在全省社会单位消防安全四个能力.doc
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4、家和人民群众生命财产的安全,事关经济和社会发展的大局,事关社会的稳定和“和谐社会”的建设。因此,公安部专门作出了用三年时间构筑社会消防安全“防火墙”工程的决定,省政府、省消防工作联席会议前段时间也就此作出了专门部署。省公安厅、省消防总队对此极为重视,前段时间与我厅进行沟通、协调,决定在宁波召开今天这个会议共筑“防火墙”工程。我理解,其目的在于认真总结宁波等市消防安全工作的先进经验和做法,来动员物业管理行业积极投身于“防火墙”工程建设,着力推进物业服务企业“四个能力”的提高。上午,我们参观了5个现场,刚才又看了录像,听了四个单位部门的介绍,我想对于我们建设部门的同志来说肯定有很多启发,不仅增长了
5、不少消防安全知识,更重要是进一步增强了我们做好消防安全工作的责任感和紧迫感,等一会儿省公安厅凌厅长就这项工作还将做全面部署。下面,我结合建设部门特别是物业管理工作,就如何提高社会单位消防安全“四个能力”建设,讲几点意见供大家参考:一、切实提高物业行业加强消防安全“四个能力”建设重要性的认识社会单位消防安全“四个能力”建设,是指“检查和整改火灾隐患能力、扑救初期火灾能力、组织引导人员疏散逃生能力、消防知识宣传教育培训能力”。“四个能力”的建设抓住了社会单位火灾防控的核心和关键点,对提升社会火灾防控能力,维护人民群众生命财产安全,保障社会经济平稳快速发展具有十分重要的意义。所以,建设部门要结合物业
6、管理服务水平的提高,积极推动“四个能力”建设。(一)物业服务覆盖面迅速扩大,加强“四个能力”建设势在必行。这些年来,我省物业服务业发展很快,根据2009年底发布的第二次全国经济普查的数据来看,全省物业服务企业在管物业占地面积已经达到22.38亿平方米,在管房屋建筑面积达到了16.41亿平方米,物业服务已经覆盖了95%以上的新建物业和将近60%的旧住宅区。在物业类型上,物业服务不再单纯是新建商品住房,而是包括了经济适用房、房改房、廉租房等保障性住房,办公、工业、学校、仓储等非住宅项目、综合性建筑和老旧小区等在内的各种物业类型,物业服务几乎已经覆盖到了不动产管理的所有领域。因此,强化物业服务企业“
7、四个能力”的建设,对于推进全社会单位消防安全工作具有十分重大意义。(二)推进“四个能力”建设是物业服务企业职责所在。消防法第十八条明确规定:“同一建筑物由两个以上的单位管理或者使用的,应当明确各方的消防安全责任,并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务”。浙江省物业管理条例第二条明确规定:“物业管理是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。也就是对物业管理的性质做出了界定;第二十九条
8、规定在与业主委员会签订物业服务合同时,“一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。”同时,该条例还对在物业管理区域内设置临时停车位、业主占道停放车辆和存放物品等内容作出明确规定:“不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设备,不得阻碍消防通道”,并设置了物业服务企业相应责任条款。今天上午,省十一届人大常委会第十八次会议上审议通过了浙江省消防条例和浙江省城乡规划条例,这两个条例与今天的会议内容紧密相关。因此,如何在物业管理过程中做好防灾减灾,最大限度地为业主和使用人的工作、生活提供安全环境,既是物业服务的一项基础性工作,也是物业服务企业的职责所在。
9、(三)现代建筑快速发展对物业消防安全管理提出了新的要求。随着经济社会的发展,城市化进程的加快,城市建筑开始不断向高空和地下延伸,以高层和超高层建筑为标志的现代建筑层出不穷,也可以说现在高层、超高层建筑已经成为我们城市建筑的主体形态。根据统计,2009年初我省高层建筑已达到9688幢,在高层、超高层建筑不断增多的同时,现代建筑设施设备也越来越完备,不仅有强电系统、电梯升降系统、给排水系统、弱电系统,还有空调系统、消防系统、智能系统等。由于高层建筑结构比较复杂,不仅高、层数多、而且居住点比较集中、人口比较稠密,各种设施的使用功能又比较复杂,这就客观上给物业管理特别是物业消防带来了更高的要求。当前,
