惠州前期物业管理协议(最终定稿).doc

前期物业服务协议

甲 方： 乙 方：惠州市升利物业管理有限公司；

地 址： 住所地：惠州市河南岸新岸路9号3楼；

法定代表人: 黄 煜 坤
电 话：

根据《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》及相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方协议选聘乙方对 悦湖会花园 实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称： 悦湖会花园；物业类型： 联排别墅、高层物业、商业物业；座落位置:惠州市惠沙堤二路86号；建筑面积:198742平方米。
物业管理区域四至：惠州市悦湖会花园位于惠州市金山湖片区，东北侧为惠沙堤二路及西枝江，东南临环湖三路，西北侧是白泥一路，西南侧为城市规划路。
（物业构成明细见附件一）。
甲方所购房屋基本情况：座落位置：    幢   单元   室，建筑面积：       平方米。

第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 物业公共性质的管理服务；
2、 业主委托的其他物业服务事项；
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择 包干制 方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准（乙方可根据物业服务成本、社会发展状况等因素适时调整，最终以物价部门批复为准）如下：
单门独户住宅（别墅）： 4.00 元/月.平方米；
高层住宅： 1.85元/月.平方米；
商业物业： 3.00 元/月.平方米；
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用和管理费分摊；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）经业主同意的其它费用。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条 业主应于本月28日前交纳本月的物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在本月末28日前履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 195.00元/个·月、车库车位 320.00元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 70.00元/个·月、车库车位70.00 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 195.00元/个·月、车库车位320.00 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位 70.00元/个·月、车库车位 70.00元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，所有权人或使用权人应按露天车位70.00元/个·月、车库车位 70.00元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
计提财务费、税费及手续费用后，净利润按各50%分配。甲方利润补充到维修资金，单独建账，前期由乙方代管，甲方业主委员会成立后，账户进行移交。
第五章 物业的承接验收
第十二条 开发商和乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题，由开发商承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
督促分包商整改，直至整改完成。
第十三条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，开发商和乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十四条 开放商保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。业主对开发商因施工质量等引起的问题，反应给乙方后，乙方应及时和开发商沟通。
第六章 物业的使用与维护
第十五条 业主大会成立前，乙方应配合业主制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和临时管理规约。乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予必要配合。
第十六条 乙方可采取规劝、制止、上报政府有关部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十八条 因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十一条 专项维修资金的缴存，按《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》执行，缴纳至政府指定银行开设的维修资金专户，首期款项缴纳标准为多层（8层及以下）50元/平方米；高层（楼层大于等于9层）60元/平方米；车库（车位）75元/平方米。
第二十二条 专项维修资金的管理，按《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》执行。
第二十三条 专项维修资金的使用，按《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》执行。
第二十四条 专项维修资金的续筹，按《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》执行 。
第八章 违约责任
第二十五条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每天按应交而未交部分千分之一的标准向乙方支付违约金。
第二十六条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第二十七条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
第九章 其他事项
第二十八条 本合同期限自 2013 年 11 月 1 日起至 2023 年 10 月 31 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第二十九条 本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第三十条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给居民委员会代管。
第三十一条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十二条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十三条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。
第三十四条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第2种方式处理：
1、向 / 仲裁委员会申请仲裁；
2、向本协议约定的物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十五条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一 份。

甲方（签章）： 乙方（签章）：惠州市升利物业管理有限公司

法定代表人：

年 月 日 年 月 日

附件一：
物业构成明细
类 型
幢数
套（单元）数
建筑面积（平方米）
高层住宅
6
930
127994
多层住宅
/
/
/
别 墅
6
24
7751
商业用房

13401
工业用房
/
/
/
办公楼
/
/
/
车 库
1
1350
57145
会 所
/
/
/
学 校
/
/
/
幼儿园
/
/
/
文化活动 用房
1
/
2207
合 计

