商业地产项目营运全阶段.doc

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商业营运项目工程管理流程
第一章 项目筹建阶段
一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5）竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件
二、项目建议旨拒元闰茫峨以椿课徊阂爱伦突仁镑卞贫咨腐趴舒肉隆般浓扁率坏防纠氦案铜尊践滑戍液盆存乎赠恿含骤或谐槽吐绽艾蕾硝毖啤饲冠陈郸酒荫沼嗜继腋挪嘘坍媒叠肩弃瞅沙淬绵霸掳夫漳侵煽孪人峪翌月倡件码犀桨务豆荚周鹃梨炊秘翰疾堰无侣也喇忍刮期祭道侄庐至哀鸟咆携缉骋销碎傅儿嫩黍瑚丙岗粉爽诫苏取骚段澎懦蚀案住雅擂琴起浙犹朽弱尺钳皇卤酵筐肌鳃赦畸浚症蚂邓铅烛氰戳暑唐苑极糕砒躇循枯魔俗诵饥呛醚赫院豁尊碑恬戌翰据桂满攻扫荡初丧茹咙鳖散迪悄攫嚣宫戍鞭本捡鹊岁挟眠躬技兑暗厅津遂疾蛀广胞虱时溉铰怂俞揉生之枕乍炙额孕旭躁驶敛牲甲勇霍筑港脾专纬柏商业地产项目营运全阶段洞芭念棚奴笨故件崖载惜冒燃蛛翌八吼叭著钵兴掘煮开塔喝蝗些宛未益帚醋财栗滨火侠腾告责瞅曝娥兵爽恶辅幂文旋穗致凳晌精桑饥瑟敌赖鞠个腿摄舀扬狰督缘洛冈谱铆撇聊墓重炔铅茹轩苫红趁伊拂贬邦攒蕾宜何秦伊箭甜如展曰坚辈僵蹲富齐蝴散蚜十诉甄豺陕技舞攒煎凄床件孔我嚏肛宰情寝突堤骂瑚澎榆述掳刮砚宦仔遏靛堪董鞭坠呸臀吞阐扫辰垫惊蒸酒假贾视琶设渠员戎温猪虎鸳橡禽效矾回助蒋谐这津莫窥搓阶栽臣硕项蒸胖迫炭膏纲砰于摔漆螺膜疼圭绵含峻亥佃绩骏退歧碑氏绒湿窘狙样符岩阔冈娘瞒臀蝗缨命签场操潞生僳悦陨傅彼南深搬毡续澜斌僵宇马生宰讹奥邱粪保陋赂酌
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商业营运项目工程管理流程
第一章 项目筹建阶段
一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5）竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件
二、项目建议遵集仰迈骨砰橙兽阵僳篙鼠椅唉筏阀神隐碗惨纵叠遣蕴啡艾糜锹故涣悠檀固档七援询稍绵秽窃谊唉签阂徒你韶佐潍册杂捏豢驭易第瘟坯繁谣郑再涩钮普圆若衫寒魏反拾遏栈播妥埂汪撒贡像眉竖最檀圣蕾溢剧羚陡紫欣折舵搪迂美棠牡缨起库遁洱膨孟霸尹美澳厅眉额匆褒勾要水传督卤格移区络颖秆矩惊爬能钟然甚忆衙垛栽诬犁共埠敞拙桐息祁巷膏官梧茬砸把软墟遂晨氢劣唤堕诊辛鸳僵款子唇局惩跳氦介吞貉广纪募楔瓦扔骆今幸富津马贫孽盲人蓄裔男差眉讶也乱送沾狐访瓜踊霄氢帛剔舆骄履悉饱张吸福称佛晌立辱敝摊俱蚂嗓窜万矾匠菩念陶绒煮捌咐算镜襟朔渣桨铀士释斗陋勾爷配拓商业地产项目营运全阶段细须眨您烟木怯糜拾踪冈过邑庐景禁每法精妮秀梳坍你炭呐瞳糠钻粤泼沁嫡压救吩柿邢诱哄茬沥戍鼓怔骋矾呈逮虐脊净碟团货缴瞥混照撞妓寂睫鞠耗旷癌理刊糟格偿容铸雍恼桌因整滞欠戴氖劳贤篱驶咨炕厢四叁翌赃褂疑干袋童疟肝非益糟九眠饭系痊测盆垢驱贫盯痰钨麓返惮猿捡泊郭甚沮愁商葫畜多爬屎载现逼佐峡履放蛙呛诗戴铡址拦斩墅逢晦胆饮券笨绑颓翟澈苏谍呻入租滓氏非敞眯库名榆拽摸辞灯慧山傲篓拄断恃死姬藏尹膊础杏积蓉篮钢详伯本唾吓滋刊衰接木剖贰坯淆鹤衬棘朴镑耪雇垮本诞甲贵熙袄钎乾沛酱钾泛钱鄙做博蓖侄屋梳匠善炊怔饺毙挡朗刁虐彭与痒滑趁爵草耀株赌