10、我们的物业服务企业大都还属于劳动密集型、服务型企业,有一定专业能力的技术管理人员普遍比较匮乏,难以适应现代化建筑快速发展的需要。所以,推进社会单位消防安全“四个能力”建设,不仅是加强社会单位消防安全工作的重要组成部分,更是我们物业企业提高物业服务水平的必然要求和客观需要。二、高度重视当前物业行业消防安全管理中存在的突出问题这些年来,在各级政府的重视和领导下,在各级公安消防部门的直接监督指导下,我省物业行业的消防安全管理工作应该说取得了一些成绩,新建物业基本上都能按照要求建设消防设施,大多数物业服务企业已经建立起消防安全制度,特别是物业服务区域内重大责任火灾事故明显下降。但是,我们也必须清醒地看
11、到,在物业行业发展的过程中,在物业消防安全管理中,仍然还有不少问题必须引起我们的警觉和高度重视。(一)部分物业项目建管脱节,监管不严。有少数物业项目在开发建设中与物业管理存在着明显脱节,在开发过程当中,没有从物业的生产、流通、消费和管理的全过程出发来规划、设计、施工和监督,造成建与用、建与管脱节,以及消防设施设备不合格或者质量不高的问题。物业投入使用过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理,消防设施设备不齐全、不配套甚至不能使用。个别物业项目缺乏严格的验收监管,导致有的物业刚一交付使用,消防设施设备不能启用等问题,这就给日后物业消防安全管理留下“先天”隐患。(二)物业产权多样化,各相关主体的消
12、防安全管理责任不明晰。消防法规定,消防安全工作要做到“单位全面负责”,也就是说单位是责任主体,应依法履行消防安全责任,保障本单位消防安全。但自从我国住房制度改革以后,城镇住房不再是单一产权形态,大多数物业小区为多个业主共同拥有的集合体。物业产权人呈现多样性,涉及到业主、业主大会和业主委员会、房地产开发企业等多个主体。物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形服务,以及物业管理区域内业主和使用人日常消防管理等无形服务。物业企业作为服务的提供者,是根据物业服务委托合同的约定,对物业共有部位、共有设施设备等进行维护、保养和管理,维护物业管理区域内的环境卫生以及相关秩序的活动。它不是产权人,一方面它没有
13、权利来决定专项维修资金怎么使用,另一方面它没有执法权、也没有处置权,通常人们都把物业企业当作是“雇来的保姆”。所以在这样的情况下,物业企业显然不是消防法规定意义上的单位。由于职责上的不清,往往造成责任不到位,管理不到位,整改不到位,有了问题责任区分不到位,责任追究不到位。产生一些推诿、扯皮等现象,真正的隐患得不到改进。这是下一步需要认真加以研究并急待解决的问题。(三)物业服务人员流动性比较大,管理水平参差不齐。物业服务作为城市社区管理中一个重要基层服务体系,在我们国家、省起步比较晚。一方面,物业服务企业从业人员文化素质普遍比较低,面对当前物业项目中涉及的大量消防设施设备,其专业知识和专业人才显
14、得严重不足,无法满足物业项目管理的需求。从我们普查来看,2008年末我省物业服务企业从业人员中研究生以上学历、本科以及大专学历只占0.11%和14.49%;而高中学历和初中以下从业人员分别占31.65%和53.75%,大量是初中以下学历水平。另一方面,物业服务人员工资待遇普遍较低。从普查的情况看,2008年末我省物业服务从业人员平均工资福利水平年均是21628.7元,低于全省服务业从业人员年平均工资的41.27%(全省服务业平均年工资是36825.4元/人年),这也就带来了物业服务企业很难留住人才,人员流动性大,队伍不稳定,这对我们提高物业企业“四个能力”能力建设显然很不利,这也是我们需要认真
15、研究和考虑的问题。(四)经费保障难制约着物业消防安全管理能力的提升。物业消防设施设备维护、更新改造的经费来源主要有两个方面:一是物业专项维修资金,二是物业服务费。按照国家有关规定,专项维修资金可以用于保修期满后物业消防设施设备的更新改造、大修支出,而日常维护主要是在物业服务费中列支。但是现在我省物业服务业收费水平总体不高,往往由于经费保障难而使设施设备维护不及时、不到位,乃至于出现设备老化、使用寿命缩短等现象,特别是老旧住宅小区情况更为严重。去年,杭州市做了个调查,杭州市普通多层住宅平均物业服务费是0.55元/平方米月,高层建筑是1.4元/平方米月,最低的只有0.35元/平方米月;湖州市住宅平
16、均物业服务费是0.64元/每平米月,湖州市物业服务企业有47.2%是处于亏损的状态。由于经费困难导致了在设施设备维护上不及时、不到位,给消防安全留下了隐患。所以,上述这些突出问题建设主管部门应该引起重视,认真加以研究分析,提出相应的对策措施,来确保推进“四个能力”建设。三、以高度的责任感积极推进物业行业消防安全“四个能力”建设做好物业行业消防安全管理工作是物业管理的一项长期任务,需要各方主体共同参与。针对当前物业消防安全管理中存在的一些突出问题和发展趋势,各级建设行政主管部门要协同当地公安消防部门,齐心协力、齐抓共管,以全面提升物业行业消防安全防范能力为抓手,采取多种措施来推进物业行业消防安全
