商品房预售法律制度的完善.doc
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7、以得到充分保障,商品房预售法律制度的功能和效用并未得到充分发挥。关键词:商品房预售 制度现状 问题与缺陷 完善一、引言 所谓商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。【1】通过以上定义可知,商品房预售法律制度具有以下特征:首先,商品房预售行为的标的是正在建设尚未完工的期房,以区别于现房交易;其次,商品房预售行为受到较多的国家干预,国家对于商品房预售的条件、程序及效力作出了较为细致的规定;再次,商品房预售行为是房屋预售
8、和土地预售的统一,因而土地使用权出让合同中的权利义务一并寄售;最后,商品房承购人实际上只是获得了不动产的期待权,所有权的完全获得需待房屋建成后经由法定的过户转让手续才能实现。 商品房预售方式于1954年首创于香港。该制度的出现有顺应时代发展的必然性,无论对于房地产开发商还是对于房屋买受人都具有积极的意义。首先对于房地产开发商来说,该制度有利于加快资金的流转速度,使房地产开发商可以在施工过程中获得一部分建设资金,加快了资金回笼过程,减轻了借贷压力,而且大大推动了楼宇的销售,把房产市场行情变化的风险部分的转嫁出去。对于买受人来说,亦可通过该制度规避行情变化带来的风险,保障基本生存需要。【2】我国的
9、商品房预售法律制度已经建立,但各项制度并不完备,尚需完善。实践中,房地产开发商运用预售制度进行房地产经营的现象非常普遍,但由于基本法的规定不够具体细致,加之地方立法的混乱及执法的各行其是,开发商的具体操作很不规范,承购人的合法权益难以得到充分保障,商品房预售法律制度的功能和效用并未得到充分发挥。二、 我国商品房预售法律制度的现状 由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过中华人民共和国城市房地
10、产管理法。这部法律规定了商品房预售法律制度,但是规定的极其简单。值得一提的是,在这部法律中,商品房预售法律制度的设计很大程度上借鉴了香港的做法,以严格规制房地产市场中的投机倒卖行为,稳定房地产市场价格,照顾那些真正买楼的居民,保证房地产行业公共目的的实现。此后国务院城市房地产开发经营管理条例、建设部城市商品房预售管理办法、城市房地产转让管理规定等,均对这一制度做了相应具体的规定,以提高这一制度的可操作性。从总体上看,我国的商品房预售法律制度主要包括以下几项具体制度:商品房预售归口管理制度、商品房预售条件法定制度、商品房预售许可证制度、商品房预售广告限制制度、商品房预售合同登记备案制度、商品房预
11、售款专用制度、预售商品房权属登记制度、商品房预售预告登记制度。【3】以上规定构成了我国商品房预售制度的基本法律框架。在此框架下,我国的商品房预售市场得到了长足的发展,使房地产开发商队伍不断壮大,促进与之相关的各个行业发展,为我国城乡住房建设奠定了坚实的基础。然而,在商品房预售制度运行过程中,由于法律体制的不健全,监管不到位,引发了一些严重的社会问题。三、 我国现行商品房预售法律制度的缺陷及问题(一) 、我国房地产开发企业的市场准入和退出机制不合时宜。我们知道,预售方应当符合法律规定的资格条件,否则不能从事商品房预售活动。这从主体资格方面保证了开发企业完成房地产开发经营及售后服务的能力,其自身条
12、件将决定商品房的开发是否能够达到最终的目的。【4】但基于房地产开发事业的复杂性、高成本性、高风险性,理应规定严格的高于一般市场准入的标准,但我国城市房地产管理法第30条仅规定房地产开发企业进入市场的模糊标准,即有自己的名称和组织机构,有固定的经营场所,有符合国务院规定的注册资本,有足够的专业技术人员,其它条件。城市房地产开发经营管理条例第5条对此予以了细化,但仅有两项规定,及有100万元以上的注册资本,有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员及2名以上持有资格证书的专职会计人员。但笔者认为这远远不够,这样的规定还不足以保证开发的质量,不足以保障预购人的利益。在退出机制发面