备 注
最终以政府规划批复为准。

附件二：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井;
7、户外墙面；
8、屋面。

附件三：
物业共用设施设备明细
1、绿地20223平方米；
2、道路 7600平方米；
3、化粪池3 个；
4、污水井10 个；
5、雨水井 80个；
6、垃圾中转站 个；
7、水泵 6个；
8、水箱 1个；
9、电梯48 部；
10、信报箱 954个；
11、消防设施消火栓系统，防排烟系统，喷淋灭火系统，防排烟系统 ；
12、公共照明设施日常照明、应急照明 ；
13、监控设施 ；
14、避雷设施 接地装置；
15、机动车库 1350个 57145平方米；
16、共用设施设备用房 平方米；
17、物业管理用房 平方米。

附件四：
前期物业管理服务质量标准
（一）综合管理服务：服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；财务管理运作规范，账目清晰；有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；物业服务档案资料齐全、完善；管理人员持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范、礼貌、服务周到。收费公示制度落实，价格举报投诉渠道畅通。没有价外收费等违法行为。
设物业服务处，有专门的接待服务中心，配专职3名客服管家，协调处理业主反映的有关问题。办公设施及用品配置完备；周一至周日每天不少于24小时在专门的接待场所进行业务接待，提供24小时热线电话；对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复。建立矛盾纠纷调处机制，并落实经理负责制；物业服务经理具备上岗资格，并有6年以上物业服务管理从业经历;能根据业主需求提供特约服务和便民服务，提供便民工具和免费小推车；设立专项维修资金的，其申报、使用程序规范，账目清晰；每年不少于2次组织征求意见，对业主提出合理意见和建议及时采纳并改进；节假日有专题布置，安排专人负责 组织社区活动，每年组织不少于8次社区活动；通过QQ群、短信服务等创新服务形式，改进物业管理。
（二）物业共用部位和共用设施设备维护：建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立设施设备的运行档案，记录齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施； 共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；共用设施设备配有专人管理；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；各类设施设备保持长年正常运作；小区道路保持基本平整，不积水；保证排水管道通畅；告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修及时劝阻、制止或报告。
指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋栋、单元、户门、库出入口及车位标识齐全、明显，对隐患部位设置警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查4次上述设施，保证完整，设施运行正常；小区根据规划建设情况实行人车分流管理，无车辆乱停乱放现象。业主自有车位和业主租用车位通过明显标识加以区分；每半年2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、排水管道等，保障排水畅通；每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每日1次以上巡检并及时修复公共照明设备，保持灯具完好，公共照明完好率在99%以上；各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次灭火器，电梯配置专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位了解基本情况，联系并协助专业技术人员处理，及时解救被困乘客，同时加强机房的全天排风散热；24小时受理报修，专人值班，急修15分钟内到现场处理，一般修理1天内处理；每月计划进行4000平方的景观水系的清洗和补水。同时设立专职装修管理员，负责装修培训，证件管理，每日巡查，制止违章。
（三）公共秩序维护：配有专职的秩序维护员，24小时值班。小区秩序井然、安全；建立秩序维护员管理规定、秩序维护员站岗值勤标准、秩序维护员巡逻值勤标准、秩序维护员交接班要求、秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。
设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，24小时开通；各出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆、到访人员的登记记录； 公共秩序维护员配备电子巡更设备，重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；设立专职消防值班员，每年组织业主或使用人参与消防演练不少于4次；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，秩序维护员应按规定及时处理；对秩序维护员进行定期培训，有培训记录；小区生活秩序维护良好。
（四）保洁服务：各类清洁设施设备配备齐全，并专人管理；制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；使用环保的清洁剂。
每栋设置1个垃圾收集点，每日定时清理超过3次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味； 垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱无异味、无污迹；楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净；电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮无污迹；大堂地面每月不少于1次进行抛光保养；公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；二次供水设施按规定定期清洗，水质符合卫生要求； 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次，外包有资质的专业公司进行。
（五）绿化养护：有专业人员进行绿化养护管理；制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。
小区绿化率在34%以上；乔、灌木、攀缘植物每年修剪6次以上，无枯枝，常年土壤疏松通透，无杂草；适量施肥，每年普施基肥不少于2遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要；草坪常年保持平整，及时清理杂草，适时适量施有机复合肥2到3遍；花坛及时清除枯叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；每年中有4次以上花卉、景点布置，绿化植物四季常青。