第17讲-物业管理制度与政策(下).doc

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第17讲　物业管理制度与政策（下）

一、内容提要：
1、物业服务合同
2、物业管理经费
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括：
掌握：物业服务合同，维修基金的性质、归集、使用和管理。
熟悉：物业管理经费，物业服务计费方式和物业服务费的构成。
三、内容辅导：

第三节  物业服务合同

一、物业服务合同的性质和类型（掌握）

(一)物业服务合同的属性
业主、业主大会委托物业管理企业对物业实施物业管理，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。

例题：物业服务合同属于我国合同分类中的(   )。

A、单务合同   
B、委托合同    
C．无偿合同    
D．非典型合同
答案：B
解析：物业服务合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。

(二)物业服务合同的类型
物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。
1．前期物业服务合同
前期物业管理是指业主大会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效前实施的物业管理。
特别需要指出的是，《前期物业服务合同》是房屋建设单位与物业管理企业之间签订的。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍然自动终止。为确保双方的权益，及所有购房人权利义务的一致，该合同应以建设部颁布的示范文本为依据，结合本物业情况制定细则，并经政府行政主管部门备案后签订。在同一物业管理区域内，前期物业服务合同中凡涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。
2．物业服务合同
业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。该合同生效时，原建设单位与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》自行失效。

二、物业服务合同的内容
为规范物业管理的行为，建设部制订了《前期物业服务合同》的示范文本。前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括：
1．当事人和物业的基本情况；
2．双方的权利义务；
3．物业管理服务事项和服务质量要求；
4．物业管理服务费用的标准和收取办法；
5．物业的经营与管理；
6．物业的承接验收；
7．物业的使用与维护；
8．维修基金的管理与使用；
9．合同的期限、合同中止和解除的约定；
10．违约责任及解决纠纷的途径；
11．双方当事人约定的其他事项。

例题：建设部制订了《前期物业服务合同》的示范文本中，下列属于物业服务合同和前期物业服务合同的主要内容的是(    )。

A．当事人和物业的基本情况   
B．办理房产交易手续的时限   
C． 维修基金的管理与使用   
D．违约责任及解决纠纷的途径   
E．物业管理服务费用的标准和收取办法
答案：ACDE
解析：B项办理房产交易手续的时限，不是物业管理合同和前期物业管理服务合同的主要内容。   

三、物业服务合同的签订要点
1．“宜细不宜粗”的原则
为确保合同双方的权益，明确各自的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括四个层次的约定：首先，委托管理服务的具体项目；其次，该项管理服务所包含的具体内容；第三，该项管理服务质量的评判方法与具体标准；第四，该项管理服务收取的实际费用金额。通常，上述内容用附录形式列出。
2．不应有无偿无限期的承诺
除委托方对物业管理企业可无偿提供管理、办公用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为，首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物；其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的；第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的；第四，无偿提供的管理服务仍是有成本的，需要支付费用，无论是开发商还是物业管理企业都不可能也不应该长期承担该费用，否则，将导致管理服务标准的降低或变向分摊给了全体业主。

例题：国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括(    )的约定。

A．委托管理服务的具体项目   
B．该项管理服务所包含的具体内容   
C．该项管理服务质量的评判方法与具体标准   
D．该项管理服务的最长时限   
E、该项管理服务收取的实际费用金额
答案：ABCE
解析：D项中，该项管理服务的最长时限，不是国内一般物业服务合同对委托的管理服务所包括的约定。

第四节物业管理经费

一、物业管理经费的来源

总体上看，物业管理经费的来源主要有以下几个方面：
(一)定期收取物业服务费
根据国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)(1ll下简称《收费管理办法》)，物业管理企业可以而且应当就其提供的物业服务收费。
在物业管理经费的筹集中，物业管理服务收费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。制定合理的收费标准，确保稳定的资金来源是每一个从事物业管理的物业管理企业必须面对的一个非常重要的问题。

例题：在物业管理经费的筹集中，(   )应是物业管理经费长期稳定的主要来源。

A、物业管理服务收费
B、物业管理企业开展多种经营的收入和利润
C．政府的扶持
D．开发建设单位给予一定的支持　
答案：A
解析：物业管理企业开展多种经营的收入和利润、政府的扶持、开发建设单位给予一定的支持，不是物业管理经费的筹集中，物业管理经费长期稳定的主要来源。