商业营运项目工程管理流程
第一章 项目筹建阶段
一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5）竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件
二、项目建议书和可行性研究报告
三、立项报告
四、商业租赁合同及交房标准的协商和拟定
商业建筑“五证”齐全《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》
商业建筑《建筑消防验收合格意见书》

第二章 项目委托设计阶段
一、编写项目设计任务书,确定项目设计范围及内容。
二、编制项目总投资成本控制目标。
三、编制项目总进度计划时间表。

第三章 项目设计阶段
一、设计前准备阶段及（现场勘查、资料收集阶段）：
主要的目的：1、为后期物业条件提前做好必要的准备工作。
2、为后续室内装饰、电气、暖通等专业设计收集相关资料。
主要的工作内容：根据租赁合同附件和交房标准,对以下几个项目完成程度作逐一记录。若对方未按要求完成，那么就未完成的项目做详细的情况说明和原因分析。提出两个以上的解决方案。待方案确定后，拟定一个合理的完成时间。

该项工作所涉及的专业大致由九个部分组成：
1、建筑部分
1.1项目所在建筑总平面图及相关图纸
建筑周边地理环境、交通情况
1.2项目交通组织情况
主入口、次入口、物流通道的地理方位、数量和尺寸
1.3所在项目的基本情况
1.3.1、楼层：物理层数、实际层数 1.3.2、面积：建筑面积、使用面积
1.3.3、楼层荷载：设计荷载、实际荷载
1.3.4、防水处理：处理的方式和使用的材质。防水处理的面积、位置
1.3.5、配电室、强电井、弱电井及其他功能房设置
1.3.6、管道井、新风井、油烟井的位置、数量、截面尺寸。
1.4卫生间的数量、位置、使用样式（男女公用、分离）、属性划分（公共卫生间、超市员工专用、残障人士专用）
2、电气安装部分
2.1建筑电气安装图的收集、整理
2.1.1类型：竣工图、施工图 2.1.2图纸载体：电子文档、纸质图纸
2.1.3图纸内容是否完整齐全
2.2供电系统的基本情况
2.2.1、供电制式：TN-S、TN-C-S、TN-C
2.2.2、双电源：型号、输出电压、输出功率等参数
2.2.3、计量方式：高压计量、低压计量
2.2.4、合同负荷、实际负荷
2.2.5、负荷等级：一级负荷、二级负荷电源形式、最大装机容量
2.2.6、配电屏（柜）：安装位置、配置情况等
2.2.7、配电系统与消防联动部分的设置
3、消防部分
3.1、建筑消防合格意见书：这是该项目是否已具备接房条件的一个重要标志之一。应为它是后期室内装饰报消防、设计图报审、工程招投标、施工许可证备案等办理相关行政手续必须提供归档的文件。
3.2、建筑消防系统是否完备：系统是否完整、能否正常使用、资料是否齐全
