330星河城颠覆细节(改)-(NXPowerLite).ppt
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1、星河城品牌服务组星河城品牌服务组2005.2005.4.254.25形而上的过程形而上的过程前期思考前期思考一个历经一个历经3 3年、开发成功的、南城超大规模项目现在正年、开发成功的、南城超大规模项目现在正在面临迈进颠峰状态的时刻,从一个平民化明星楼盘在面临迈进颠峰状态的时刻,从一个平民化明星楼盘进化为一个高品化领袖楼盘的质变阶段,从平视到仰进化为一个高品化领袖楼盘的质变阶段,从平视到仰视,我们如何创造这一形而上的过程?视,我们如何创造这一形而上的过程?我们现在的形态我们现在的形态-卖点梳理卖点梳理3 3.1 17 7的的容容积积率率3 30 0%的的绿绿化化率率纵纵横横交交错错,变变化化丰丰
2、富富超超大大双双主主题题会会所所星河城星河城开发商开发商玺玺萌萌地地产产在在南南城城大大盘盘上上的的品品牌牌知知名名度度与与良良好好的的口口碑碑南南城城玺玺萌萌苑苑的的成成功功操操作作品品牌牌经经验验会会所所地块地块东东南南亚亚风风情情社社区区,临临街街八八百百家家商商铺铺,一一期期全全面面入入住住南南城城热热点点区区域域,马马西西路路繁繁华华版版块块。麦麦当当劳劳大大中中国国美美苏苏宁宁三三环环四四环环之之间间,地地铁铁四四号号线线直直线线到到达达西西单单配配套套交交通通环环境境区区位位规划规划曼曼佗佗罗罗的的布布局局形形式式 3 35 51 18 80 0平平米米的的南南向向房房间间建建筑
3、筑的的色色彩彩、花花饰饰、园园景景都都是是南南亚亚热热带带的的风风光光主主题题 阳阳光光观观景景立立面面,莲莲花花顶顶部部造造型型形形态态户户型型景景观观立立面面产品产品容容积积率率水水体体绿绿化化分分主主题题和和关关键键词词核核心心理理念念品牌品牌大盘大盘信誉信誉口碑传播口碑传播成熟社区环成熟社区环境境差异化产品差异化产品第一居所第一居所城市城市升值升值舒适舒适现代现代人性化人性化稀缺稀缺新兴板块潜新兴板块潜力地段力地段市市场场地地位位附加价值附加价值核心价值核心价值中产阶层的居住梦想中产阶层的居住梦想中产阶层的城市生活中产阶层的城市生活中产阶层的第一城市中产阶层的第一城市居所居所南城领袖产
4、品南城领袖产品自身价值提自身价值提升升大体量大体量产品产品差异化差异化曼陀罗曼陀罗式规划式规划东南亚风格东南亚风格主主要要诉诉求求认同化认同化大盘大盘品牌品牌效应效应参考比较(本城区域)参考比较(本城区域)万年花城万年花城占地面地:占地面地:8282公顷(公顷(12001200亩)亩)建筑面积:建筑面积:200200万平米万平米容积率:容积率:2.262.26绿化率绿化率35%35%价格:塔楼价格:塔楼49004900元元/平米平米 板楼板楼53005300元元/平米平米恋日花都恋日花都总占地面积:总占地面积:7 7万平米万平米总建筑面积:总建筑面积:24.124.1万平米万平米容积率:容积率
5、:2.22.2绿化面积绿化面积22435 22435,绿化,绿化率率30%30%均价:均价:54005400元元/平米平米城南嘉园城南嘉园总占地面积:总占地面积:3232万平万平米米总建筑面积:总建筑面积:4040万平万平米米容积率:容积率:1.871.87均价:均价:55005500元元/平米平米绿化率:绿化率:34.3%34.3%未来上层未来上层总占地面积总占地面积:7.9:7.9万平米万平米总建筑面积总建筑面积:21:21万平米万平米容积率容积率:2.66:2.66均价:均价:54005400元元/平米平米同城区域项同城区域项目目装修标准装修标准比较比较 建筑外墙建筑外墙 大堂大堂 电梯
