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拆迁评估案例

第一部分 致委托估价方函

受某公司的委托，我公司对某工程的房屋拆迁补偿价格进行评估。此次拆迁拆除房屋的建筑面积为6519.98平方米（此建筑面积是产权审查表汇总后所得的建筑面积），即估价对象房地产的建筑面积为6519.98平方米。估价时点2007年10月1日。
此次评估的评估目的是为某公司拆除房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内的房屋提供价值依据。
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上，客观、全面分析估价对象房地产的现状条件，并严格按照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定对估价对象房地产进行了评估。最终确定估价对象房地产在2007年3月1日的拆迁补偿价值。
拆迁补偿价格：61,786,323元
大写金额： 陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整

房地产评估公司
2007年10月20 日

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。
3、我们是依据北京市国土资源和房屋管理局与北京市物价局联合颁布的《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定进行测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它是以有关资料的真实可靠为基础，并受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。
参加本次估价的人员
估价负责人：
估价人员：
第三部分
某工程拆迁评估技术报告
一、 委托方与受托方
委托方：某公司
受托方：房地产评估公司
二、 估价对象
房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内所有持有合法产权证明的房屋
三、 评估目的
为委托方拆除拆迁范围内的房屋提供价值依据
四、 估价时点
2007年10月1日
五、 评估依据与评估原则
（一） 估价依据：
本次估价的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、北京市人民政府以及北京市国土资源和房屋管理局有关部门颁布的有关法律法规和政策文件，委托方提供的有关资料，估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：
1、《中华人民共和国房地产管理法》
2、《城市房屋拆迁管理条例》
3、《房地产估价规范》
4、《北京市拆迁管理办法》
5、《北京市拆迁管理办法》实施意见
6、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》
7、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》
8、建设用地规划许可证
9、房屋拆迁许可证
10、规划红线图
11、产权审查表
12、拆迁明细表
13、评估人员实地勘察所得到的有关资料及数据
14、委托方提供的其他有关材料
（二）估价原则：
合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。
估价时点原则：房地产价格是由效用、相对稀缺性及有效需求等因素相互作用影响所形成，而这些因素又经常处于变动之中，在不同的时点，同一房地产会表现不同的价格。
客观、公正的原则：房地产估价必须客观真实的反映估价对象房地产的现状条件，站在公正、公平、公开的立场上求得一个合理的价格。
六、 估价对象房地产位置及概况
1、估价对象房地产四至：
东至青塔胡同、南至宫门口头条、西至西二环附路、北至西弓匠胡同。
2、估价对象房地产的周边环境：
估价对象房地产紧临西二环路，距阜城门内大街很近，交通比较便利；商业配套及基础设施条件较好。
3、估价对象房地产的利用现状
拆迁范围内大部分房屋为居住用房；其余部分房屋为商业和办公用房。
七、 评估结果
评估人员依据有关法律法规，根据估价目的，遵循估价原则，依据估价对象房地产的权属现状，按照估价程序，运用北京市国土资源和房屋管理局和北京市物价局颁布的《北京市非住宅房屋评估技术标准》及关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定，在搜集和测算有关资料和系统分析影响房地产价格诸因素的基础上，确定估价对象房地产在估价时点的拆迁补偿价格为61,786,323 元整(按公产、私产、代管产、自管产的顺序排列,各部分的补偿价格及汇总价格见附件1 )。
八、 说明事项
1、本评估结果的估价时点为2007年10月1日，价格有效期为12个月，随着时间的变化、非住宅房屋区位价格及住宅房屋基准地价、基准房价的调整，该结果须作相应的调整，甚至重估。
2、本次评估报告是在假设委托方提供的资料真实、有效的前提下进行的，如因资料有误而导致评估结果不准确，本评估公司不承担任何责任。
3、估价对象房地产的产权权属或建筑面积等情况发生变化，未到有关部门办理变更手续的，估价对象房地产的所有人应及时出示有关证明，提供证明复印件；未及时提供有关证明而导致估价结果不准确，本评估公司不承担任何责任。