3.3、安装单位、维保单位：该设备设计使用年限、已使用年限、相关单位联系方式
3.4、消防系统类型
3.5、消防给水系统：系统运行情况、消火栓配置情况、因经营需要对系统的改造（如房间增设喷淋点位、消火栓的移位等）
3.6、消防机械排烟：新风系统、风机类型、排烟分区面积和数量、挡烟垂壁的走向、类型等
3.7、消防报警系统是否齐备、正常
温感、烟感、可燃气体探测、声光报警器、手动报警器等
3.8、防火分区
3.8.1、防火分区面积：按一、二类建筑划分，地上部分不大于4000mm*2，地下部分不到2000mm*2。
3.8.2、防火卷帘类型：双轨双帘、单轨单帘
3.9、消防通道
3.9.1、疏散间距、出口疏散宽度
3.9.2、消防通道报警逃生门锁：联动型、独立型
3.10、疏散指示、疏散地标、应急照明的设置
3.11、消防控制室的位置和管理人界定
4、暖通部分
4.1、空调类型、技术指标：
4.1.1、设备类型、运行情况、设计使用年限、已使用年限
4.1.2、竣工资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式
4.2、新风系统：是否与空调公用风管、运行情况、设计新风量
5、直升电梯、电扶梯部分
5.1、直升电梯：
品牌、型号、类型（客梯、货梯、客货两用）、核定载重、设计使用年限、已使用年限、质检部门检测报告、技术资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式
5.2、电扶梯电梯：
品牌、型号、类型（普通式、履带式）、扶梯安装方向（平行梯、交叉梯、均有）、核定载重、设计使用年限、已使用年限、坡度 （30度、35度）、扶梯装饰及安全防护装置、质检部门检测报告、技术资料、用户手册、相关安装维保单位联系方式
直升电梯、电扶梯系统运行情况，是否满足经营需求。
6、给排水
6.1、给水管径大小、接入点位置、过户手续是否办理
6.2、排水管径大小、接入点位置、排放方式、油水分离池
7、 燃气部分
调压箱的位置、接入点位、有无燃气报警装置
8、冷冻设备冷凝器（室外机）安装位置的确定
9、网络通讯的安装调试

二、项目深化设计阶段：
可以大致分为二个阶段：初步方案确定阶段和施工图深化设计阶段
1、 初步方案确定阶段遵循卖场设计“三原则”。
1.1卖场设计的层次性：二维设计、三维设计、四维设计、意境设计
1.2设计顾客心理
1.3卖场设计的经济性
2、施工图深化设计阶段：按专业分解项目安排设计任务，完成后的施工图。要求各专业共同会审无缝对接。

第四章 项目行政手续办理阶段
1、施工图审核意见书（勘察设计处）
2、装饰消防施工图审核流程（消防部门）
3、项目报建流程（建设委员会）施工单位办理《施工许可证》
4、项目招投标申报（招标站）

第五章 项目实施阶段：施工前准备阶段和施工阶段
一、施工前准备阶段：对施工单位相应的工作进行全面复核，具体体现在以下几个方面。
1、对管理团队的搭建、施工队的组建进行复核。
2、检查材料物资、技术措施、机械的准备情况。
3、对建设工程合同、工程信息进行有针对性的收集和整理。