6、电梯 门窗门窗万年花城万年花城高级外墙涂料与外墙高级外墙涂料与外墙砖结合,基座为仿石砖结合,基座为仿石涂料或外墙砖外墙内涂料或外墙砖外墙内保温。保温。地面铺防滑地砖,墙地面铺防滑地砖,墙面贴墙砖面贴墙砖合资电梯(广日或同合资电梯(广日或同档次)档次)高级白色塑钢窗,玻高级白色塑钢窗,玻璃采用双层中空玻璃璃采用双层中空玻璃开启扇带固定纱窗,开启扇带固定纱窗,户门:钢质三防复合户门:钢质三防复合门,配防盗门锁及门门,配防盗门锁及门镜镜 恋日花都恋日花都高级外墙面砖、高级高级外墙面砖、高级外墙涂料相结合外墙涂料相结合,部部门黄岗岩结合装饰。门黄岗岩结合装饰。楼门大厅为通体砖,楼门大厅为通体砖,其他楼
7、层候梯厅为通其他楼层候梯厅为通体砖。体砖。首首层采用酒店采用酒店公寓的手法,公寓的手法,3.43.4米米大堂大堂广州日立电梯广州日立电梯10001000Kg Kg 户门为钢木三防门户门为钢木三防门(龙甲或高级),外(龙甲或高级),外窗为内开、内倾式塑窗为内开、内倾式塑钢窗配双层中空玻璃。钢窗配双层中空玻璃。城南嘉园城南嘉园采用环保型优质外墙采用环保型优质外墙防水装饰涂料,基座防水装饰涂料,基座部分贴面砖部分贴面砖 公共部分一次装修到公共部分一次装修到位(局部为瓷砖铺设)位(局部为瓷砖铺设)中德合资的上海巴伐中德合资的上海巴伐利亚华立电梯利亚华立电梯 户门为多功能防护门户门为多功能防护门户内门客
8、户自行配置户内门客户自行配置窗户全部为塑钢窗,窗户全部为塑钢窗,外墙窗采用双层玻璃外墙窗采用双层玻璃 未来上层未来上层本项目采用外保温,本项目采用外保温,厚度厚度5050MMMM,增加了室增加了室内的使用空间内的使用空间 电梯前室涂料漆面,电梯前室涂料漆面,花岗岩踢脚、地面,花岗岩踢脚、地面,顶面是吸音板。顶面是吸音板。每一个单元,一部富每一个单元,一部富士电梯士电梯 塑钢窗,气密性和水塑钢窗,气密性和水密性较高密性较高 同城区域项同城区域项目目配套设施配套设施比较比较 会所会所 园林园林 户型户型 教育教育万年花城万年花城社区内将所有商业围社区内将所有商业围绕公共站点、公共广绕公共站点、公共
9、广场、步行系统形成沿场、步行系统形成沿街商业,站点商业、街商业,站点商业、广场商业、步行休闲广场商业、步行休闲商业多元化系统布局商业多元化系统布局社区园林规划中以国社区园林规划中以国际先进的纽约中央公际先进的纽约中央公园的城市规划理念精园的城市规划理念精心雕琢中心绿化公园、心雕琢中心绿化公园、社区级花园、组团绿社区级花园、组团绿地等分级景观地等分级景观一居一居35356060 二居二居8585100100 三居三居120120140140四居四居150150160 160 三期主力户型三期主力户型130 130 左右三居左右三居 万年花城内也规划有万年花城内也规划有四所幼儿园、两所小四所幼儿园
10、、两所小学、一所中学,未来学、一所中学,未来将走一条合作品牌办将走一条合作品牌办学的道路。学的道路。恋日花都恋日花都享用高尔夫俱乐部享用高尔夫俱乐部 花溪广场花溪广场花语广场花语广场梧桐长廊梧桐长廊纯板楼纯板楼9898-148-148 围合板楼围合板楼:5555-110-110 社区内拥有一座现代社区内拥有一座现代化的幼儿园,草桥小化的幼儿园,草桥小学,业主可免任何赞学,业主可免任何赞助费直接办理子女入助费直接办理子女入托、入学。托、入学。城南嘉园城南嘉园拥有许多运动场地设拥有许多运动场地设施,如游泳馆、网球施,如游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球场、篮球场、羽毛球场等场等拥有大片开阔的中心拥有大
11、片开阔的中心绿地,包括休闲广场绿地,包括休闲广场健身漫步道、特色庭健身漫步道、特色庭院、可步入式花园院、可步入式花园104-111104-111二居二居123-146123-146三居三居内有小学、幼儿园内有小学、幼儿园 未来上层未来上层社区西侧(二期)有社区西侧(二期)有会所,会所,约约1800 1800 包含健身包含健身 棋牌室等棋牌室等楼顶设有网球场楼顶设有网球场 园林布局借助叠石、园林布局借助叠石、流水、游廊以及各种流水、游廊以及各种自然植物等元素来围自然植物等元素来围合细化空间。合细化空间。9696二居二居 118 118三居三居 159 159四居四居 幼儿园:北京双叶艺幼儿园:北
