浅谈房地产管理的多项开发模式.doc

<p>浅谈房地产管理的多项开发模式
摘要：经济随着社会的发展而迅猛发展起来，然而经济的发展在很大程度上推动了房地产的发展，要保持房地产的持续有效的发展，必须要分析和探讨其多项开发模式。本文在房地产管理多项开发模式重要性的基础上，分别从各个方面对房地产管理的多项开发模式进行全面的分析和总结，最后再结合房地产多项目管理中所存在的问题进行解析，从而有效地市场、想房地产行业的持续发展。
关键词：房地产；管理；多项目开发模式
在经济飞速发展的基础上，住房制度也得到了很好的改革，这将有效地促进了房地产行业的发展，在房地产的专业化程度和市场集中度不断提高的同时，其项目开发的成本也越来越大。为了使房地产行业发展的竞争力得到很好的提高和增强，要着手于项目管理，使项目的管理得以加强，就目前看来，要使房地产行业健康有序的发展并且降低房地产成本，就要实行多项目的开发。
一、房地产多项目开发的重要性
1、是房地产企业自身发展的需要
从我们国家房地产开发的总体情况来说，局面很松散，资金不集中，风险大，缺乏大规模房地产企业的引导作用。同时房地产涉及到很多方面而且开发所持续的时间长，可以出现很多不确定的因素，有比较大的风险的存在。因而，房地产行业要实现对资源的整合，要提高对风险的对抗能力，要推动房地产行业的长远发展，就必须对其规模要有所扩大并且要实现规模化生产。由此可见，房地产要实现自身的发展必须要进行多项目的开发。
2、可以很好地应对市场的竞争
我国房地产行业要时刻地提醒着自己要使得自身的竞争力和综合能力得以提高，以此来适应如此激烈的市场竞争，从而在残酷的竞争中得到可持续的发展。房地产行业由于分工协作更加明确，对工作细化的措施，要在各个方面都体现最大的优势是完全不可能的。由于开发了多个项目，使得市场的占有率和份额都有了很大程度上的提高，从而可以能够吸纳人才，使得管理水平日益提高，为房地产行业的发展打下很好的基础。
3、是行业发展和国民经济的迫切要求
房地产行业可以很好的推动经济的巨大发展其原因是它是国民经济的支柱产业，房地产行业需要规模宏大资历深厚的大企业来进行推动和主导，从而来实现自身产业的可持续发展，因而其发展的必然趋势是房地产行业的集团化和规模化，因此房地产的开发必然会选择进行规模化经营和多项目开发。
二、房地产多项目开发模式
房地产多项目开发中的模式主要存在三种，分别是：职能管理型、项目管理型和矩阵式管理型。
1、矩阵式多项目管理
主体为项目部，由总部的职能部门直接进行管理企业的设计和监管工作，对公司一般性事物进行管理的是区域公司，这种项目管理方式叫做矩阵式多项目管理。在多个部门里调出一些专业人员，这些专业人才共同组成了项目部，对部门经理和项目经理担负责任。这样可以对外界的环境做出迅速的反应，是矩阵式多项目管理的好处，但它的不足之处在于由于项目管理者是要受到双方面的领导的，不好管理。
2、职能多项目管理
职能部门在对项目阶段进行分析和判断的基础上，调遣一些人才参与到项目管理的工作中来，区域直接对具体业务和项目进行管理。如项目的设计、销售和工程、项目的拓展等阶段。其优点是使得项目的专业度和集中化以及对内部资源的有效利用都有所改善和提高。其缺点和不足是变慢了反应速度，也因部门的繁多，使得执行和决策缓慢。
3、项目管理
作为项目开发主体的项目公司下设设计、销售、工程、拓展和各个职能岗位，这种管理模式被称作项目管理。它的优点是可以对外部环境做出快速的反应，缺点是由于总部对项目的控制力度不到位，所以导致资源的闲置。
各个管理模式都具有其优缺点，各个不同的房地产企业也有着自己自身的一些特点，要充分地根据自身的实际情况，选取适合自己自身发展的管理模式，要合理地利用企业资源，使得多项目开发的积极作用被有效地挖掘出来。
三、房地产多项目管理中的问题
1、不合理的资源配置
企业的发展所必备的核心能力就是能够合理的配置资源。由于房地产企业的资源密集性。它的内部包括技术、财务、土地、人力和品牌等资源，还包含客户、政府、供方等外部资源。企业发展和社会发展的过程，都是资源有效配置的过程，只有做到各项资源的合理利用和优化配置，房地产行业才能健康可持续的发展下去。如果在实施多项目开发中，不能合理的配置和优化资源，那么就会因为导致资金和人力等资源的紧张从而严重地影响和制约着企业的发展。
2、不健全的规章和制度
一个企业发展的基本保障就是要拥有一个完善的企管体系和健全的规章制度。企业在初期阶段，在单项目开发的模式下，各个阶层的人员都较少，比较好管理，一些较简单的制度就可以把企业管理好。如果在多项目管理模式下，有着众多的部门、人员以及层级，资金和信息的交流和工作流程有一定的复杂程度，房地产企业自身要拥有一个完善的管理体系和规章制度，从而可以有效的防止责任的真空或权力的交集现象的发生，也在一定程度上影响着企业稳步发展的还有部门沟通协调不畅，考核和监管的模糊不清等。
为了很好的杜绝房地产企业不良问题的发生，企业要在多项目开发之前就计划发展规划，使得发展目标得以确立，对各个职能部门进行很好的协调，对人力和资金等资源要合理的利用和配置，且必须拥有一套符合自身发展的规章制度，能够很好的支持和保障多项目开发，还要在多项目的开发工作中认真及时地解决一些遇到的问题，加强监督指导，对行业资源进行合理的配置，使得行业内部各个方面的力量得到很好的调动，共同参与到房地产的多项目开发工作中来，如此才能对投资目标得到很好的实现。
四、多项目开发模式的实现方法
1、确定管理目标
管理层在制定工程目标的规划时所必须了解的两方面是企业的内部资源条件和外部经营环境，在决定多项目管理的目标之前要结合目标内容进行评定和选择。多项目目标制定的原则包括科学、系统、有迹可循等。
2、构建管理体制
因为单项目管理模式已经被企业运行所适应了，所以在多项目管理模式的运作时候，要对企业的管理体制进行进一步地调整。
3、管理计划和项目选择
项目选择的主要依据是企业测评指标，比如财务指标报告、风险因素分析和可行性数据等，按照一定的执行等级对项目进行排列，从而简化环节。多项目管理的基本原则是自上而下。
4、反馈和评测
多项目开发是一个动态的活动过程，保障其执行效果的重要因素是构建管理模式反馈和测评制度，从单一项目开始，再对项目群和多项目组合进行评测，把这些测评的结果反映给上级，从而做出一些调整，有助于企业的可持续发展。
结语
在新形势下，及时地确立管理模式和产品模式，是房地产企业继续保持健康快速发展的必要条件。当前新形势下的比较行之有效的管理模式就是房地产多项目开发，各个企业应该结合自身企业的特点对其很大程度的利用和开发。要实现企业目标也是可以通过提高市场的占有率并且使企业的竞争力增强这些途径来完成的。房地产行业要很好地加强工作的监督和制度的建设，牢牢地抓住多项目管理和开发的机会，使得多项目工作积极的开展，可以很好的提高房地产企业的竞争力，从而有效的推动我国房地产行业的可持续发展，为社会的进步和经济的发展献出一份应有的贡献。
参考文献
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[3]李明;，冯枫.房地产管理中的多项目开发模式分析[J].科协论坛(下半月)</p>