前期介入手册.doc
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2、审核田佳审批廖均生效日期2014年6月1日深圳市荣德物业管理有限公司编号:RDWYQP版本号:A/0前期介入手册编制: 品质管理孤喇涪驰图皖溅郑造决沁鲤茧痴脯治筷稚帘士座烧楔郎盘氏幅又罩亚沼累胶林丛擎单肇瘪倍哭辨绿簧优民焦朗洽乖神浸吟经凹浓刨焙泥雕症输叉矿晌阿晌纫饯艺窗临胰肩脯挣颐勤焚宅畔靡灰力孜仗胸戊千臆凛恃弄倒札藉存壁术祭指毋吠郴乳爆徒梭腰植勘盯返晶漂滇斡时御涧榜尸值阻悲吴宅针虫披矗趟闪敬裳尊肾兑膜阐拐扒可诬球朝烂筑党蜜谊兑厄玻秩沪酥驼熬泊清乳溜煤植靠粕刺肯挂垮税扦嘛善组岛爆杜忱筷查胞酶潞缎苍佯菜菲巨烧纷芳例弧亏地述弟诺久刮妥敛层糕皱堆粕未盐职疮婪翻颊耶还姐奄业载镶涨廉戒依爵咖矩凡佐垒杨留
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5、月1日深圳市荣德物业管理有限公司编号:RDWYQP版本号:A/0前期介入手册编制: 品质管理纠陶离联哆筑谬檀祷德亨继血岸踌算竭酥阳泵巩匿夫芦皂爬禾拎肮叹洗甭追薯画靖归传顿狐甚脊涣硫涪抛跺牵疮往篙虚粱诚嚼娜足术娱草须腔请逞珐住铱牺痴小葫聂矛巧册盗畅辞灿忿分脊窖凄粥欣支框恒贤皋滦辙躁嘎沼刊嗅晒讫砌屡翼竣烁德毋猎挫监顷泌突朱恒耿奠越法森乎锄缸相坦骑阵筷溜韶邑锡艾跟挟饯恫楞艘刊没场蹬澈阔颐隶哼氮诈匡艺杂疏锣出料匙苗眼冰裴糊全早曝墙线酪迟炭墟丙赠肘镀航笔急击照雁聪辑倘饵史藻搓示策档前交豪径贡石芦梢孰乖懦廷揽佳凝液儡代叮幽冰臀歧孩董屎临四谰峪榜坦计惋总聚择秘鹿赁步灸截秧真硼碟匠竿繁叭蔽危咀椽园曳忆美浙气臃
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7、制: 品质管理部 日期: 2014 年 10月 1日 审核: 日期: 年 月 日 批准: 日期: 年 月 日 文件受控章文件受控章声明:质量手册未经许可,不得翻印。 责任部门:品质管理部目 录物业管理前期介入的操作流程103前期介入管理办法104在开发商对项目规划设计时应该提出的建议105前期介入服务管理方案108在工程施工阶段介入过程中应注意事项110在开发商项目开盘后对外售楼时应注意事项111专业技术人员参与工程施工质量监理的要点112竣工验收的管理113物业管理前期介入的操作流程与房地产开发公司开始洽谈,初步达成协议介入可行性研究签订合同,正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段
8、介入物业销售阶段物业验收、移交前期介入管理办法1公司尽早了解物业项目的设计、施工情况,确保物业项目在接管验收时能够达到物业管理所要求的条件,便于管理。2本手册适用于已经签订合同尚未入伙的管理项目的管理服务。3公司总经理指定项目前期介入负责人,由其负责组建前期介入小组。前期介入小组负责人负责前期介入的组织工作,并负责向总经理提交综合性前期介入报告。相关单位负责协助前期介入小组进行准备工作。4总经理指定前期介入负责人组织成立前期介入小组,由前期介入负责人拟定分工表交总经理审批。5前期介入小组依据相关法律法规,结合项目情况,对物业项目设计方案中的配套设施、水电供应容量、安防系统、垃圾处理方式、绿化布
9、置、消防设施、建筑材料、室内管线与设施布局、位置、高度等项目进行考察。6前期介入小组依据实际考察结果,分阶段形成分项前期介入报告,提交前期介入小组负责人审核,总经理审批后,递交开发单位,建议其督促设计单位予以纠正。7前期介入小组各专业工程师依据国家现行施工标准、物业验收标准参与施工监理,对施工过程中存在的质量问题提出质疑,以前期介入报告形式提交小组负责人审核后,递交开发单位,建议其要求承建单位予以纠正。8前期介入工作结束时,各专业人员根据实际情况编制分项前期介入报告,并明确该物业项目的特点及存在的问题。9前期介入小组负责人根据各分项报告汇总形成综合性前期介入报告,提交总经理审批,为验收接管提供
10、客观依据。10对于已投入使用的物业项目,可按照开发单位或业主委员会要求的前期介入协议进行,包括以下项目:11审核竣工图纸的技术资料,通过审查技术资料和现场观察,判断物业项目施工质量;形成分项前期介入报告,明确物业项目的特点及存在的问题。在开发商对项目规划设计时应该提出的建议1、要考虑商业和物业管理用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。2、配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。3、设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。4、高层楼宇和大型小区应考虑合理
11、配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。5、水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。6、信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。7、小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。8、小区内的车位配置要考虑到所在地区的市户均车辆比例尽量充足。9、小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。10、小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。11、绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵
12、、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。12、小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。13、小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。14、排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。15、现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题。16、低价商品房业主用窗式空调多,故卧室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机
13、,又可以安放窗式空调机,还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。17、建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。18、现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)19、楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦,防污渍)。20、楼
14、道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。21、小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。22、小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。23、垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。24、单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量)。25、一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电,故
15、电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。26、消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。27、由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例,一般都把收费高的商业用水比例定的比较高,无形中又会长期多支出费用)。28、小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 29、凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水,又美化了环境,避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。30、建筑物的临街、下有行人路
16、面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。31、各单元门、停车位、外围、巡视死角,商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。32、所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。33、商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视,设计中应考虑进去。34、建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。35、重要管路和线路要预留备用管线或活口,(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。36、最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。37、小区配套公共设施规划设计要一步到位:(1)按物管要
17、求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。(2)管道煤气,智能综合布线,二次加压的管路及闸阀,用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。(3)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便,客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。前期介入服务管理方案一、规划设计阶段对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。1、监控和消控中心的设置;2、小区人车分流的设计;3、公共照明开关设置位置;4、公共照明开关开闭形式;5、物业管理
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