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第三章 物业管理合同

第一部分：考试目的与基本要求

考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业服务合同知识的掌握程度。重点考察应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同订立、履行、终止等相关知识的掌握程度。
掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的概念、主要内容、主要区别。
熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同注意事项，业主公约概念、制订与宣传。
了解：合同的概念、要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。

第二部分：复习要点

一、合同的概念
合同是双方或多方当事人之间的协议，是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，主要包含要约和承诺两个阶段。
（一）合同的要约
要约（Offer），在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向双方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。
1．合同要约的构成要件
作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：
（1）要约必须是特定人的意思表示。
（2）要约必须包括合同的主要内容。
（3）要约必须传达到受要约人才能生效。
2．合同要约与邀请要约
要约不同于邀请要约。邀请要约（Invitation to treat）则是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。从以下比较中可以更加明确要约与邀请要约之间的区别：
（1）拍卖（Auction）。拍卖是一种特殊的交易方式。
（2）广告。一般的广告原则上认为不是要约。
（3）标价。标价是邀请要约，不是要约。
（4）投标。招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。
3．合同要约的法律意义
要约的法律意义在于要约是一种法律行为，对要约人具有约束力，具体体现在要约的撤回或撤销方面。在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销。这两种情形分别是：（1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
（二）合同的承诺
1．合同承诺的构成要件
承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：
（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。
（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。
（3）承诺必须与要约的内容一致。
（4）承诺必须传达给要约人。
2．合同承诺的法律意义
与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立。
（三）合同的要件
合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括：
1．当事人的缔约能力；
2．当事人的真实意思表示；
3．合同内容合法；
4．合同的形式合法。
（四）口头合同、书面合同、事实合同
1．口头合同
口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。
2．书面合同
所谓书面合同，就是指当事人采用文字及图形、表格等将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。
3．事实合同
《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的事实合同。
（五）合同签订应遵循的基本原则 (多选)
1．主体平等；
2．合同自由；
3．权利义务公平对等；
4．诚实信用；
5．守法和维护社会公益。
二、前期物业服务合同
（一）前期物业服务合同概念
前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。
（二）前期物业服务合同主要内容
前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系，包含以下几个主要部分：
1．合同的当事人
前期物业服务合同的当事人就是建设单位与物业管理企业，其中建设单位以及物业管理企业一般都是法人组织。
2．物业基本情况
包括：物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等。
3．服务内容与质量
服务内容主要包括物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
前期物业管理服务约定应达到的质量标准。
4．服务费用
主要内容包括物业服务费用的收取标准、收费约定的方式（包干制或酬金制）；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。
5．物业的经营与管理
主要内容包括停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位、共用设施设备经营与管理。
6．承接查验和使用维护
主要内容包括承接查验和使用维护中双方责任义务的约定。
7．专项维修资金
主要包括专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理。
8．违约责任
主要包括违约责任的约定和处理；免责条款的约定。
9．其他事项
主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属等，以及双方认为需要约定的其他事项。
（三）签订前期物业服务合同注意事项
1．物业的承接验收
物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节，前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定。而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与开发商之间的问题，无需在合同中约定。
2．物业服务的费用
前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆，易造成矛盾，必须在合同中予以列明。应由建设单位支付的费用不能转嫁给业主。由业主支付的费用，则应当注意是否符合国家法律法规的要求，并应当在物业销售前予以明示或约定。
3．前期物业服务合同的解除或终止
前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中对解除合同的条件作出明确约定。
三、物业服务合同
（一）物业服务合同概念
物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
（二）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别
1．订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。
2．合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确，稳定性强等特点。
（三）物业服务合同的签订
1．物业服务合同的成立
物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。
2．物业服务合同的生效
物业服务合同通常在成立时即生效。
3．签订物业服务合同应注意的事项
（1）明确业主委员会的权利义务；
（2）明确物业管理企业的权利和义务；
（3）对违约责任的约定；
（4）对免责条款的约定；
（5）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；
（6）合同的签订既要实事求是，又要留有余地；
（7）明确违约责任的界定及争议的解决方式。
一般情况下，合同发生争议应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁庭仲裁，或者向人民法院提起诉讼。
（四）物业服务合同的终止
物业服务合同终止的原因包括：
1．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；
2．物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；
3．因不可抗力致使物业服务合同无法履行的；
4．物业管理企业如果被宣告破产，业主大会可以终止合同的履行，按照国家规定进行破产清算的；
5．法律、法规规定的其他情形。
四、业主公约与业主临时公约
业主公约是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。
物业销售之前，由建设单位制定业主临时公约。在此阶段，物业管理企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制定业主公约，称为临时业主公约。
五、其他物业管理合同
有关物业管理的其他合同包括：土地使用合同、工程建设合同、售房合同、装饰装修管理服务协议、清洁承包合同、垃圾清运合同、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同等。按照这些合同的作用以及合同主体的不同，大致分为以下几种类型：
（1）物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及到物业管理的条款；
（2）物业管理企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，如装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议（主要用于对相关单位在物业管理区域内施工的管理）、特约服务协议等。
（3）物业管理企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同，如清洁承包委托合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维修委托合同等；
（4）其他与物业管理活动相关的合同，如供水供电有偿委托合同、物业经营协议等。

