房地产项目SWOT分析.doc

佳滨苑项目SWOT分析
作者：许汉远
一、项目介绍
佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。

二、项目SWOT分析
S（优势）
（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。步行10分钟可以到昌岗路晓港地铁站，小区附近的小店较多，药店、银行一应俱全，能充分满足业主的日常以及休闲生活需要。
（4）文化氛围：小区内规划有幼儿园，已经同步在建设当中，项目交楼即可投入使用。离项目最近的学校还有省一级昌岗东路小学，周边还有中大附中等省一级重点中学。
（5）引进国家一级资质物业公司——广州珠江酒管物业管理有限公司联合打造小区物业管理品牌，更提升了项目的整体水平。
（6）公司所开发的商品房，均由已通过ISO9002国际质量认证、荣获国家建筑业最高荣誉奖“鲁班奖”的国家一级资质——广州住宅建设发展有限公司施工，并严格按照建设部颁布的标准进行验收。

W（劣势）
（1）土地成本高，2.3万元每平方的楼面地价使得产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客。
（2）由于市区寸土寸金，市区楼盘的园林规划较之郊区的一些楼盘，还是有一定的差距。
（3）三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大。
（4）处在东晓路交通主干道一侧，稍为喧哗。
O（机会）
（1）广州是一座国际旅游和商业城市，随着旅游产业的兴旺和城市规划建设的日趋完善，广州的房地产市场前景将更为广阔。同时，随着广州加快推进全面建设小康社会步伐，工业化、城镇化水平的不断提高将给房地产产业带来巨大的市场需求。
（2）作为老城区之一的海珠区，是不少购房者青睐的区域之一。由于目前市区土地的稀缺性，可供开发商品房的地块正在急剧减少，因此，即使是政策强压期，市区楼盘，特别是地段优越的楼盘，价格受到的影响是微乎其微的，在求大于供的市场现状下，项目的升值潜力不言而喻。
(3)项目由著名企业珠江实业集团旗下东建集团开发，口碑好，受市民关注。
T（威胁）
（1）整个广州房产市场房价在逐步上涨，而居民的收入提高幅度滞后。
（2）土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。
（3）周边二手楼盘较多。

三、战略分析
内部环境分析
（S、W）

外部环境分析
（O、T）
优势（S）
劣势（W）
l 环境优美，交通便捷
l 周围配套设施相对完善
l 知名建设、施工、物业单位，更有保障
l 价格偏高
l 绿化率相对偏低
l 三居室户型偏多
l 楼盘在主干道一侧，稍为喧哗
机会（O）
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
l 广州房地产市场需求量大
l 海珠区地块剧减，项目具升值潜力
l 开发商口碑好，项目关注度高
l 突出项目产品和自身特点
l 知名企业合作，靠树立更高一级形象
l 把握商机，快启抢占市场空白
l 投入广告，宣传项目特色
l 加强展示，提升项目知名度
威胁（T）
发挥优势，转化威胁
减少劣势，避免威胁
l 房价涨而市民收入提高慢
l 国家政策发布，影响价格策略
l 周边二手楼盘众多，竞争激烈
l 集中强势推广，树主差异化形象
l 提供完善服务，让客户真实体验
l 因地制宜，充分利用有限地块资源
l 提前蓄客，传递信息，解决客户资源问题
四、总结
从以上分析可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。所以从以上来看，只要方法做到位，把珠江实业集团房地产开发有限公司，广州住宅建设发展有限公司，广州珠江酒店物业管理有限公司在广州房地产业具有的良好声誉，以及万佳滨苑优秀的品质对客户宣传，让客户无后顾之忧。

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