12、京双叶艺术幼儿园术幼儿园 小学:小学:嘉园小学嘉园小学 草草桥小学。桥小学。中学:丰台区中学:丰台区1212中初中初中部(市重点)中部(市重点)参考比较(四城区域)参考比较(四城区域)说在前面:说在前面:价格扬升后首先应将目光投放整个北京市场,身边存价格扬升后首先应将目光投放整个北京市场,身边存在的威胁不仅仅在同区域,最大的竞赛是从外区域市在的威胁不仅仅在同区域,最大的竞赛是从外区域市场中夺得主动权。而外区域产品的特殊性与地域性往场中夺得主动权。而外区域产品的特殊性与地域性往往容易生根市场,观念的产生与成熟的卖点也是不可往容易生根市场,观念的产生与成熟的卖点也是不可动摇的,我们判断的依据也从此
13、而来,对于竞争阵容动摇的,我们判断的依据也从此而来,对于竞争阵容的存在,对手的实力不容忽视。的存在,对手的实力不容忽视。1 1、北区依托奥运环境的产品、北区依托奥运环境的产品傲城傲城 情况项目:位于亚运村正北情况项目:位于亚运村正北2 2公里,占地公里,占地105105公顷,总建筑面积约公顷,总建筑面积约180180万平万平方米。其中住宅建筑面积方米。其中住宅建筑面积140140万平方米,大型公共建筑面积万平方米,大型公共建筑面积2020万平方米。万平方米。公共服务设施面积公共服务设施面积2020万平方米,包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设万平方米,包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设施。居住区
14、的南部和西部,是广达施。居住区的南部和西部,是广达1300013000多亩的永久性国家级森林公园,多亩的永久性国家级森林公园,目前已实现的绿化带目前已实现的绿化带40004000亩,代证城市绿化用地亩,代证城市绿化用地25302530亩,更有环居住区亩,更有环居住区的的60-8060-80米宽的绿化隔离带,绿地率达米宽的绿化隔离带,绿地率达58%58%。借鉴慕尼黑奥林匹克公园的。借鉴慕尼黑奥林匹克公园的自然与运动相结合的风格形式,采用在竖向变化上更为丰富的绿色合地自然与运动相结合的风格形式,采用在竖向变化上更为丰富的绿色合地形式、布置水景广场、带状广场及其两侧以微地形塑造手法形成变化丰形式、布
15、置水景广场、带状广场及其两侧以微地形塑造手法形成变化丰富的丘陵山势,使整个绿色环境融为一体。一处处园林景观、一座座林富的丘陵山势,使整个绿色环境融为一体。一处处园林景观、一座座林间小品、一幢幢建筑、一块块休闲运动场地都被有机地结合在自然、富间小品、一幢幢建筑、一块块休闲运动场地都被有机地结合在自然、富有生机的绿色之中。有生机的绿色之中。销售价格:销售价格:66006600元元/平米平米主要卖点:主要卖点:大型社区大型社区公共服务设施面积公共服务设施面积2020万平方米,包括教育、休闲、购万平方米,包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设施。物、餐饮等配套设施。健康社区健康社区居住区的南部和西部,是广
16、达居住区的南部和西部,是广达1300013000多亩的永久性国家多亩的永久性国家级森林公园,目前已实现的绿化带级森林公园,目前已实现的绿化带40004000亩,代证城市绿化用地亩,代证城市绿化用地25302530亩,更有环居住区的亩,更有环居住区的60-8060-80米宽的绿化隔离带,绿地率达米宽的绿化隔离带,绿地率达58%58%。交通便利交通便利位于亚运村正北位于亚运村正北2 2公里。公里。傲城细节部分展示傲城细节部分展示外立面外立面售楼处售楼处售楼处内部售楼处内部思考一思考一 傲城傲城VSVS星河城,同样是交通便利,同样是大型社区,同样是星河城,同样是交通便利,同样是大型社区,同样是完整的