4、本评估报告中私有房产的拆迁区位补偿价均按住宅房屋拆迁区位补偿价进行测算，如果现状使用性质改变成为商业用房的，以营业执照为准，其拆迁区位补偿价按照非住宅房屋拆迁区位补偿价进行补偿。现状使用性质的变更由委托估价方核定。
第四部分
某工程拆迁评估技术报告
估价对象房地产利用现状分析
评估人员经过认真分析所掌握的资料，并进行现场勘察和对临近地区的调查，总体上对估价对象房地产进行以下几点界定：
1、估价对象所在区位的界定
此次拆迁范围东临、南至、西至、北至。交通比较便利，商业和配套基础设施状况较好。
2、估价对象房地产使用现状界定
拆迁范围内，公产166处；私产70处；代管产1处；自管产4处。共241处房屋。其中大部分为居住用房，其余为商业或办公用房。
3、估价对象房地产结构现状界定
拆迁范围内，估价对象房地产基本上是砖木结构或砖混结构平房，且实际经过年限较长。
非住宅房屋拆迁补偿价格的确定
根据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999]656号）和关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定进行测定。
（一）、依据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》测算非住宅房屋拆迁补偿价。
1、基本公式：
非住宅房屋拆迁价格
=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
其中：K1为容积率调整系数
K2为房屋原用途调整系数
K3为规划用途调整系数
地上物补偿价即房屋重置成新价
2、非住宅房屋拆迁区位补偿价格的估算过程
（1）、区位价格的确定：
根据拆迁范围的四至、拆迁范围所处地区交通便利程度、繁华程度、基础设施状况，确定该地区非住宅区位类别为二类地区，取其区位价格为10300元/平方米。
（2）、容积率调整系数的确定：
根据委托估价方提供的资料，初步确定该地区的容积率调整系数K1=1.30。
（3）、原用途调整系数的确定：
估价对象房地产利用现状:大部分为居住用房，其余部分为商业或办公用房，根据其现状用途，依据评估技术标准的规定，确定估价对象房地产的原用途调整系数K2=1.0。
（4）、规划用途调整系数的确定：
拆除估价对象房地产是用于扩建太平桥大街， 根据评估技术标准的规定，确定估价对象房地产的规划用途调整系数为K3=0.7。
* 依据以上条件，测定非住宅房屋的拆迁区位补偿价为 9373元/平方米。
（二）、重置成新价格的确定
待评估人员现场勘察，依据关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定，计算后确定：
** 结论：
单位面积非住宅房屋的拆迁区位补偿价格为：9373元
三、住宅房屋拆迁补偿价格的确定
（一）、根据《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号）的规定测算住宅房屋区位补偿价。
1、基本公式
房屋拆迁补偿价
=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价
其中：K为容积率调整系数
2、住宅房屋拆迁区位补偿价的估算过程
（1）、基准地价和基准房价的确定：
估价对象房地产紧临西二环路、阜成门内大街，交通比较便利、商业及配套设施状况较好。基于以上情况，确定该地区住宅房屋区位类别为一类地区，取其基准地价为5900元/平方米；对应的基本房价为1000元/平方米。
（2）、容积率调整系数的确定：
经过评估人员现场勘察，并对委托方（ ）提供的资料进行分析和测算，估价对象房地产的容积率一般为0.7≤R≤ 0.8,确定容积率调整系数K=1.3。
* 结论：依据以上条件确定单位面积住宅房屋区位补偿价格为8670。
（二）、重置成新价格的估算过程
依据关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆 [2003]808号）的规定，按照下列公式进行测算。
房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率]×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

* 结论：经现场勘察后，测算得代管产的住宅房屋重置成新价为750元/平方米；公产、私产、自管产的屋重置成新价见附件重置成新价一栏。
** 结论：
单位面积住宅房屋拆迁区位补偿价格：8670元
单位面积住宅房屋（代管产）的重置成新价：750元
住宅房屋（公产、私产、自管产）的重置成新价：见附件重置成新价一栏
第五部分 评估结果
经评估人员现场勘察、测算得出估价对象房地产在2007年10月1日拆迁补偿价值。
拆迁补偿总价值：61,786,323元
人民币大写：陆仟壹佰柒拾捌万陆仟叁佰贰拾叁元整

房地产评估公司
2007年10月20日
第六部分 附件

1、 拆迁补偿价格汇总表
2、 建设用地规划许可证
3、 拆迁许可证
4、 规划红线图
5、 拆迁明细表
6、 房地产评估公司营业执照复印件
北京市房地产价格评估机构资质证书副本复印件

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