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保利上河雅颂项目可行性研究报告

一、项目概况
保利上河雅颂位于天津市武清区泉发路西侧，南至强国道，西至泉达路，北至雍阳西道。占地面积30万平方米，建筑面积75万平方米，容积率2.6，绿化率40%。保利上河雅颂可快速直达京沪高速，京福公路，京津塘高速，距京津塘高速5公里左右，距北京与天津港均为71公里，车程1小时即可到达，距天津机场30公里，车程仅为30分钟，武清区距天津市区35公里，乘坐公交车607、611路便可直达天津市区，周边有561路公交车为武清区环城公交线路，可以直达海达家乐1店和2店。

二、天津市房地产市场分析
2006年至2010年天津土地市场大体呈现增长的态势。2010年天津土地共成交776块，成交面积5596.74万平米，成交额达到878.93亿元，环比2009年成交块数增长了1.44%、成交面积下降了5.36%，成交额增长了20.87%。工业用地继续作为天津土地市场的主要支柱，全年共成交490块，比09年多出12块，环比增长2.51%；成交面积达到2723.31万平米，环比09年的2698.32万平米，涨幅达到0.93%。
2010年，天津新建商品住宅共成交96919套，成交面积1024.8万平米，环比2009年分别下降23.36%和22.86%。2010年天津新建商品住宅的月均成交量也表现不俗，4、11及12月份成交面积均突破万套大关。2010年天津新建商品住宅成交均价为9270元/平方米，环比2009年上涨了25.02%，整个2010年度新建商品房成交均价波动不大，除个别月份外几乎都围绕9000元/平方米做上下小幅波动。2010年天津各大区域的新建商品住宅成交面积除远郊区县外同比均呈下跌趋势，其中滨海新区以51.29%的跌幅居首，之后分别是市内六区 42.80%，环城四区9.92%，远郊区县新建商品住宅成交面积同比上涨13.34%。环城四区以接近357.02万平米的成交面积居各大区之首。价格方面，环城四区相较2009年以43.72%的涨幅居首，市内六区增长36.66%居其次，滨海新区增长29.95%居第三，远郊区县涨幅最小为22.71%。
三、市场竞争环境分析
保利上河雅颂地处天津市武清区泉发路西侧。这个区的整体发展水平落后于和平、河西、南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。
河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了武清临近市区地域的房地产开发，武清区距离市中心较远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。
武清区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。武清区虽然经济发展水平一般，但其购买力不容小视，从1997年—2001年这5年的发展情况来看，武清区的市场成长速度高，其与其他区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两各价位间成交量的比较来看，武清区主要集中在低档产品市场，这也能说明，武清区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。从武清区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市场的拉动。
天津市武清区泉发路西侧项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中选取15个主要项目样本，这些项目主要集中强国道，泉达路，雍阳西道这几个区域。

四、优劣势分析
优势：保利上河雅颂项目周边路网发达，京津城际高速铁路已经贯通，唯一的经停站武清杨村站距离项目仅2公里，从天津至北京全程仅需30分钟，天津到达武清杨村站约10分钟，武清杨村站到北京约20分钟，2011年，京津城际在武清经停的车次由原来的6条增加到12条，真正实现了津京同城。京沪高速，京福公路，京津塘高速，距京津塘高速5公里左右，距北京与天津港均为71公里，车程1小时即可到达，距天津机场30公里，车程仅为30分钟，距天津市区35公里。公交607、611路（武清邮政局站），561、562、563路（杨村八小站）。
配套设施齐全：
【餐饮配套】怡园饭店
【学校教育】英华中学、杨村八小、杨村九小
【周边医院】区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心、世纪东方医院
【邻近银行】中国银行
【商业环境】友谊商厦、中信名都商厦、海达家乐超市二店、泉州路市场、如家快捷酒店、海达家乐超市一店、东方之珠、家世界、国美、苏宁
【标志建筑】滨河公园
【其他设施】区政府、气象局、交通局、公安局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局
劣势：对于保利上河雅颂这个楼盘来说居住舒适度是该项目最大的硬伤，该项目的建筑都是高层，虽说该项目拥有40%的绿化率但是仍然不能掩饰其高容积率的问题，对于居住在洋房和平房的人们来说住这样的高层还是需要很长的适应期的。在小编踩盘的过程中与业主的交谈也了解到，对于住这样的高层很多业主还是很不习惯的。

五、项目功能定位

的三段式构图，整体建筑端庄大方，华丽而低调，楼顶采用坡屋顶设计错落有致，勾勒出新的城市天际线。设计典雅而气派的精装修单元入户大堂，有效分隔公共活动空间与业主的私人空间，将实用性与高档品位合二为一，给业主与访客无上的尊崇。 而保利上河雅颂20万平方米超大园林景观，超高绿化率更让这里变成一座花园之城，展现在人们面前的是坐落于京津城际之间的首席全景盛宴。

保利·上河雅颂

项目可行性研究报告

班级：工程管理0901
姓名：吴波
学号：20081894 最新资料，word文档，可以自由编辑！！

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