淮安商业地产可行性研究报告.doc
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13、 可行性研究报告目 录第一章 总论- 第 2-23 页第一节 项目背景- 第 2-12 页第二节 项目市场环境分析- 第13-17页第三节 项目SWOT分析- 第17-19页第四节 项目定位- 第20-23页第二章 项目总体建筑规划思路- 第23-25页第三章 项目投资收益分析- 第25-29页第一节 项目投资估算- 第25-27页第二节 项目功能面积指标- 第27-28页第三节 项目价格定位- 第28-28页第四节 销售收入预测- 第28-29页第五节 利润预算表- 第29-29页第四章 资金筹措计划- 第 30-32页第五章 敏感性分析- 第32-33 页第六章 项目风险性分析- 第33-
14、38页第七章 研究结论- 第38-38页第一章 总 论第一节 项目建设背景本项目位于江苏省淮安市*,现就淮安市的有关情况做如下介绍:l 淮安市概述:淮安是一代伟人周恩来的故乡,地处苏北腹地,北接连云港,东北接盐城市,偏南接扬州市,南邻安徽省,西连宿迁市,南距江苏省省会南京市188公里,东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里,现下辖清河、清浦、楚州、淮阴四区和涟水、洪泽、金湖、盱眙四县,面积1.01万平方公里,人口527万,市区建成区面积80平方公里,人口83万,是国家历史文化名城、淮海经济区中心城市、新兴的旅游胜地、工业基地和农副产品集散地。淮安市境内河川交错,水网密布,内河航运的主干线京杭
15、大运河流经于此,淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废黄河等9条河流在境内纵横交错。全国“五大淡水湖”之一的洪泽湖位于淮阴境内,另外与邻市共有的湖泊有白马湖、宝应湖、高邮湖。综合经济实力: “十五”期间淮安市实现地区生产总值765亿元,财政收入突破百亿元大关,达到123.4亿元,全社会固定资产投资610亿元。新型工业化加速推进,累计完成工业投入908亿元,规模以上工业销售、利税分别达1050亿元和119亿元,工业税收占财政收入的比重达55%,淮钢成为首家销售超百亿元企业,高新技术产业实现产值110亿元,占规模以上工业的10%,2007年存贷款余额分别达到600亿元、409亿元。预计
16、到2012年,淮安市地区生产总值将实现1565亿元,人均GDP超4000美元,达到3.15万元,全社会固定资产投资超2000亿元,财政收入超300亿元,城市化率超50%,城镇居民人均可支配收入力争超3000美元,达到2.2万元,力争2014年全面建成小康社会。未来的淮安的将是辐射2000万人口的苏北腹地重要中心城市。交通:淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是“南船北马”交汇之地,有“九省通衢、七省咽喉”之誉。现在,公路、铁路、水路四通八达,京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇,从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境,京杭大运河、苏北灌溉总渠等河道纵横交错,淮安到上海
17、虹桥机场仅3个半小时的路程,到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有2个半小时、1个半小时、1小时的路程,在十一五期间筹建淮安机场。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络,凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。科技教育:淮安是一座具有深厚文化积淀的城市,重视教育的传统非常悠久,人民受教育的程度普遍较高,高中入学率达78%以上,超过了全省平均水平。目前,全市拥有5所高校、26所中专校。高校、中专校的数量和在校生分别在苏北和全省名列前茅,培养的大批专业人才受到了沿海和江苏苏南等发达地区的青睐。来淮安投资兴业可以获得大量素质高、成本低的专业人才。农业:全市耕地面积38
18、4230公顷,可供开发的黄河故道和滩涂近7万顷,淮阴水产资源丰富,有水面约400万亩.主要经济鱼类有16科83种,其中洪泽湖大闸蟹、大青虾、鳜鱼、白鱼、甲鱼、鳝鱼等远销国内外。矿产:淮安市矿产资源较为丰富,分布相对集中。能源矿产资源有金湖县、洪泽县的石油和天然气,洪泽县老子山的地热。非金属矿产资源丰富,品种多,有盱眙县的凹凸棒石粘土、玄武岩、白云岩;楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐;洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中,盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨,远景储量达5亿吨,占全国总储量的6570,占全球总储量的近50;岩盐资源探明储量1350亿吨(不包括洪泽湖底),居世界首位,且品位高、埋藏浅、品质优
19、,盐层厚度达100米200米,卤水浓度在300克立升320克/立升之间;淮安拥有华东最大的无水芒硝矿,已探明芒硝储量达20亿吨。历史文化:淮安,即淮水安澜之意,得名于1500多年前的南北朝时期。据南齐书州郡志记载:武帝永明七年(公元489年),割直渎、破釜塘以东淮阴镇下流杂一百户置淮安县,隶属于东平郡。淮安之名始见。 淮安名人辈出。是一代伟人周恩来的故乡。历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、爱国将领关天培、老残游记作者刘鹗。淮安名胜众多。有周恩来故居、童年读书处、纪念馆、遗物陈列馆,有老子山,在盱眙境内有朱元璋高祖、曾祖和祖父的陵墓-明祖陵。 淮安不仅
20、人杰地灵,而且风景优美,沿大运河,环洪泽湖,既可领略自然风光,又可观赏名胜古迹。1986年国务院公布淮安为国家历史文化名城。素有“壮丽东南第一州”的美誉。l *概述:*是江苏省淮安市的市辖区,面积296平方公里,人口31万。*,历史悠久,人杰地灵,“汉初三杰”中的大军事家韩信、西游记作者吴承恩、戏剧大师周信芳、文学家陈白尘等历史名人都为这方水土所养育。明清时,清江浦与扬州、苏州、杭州并称运河沿岸“四大都市”。区内存有韩信城、慈云寺国师殿、清江浦楼、文庙、漕运总督花园、周信芳故居、苏皖边区政府旧址等人文景观,周边临近明祖陵、水下泗洲城、周恩来故居等历史文化遗址和全国第四大淡水湖洪泽湖。项目投资商
21、介绍: 香港*集团投资有限公司香港*集团投资有限公司投资创建于1997年,注册地为*,著名爱国企业家*先生任董事长,经过十多年的经营发展现已形成融房地产业、酒店旅游业、物流码头、商贸业和高科技工业等五大产业为主的综合性大型集团企业,集团下属控股公司十五余家,遍布澳门、香港、重庆、浙江、江苏、福建、厦门、泉州、安徽等境内外城市,总资产达20多亿元,拥有员工2000余人。香港*集团主要是从事地产投资,尤其是商住地产投资、管理、营运的专业化公司,目前在全国各地注册的房地产开发公司如下:公司名称成立日期营业执照号码住所法人代表注册 投资总额 币种股东股份比例1997-5-252600 美元50%50%
22、2006-7-11 2700万 美元100%2006-12-12 1200万 美元100%2006-9-5 630万 美元100%2005-4-7 2000万 人民币100%2004-9-8 8000万 港币100%香港*集团在全国各地还有其他全资子公司,具体注册资本及占比如下表: 子公司注册资本占比1400万人民币100%3065万元人民币100%2800万元人民币100%2500万元人民币100%2350万元人民币100%1230万港币100%1000万元港币100%*集团的支柱产业酒店旅游业,集团拥有2家星级酒店,坐落在福建省商贸工业重镇闻名东南亚的石材集散地*。*大酒店(五星级)拥有3
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