中宝大厦物业经营管理方案.doc
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1、中宝大厦物业管理方案一、中宝大厦概况(略)二、现状分析1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于2001年,楼宇的主要硬件和装修相对较新,但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后,功效相对低下;电梯属组装杂牌,稳定性较差,未来安全运行系数较小;自备发电机组为国产机器,即时启动能力差,工作状况尚不得知,产生排烟目前无法顺利排出室外,应列入重点设备设施改造之列及时处理;大厦煤气阀违规安放在大厦室内,且紧贴暖器片,潜有严重的隐患,也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋,监控等工程尚未完工或完善;一些配套设施尚处于基建或完善之状态(如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等),未来工程量较大,其次二
2、号楼正处于基本建设中,大厦与安发桥打通并扩建平台,楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处(车库、锅炉房,大厦个别处隐性基建不足等)。2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员,未经过规范、系统的培训,管理处于基本维持状态。工作无细分,管理无章法,发展无目标。保安规范、职业化较差;无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒;工程基本要素:各种图纸、设备说明,合格证等不健全;内业管理空白;物业核算不清;物业管理意识尚未形成;对已存在的问题物业人员不能监管发现。3、经营状况。大厦虽已运行两年,厦内有近十家客户入驻,但没有签订任何经营合同,更无租赁许可证合法经营之谈,
3、没有进行系统的经营测算与基本规划,致使公司总体构想难以实现,日常经营也处于收不抵支状况。4、综合问题,由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题,一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段,使物业管理与基建均处于混乱无序状态,致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言,由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等,因此缺乏科学的测算依据。三、中宝大厦功能定位以写字楼出租为主,宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅,尽可能外租13层,形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦,在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦,利于稳定,投资较少,可以避开火车站前酒店多如
4、牛毛的激烈竞争,吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求,从而实现互补,促进写字楼营销。3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务,先期宣传推广本厦业务、招商引客。4、接纳旅游团体入驻就餐,实现经营一体化、核算一体化。5、开展多种形式的商业服务,引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况,以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户,由业主公司监管审批合同,
5、所有收入均存入A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支,在年度总预算内实行每月费用预算报批管理,由业主公司审批,逐月划拨到B帐户,由物业公司具体安排使用,以保证大厦正常工作为准则,逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现,业主需支付给物业10万元的酬金;如不能实现,业主更换物业公司,不付任何酬金。超过目标的利润部分,物业与业主按3:7分成。方案二中宝大厦公司委托保利经营后,设立A、B帐户,只负担物业人员各项费用(工资、福利、社保、工服费等),不负担营销人员工资等。公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬,同时按租赁合同金额5%提取营销佣金,签租高于业主限定租
6、金部分,由物业与业主按各4:6分享。五、组织机构组织机构:保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处,管理处设主任1人,负责全面工作。下设6个部门,工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人,营销企划部3人,人员限定 35人。业主公司管理处主任六、家具设备配备计划:设备、家具、工具等需求列表财务部工具(设备名称)数量单价(元)总价计算机1台70007000打印机1台50005000财务软件1个模块1200012000档案柜4个200800金柜1个10001000客服部吸水机1台69806980单擦机1台1248012480抛光机1台1650016500烘干机2台33006600
7、尘推2个56112蜡拖429116单筒榨水车1辆260260云石铲刀10把18180推水刮1个9090告示牌5个28140水桶16个20320喷壶32个10320马桶皮抽子24个6144撮子32个9288笤帚32把8256拖布32把351120胶皮手套192副3576复印机28500打印机3150打票机32000售票电脑1台78507850传真机1台18001800综合部办公家具6套10006000计算机1台70007000传真机1台18001800电话2部400800保安部大功率对讲机10部120012000疏散照明灯4台3001200工程部电焊机130003000无齿锯1900900沙轮机
8、1700700台钻145004500台钳1180180电锤(带冲击)1900900充电钻1450450手枪钻1300300角磨沙轮1700700曲线据1500500电锯1800800冲击钻1800800理石锯1400400平口台钳1500500电动疏通机1900900搅鞭1150150万用表1130130汽泵135003500射钉枪1200200带丝1400400刨子1150150电带丝130003000检压泵120002000营销部电脑2台700014000打印机2台20004000饮水机1台500500共计217942固定资产费用21.79万元。七、营销策划(一)、哈市写字楼概况目前,哈市
9、整体写字楼,除保利大厦外,可出租的面积为109050平方米左右,平均租金1.87元/天/平方米。虽然表面上看总面积并不多。但是,由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈,各宾馆均出现客源不足现象,目前,哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房,或开出部分楼层做为写字间使用。其中哈市较好的三星级以上宾馆,如:华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间,吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处,且其价位均不足1美元/天/平方米,有些三星级宾馆价位只有24元/天/平方米,较低档一些的宾馆,其价位均在2元/天/平方米左右。另外,哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去,这部份的面积是现有实际正式营
10、业的写字楼面积的5倍以上,而且房租普遍在1元/天/平方米左右,对现有写字楼的出租也构成极大威胁。因此,哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。(二)、产品分析中宝大厦共计19层,分为地下2层,地上17层,可出租楼层为-116层,-1层面积为501.96 m2 ,116层面积共计12740.56m2。大厦可出租面积共计13242.52 m2。从大厦目前装修风格看,以写字间为主,另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目,目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见,这是该大厦别于其它写字楼的显著特点,也可说是今后大厦招租的招牌。2000年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范,地理位置与中
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