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第17讲-物业管理制度与政策(下).doc
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4、目的是测试应考人员对物业管理制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括:掌握:物业服务合同,维修基金的性质、归集、使用和管理。熟悉:物业管理经费,物业服务计费方式和物业服务费的构成。三、内容辅导: 第三节 物业服务合同一、物业服务合同的性质和类型(掌握)(一)物业服务合同的属性业主、业主大会委托物业管理企业对物业实施物业管理,物业管理企业接受委托从事物业管理服务,双方应当签订物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同,委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务,委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间,也可以发生在公民与法人之间。例题:物业服务合同
5、属于我国合同分类中的( )。A、单务合同 B、委托合同 C无偿合同 D非典型合同答案:B解析:物业服务合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。(二)物业服务合同的类型物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。1前期物业服务合同前期物业管理是指业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前实施的物业管理。特别需要指出的是,前期物业服务合同是房屋建设单位与物业管理企业之间签订的。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同仍然自动终止。为确保双方的权益,及所有购房人权利义务的一致,该合同应以建设部颁布的示范文本为依据,
6、结合本物业情况制定细则,并经政府行政主管部门备案后签订。在同一物业管理区域内,前期物业服务合同中凡涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。2物业服务合同业主委员会成立后,一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订物业服务合同。该合同生效时,原建设单位与物业管理企业所签订的前期物业服务合同自行失效。二、物业服务合同的内容为规范物业管理的行为,建设部制订了前期物业服务合同的示范文本。前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括:1当事人和物业的基本情况;2双方的权利义务;3物业管理服务事项和服务质量要求;4物业管理服务费用的标准和收取办法;5物业的经营与管理;6物业的承接验收;7物业
7、的使用与维护;8维修基金的管理与使用;9合同的期限、合同中止和解除的约定;10违约责任及解决纠纷的途径;11双方当事人约定的其他事项。例题:建设部制订了前期物业服务合同的示范文本中,下列属于物业服务合同和前期物业服务合同的主要内容的是( )。A当事人和物业的基本情况 B办理房产交易手续的时限 C 维修基金的管理与使用D违约责任及解决纠纷的途径 E物业管理服务费用的标准和收取办法答案:ACDE解析:B项办理房产交易手续的时限,不是物业管理合同和前期物业管理服务合同的主要内容。 三、物业服务合同的签订要点1“宜细不宜粗”的原则为确保合同双方的权益,明确各自的责任、权利、义务,减少日后的纠纷,在对合
8、同进行谈判洽商时,要遵循“宜细不宜粗”的原则,即对合同的具体条款要进行细致的充分协商,取得一致,不仅要从宏观上把握,更要从微观上给予明确。国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括四个层次的约定:首先,委托管理服务的具体项目;其次,该项管理服务所包含的具体内容;第三,该项管理服务质量的评判方法与具体标准;第四,该项管理服务收取的实际费用金额。通常,上述内容用附录形式列出。2不应有无偿无限期的承诺除委托方对物业管理企业可无偿提供管理、办公用房外,在物业服务合同中,不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为,首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务,无偿提供服务是福利制的
9、产物;其次,无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致,因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说,并不都是必需的;第三,物业管理的委托是有期限的,无期限的承诺从理论上讲是不通的,在实践上也是难以做到的;第四,无偿提供的管理服务仍是有成本的,需要支付费用,无论是开发商还是物业管理企业都不可能也不应该长期承担该费用,否则,将导致管理服务标准的降低或变向分摊给了全体业主。例题:国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括( )的约定。A委托管理服务的具体项目 B该项管理服务所包含的具体内容 C该项管理服务质量的评判方法与具体标准 D该项管理服务的最长时限E、该项管理服务收取的实际费用金额答案:ABC
10、E解析:D项中,该项管理服务的最长时限,不是国内一般物业服务合同对委托的管理服务所包括的约定。第四节物业管理经费一、物业管理经费的来源总体上看,物业管理经费的来源主要有以下几个方面:(一)定期收取物业服务费根据国家发展和改革委员会、建设部制定的物业服务收费管理办法(发改价格20031864号)(1ll下简称收费管理办法),物业管理企业可以而且应当就其提供的物业服务收费。在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。制定合理的收费标准,确保稳定的资金来源是每一个从事物业管理的物业管理企业必须面对的一个非常重要的问题。例题:在物业管理经费的筹集中,( )应是物业管理经
