大连明珠房地产投资项目可行性研究.doc
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1、大连明珠房地产投资项目可行性研究第一章 选址分析1.1所在区位分析1.1.1项目所在城市介绍 大连市是辽宁省的第二大城市,市区人口约280万人,经济较发达,是全国五个对外经济开放区之一,号称“北方香港”。大连位于辽东半岛的南端,滨临黄海和渤海,海上运输发达;大连港为天然常年不冻良港,是对韩国和日本海上运输的重要港口大连属海洋性气候,大气预报指数为优良,冬暖夏凉,冬天最低温度为零下20度,夏天平均温度为25度左右。进入九十年代以来,大连市政府加快了对外开放的步伐,经济发展迅速,2000年人均GDP增长率居辽宁省首位。旅游和外贸出口是大连市的重要支柱产业。大连旅游业较发达,每年吸引大量国内国外游客
2、前来观光。大连市政府把城市建设和文化体育产业作为提升城市形象的重要手段,经过多年大力支持,成绩显著。大连城市建设突飞猛进,成为全国城市绿化的先进城市,是符合居住的理想城市之一。1.1.2项目所在区位介绍本案位于大连星海湾景区内,为星海湾景区内的一块住宅用地,东临星海广场中心,西临星海公园与星海俱乐部,南面直面大海,北面紧临富国街。本地块总占面积为65,000平方米,整个地块基本呈现为一个长方形,地块内地势平坦,地块现熟地,地块内部无任何拆迁物,现状为草地。市政配套齐全,可以马上进行开工建设。地块位于星海湾景区内,星海广场是大连最大的广场,濒临大海,拥有大片绿地,风景优美,广场内仅仅规划一些公共
3、建筑,现有公共建筑包括大连会展中心,目前在建的公共建筑有会展中心二期,待建的公共建筑为一个大型的购物广场、一个五星级的酒店、市民健身中心、海水游泳馆、体育馆等等,其中大型的购物中心预计在2015年底竣工。星海湾地区有大连大型的海水浴场,是大连最为著名的风景名胜区。在大连市政府的整体规划中,确定大连城市南部为风景旅游区,配套的住宅项目以中高档为主。1.1.3项目地块基本情况 本案位于星海湾风景区的西部,紧临星海广场,被一条现有道路分成2块,一块占地3万平方米,另一块占地3.5万平方米,据介绍,现有道路可以成为小区内道路,本案南部道路为一条18米宽的主干道,东面为星海广场椭圆形主干道的一边,北部为
4、一条10米宽的道路,西部与另一个3万平方米的住宅项目紧临。 项目对外交通状况良好,紧临大连市主干道中山路,是大连主要景观路滨海路的起点,城市电车线路紧临该项目,大连市城市电车线路在2001年经过市政府投入大量资金进行线路改造,现在电车线路成为居民出行理想的原则。总体来看,本案交通便利,出入市区方便。1.1.4区域优势分析作为大连市五个对外开放先导区之一的大连星海湾商务中心区,是大连市面向21世纪的集会展、商贸、金融、旅游、休闲为一体的国际商务中心区。它位于大连市的中心区,依山傍海,风景秀丽。商务区东临国家级风景区白云山庄,西沿中山路与星海公园相邻,北依市体育中心,南濒黄海之滨。这里交通极为便利
5、,距离大连市政府4公里,距火车站5公里,距大连港8公里,距周水子国际机场10公里,距沈大高速公路入口12公里横贯大连市中心的中山路经过这里,与中山路平行的高尔基路、五四路、胜利路将这里与大连市繁华区相接通。沿海岸线与著名的游览观光线路一滨海路融为一体,大连城市总规划中的轻轨线路也将途经这里。星海湾商务中心区始建于1994年,规划用地面积176万平方米,区内划分为会展服务、金融贸易、文化娱乐、游览休闲、酒店购物、外商别墅、体育健身等几个功能区。经过数年高水准的基础设施建设,现区内道路畅通,场地平整,水、电、气等基础设施配套工作已全部完成位于星海湾商务区北端的星海会展中心,于1996年7月1日交付
6、使用,可承办国内外的各类展览截至2014年底,已成功地举办了521个国际展会,接纳了近百个国家和地区数万家参展客商,2016年的会展也已排满目前,星海湾己成为大连市举办大型活动的重要场所,一年一度的大连国际服装节、大连商品交易会、大连赏槐会、大连烟花爆竹节等大型活动都将在这里举行。1.1.5区域人口构成 由于大连市政府规划中星海湾地区为风景名胜区,南部还有大学集中区,整个大连市的南部地区房地产开发以中高档项目为主,所以在此区域内,主要居住人群为知识层次比较高的成功人士,与项目人口环境要求较为适合。1.1.6区域居住质量分析(l)交通状况 通达本案道路顺畅,且公交系统发达,居民出行方便。(2)配
7、套设施 本案地处成熟的市区边缘,配套设施齐全,各种体育建设场馆健全,同时本案距离市中心区较近,交通便利,在档次以及需求上能够满足各种业主的要求。(3)周边环境资源 周边环境资源为本案最大的优势所在,濒临海滩,本案东部为大连市最大的绿化广场一星海广场,西部为大连著名公园一星海公园,周边海滨娱乐设施一应俱全,海景仍不失为本案最大的环境优势。(4)开发条件分析l)地形地貌 本案用地呈长方形,东西方向较长整个地块地势平坦。2)开发条件 本案地块土地基础工作基本完成,市政配套全部完成,周边道路系统基本完成,无动迁物,已经是一块熟地,可马上进行开发建设。综合以上分析,本案区位条件成熟,基本具备开发条件,地
8、块的土地价值处于高速上升阶段,可称为是大连的地王,满足开发高档房地产项目的条件。1)优势A.随着地块唯一性特征的逐步显现,本地块土地价值将进入快速上升期。B.拥有绝佳的环境优势,地块配套成熟,交通便利。C.本案位于大连传统高尚住宅区内,开发高档产品在短时间内较易受到市场认可。D.地形地貌条件优异,土地开发前的工作已准备就绪,并且可以得到大连万达集团的协助。E.在大连市场上精装修房产不多,但是市场认可度很好,华新公司在精装修房产上有别人不可比拟的优势。F.区位因素仍然是判断一个楼盘好坏的最重要的因素5s对于产品创新的研究是华新公司一项内在的优势,华新公司在占据了绝无仅有的区位后,发挥自身重视产品
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