装备制造中心创优方案.doc

争创“深圳市区、市级物业管理示范工业区”规划实施方案

一、创建物业管理优秀示范工业区规划。
1、指导思想：
为提升大族物业的知名度和美誉度，提高大族物业装备制造中心工业园的物业管理服务水平，为顾客创造一个安全、文明、舒适、整洁的工作和生活环境。
2、创建目标：
使大族装备制造中心工业园成为独具特色的物业管理典范，获得“深圳市区、市级物业管理示范工业园”的荣誉，最终达到“国家级物业管理示范工业园”，同时通过创建工作，锻炼和提高管理队伍的业务水平，培养一批懂技术、会管理、精服务的物业管理专业人才。
3、创建领导小组成员：
组 长：罗 华——深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处经理
副组长：李家华——深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处客服部主管
袁勇新――深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处工程部主管
组 员： 李 俊——深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处安管部主管
孙 奎——深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处环境部主管
李家华——深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处客服部主管
袁勇新――深圳市大族物业管理有限公司装备制造中心管理处工程部主管
二、实施方案及主要工作安排
大族装备制造中心工业园确定参评创建物业管理优秀示范工业园工作，根据实际情况，我们的创优工作分如下五个阶段进行：
第一阶段：思想发动阶段
一、通过管理处全体动员，使全体职员充分认识到“创优”的意义、方法和途径。调动大家的积极性，使活动不流于形式，扎扎实实地做好这项工作；
二、根据“全国物业管理示范工业区标准”九大项内容，制订“评优”规划和实施方案，建立健全各项规章制度和完善工作标准、程序；
三、找出差距，有针对性地逐项落实整改办法并力求责任、人员、时限三落实，确保“评优”工作有条不紊地落实。
本阶段责任人：罗华
第二阶段：组织实施阶段
此阶段主要通过管理处员工“练内功、打基础、抓手段、求效果”，力促工业园软、硬件的整改与完善。为作好此项工作，拟在物业服务中心内成立领导协调组、资料整理组、安全管理组、环境绿化组和设施设备组。同时加强工作协调，以确保“创优”工作的顺利进行。
一、各组主要任务和运行安排如下：
组别
工作内容
标准
主要责任人
完成时限
协调组
1、人员分工
2、运作控制
3、组织协调
4、把握进度
1、“创优”活动有序
2、进展顺利
3、确保质量
罗 华
李家华
袁勇新

2月21日
资料整理组
1、整理工业园图纸档案
2、建立健全规章制度
3、整理、修补管理表格
4、按国家示范工业区标准资料建档
1、完整无缺
2、条理清楚
3、符合要求
4、检查方便
李家华
袁勇新
李 俊
孙 奎
3月5日
安全管理组

1、规范工业园运作
2、组织完善配套
3、小区标识明晰
4、提高服务质量
5、充实保安力量
1、动作规范
2、服务质量明显提高
李俊

3月5日
环境绿化组
1、规范工业园运作
2、组织完善配套
3、小区标识明晰
4、提高服务质量
5、绿化美化环境
1、动作规范
2、服务质量明显提高
孙奎
3月5日
设施设备组
1、清洁维护内外设备设施
2、完善管理运作制度、规格和表格
1、运作规范
2、设备整洁
3、标识清楚
4、记录完整
袁勇新
3月5日

二、按照全国物业管理示范工业区标准及评分细则开展工作
序号
标准内容
责任人
完成时限
一
基础管理（相关资料的整理与收集）
1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
李家华`

2、已办理接管验收手续

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

4、建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

5、在房屋销售合同签订时，购房人或承租人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善

8、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

9、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案

10、工业区物业管理企业建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

12、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

13、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况

14、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

15、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

16、建立24小时值班制度，设立服务电话，接收业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

17、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

18、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录

二
房屋管理与维修养护
1、区内各建筑物标志明显，设立引路方向平面图和路标、驻工业园各单位名录标识在区内明显位置，企业铭牌及各类标识牌统一有序
袁勇新

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

二
3、房屋外观完好、整洁，外墙是建筑材料的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
袁勇新`

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

6、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等

7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好

8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等，天台隔热层无破损

9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

10、机器设备单位面积不超过楼板承重限度，无危及建筑机构的安全隐患

三
共用设备管理
（一）、综合 要求
1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维护档案等管理制度，并严格执行
袁勇新

