珠海物业管理服务合同(示范文本)9.18.doc

珠 海 市
物 业 服 务 合 同

示范文本（试用）

珠海市建设局印制
二ＯＯ三年十月

说 明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会、或经全体业主同意决定不成立业主大会面履行业主大会职责的机构，与物业管理公司签订。使用之前，双方应当仔细阅读本示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。
2、为体现合同双方自愿的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。
3、本合同文本中有【 】符号的为选择项，选用【 】内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应在【 】中及其它留有空格的部位打×，以示删除。

物 业 服 务 合 同
（编号： ）

第一章 总 则

甲方（业主委员会或履行业主大会职责的机构）:

地址:
代表人: 联系电话：
乙方（物业管理公司）：
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就 物业（以下简称“本物业”）实行物业管理的有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 本物业基本情况
物业名称： 　　
物业类型： 　　
坐落位置： 　市 　区 路（街道） 号
四 至：东 南 　
西 北
占地面积： 平方米，其中绿地面积 平方米。
建筑面积： 平方米，其中：
住 宅 平方米（多层 ，高层 ）；
商 场 平方米；
写 字 楼 平方米；
停 车 场 平方米；
工业厂房 平方米；
平方米。
物业管理区域范围示意图见附件一。
物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目见附件二。
第二条 甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业的业主大会选聘的物业管理企业。
第三条 本合同中涉及的币值，均指人民币。

第二章                       物业服务事项
第四条 乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：
一、基本服务
（一）日常服务
1、公共环境卫生
服务范围：物业管理区域范围内，业主户门以外。
人员配备：
　 　　服务要求及质量：
【 】有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
【 】房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；
【 】设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；
【 】按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；
【 】在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；
【 】每日对保洁服务范围内的区域进行　　　次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
【 】公共卫生间每天清洁　　　次；
【 】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等 日湿拖一次；
【 】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等， 日进行一次清洁；
【 】 　;
【 】 　 ；
【 】 　 。
2、绿化与建筑小品的维修养护与管理
服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地,包括：【草地】、【树木】、【色块】、【花卉】、【园林小品】、【绿篱】等。
人员配备：
　　　。
服务要求及质量：
【 】制定维修养护管理制度并实施；
【 】无改变使用用途；
【 】无破坏、践踏、占用现象；
【 】花草树木长势良好，修剪整齐美观；
【 】无病虫害，无折损现象，无斑秃；
【 】合理控制水肥，无杂草；
【 】应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土裸露现象；
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 。
3、治安防范
服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。
人员配备：门岗 个共 人；巡逻岗 个共 　　人；大堂岗 个共 人； 　　 。
服务要求及质量：
【 】有专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
【 】制定突发事件应急方案；
【 】相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
【 】看管公共财产：小区公共设施、设备的看管；
【 】夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于 　次的防范检查和巡逻，巡逻不少于 　 人，做到有计划，有记录；
【 】发生治安案件，刑事案件，交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。
【 】 　 ；
【 】 　 ；
【 】 　 。
4、交通、车辆停放秩序、及停车场的管理
服务范围：物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理。
人员配备：停车场岗 个共 人；巡逻岗 个共 人； 　　　　　　 。
服务要求及质量：
【 】维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；
【 】有健全的机动车停放管理制度和管理方案；
【 】对进出本区的机动车辆进行登记；
【 】保证车辆停放有序，定时巡逻；
【 】使用固定车位及长期停放的车辆，建立车辆档案；
【 】车辆被盗的经确认后，协助车主向当地公安机关报案；
【 】区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；
【 】 　　 ；
【 】 　 　 ；
【 】 　 　 。
5、装饰装修管理
人员配备： 　
　　　 　 。
服务要求及质量：
1、有健全的装饰装修管理服务制度；
2、按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料、与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；
3、按照装饰装修管理服务协议实施管理；
4、装饰装修工程竣工后，按装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
6、消防管理
服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：【中控室】、【自动喷淋系统】、【烟感系统】、【广播系统】、【消防栓】、 　　 、 　　　 。
人员配备： 　
　　　　 。
服务要求及质量：
【 】健全消防管理制度，建立消防责任制；
【 】建立消防设施设备台帐；
【 】制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；
【 】照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
【 】消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；
【 】定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
【 】无火灾安全隐患；
【 】消防控制中心24小时值班；
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
服务范围：物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、
　　　 。
人员配备：
　　　 。
服务要求及质量：
【 】确保本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；
【 】以上共用设施设备的日常维护；
【 】保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
【 】道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好通畅；
【 】确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；
【 】清洗外墙 　　　 　　　　 一次；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
8、生活服务设施的维修养护和管理
生活服务设施包括【商业网点】、【文化体育娱乐场】-、 　 、 　 、 。
人员配备： 　 。
服务要求及质量：
【 】商业网点管理有序，符合卫生标准；
【 】无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
【 】 　 ；
【 】 ；
【 】 　 。
9、社区文化建设
【 】制定社区文化活动计划并实施；
【 】 　 ；
【 】 　 ；
【 】 。
（二）定期服务
1、 【日】【月】用水清洗楼梯一次；
2、 【日】【月】清理生活垃圾一次；
3、 【日】【月】清洗水池一次；
4、 【日】【月】清疏化粪池一次；
5、 【日】【月】清疏排水系统一次；
6、 【日】【月】清洗建筑物立面一次；
7、 【日】【月】检修水泵一次；
8、 【日】【月】检修电梯一次；
9、 【日】【月】检修发电机一次；
10、 【日】【月】检修中央空调一次；
11、 　　 ；
12、 　　 ；
13、 　　 ；
服务要求及质量： 　　
　　　 。
（三）综合管理：物业管理区域内涉及共用财产和公共事务的管理。
1、全体员工统一着装，持证上岗；
2、制定物业管理服务工作计划并组织实施；
【 】每年一次对房屋及设施设备进行安全普查；
【 】白天有管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉；
【 】夜间有人值班，处理急迫性报修 　　小时内到现场；
【 】协助成立业主委员会的筹备工作；
【 】管理规章制度健全，服务质量标准完善；
【 】管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；
【 】公开服务标准、收费依据及标准；
【 】用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
【 】每 　个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，每次征求意见用户不低于 　　%，满意率不低于 %；
【 】 　　 ；【 】 ；【 】 　　 。
二、特约服务
（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造
服务内容：共用部位的范围，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、共用设施设备的范围，包括：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管理网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、
　　　 。
服务要求及质量：
【 】编制物业年度维修计划及维修预算；
【 】建立并落实维修服务承诺制；
【 】建立维修回访记录；
【 】 　 　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
费用支出方式：
【 】保修期内的，由物业建设单位承担；
【 】保修期后由相关产权人共同承担；
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
（二）部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造
服务内容：【电梯】、【中央空调】、【发电机】、【消防设施设备】、【防盗对讲系统】、【智能化设备】、 　　　 。
服务要求及质量：
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　 。
费用支出方式：
【 】保修期内的，由物业建设单位承担；
【 】保修期后由相关产权人共同承担；
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
（三）其他特约服务
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
三、有偿服务
业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙提出维修养护服务等要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。
四、其它服务
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
第五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主、业主大会同意，其收益按以下方式处理：
1、 　 ；
2、 　　 ；
3、 　　 。
第六条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施及建筑共用部分，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知乙方。乙方确需改变公共建筑、共用设施及建筑共用部分用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第三章                       物业服务费用