(二)物业共用部位、共用设施设备维修基金
一个物业管理区域内有两个以及两个以上产权人的，应当建立“物业共用部位、共用设施设备维修基金”(以下简称维修基金)。为此，建设部、财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称《维修基金管理办法》)(建住房[1998]213号)，非住宅商品房可以参考该办法执行。另外，《物业管理条例》也对维修基金的相关事宜作出了规定。
(三)物业管理企业开展多种经营的收入和利润
在不向政府要钱，不增加业主和使用人的经济负担的情况下，物业管理企业可根据物业状况和自身情况，开展多种经营，创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。
物业管理企业开展多种经营有以下两种情况：
1．利用物业共用部位，共用设施设备进行经营活动
在征得相关业主、业主大会同意后，物业管理企业可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。这种经营活动所取得收益属于业主，应主要用于补充专项维修基金，经业主大会同意，也可弥补物业服务费的不足。
2．利用自身条件，开展各种经营活动
物业管理企业可以利用自身条件，开展多种经营活动。之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润也作为物业管理经费的一个来源，主要是考虑目前我国物业管理的市场经济体制尚不完善，从推动物业管理的运作、建立物业管理良好声誉和人民群众经济承受能力的实际出发，而提出的在一定时期内的带有较强过渡色彩的措施。
(四)政府多方面的扶持
考虑到目前我国的实际情况，广大居民的收入水平和低租金的住房政策，普通住宅物业管理经费完全由住户负担尚有一定困难。因此，为推动物业管理的发展，政府还在多方面对物业管理企业给予大力扶持。特别是对经济适用房、按房改房政策出售的公有住房、安居房、普通居民住宅，物业服务收费实行政府指导价。其收费标准低于管理服务成本的，各地人民政府给予优惠政策。
目前，政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持，主要包括：①制定住宅小区物业服务收费办法和政府指导价，加强对收费的管理；②规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种经营中可适当减免部分税金等；③《物业管理条例》第五十二条规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
(五)开发建设单位给予一定的支持
开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的物业，尤其是住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用房和经营性配套商业用房，完善物业的各种配套设施和环境的建设等。

例题：开发建设单位给予一定的支持，主要体现在(   )。

A、以无偿的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房
B、以优惠的方式提供一定数量的管理用房和经营性配套商业用房
C．以捐献的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房
D．以救助的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房
答案：B
解析：以无偿、捐献、救助的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房，都是不现实的。

二、物业服务收费原则、定价形式和计费方式（熟悉）
(一)物业服务收费原则
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
(二)物业服务费的定价形式
《物业管理办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
1．政府指导价
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
按照我国《价格法》的规定，政府指导价的确定应通过听证会，征求业主、物业管理企业和有关方面的意见后最终确定。同时，政府指导价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价提出调整建议。
2．市场调节价
市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。在实际招标和中标谈判中，通过市场竞争，物业服务收费实质是业主和物业管理企业双方协商的结果。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
(三)物业服务计费方式及区别
《收费管理办法》第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式，下面简要介绍两种方式的特点、区别及适用条件。
1．包干制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
包干制的最大特点是无论管理好坏，经营盈亏均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，实行政府指导价的物业，其物业服务收费实行包干制。当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干制。
包干制是物业管理公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费，而不论管理好坏、经营盈亏，物业公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。其特点是执行起来较为简单，利于小型的物业管理公司采用。同时，在业主委员会成员管理水平有限，精力有限的情况下，实行包干制省去了对物业服务企业进行帐目监督和审计等问题，简便易行。
2．酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
酬金制实质是实报实销制，物业服务企业按双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿与业主事先约定好的酬金部分(酬金可事先约定提取比例或固定额度)。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出不交纳相关税金。
从上述分析可以看出，酬金制更体现了市场经济的要求，更加透明化，一般较高档的物业适合选择酬金制的计费方式。

例题：《收费管理办法》第九条规定：业主与物业管理企业可以采取(    )等形式约定物业服务费用。

A、包干制
B、酬金制
C．社会服务费
D．社区服务费
E．一般服务费
答案：AB
解析：《收费管理办法》第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

三、物业服务费的构成（熟悉）
物业服务费(X)实行包干制的，其构成包括：物业服务成本(X1)、法定税费(X2)和物业管理企业的利润(X3)三部分，即
X＝X1+X2+X3
实行酬金制的，预收的物业服务资金(X)，包括物业服务支出(X1)和物业管理企业的酬金(X4)两部分，即
X＝X1十X4
可见，包干制或者酬金制，物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
需要说明的是，在物业管理区域内，由物业管理企业接受委托代为收取供水、供电、供气，供热、通讯、有线电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。

例题：实行物业服务收费包干制中，物业服务费用的构成包括（　　）。

A、物业服务成本
B、小区配套建设费
C、法定税费
D、小区绿化费
E、物业管理企业的利润
答案：ACE
解析：物业服务费(X)实行包干制的，其构成包括：物业服务成本(X1)、法定税费(X2)和物业管理企业的利润(X3)三部分。

四、维修基金（掌握）
(一)维修基金的性质和用途
维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担。因此，有必要以基金形式事先提取。
物业的共用部位是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。

例题：商品住房的购房者在购房时向售房单位缴交的维修基金属(    )所有。（2004年经纪人试题）

A、购房者个人
B、全体业主共同
C．售房单位
D．物业管理公司
答案：B
解析：维修基金，属全体业主所有，不属物业公司所有。

例题：下列关于维修基金的性质和用途，说法不正确的是(   )。

A、维修基金，属全体业主所有
B、维修基金，属物业公司所有
C．维修基金专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造
D．物业的共用部位是指物业主体承重结构部位、走廊通道等　
答案：B
解析：维修基金，属全体业主所有，不属物业公司所有。

