美国业主自治模式-.ppt

1美国是业主自治的发源地,美国业主自治的产生有其特殊的社会和法律背景,在发展及运作过程中也遇到了自己的问题,但总的来说,美国的业主自治在几十年的发展过程中,有很多值得中国借鉴的经验。在推动中国业主自治的发展中根据自身实际情况,有选择地借鉴域外经验,取人之长补已之短,或以他人的前车之鉴来避免自己走弯路,具有非常重要的意义。2美国业主自治组织产生的背景和基础在世界众多国家中，美国是一个自治程度较高的国家，自治是美国建国以来的一个重要传统，而业主协会的建立也跟这种传统有很大的关系。甚至可以说，美国的业主本来就是自治的，不管在个人生活方面还是在公共管理方面，业主协会的发展也必将对城市公共管理产生一定的影响。业主协会(HOA)是美国业主自治的主体。美国的业主协会是全体业主参与的组织，不同于现行的中国业主委员会；与中国的业主委员会相对应的组织，是美国的业主协会的董事会。3业主协会产生的直接原因，是美国人更为确切地说是当时富有的白人阶层对财产和居住安全的追求。麦肯斯认为，20世纪60年代以后，经历了经济大萧条的美国房地产业开始复苏，而业主协会成为“有钱阶级”的代名词开始兴起。当时，一些比较富裕的白人不堪忍受城市交通拥堵、环境恶劣及治安混乱的居住现状，渴望到郊区过一种接近自然的安全舒适的生活，开发商们于是顺应这种需求，在城市郊区大量开发住房，称为共同利益开发(CID)一种住房模式，即业主对建筑物的一部分(单元)享有专有权而对其他部分(共有区域)享有共有权。这种住房模式主要在城市郊区，第二次世界大战以后在美国迅速发展起来。4美国业主自治模式在美国约有20%的中小型的公寓实行业主自我管理。由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业，负责人事、财务、设备三大块具体职责的政策研讨、决定以及修正。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执行业委会制定的各项规定。选择这种管理方式需要一定的内在和外在条件。内在条件是它仅适合于规模较小的公寓楼，居民参与管理的意愿较强，相互友爱，自觉承担相应义务。外在条件是当地城市必须有种类齐全的专业服务企业，如电梯检修、水电气设备检修公司、绿化清洁公司。这样业主就可以把需要专业技术的服务项目委托给专业公司。5美国所有住宅小区均有业主委员会，业主委员会成员在5-9名之间，均为志愿者。业主委员会每月或隔月开会，因为具有法人资格，他们有权签署具有法律效力的合同，比如购买小区物业保险，美国所有物业小区都必须加入保险。业主委员会还必须决定是否聘用房产经理来管理物业。美国的物业管理社会化程度很高，在房屋数量较少的情况下，一般不会聘用一个物业公司来管理，而是把工作分解开，按照工作时间向不同的专业服务公司购买服务。例如，草坪绿化、清洁、电器修理，都是向专业公司计时购买的。只有物业规模大到管理一个小城镇规模时，才会聘用一个包括管理与维修、财会、能源管理、保安保卫在内的部门齐全、拥有各个工种的技术人员的物业公司。6美国的业主对业委会是非常重视的。业委会通常一年选举一次，如果业主不能亲自参加投票，会事先写好委托书并经公证后，由其委托人代为参加会议和投票。一般情况下，规模在350户的公寓小区，其业委会由5名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作BOARD(董事会)，这5各成员也被称为董事会成员。美国规定，小区中业主享有的权利与其所有房屋的面积成正比，选举业委会大都采用有记名投票方式。业主往往选举人品与修养高尚、具备财务、设备管理等专业知识的业主担任业委会委员。一般情况下，业主委会成员是没有报酬的，有些业委会成员也会有一些小的福利，如少付一个月物业费、有一个免费停车位等。7美国的业主协会由小区内所有业主组成，并代表业主们对共有部分行使权利和承担义务。根据美国法律的相关规定，开发商必须在销售第一套房屋之前就办理完设立小区业主协会的法律手续，购房者在接受总协议书，签订购房合同并成为小区业主之后也就自然地成为业主协会的成员。小区内所有的业主在业主协会内参与民主决策，遵循少数服从多数的原则。纽约州的公寓法明文规定：购买住宅后的业主应当自动组建业主管理委员会，由业主管理委员会雇佣管理人员，按照公寓法和公寓章程进行管理。8日本的业主自治日本的业主只要购买了小区房屋单元、成为区分所有者的业主,就自动成为小区业主自治管理机构的成员。物业小区的业主自治管理机构就称为管理组合。管理组合作为小区管理的主体，主要负责保持小区良好的居住环境、防范小区业主之间的纠纷、修改和制定小区的各项规章细则等工作。日本建筑物区分所有的相关法律赋予了管理组合以法人地位。9意大利的业主自治意大利的公寓楼通常采用业主共管的方式管理。通常的作法是，业主们购买房屋后一起开个会，决定整栋楼房的管理办法，最受欢迎的方法便是业主共同管理。业主们做出决定后，通过会计师协会聘用一位会计师作管理人。管理人的职责主要有两项，一是管理财务，二是调解邻里纠纷。10新加坡的业主自治新加坡提出了具有亲和力的社区建设理念，即个体具有社会责任感;家庭温馨而稳固;社群积极并有爱心;社会富有凝聚力和复原力。社区建设的总体目标是：发现并满足社区居民的共同需要，提升社区生活环境;开发和利用社区资源，开展社区服务和社会援助等。11台湾业主的自治台湾业主自营式物业管理最大的特点是，可以从共有房屋的出租收入中支付工作人员的工资、奖金和设备费、卫生费及6年一度的楼面清洗费等公共开支，不向业主收取费用或者收取很少的费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了住宅区生活的安定和有序。12美国与我国业主自治的比较美国的“业主协会”和我国现有物业管理公司的最大不同就是：协会是业主的代表，业主是协会的主体，而不是以物业公司为主体。也就是说，这是以业主为主的一个机构在自行管理着自己的小区。在这样一个权力框架下，物业经理是执行业主及其“业主协会”董事会的决定，是无法侵犯业主利益的。住宅小区管理实行业主自我管理会更有效，规章是业主们自己定的，大家一起来自觉执行，谁违章，谁受罚。至于业主与地产开发商的纠纷则是买卖双方的商业合约执行中的法律问题，业主应要求地产开发商按保质期的要求寻求赔偿或维修，直至在法庭上得以解决。13美国住宅小区管理基本上是一种业主自我管理的模式，体现了自治性。而我国社区管理模式中行政性色彩较浓，区政府、街道办事处是行政管理机关，居委会虽说是基层的群众性自治组织，但事实上也是一个“准政府”，承担许多政府的行政职能。其他组织，团体也被社区的政府纳入行政范畴。这种传统的管理模式有很多弊病，也不符合目前市场条件下住宅小区管理的要求。由地产开发商派生的或聘请的物业管理公司又与住宅产权人或使用人产生各种难以解决的纠纷和矛盾冲突。1415