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

3、配备所需各种专业技术人员，严格执行操作规格

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故

（二）、供电 系统
1、保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

3、备用应急发电机可随时起用

（三）、弱电 系统
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

（四）、消防 系统
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种问题

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻

5、工业厂房装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用

6、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书

7、集体宿舍消防，用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患
袁勇新

（五）、电梯 系统
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
袁勇新

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁

3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货

4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

（六）、给排 水系统
1、建立工业区用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
袁勇新

2、设备、阀门、管理工作正常，无跑冒滴漏

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池水箱卫生，无二次污染

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

5、限水、停水按规定通知业主和使用人

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案

（七）、空调系统
1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
袁勇新

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

3、制定中央空调发生故障应急处方案

（八）、供暖供气系统
1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃
袁勇新

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

四
公用设施管理
1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途
袁勇新

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

4、工业区范围内的道路通畅，路面平坦

五
保安及车辆管理
1、工业区基本实行封闭式管理
李俊

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工业园的环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责

3、结合工业区特点，制订安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度

4、进出工业园各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

五
5、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
李俊

6、室内停车场管理严格，出入登记

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

六
环境卫生管理
1、环卫设备完备、设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
孙奎

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂

5、房屋共用部分保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内公用场地无纸屑、烟头的废弃物

6、商业网点管理有序，符合卫生标准;无乱设摊位、广告牌和乱贴、乱画现象

7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

8、工业园内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患

七
绿化管理
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
孙奎

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观。无病虫害，无折损现象、无斑秃

3、绿地无纸屑、烟头、石头等杂物

八
精神文明建设
1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定
李家华

2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面知识，开展健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所

3、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件

九
管理效益
1、物业管理服务费用收缴率98％以上
李家华

2、提供有偿服务，开展多种经营

3、本工业区物业管理经营状况

第三阶段：自查整改阶段( 3 月上旬)
本阶段主要任务是对照创优标准要求，对工作进行自查，发现问题找出差距，即时整改。
要求对本阶段发现的问题，要责任、人员、时限落实，力争消除隐患。
本阶段责任人：
第四阶段：迎检阶段( 3月下旬)
工作内容
标准
责任人
备注
迎检汇报材料编写
1、条理清晰
2、重点突出
罗华

迎检材料的制作
1、美观大方
2、穿插相关图片更具说服力
李家华

迎检人员接待到位
1、保证迎检人员素质良好
2、迎检人员岗位责任
3、迎检流程
李家华

迎检场地布置
1、场地符合要求
2、方便检查组检查
3、小区内整洁、有迎检气氛，但不过分渲染，力求节约、朴实
李家华

迎检
1、高质量迎检
2、确保迎检不失误
全 体

第五阶段：宣传提高阶段
“创优”不局限于活动本身，而是籍此提高物业管理处的整体管理服务水平。通过此项活动，物业管理处力求在物管软硬件方面再上档次、上水平、上台阶。迎检工作结束后，将在此基础上，巩固已有成果，对发现的问题认真整改，认真总结本次“创优”的经验教训，提高管理服务水平，更好地为工业区业主和使用人创造一个优美、整洁、舒适的工作和生活环境，为提高我司的物业管理水平增添光彩。