(二)维修基金的筹集
维修基金的筹集分以下两种情况：
1．商品房销售
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。
2．公有住房出售
公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，基金属售房单位所有。
(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
不管是商品住宅销售后还是公有住房出售后，如果遇到某些重大原因，维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

例题：商品房销售中，购房者应当按购房款(    )的比例向售房单位缴交维修基金。

A．1％—2％
B、2％-3％
C、2％-4％
D．3％－5％
答案：B
解析：商品住房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金。

(三)维修基金的使用与管理
1．维修基金的使用
维修基金的使用专款专用，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。
2．维修基金的管理
维修基金属于代管基金。因此，必须加强对维修基金的管理。其要点主要有：
(1)业主委员会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管，具体做法是：商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管；公有住房销售，出售单位应将双向筹集的维修基金移交当地房地产行政主管部门下设的维修基金管理中心或公积金管理中心。
(2)业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主大会或业主委员会的检查和监督。
(3)物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
(4)维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金净收益转作维修基金滚存使用和管理。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
维修基金明细户一般按单幢住宅设置，对带有电梯的住宅，应按单元设置。具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。
(5)业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(6)因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
(7)各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用。

例题：住宅共用部位、共用设施设备维修基金属于代管基金，其代管主体有(    )。（2003年经纪人试题）

A．房地产开发企业
B．物业管理企业
C．当地房地产行政主管部门
D．业主大会
E．业主委员会
答案：BC
解析：业主委员会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管；业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

※※※※综合分析题解析：
综合分析题：1995年10月，A县B国有企业，委托C房地产开发公司，为本企业职工，在A县县城内建成春都住宅小区。该小区建多层住宅8栋，3万平方米；高层住宅一栋，1.2万平方米。2003年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，多层住宅售房款为4500万元，高层住宅售房款为2400万元。公房出售后，B国有企业及其购房职工，分别按规定提取并交纳了维修基金。2003年10月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。B国有企业职工张某以16万元的价格购买了该小区的住宅。

1、按规定，(   )应与D物业管理公司签订物业服务合同。
A、B国有企业　
B、C房地产开发公司　
C．春都小区业主大会　
D．春都小区业主委员会
答案：D
2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是(    )。
A、春都小区业主的权利义务　
B、B国有企业的权利义务　
C．C房地产开发公司的权利义务　
D．D物业管理公司的权利义务
答案：AD
3、春都小区业主交纳的维修基金，属(   )所有。
A、B国有企业　
B、C房地产开发公司　
C．D物业管理公司　
D．春都小区全体业主　
答案：D　　　　
4、B国有企业所提取的维修基金，属(   )所有。
A、B国有企业　
B、C房地产开发公司　
C．D物业管理公司　
D．春都小区全体业主
答案：A
5、按规定，对于春都小区多层住宅，B国有企业应从售房款中提取不低于(   ) 万元的维修基金。
A、300 
B、600
C．900
D．1200
答案：C
解析：根据“公房出售以后，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％”，4500X20%＝900。
6、按规定，对于春都小区高层住宅，B国有企业应从售房款中提取不低于(   ) 万元的维修基金。
A、360 
B、720
C．1080 
D．1440
答案：B　
解析：根据“公房出售以后，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％”，2400X30%＝720。
7、按规定，职工张某应向B国有企业交纳(   ) 元的维修基金。
A、800
B、1600
C．3200
D．6400
答案：C
解析：根据“公房出售以后，购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金”，160000X2%＝3200。
8、春都小区业主大会成立前，维修基金应由(   )代管。
A、B国有企业
B、C房地产开发公司　
C．D物业管理公司
D．A县房地产行政主管部门　
答案：D
9、春都小区业主大会成立后，经业主大会同意，应将维修基金移交给(   )代管。
A、B国有企业
B、C房地产开发公司　
C．D物业管理公司
D．A县房地产行政主管部门
答案：C
10、关于在与D物业管理公司签订物业管理合同要点，说法正确的是(   )。
A、在对该合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则
B、在对该合同进行谈判洽商时，要遵循“宜粗不宜细”的原则
C．春都小区业主委员会可以对D物业管理公司无偿提供管理用房
D．在该物业管理合同中，D物业管理公司不应有无偿无期限的承诺
E、在该物业管理合同中，D物业管理公司可以有无偿无期限的承诺
答案：ACD
11、在D物业管理公司物业管理经费的筹集中，(   )应是该小区物业管理经费长期稳定的主要来源。
A、D物业管理公司，定期向春都小区收取的物业管理服务费
B、B国有企业的支持资金
C．物业管理公司开展多种经营的收入

D．D物业管理公司开展多种经营的利润　
答案：A

      主讲:黑敬祥
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