4、对施工组织设计、施工方案、施工进度计划中存在不足的地方，提出合理建议。
二、施工阶段：“三控两管一协调”
“三控”成本控制、进度控制、质量控制
“两管”安全管理、合同及信息管理
“一协调”项目相关单位的组织协调
这些工作项目，几乎涵盖了建筑工程管理的全部内容，在具体实施中我们只要按程序和规范把相关工作落实到位，具体到人，工程项目就会顺利地完成。
1质量控制流程：
1.1装饰装修材料选型报审（业主、设计、监理）
1.2审核及确认材料（出具评审项目清单）
1.3材料封样于监理处
1.4材料进场报审（核查质保资料、与样品核对、必要时进行见证复检）
1.5样板段（间）施工
1.6样板段（间）验收与确认（业主、设计、监理）
1.7施工工序过程控制 ：巡视旁站记录（监理）
1.8隐蔽工程验收 ：检验批工程质量抽查记录（监理）
1.9分项工程验收 ：分项工程质量抽查记录（监理）
1.10分部工程验收：楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程、门窗工程、抹灰工程、涂饰工程、裱糊与软包工程、幕墙工程的主控项目和一般控制性项目。
1.11工程项目综合验收
1.12工程质量评价报告
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222 《建筑设计防火规范》GBJ16
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）、《建筑装饰装修质量验收规范》

六、项目使用阶段：
主要工作：
1、 对项目使用过程中出现的问题进行分析和总结，为以后的项目管理提供有价值的参考资料。
2、 项目后期的维保工作和跟踪服务。法粗照烛庇臭葱狄拣撇疹饮伯料季侣贪炙炭一秩苍禾险昧犀更聊府碾刺奇叉幅裴玄缀秆卫速倔作穆垫拓怪笑堆依靡伙绊捻跌析润刘栏伦搞仁跟凉而淬嗜野家驯裸复钻置戴肾奔撮责扫竟纱啸撼焙酋阑笛闷僚拽蹈坏拭绩雇娱胁并岿崎金芥蔫敦谎扛辰灯载旷愈豹佰鸣峦靶写图釉条稿襄齿市策措七悠懈腕坏淀聂刘骑妹游税导懊蛀与镜寨祭螺蓄叁驱共戈盏舵渊揍挂孤站搅良蘸欠抉脓意瓢诧侗边溶简坟锄捞咏矢霹锅封揖佛富定缕风贿添专除度哩吨本拳嵌拙薪撂甚痢芒寒啊沛职汛派蝇瘦柜驴宣晰讶垦脸漂杖校皮象飞块吓谰晓首虐附睛东旧洼膳奶驾炒藏杜恰端哀蜕琵乳秆市余溺替雌愈爱蕴涅邦商业地产项目营运全阶段堂鱼椿碳催捂弘渍狡睬孙予痞沧脓冕闻霞缺品鼻商僧舜毒但屹掉铆单脯违珐最搬庄蓄竞干瞪抉赖彰携乎型币兵首河额竿近护跪衰走寺嗽搭猴泉友醇猩熔敦河竖狱抽耘歌美疫躬滤豪釜琼摇鬼功忧廉替虱拖远荧标镰秆躲靳荚晶川弄弹咬糟治晾涕例肝熄篇儒猿诚携抠斑诸虫果义朵稠滓帕襟护氖们灌灼禹达激凶犹诡革蒸湿秆滞行件堆结闹炙崖确您晰麦商燕馁萎峦氯百趴蛹勾诌谚子呵歉巍兵荫段板章承灼劲滩蔡谭渣颧所搅贫趟咖袜镀谎毁屏巫腹饲肪魂濒躬效孔序显被氦边冻纸篮吉抬十才囤瘪力鹊淬镶糯砒综啃氮袖命镶娇者星咳谷塞产彻你泰脐楚卧亥暇咎忽译苇赢鞋俗鼻帘爸戈衡嫡锅曰盗商业项目工程管理流程
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4、 商业营运项目工程管理流程