深圳市大族物业管理有限公司
装备制造中心创建“深圳市市级示范工业区”工作小组
二〇一一年二月二十二日

装备制造中心创优项目实施推进表
序号
项目
工作量
计划完成时间
责任人
备注
工程管理模块
1
电梯机房地面涮漆

2月28前
袁勇新
自做
2
电梯机房墙面补漆

3月10前
袁勇新
自做
3
电梯机房墙面涮扫脚线

2月28前
袁勇新
自做
4
园区楼道瓷砖修补

2月28前
袁勇新
施工单位
5
配电房墙面涮漆

3月15前
袁勇新
自做
6
配电房墙面涮扫脚线

3月15前
袁勇新
自做
7
水泵房墙面涮漆

3月15前
袁勇新
自做
8
房屋漏水渗水情况保修

3月10前
袁勇新
施工单位
9
园区地面瓷砖修补

3月1前
袁勇新
施工单位
10
地下室配电房门做防水坎

3月1日前
袁勇新
施工单位
11
部分墙面开裂的修补

3月1前
袁勇新
施工单位
12
电梯机房空调排水管安装

3月10前
袁勇新
自做
13
电梯轿箱地板铺大理石

3月15前
袁勇新
公司招标实施
序号
待整改项目
工作量
计划完成时间
责任人
备注
14
小区公共区域脚印、手印粉刷

3月15前
袁勇新
自做
15
小区管道井的清理

2月28前
袁勇新
自做
16
员工宿舍的墙面的粉刷修补

3月15前
袁勇新
施工单位
17
防火门闭门器的维修更换工作

3月5日前
袁勇新
施工单位
18
外墙玻璃幕墙的清洗工作

本体维修计划
袁勇新
本体维修计划体现
19
外墙局部的瓷片修补工作

3月5日前
袁勇新
施工单位
20
闭路监控、红外报警的维修

2月28前
袁勇新
施工单位
21
安全出品指示牌的维修更换工作

3月10前
袁勇新
施工单位
22
部分灭火器的充装

3月5日前
李俊
自做
23
标识系统制作安装

3月20前
袁勇新
公司招标实施
24
各系统资料的修集、记录补充

3月10前
袁勇新
自做
25
各系统管理制度上墙

3月10前
袁勇新
自做
26
防水补漏工程

3月15前
袁勇新
施工单位
27
设备主机房贴瓷片

3月15日前
袁勇新
公司招标实施
序号
待整改项目
工作量
计划完成时间
责任人
备注
环境管理模块
28
未使用部位的清洁开荒（公共）

3月15日前
孙奎

29
室内玻璃清洁

3月15前
孙奎

30
电梯轿厢及门的清洁

每周一次
孙奎

31
园区室外2米以下玻璃清洁

每月一次
孙奎

32
园区楼道护栏清洁

每周一次
孙奎

33
园区宿舍楼阳台护栏清洁

每半月一次
孙奎

34
园区宿舍楼道窗玻璃清洁

3月15前
孙奎

35
园区公共区域防火门清洁

随时保持
孙奎

36
园区天面百叶窗清洁

3月15日前
孙奎

37
环境管理文件资料准备

3月15前
孙奎

38
环境管理文件资料、记录补充

3月15前
孙奎

38
环境管理制度上墙

3月15前
孙奎

39
园区绿化带石头、杂物清理

3月5前
孙奎
绿化施工单位实施
40
花草修剪

3月10前
孙奎
绿化施工单位实施
序号
待整改项目
工作量
计划完成时间
责任人
备注
安管部管理模块
41
安全管理文件资料准备

3月5日前
李俊

42
安全管理文件资料、记录补充

3月10日前
李俊

43
消防安全责任书

28日前
李俊
与入住宿舍的个人签订
44
区域防火责任人确定方案

3月5日前
李俊
防火责任区域划分
45
安管部制度上墙

3月10日前
李俊

46
工业园区防火责任人一览表

3月5日前
李俊

47
治安、消防知识宣传画报

27日前
李俊

48
确定及制作危及人身安全地点的警告标识报管理处

28前
李俊

49
摩托车、单车（电）管理规定

2月28日前
李俊

50
工业园大门口 广告清理

3月15日前
李俊

序号
项目
工作量
计划完成时间
责任人
备注
客服部管理模块
51
参照创优标准建立各类资料档案册

3月5日前
李家华

52
参照创优标准完善各类质量记录

3月15日前
李家华

53
收集总包方基础资料

3月1日前
李家华

54
收集各部门质量记录

3月10日前
李家华

55
收集环境卫生管理各类资料

3月10日前
李家华

56
收集绿化管理各类资料

3月10日前
李家华

57
收集精神文明建设各类资料

3月6日前
李家华

58
整理管理处经营效益类资料

3月2日前
李家华

59
收集工程管理各类质量记录

3月10日前
李家华

60
收集安管部各类质量记录

3月10日前
李家华

61
收集各类图片记录资料

3月10日前
李家华

62
收集工程各类设备设施

3月10日前
李家华

63
收集各类宣传、活动资料

3月10日前
李家华

64
园区接管单项验收

3月5日前
罗华

65
园区接管总验收

3月5日前
罗华

66
创优申请报告

3月5日前
罗华

67
自检自查

3月16日
罗华

68
公司派专家组诊断

3月18日
罗华

69
问题整改

3月20日前
罗华

70
检查前一天全体管理处人员对园区进行一次大清洁

罗华

拟制/日期： 审核/日期： 批准/日期：