房地产培训【杭州】房企土地增值税清算与税务稽查防范培训(5月24日).doc

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【杭州】房企土地增值税清算与税务稽查防范培训（5月24日）
房地产培训：房企土地增值税清算与税务稽查防范培训

【课程背景】
房地产培训：房企土地增值税清算与税务稽查防范培训；税总发[2013]67号、税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，本课将根据各省的特殊规定逐一分析，教给大家如何轻松应对清算风暴。
【课程对象】
房产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员
各国税、地税、会计师事务所、税务师事务所相关人员及财税专业人士
【讲师介绍】
胡老师：中房商学院房地产培训高级顾问；注册税务师、经济师，房地产税收筹划与清算专家，中房商学院特邀专家；并担任多家大型房地产公司税务顾问；北京财税研究院特约教授、中国房地产建筑会计师协会首席专家，在业界享有“财税百事通”称号。在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训。讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受各地学员喜爱。
【培训内容】
一、2014年土地增值税政策和征管走向展望

二、扣除篇
（一）土地成本
1、以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
2、无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
3、契税、土地使用税、耕地占用税
4、拍地支付的佣金
5、拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
6、某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例

（二）开发成本
1、税务局如何查处虚增开发成本
2、土地增值税清算中如何审核发票
3、疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
4、地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
5、成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）

（三）开发费用和税金扣除
1、开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
2、土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
3、利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
4、三种基本信托融资模式的利息扣除
5、某私募股权融资的案例解析
6、税金疑难实务：土地使用税、各种基金等

（四）清算后事项
某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例

三、税务稽查风险应对
1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？
2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？
3、预缴时少交税款的法律责任？
4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定
5、达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？
6、 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？
7、“可以清算”项目是否加收滞纳金？
8、“未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例

四、收入篇
（一）《房地产转让收入鉴证表》概述
（二）销售收入的确认
1预售/分期收款/按揭收入的确认
订金、定金、违约金和赔偿金
3、折扣转让房地产
4、商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
5、转让地下车位永久使用权收入如何确认
6、计税价格明显偏低的处理

（三）视同销售收入
1、合作建房后分房产、房屋土地对外投资
2、以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
3、预征时点/清算时纳税义务发生时间⑷ 视同销售收入金额的确认

（四）代收费用/价外费用
（五）拆迁收入
（六）政府财政返还

五、启动土地增值税清算
（一）清算条件 (应该清算/可以清算)
1、某滚动开发项目清算时点案例　
2、清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）
3、合并、分立、投资是否土地增值税清算
4、“竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
5、预售许可证取得后满三年的判定

（二）清算启动的纳税筹划
1、清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型
2、土地增值税清算与僵尸公司注销
3、汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度

六、特殊业务
1、合作建房如何进行土地增值税清算？　
2、合并是否可以节省土地增值税？
3、投资时如何计算土地增值税？　　　　
4、土地增值税的核定征收
5、如何注销项目公司？

七、清算前期准备
成本对象（项目类型）的划分
1、普通住宅标准/保障房的项目类型等
2、某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例
3、住宅和商业可否合并计算

八、专家现场与学员互动交流，答疑解惑。

【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年5月24-25日 杭州（详见报到通知）
[培训费用]：2680元/人（含培训费、午餐费、资料费）食宿代订，费用自理
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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