第三部分：精选习题及参考答案

一、单项选择题
1．要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（ ）：
A．标价 B．投标
C．招标 D．拍卖广告
2．合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过（ ）两个阶段。
A．邀请要约、承诺 B．要约、反要约、
C．要约、承诺 D．邀请要约、反要约
3．物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就（ ）所达成的具有法律效力的协议或契约。
A．权利义务 B．物业管理的核心内容
C．物业服务范围 D．物业管理的服务费用
4．《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（ ）合同。
A．书面合同 B．口头合同
C．事实合同 D．其他合同
5．（ ）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。
A．物业服务合同 B．前期物业服务合同
C．业主公约 D．早期介入协议
6．下面哪项不属于前期物业服务合同内容：（ ）
A．共用部位的承接验收内容
B．共用设施设备的承接验收标准
C．业主自用部位的承接验收
D．共用部位、共用设施设备的承接验收
7．（ ）是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A．物业服务合同 B．前期物业服务合同
C．业主公约 D．早期介入合同
8．（ ）是指业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。
A．物业服务合同 B．前期物业服务合同
C．业主公约 D．早期介入合同
9．物业入住阶段，下列哪项应由物业管理企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓（ ）。
A．业主临时公约 B．业主公约
C．物业服务合同 D．前期物业服务合同
10．前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的（ ）之间的权利义务关系。
A．招标机构与物业管理企业 B．建设单位与物业管理企业
C．政府主管部门与物业管理企业D．使用人与物业管理企业
二、多项选择题
1．合同要件即有效合同应当具备的必要条件，包括：（ ）
A．当事人的财务能力 B．当事人的真实意思表示
C．合同内容合法 D．合同的形式合法
2．合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的哪些基本原则：（ ）
A．当事人主次轻重原则
B．合同自由原则
C．权利义务公平对等和诚实信用原则
D．守法和维护社会公益原则
3．前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分：（ ）
A．合同的当事人、物业基本情况
B．合同内容与条款
C．物业的经营与管理、承接查验和使用维护
D．专项维修资金、违约责任、其他事项
4．前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业管理企业可以通过（ ）的方式规避风险。
A．召开业主大会 B．提前解除合同
C．要求补偿 D．降低营业成本
5．前期物业服务合同的当事人指：（ ）
A．业主（或业主大会） B．业主委员会
C．建设单位 D．物业管理企业
6．物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别在于：（ ）
A．订立合同的当事人不同 B．服务内容不同
C．合同期限不同 D．服务费用不同
7．物业服务合同的当事人指：（ ）
A．业主（或业主大会） B．业主委员会
C．物业开发建设单位 D．物业管理企业
8．与前期物业服务合同相比，物业服务合同具有（ ）等特点。
A．合同期长 B．期限明确
C．服务费用高 D．稳定性强
9．物业服务合同发生争议时应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同约定采取（ ）方式解决。
A．仲裁 B．向人民法院提起诉讼
C．召开业主大会 D．要求行政主管部门解决
10．下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件：（ ）
A．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的
B．物业管理企业与业主大会双方尚未协商一致解除合同的
C．因不可抗力致使物业服务合同无法履行的
D．物业管理企业被宣告破产的
11．除前期物业服务合同及物业服务合同外，物业管理合同按照合同的作用以及合同主体的不同，大致还有以下几种类型：（ ）
A．物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同
B．物业管理企业与业主或物业使用人所订立的其他合同
C．物业管理企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同
D．其他与建设单位有关的合同
12．签订前期物业服务合同应注意的事项有哪些：（ ）
A．物业的承接验收
B．物业服务的费用
C．前期物业服务合同的解除或终止
D．业委会改选方法
三、参考答案
（一）单项选择题
1．B 2．C 3．A 4．C 5．B 6．C 7．A 8．C
9．A 10．B
（二）多项选择题
1．BCD 2．BCD 3．ACD 4．BC
5．CD 6．AC 7．AD 8．BD
9．AB 10．ACD 11．ABC 12．ABC