房地产企业会计处理(配套设施开发成本的核算).doc
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4、,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:(1)开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;(2)开发小区内非营业 性配套设施,如中小学、文化站、医院等;(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施,如果没有投资来源,不能 有偿转让,也将它归入第一类中,计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施项目,不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施,国家有这方面的投资,或是政府投资,或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中,由于城市基础设
5、施的投资体制,无法保证与城 市建设综合开发协调一致,作为城市基础设施的投资者,往往在客观上拿不出资金来,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出,并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种: 1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出; 2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在“开发成本配套设施开发
6、成本”账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本; 3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。 由上可知,在配套设施开发成本中核算的配套设施支出,只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 (二)、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来,对能有偿转让的大配套设施项目,应以各配套设施项目作为成本核算对象,借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目: (1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价; (2)前期工程费; (3)基础设施费; (4)
7、建筑安装工程费; (5)配套设施费; (6)开发间接费。 其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转,有的也需要其他配套设施为其提供服务,所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施,如果工程规模较大,可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的,也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象,于工程完工算出开发总成本后,按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例,算出各配套设施的开发成本,再按一定标准,将各配套设施开发成本分配记入有关房屋
8、等开发成本。至于这些配套设施的开发成本,在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目: (1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价; (2)前期工程费; (3)基础设施费; (4)建筑安装工程费。 由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担,为简化核算手续,对这些配套设施,可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用,也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此,对这些配套设施,在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 (三)、配套设施开发成本的核算 企业发生 的各项配套设施支出,应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的
9、土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入“开发成本配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款“等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目,并记入”开发成本配套设施开发成本 X X“账户的借方和”开发成本配套设施开发成本XX“账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账 的”开发间接费“项目,并记入”开发成本配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账
10、户的贷方。 对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目,并记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发,时间较长,有的需 要几年,开发企业在开发进度安排上,有时先建房屋,后建配套设施。这样,往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成,或者是商品房已经销 售,而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,无
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