13、,仅仅遵循破产法的一般规定显然也无法保证退出的合理性和合法性,这也是造成实践中众多“烂尾楼”存在的原因之一。(二) 、房地产开发企业的信息披露制度不够完善,导致开发商、承购方及银行三者之间的利益失衡。商品房预售制度本身具有风险性,其运行需要信息的充分披露,以降低预售的风险。【5】实践中,商品房预售制度虽然给房地产开发商带来了便利,提高了资金运用效率,却将风险转移给了银行和购买者。如果房价调整或处于下降周期,期房变现房时就会因房价下跌而增加银行坏账的风险,购房者在购买预售商品房时也同样承担了房价波动的风险。同时,又有一些不讲诚信的企业利用预售制度中的缺陷,人为操控期房的供求关系,预售中以广告和宣
14、传资料欺骗消费者,所建项目延期,一房多卖等,使纠纷不断增加。这主要是我国对商品房预售制度信息披露监管不力,又存在着房地产开发商自律性差,法律法规不健全,使一些开发商利用法律漏洞扰乱市场,谋取非法利益,使市场风险过多转移到银行和购房者身上。(三)、预售款的专款专用制度规定的过于笼统,具体的监督机制缺位,缺乏操作性,在实践中形同虚设。我国法律法规明确规定了商品房预售中的专款专用制度,即预售方通过预售商品房获得资金,必须全部用于商品房的建设,不能挪作他用。【6】法律法规作此规定的目的十分明确,就是为了保证商品房能够拥有充足的资金,并按期交付给预购人,但是,由于缺乏监督机制,导致该规定并不能真正实现。
15、预售人通过预售获得资金后,并没有任何机构对资金的用途进行监督,这就导致预售人可以任意使用该款项,导致专款专用制度无法有效发挥效用。(四)、商品房预售登记制度存在效力不明、程序失位等制度缺陷。由于我国相关法律法规及司法解释都只赋予商品房预售登记行政管理上的意义,并未赋予其私法上权利保护的意义,该制度本身只具有行政法上的备案性质,而非一种物权登记,【7】致使商品房预售登记成为了一个“摆设”,缺乏公示、风险警示力,导致出现类似商品房的“一房二卖”、“一房多卖”和商品房抵押与预售的冲突等情况的发生,无法起到真正保护购房人的权益,维护财产交易安全的功能与作用。因此,从某种意义上说,登记备案效力的缺失,是
16、商品房预售登记制度最大的缺陷。当违反商品房预售登记备案仅仅由预售方承担一定的行政责任而告终,对违反此种登记下预购人的权利未有任何确保规定时,它是不完善的,甚至是脆弱的,这样,预购方的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免,也正是因为如此,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更多的利润,于是商品房一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来,此种情况下,虽然预购人可以向开发商主张违约之诉以取得救济,但是这与预购人的交易目的是相违背的,预购人之所以签订商品房预售合同是为了在将来获得房屋所有权,而非违约救济金,可以说在没有对预购人相应权利确保机制
17、的情况下严重损害了购房人的合法权益,使得商品房预售中的风险扩大,并影响到整个房地产业的健康有序的发展。(五) 、对霸王条款的规制不足,极易损害作为弱势方的承购方的合法权益。霸王条款是指经营者一方单方制定的减轻其自身责任、逃避法定义务的不平等的格式条款。霸王条款是经营者滥用其强势地位的表现,严重侵害了消费者一方的合法权益。在商品房预售合同当中,预售方也经常会加入一些霸王性的条款,侵害预购方的利益。但对于此,我国的城市房地产管理法及其它房地产的专项管理法规都没有有力的规定,我们仅仅可以依据合同法上的格式条款及其他相关的民法条款规制,这显然是不够的。四、 我国商品房预售法律制度的完善(一)、规定更加
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