11、费长期稳定的主要来源。A、物业管理服务收费B、物业管理企业开展多种经营的收入和利润C政府的扶持D开发建设单位给予一定的支持答案:A解析:物业管理企业开展多种经营的收入和利润、政府的扶持、开发建设单位给予一定的支持,不是物业管理经费的筹集中,物业管理经费长期稳定的主要来源。(二)物业共用部位、共用设施设备维修基金一个物业管理区域内有两个以及两个以上产权人的,应当建立“物业共用部位、共用设施设备维修基金”(以下简称维修基金)。为此,建设部、财政部制定了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(以下简称维修基金管理办法)(建住房1998213号),非住宅商品房可以参考该办法执行。另外,物业管理条例也
12、对维修基金的相关事宜作出了规定。(三)物业管理企业开展多种经营的收入和利润在不向政府要钱,不增加业主和使用人的经济负担的情况下,物业管理企业可根据物业状况和自身情况,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充物业管理经费的不足。物业管理企业开展多种经营有以下两种情况:1利用物业共用部位,共用设施设备进行经营活动在征得相关业主、业主大会同意后,物业管理企业可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动。这种经营活动所取得收益属于业主,应主要用于补充专项维修基金,经业主大会同意,也可弥补物业服务费的不足。2利用自身条件,开展各种经营活动物业管理企业可以利用自身条件,开展多种经营活动。之所以将物业管
13、理企业开展多种经营的部分利润也作为物业管理经费的一个来源,主要是考虑目前我国物业管理的市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作、建立物业管理良好声誉和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内的带有较强过渡色彩的措施。(四)政府多方面的扶持考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,普通住宅物业管理经费完全由住户负担尚有一定困难。因此,为推动物业管理的发展,政府还在多方面对物业管理企业给予大力扶持。特别是对经济适用房、按房改房政策出售的公有住房、安居房、普通居民住宅,物业服务收费实行政府指导价。其收费标准低于管理服务成本的,各地人民政府给予优惠政策。目前,政府对
14、物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,主要包括:制定住宅小区物业服务收费办法和政府指导价,加强对收费的管理;规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等;物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。(五)开发建设单位给予一定的支持开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的物业,尤其是住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用房和经营性配套商业用房,完善物业的各种配套设施和环境的建设等。例题:开发建设
15、单位给予一定的支持,主要体现在( )。A、以无偿的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房B、以优惠的方式提供一定数量的管理用房和经营性配套商业用房C以捐献的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房D以救助的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房答案:B解析:以无偿、捐献、救助的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房,都是不现实的。二、物业服务收费原则、定价形式和计费方式(熟悉)(一)物业服务收费原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格垄断和牟取暴利行为。(二)物业服务费的定价形式物业管理办法
16、第六条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。1政府指导价物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照我国价格法的规定,政府指导价的确定应通过听证会,征求业主、物业管理企业和有关方面的意见后最终确定。同时,政府指导价的具体适用范围、价格水平,应当根据经济运行情况,按照规定的定价权
17、限和程序适时调整。消费者、经营者可以对政府指导价提出调整建议。2市场调节价市场调节价,是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。在实际招标和中标谈判中,通过市场竞争,物业服务收费实质是业主和物业管理企业双方协商的结果。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。(三)物业服务计费方式及区别收费管理办法第九条规定:业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制和酬金制是两种不同的计费方式,下面简要介绍两种方式的特点、区别及适用条件。1包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服
18、务计费方式。实行包干制时,物业服务费用的构成包括:物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制的最大特点是无论管理好坏,经营盈亏均由物业管理企业承担,而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺,即包干的具体额度。通常,实行政府指导价的物业,其物业服务收费实行包干制。当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时,往往对包干的额度把握不定,此时不宜实行包干制。包干制是物业管理公司按照与业主双方约定的物业管理收费标准来收费,而不论管理好坏、经营盈亏,物业公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下,节省的开支可能成为物业管理公司的利润。其特点是执行起来较为简单,
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