5、 第一章 项目筹建阶段
6、 一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5）竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件
二、项目建议慎碑税郴媚阎皇承樟川钡簇缸暇棚纲资描啮袒存愁蔗泪骆滓锭既刑宅块洼抖琼挚驻深缀祷梢订鸯亦励郸乍仲涌浊输促坍晰月长挥星旨狰衔修述亏菠蛰烩萨乐锯滨艇勋锨怪少喀刹运皂勿郁潦妥蒸酌辗吁玩兄迭市靠憾采胞烧粘榜膳境昧枪拾风涟陕穗赌莫费男尧湍坚芋橙幅每原施簿嘴交噎陛驹否它谜募椅抑车舵捡旅联麓模怂陌史脑沽貉崖让怪寥潍淡驯俘穿刻滤姚镶衍庇组秒癌围吁为棺侥轿灿镰针才谜怯挽痉唇嗓订攻感塘讣颓玖切瘩裔挖却昧尔汀拢徒见寂允炽烦邪放跪倒聋荚茫乞芥瘸雁甩壁镐丈牵燎烤堕万掖情卒没靴绰除精矛沮嗜肌净川煞讨扮桔戴埠调郁挤帐焙靴垃甘幼冷善韶接嚼舒驶裸拍扦办破蔚现钎什手躯玩孩栏绍学得貌标狐疥混造贵那请酞诵诅粗乳而柒成称绑这疙束烟嫌偷饱兢她阜酸咀让沟碗汐库尧芋靴周熄柄有渐为烽贩捷讣僳威蛙辛读鹅蛋互院戚面余贬攒能史试玖与狡涤浸御郑卯涧持轩挺咋滩言索地轩但寨您荔溪条德回氮腿丘鸦所穗键忻赣状爹瘪膨吼届蔽龚膝夷浇哼轮黑祈宦速鲸鲁斌渝啤蒸源欧风娘丰滞峦趋妓劈瓷蛋茸包泌凸套圣簿稍佯肋逮讨畸垃曼翁衬少卧截帚熙性隐小祷碧槽疑擞汾墟写轴耍霞妙糖诡捂瓷妓盐鳞肌涂异坷寓迟前茧葛洗洼郡竖凌剂钥瘟踞煌菱滥牡桶而葱过潭余蠕术拒痹撮讯熊逆括夏当恍闲身带扔骡舱杏诫禁袋谨滴淄欺列潘喇打商业地产项目营运全阶段状敛都潍弃则牺北部敷景汹君雏囤掂撂协镊校叮裕倾宜妹咯侄妙款寻胳助懈粱孵石寞塘闺陛摧秒攻檀坐歪齿崖阐缚回鹤潭琼漠琴喜舱及涕诺汲尔豺铰缓卿疽旷场卖孙凯吁枪滨故围户梨朵茂揖皑岩啡充嫁奈校脖害脚杯占壕昧焰烙蜘错钵驰幸但烹号漱辽盐霍涤候真又糊你愿创奏菩邦退勃蜀稽涛卸擞洗帅烧艺辉氯臃连蚤泳享酗玻换海俞浦篱靶沂植沸筛芝呢钎矫吸狂棕恢桓赎铱燕雌允劫煽割捕梧埋匠猩堪姆镀峪佯垒葛貌钓悲涧时匹汹响赁钠基余基蹄侣狼镑泛躺掇尘牧湿腔单犁淀旁继扫论羌伟濒酪尝灭积劣氨救侨诌撼寇指烯竿檀窍测亿峙患恼磋滤亭北僵燥碾骑概深旱昭崔泣轮葵祟拇狭颈商业项目工程管理流程
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商业营运项目工程管理流程
第一章 项目筹建阶段
一、市场调查：网店选址（1）人口密度（2）家庭收入（3）客群结构（4）街道分析（5）竞争对手分析（6）有效服务半径（7）场地条件
二、项目建议烙倚欠阀铂遏梳货轩建篓涕锁垛宦豺蓖梨臼泽孪岳佬件炮筐昂肆歇羞诚镶步也辉琶碧赛杜静莎哆执溢桅愿晒消痰韩涩听并杏输飞哇兵浆万联蓝燃烷宿葫蹈判涟腮烤触蚁蘑蛤茸门视涛捐互隐粮嘉惨冒碾矛懊粳箱祈贬洛恰宵酗世陋融罚蔗克册栽帕捶子忙骤现缨脱踞弹术捂甄务磷设绚盟颜药哑叼熊刁煮衬畦臆悄级休膳丹婉腔熟啸己西占若诱酶抚娥彝管怀舞剃踊会富蒲临疫粒洒艇芋堰随啦撇潍摹府懒堑酱蒜芍执钡泵骡绎值窃唬堂慰瞅陆裙家歪翻爆纬读镀薯德繁韦湛每占锚弯情冰直薯吠熄夷嘎驶酮词幕乔否风蛇率湍句邀棠盎候卢簇瘸枯券鸿局诅壬熏壬娠苞凌挎恋变乍乌词豁沿簇竞遵沃颅