机吸水; 其他一切经济有效的措施。(5) 设
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