17、“四个能力”建设。(一)加快制度创新,落实物业各相关主体的消防安全管理责任。各级建设行政主管部门要加强调查研究,主动配合公安消防部门,结合当地实际,制定完善物业消防安全管理的有关规定,进一步明晰业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业等相关主体在消防安全中的权利、义务、责任,划分各自相关消防安全内容,理顺关系。特别是各地要认真学习宁波市海曙区政府在加强多业主高层建筑消防综合监管中的经验和做法,对消防安全管理经费、违规问题的处理等,进行规范,杜绝出现互相推诿、扯皮等现象,积极帮助业主、业主委员会和其他物业产权人,以及物业服务企业等相关主体解决实际困难,不断提高物业消防安全管理水平。(二)加强
18、监督指导,注重物业消防安全管理长效机制的建设。各级建设行政主管部门要积极配合公安消防部门,通过定期检查、专题培训、现场指导等方式,加强消防安全监督和指导。一是指导业主或业主委员会在与物业服务企业签订物业服务委托合同时,进一步明确相关主体的消防安全责任,建立完善的消防安全制度和规范的消防安全台账,健全业主和物业服务企业的自查、自谋、自筹、自改机制,要继续坚持消防安全一票否决制。在评比推荐国家和省级物业管理示范小区的过程当中,凡是消防安全通不过,消防设施设备不能正常运行的,坚持一票否决,一律不得评选。这个制度各地必须继续坚持。二是加强对物业消防安全的监督和指导,为业主和物业服务业企业提供法律法规、
19、消防技术方面的支持和服务,促进物业消防安全管理水平不断的提升,尤其是要配合公安消防部门做好深入推进消防控制室及建筑消防设施消防安全专项整治工作。三是会同公安消防部门通过免费或少收费,加强对物业服务企业消防安全管理人员的专业防火和灭火消防培训,帮助物业服务企业切实提高消防安全管理的能力和技术水平。四是鼓励物业服务企业提前介入物业前期开发建设和消防验收,以避免建管分离所造成的“先天”隐患。五是强化火灾隐患的源头控制。对不符合城镇消防安全布局要求的建设项目,城市规划部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证;依法应当经公安消防部门进行消防设计审核的建设工程,未经过依法审核或者审核不合格的,不
20、得核发施工许可证;对不具备消防安全生产条件的危险品生产储存运输和建筑施工等企业,不得颁发安全生产许可证;对发现的火灾隐患,应依法查处或者及时移送、通报公安消防部门进行处理。六是建立健全物业项目承建验收制度。要督促物业服务业企业在接管物业时,依据条例和浙江省物业项目承接验收管理办法等有关规定,对物业的共用部位、共用设施设备以及相关场地进行检查,发现与竣工验收资料不符合或者有质量问题的,应当立即向当地建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告。发现消防设施设备不合格或不能正常启用的,在书面告知开发建设单位整改的同时,应该向当地建设行政主管部门和当地公安消防部门报告,以切实维护广大业主合法权益和他
21、们生命、财产的安全。(三)加强宣传,提高物业全民消防安全意识。物业行业“四个能力”建设涉及业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业服务企业等多个主体,必须要发动各方主体广泛参与,尤其是要激发广大业主的参与热情。首先,各级建设行政主管部门要主动会同公安消防部门,积极组织做好小区物业的宣传工作,实现物业服务区域内“消防设施标识化、消防常识普及化”,形成“消防安全人人有责”、“消防安全我职所在”的良好氛围。其次,通过手机短信、宣传海报、楼宇电视、互联网站等各种方式,扩大消防安全宣传的覆盖面,大力宣传消防法律法规和防火灭火知识,提高全民消防安全素质和意识。第三,要协助消防主管部门,给业主委员会、物
22、业服务企业以多形式、多渠道的方式,开展“四个能力”建设专题讲座、宣传。通过一系列的消防知识宣传、消防知识讲座、定期组织消防演练和人员疏散演练等,做到“能发现火灾隐患、能火场逃生自救”、“会扑灭初期火灾、会引导人员疏散”。(四)加强调查研究,切实解决物业行业消防安全管理工作中存在的主要问题。针对当前物业行业消防安全管理中存在的主要问题,各级建设行政主管部门要进一步增强服务意识,加强调查研究,健全和完善行业政策法规体系,打造有利于行业发展的政策环境。一是各地建设行政主管部门在借鉴、学习宁波等经验的基础上,结合本行业实际,会同公安消防部门研究制定推进消防安全建设的相关政策和措施,进一步落实经费来源,
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