第七条 本物业服务总收入包括如下项目：
1、物业服务费；
2、 　　 ；
3、 　　 ；
4、 　　 ；
5、 　　 。
第八条 本物业服务总支出包括如下项目：
1、服务成本；
2、 　　　 ；
3、 　　 ；
4、 　　 ；
5、 　　 。
第九条 本物业采用以下第 　种方式收取物业服务费或提取酬金：
1、按每月每平方米一定标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的 　 %】【每月从物业服务总收入中提取 　 元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、 属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
2、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、
另行分摊。乙方按【每月物业服务总收入的 　 %】【每月从物业服务总收入中提取 　 元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、 属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
3、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。
4、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、
另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归乙方。
5、

　　　 。
第十条 乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：
1、住宅按【建筑面积】每月每平方米 　 元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米 　 元收取；写字楼按【建筑面积】每月每平方米 　元收取；工业厂房按【建筑面积】每月每平方米 　　 元收取； 　　。
2、已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，由乙方按本条第1点约定的标准向建设单位【全额】【半价】收取物业服务费。
第十一条 乙方应在本合同生效后的 年 月 日开始实施物业服务工作。并从 年 月 日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为 。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变更或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预期收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。
第十二条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】【可作调整】 　　　 ；
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第 项处理：
（1）从逾期之日起每天 元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之 　交纳滞纳金；
（3） 　 　 　 。
3、业主或非业主使用人无正当理由连续3个月不交物业服务费的，甲方将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取 。当物业服务费收缴率低于 %时，乙方可在告知甲方后 日无条件单方终止物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院起诉权。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
第十三条 车位使用管理费或停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
一、车位管理费及车位使用管理费（已购买车位的，收取车位管理费；未购买车位的，收取车位使用管理费）。
（一）露天车位：
1、车位管理费：
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 　 元/月；
【摩托车】 元/月。
2、车位使用管理费：
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 　 元/月；
【摩托车】 元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取 元。
4、 　　　 。
（二）车库或停车场：
1、车位管理费：
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 　元/月；
【摩托车】 　元/月。
2、车位使用管理费：
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 　元/月；
【摩托车】 　元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取 元。
4、 　　　 。
二、停车保管费
1、 元/月；
2、 　 。
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行签订车辆保管合同并约定保管责任。发生车辆损坏或车辆丢失事故的，由责任方按约定承担相应责任。
第十四条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十五条 本物业按以下第 　　　　 种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。
1、
　 　　 ；
2、
　　 ；
3、
　　　 ；
4、
　　 。
第十六条 专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。
物业需要使用专项维修资金时，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十七条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任的，经业主大会同意可委托乙方负责维修养护，费用由该业主承担。造成公共利益或他人合法权益受损的，责任人应当承担相应赔偿责任。
第十八条 本物业区域内新增设的公共设施设备其费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。
第十九条 本物业按以下第 种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备的保险费用。
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；
2、由乙方代办，保险费用从物业服务总收入中支出，计入成本；
3、 　　 。
具体投保的保险险种为
　　 。
附加险险种为
　　 。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。

第四章                       双方责任

第二十条 甲乙双方责任
一、甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、向业主公布《业主公约》，督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《业主公约》的，由业主承担连带责任。
3、审议乙方制定的各项物业管理制度，没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。
4、交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按以下第 种方式处理：
（1）由甲方负责返修；
（2）委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；
（3） 　 　　　　 。
返修后由双方共同验收，并