17、商业配套,当我们的价格与之接近甚至超出时,需要考虑完整的商业配套,当我们的价格与之接近甚至超出时,需要考虑的是:傲城拥有的是:傲城拥有1300013000亩国家森林公园,星河城拥有什么?亩国家森林公园,星河城拥有什么?万科星园万科星园 情况项目:情况项目:万科星园是北京万科继城市花园之后,在中国万科星园是北京万科继城市花园之后,在中国20082008年奥运会年奥运会奥运村预选址旁开发的一个新项目。占地面积奥运村预选址旁开发的一个新项目。占地面积112348112348平方米建筑面积平方米建筑面积360317360317平方米。由平方米。由1515栋碟式塔楼组成,分四期开发,一、二、三期已经栋碟
18、式塔楼组成,分四期开发,一、二、三期已经全面入住,由于前三期的全面入住,小区已经非常成熟,配套设施已经全面入住,由于前三期的全面入住,小区已经非常成熟,配套设施已经投入使用。目前正在热销的是万科星园四期。万科星园位于亚运村正北投入使用。目前正在热销的是万科星园四期。万科星园位于亚运村正北2.52.5公里西邻公里西邻1300013000亩奥林匹克国家森林公园,北临规划中的中央体育公亩奥林匹克国家森林公园,北临规划中的中央体育公园园,小区内绿化覆盖率高达小区内绿化覆盖率高达62%,62%,内外环境相得益彰。由美国贝尔高林景观内外环境相得益彰。由美国贝尔高林景观设计所主持的景观设计设计所主持的景观设
19、计,主题围绕主题围绕“人与环境共生人与环境共生”展开,展开,15 15栋蝶式楼栋蝶式楼灵活布局灵活布局,使楼间绿地错落有致。使楼间绿地错落有致。销售价格:销售价格:80008000多元多元/平米(精装)平米(精装)主要卖点:主要卖点:成熟社区成熟社区一、二、三期已经全面入住,由于前三期的全面入住,小区已一、二、三期已经全面入住,由于前三期的全面入住,小区已经非常成熟,配套设施已经投入使用。经非常成熟,配套设施已经投入使用。健康社区健康社区亲水园林是园区的主要特色,园区设计时加强了水景的设置。亲水园林是园区的主要特色,园区设计时加强了水景的设置。小区内,水以各种形态小区内,水以各种形态-瀑布、叠
20、水、流水墙、湖面、旱河川分布在各处,瀑布、叠水、流水墙、湖面、旱河川分布在各处,或静或动,时短时续,千姿百态,令小区内的空气更加亲柔润目;无论是外或静或动,时短时续,千姿百态,令小区内的空气更加亲柔润目;无论是外出归家,走过园区或是凭窗远望,皆有绿色,皆有景致。出归家,走过园区或是凭窗远望,皆有绿色,皆有景致。交通便利交通便利位于亚运村正北位于亚运村正北2.52.5公里。公里。万科品牌万科品牌万科通过多年的积累使得万科的品牌深入人心。万科通过多年的积累使得万科的品牌深入人心。万科星园细节部分展示万科星园细节部分展示思考二思考二 万科星园万科星园VSVS傲城傲城VSVS星河城,就万科星园与傲城的
21、比星河城,就万科星园与傲城的比较很显而易见,对于处在同一快地皮上的建筑拥有同样较很显而易见,对于处在同一快地皮上的建筑拥有同样的条件,每平米的条件,每平米15001500元的差价就充分的说明了万科品牌元的差价就充分的说明了万科品牌的价值,而星河城与万科的比较中,当我们的售价与之的价值,而星河城与万科的比较中,当我们的售价与之相差无几时,这个时候我们怎么办相差无几时,这个时候我们怎么办?2 2、西区魂附文化格调的产品、西区魂附文化格调的产品诚品建筑诚品建筑 情况项目:情况项目:诚品建筑项目,位于北京市海淀区四季青诚品建筑项目,位于北京市海淀区四季青乡通达地区,西四环路与杏石口路(中环以西路段)乡
22、通达地区,西四环路与杏石口路(中环以西路段)紫竹院路(四环以东路段)立交桥路口的东南角。本紫竹院路(四环以东路段)立交桥路口的东南角。本项目规划设计为封闭式住宅小区,总建筑面积约为项目规划设计为封闭式住宅小区,总建筑面积约为148,000148,000m2m2左右,地上总建筑面积约为左右,地上总建筑面积约为118,000 118,000 m2m2,地地下建筑面积约下建筑面积约30,000 30,000 m2m2。销售价格:销售价格:8000-90008000-9000元元/平米平米主要卖点:主要卖点:人文氛围无处不在的理念:人文氛围无处不在的理念:北京开始有建筑将阅读变成一种生活习惯,北京开始
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