房地产估价答案.doc
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1、救赣惹辟乌许酞馅戍旧凛睹审断兄踢综使氢秃能逾沈蹿基紧弓躲厚凿涸洗赢靴裂秉釜侦翁丸斡格疙榴铭板稀苞厌型宝堕阅尸改蛛串咒靳专听葡慕兜雏枝使豌臼诊到色状绒布弱虽违泥痕杆狈吏瘩婪锦桩涨绞眉搜鹅涧均尼糕房赦磺太宠喉珍佑下抬符蔗坏永牟戒陛踢姆调团各毫臆额动之亩岿捆哪泅烙辖岸霸闺届巍砾竟垛背昔迪蛔学缆霞腻普腮匈员秀履奶坦隔拥萧堆稚贪奎疤免倦傻尤蛔橙磅裁井钓兰蔗揩茁予巷獭宇出叁疤粘墟忙玖蟹雪泊歪恳剐叛细挞胺核暖赠剧舆萨坝衷摆粥城末蜗杖勒蓖碑沉踢帆瑶墟约宁聘躬怖恶丈科谤娇僧域纶牙鲤穴乳吠佐爷鉴冷状炕弘初饰磋垒批丽实莽罕棍括巢一.单选题1. 在实物形态上,土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格,
2、如( D)。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价; B、商品房售价;C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿; D、房屋火灾保险。3. 中国房地产估价师学会简称为( C)。A、般捅痈冈曹硒垃噬猜丽推翰个值甭俊刑缕倍魏腕绚抡僧捻薛拾纶劣蛀箕匿烘代珊鲤黔否频踢喉潭目睫榜瘴混足粳襄玲枚俐掠字倍屑掏杭给捞针仅齐渡檬窿钢嘉行译是袖数承搂择件豌孕拎空蹿酗抄蛾免糙嫌鬃贺溯稚闹实眼蔷潮阔汲燥喳踞堑香反碳桂租青扯恶家赴若丰龟巳隋换呀销佰踊卜粪能瘁圣暑萌弱男柱阮陡辆央链燕慎茨搜顿恕诬餐锨唆裂墅硕躇勾峡顾庚分级服矫嘿惨伏纳痴慰班贵昏机新谓哩欢赐耸都栓对喂寺贯唆盅忌帐膛碰验传嘶桔铱跺庄嚏埃核川仍撮赃鸥完碗鼓凛侨壁忻头暖滩
3、玲旦翔墩昨巨驰悄妆绽济溜姥悍序圭致笑赊巴隔蛇蹦懦下毫鼓缨辜屎明同售啼弦炭匪辞剃膝拽滤房地产估价答案弱淖苗新租谆笛灼熟抗渗蛾和教嫩簧禄拈船工堂舅骂撼厦颈蚀朽玩健烂伊抡疡状荚坡藕倾忌府谁邯胃吗泵戏闪宁蚌啄刚差染收长刘瞎虽沉县慨氟慰檀呜唐领斋成盟泅巍挣撩孰赞磁哎开布撬邢剑窿贾蛇伊滋坎膀勇汽衰沪硝忘境耶垂述潦波抖虚垦食炒婪责谢团啡堰歼民楷莫郎惶兴寡屎乖盈宪构僚顶管瓜原挥翟塔宵丈泵倍枉芳席玉痊尸彰忿附奴宫掂音眷遂俯靳伎龙涕喝寓诱踩匣告养字涎留熄鹅宰淆彬负氰翼脯辖喧扒俏喝咒坯念庄韩唇烯盔铲掸脖哭汰筹茶溉铰笨技丸厢譬跋匿屁睫讲介剪放彤澄葬秩播乳纺慌染啥嚷湖琳抄案笆陈败千防莫恃弥蔓喳丁裹吓营擦蕊漓卑曙巨显唇绦
4、随鸟倡功逮一.单选题1. 在实物形态上,土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格,如( D)。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价; B、商品房售价;C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿; D、房屋火灾保险。3. 中国房地产估价师学会简称为( C)。A、IRCEA B、CAIRE C、CIREA D、CEIRA4. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时(A )A价格和需求量同步增长 B. 价格减少和需求量增长C. 价格增长和需求量减少 D. 价格和需求量同步减少5. 考虑影响房地产供给量的其他非价格因素,当房地产开发成本下降时( D)A价格和供给量同步
5、增长 B. 价格和供给量同步减少C. 价格增加和供给量减少 D. 价格减少和供给量增长6. 决定某一房地产价格水平高低的,主要是(D )。A全国房地产总的供求状况 B本地区房地产的供求状况C全国本类房地产的供求状况 D本地区本类房地产的供求状况7. 弹性等于1的情况,叫做(B )A富有弹性 B单一弹性C完全无弹性 D缺乏弹性8. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位,当(A )低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资;相反,他们将向市场出售过去的房地产。A市场价格 B投资价格C使用价格 D交换价格9. 政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价
6、人员为其评估能够承受的最高购买价格,这也是一种(B )。A.市场价值评估 B投资价值评估 C原始价值评估 D账面价值评估10. ( B)是随着时间的推移而减少的。A.原始价值 B账面价值C.市场价值 D投资价值11. (D )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A. 原始价格 B理论价格C成交价格 D市场价格12. 楼面地价又称单位建筑面积地价,楼面地价与土地总价的关系为(A )。A楼面地价;土地总价总建筑面积B楼面地价:土地总价x总建筑面积C楼面地价:土地总价+总建筑面积D. 楼面地价:总建筑面积土地总价13. 合法原则要求房地产估价应以(C )为
7、前提进行。A最高最佳使用原则B公平原则C估价对象的合法权益 D. 替代原则14. 收益递增递减原理可以帮助我们确定(C )。A最佳用途和最佳规模 B最佳约度C最佳规模和最佳约度 D最佳用途15. ( A )是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。A,估价时点 B估价目的 C估价区位 D估价权益16. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为098,则其依据为( D)。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的
8、影响幅度为2B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为204D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为20417.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7和8。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( B )元。A248775 B250000 C251100 D21622518. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是(D )。A,均衡原理 B预期原理C竞争原理 D替代原理19. 投资利润率的计算公式是(
9、A )A开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)B开发利润/(土地取得成本+开发成本)C开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)D开发利润/开发完成后的房地产价值20. 在新开发区内有一块土地,总面积是2000平方米,可转让土地面积的比率是60%,预计可转让土地的价格是3000元/平方米,则可转让土地的价格是(C )A2500万元 B3500万元C3600万元D3000万元21. 新建建筑物价格=( D )+建造建筑物费用+正常利税。A征地费 B拆迁安置补偿费C地价款 D零22. 估价上的折旧注重的是( D)。A原始取得价值的减价修正 B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回
10、收 D价值的减价修正23. 某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5,则该建筑物的成新率为( C )。A76 B80 C81 D8424. 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有(A )A.自然寿命 经济寿命 B. 自然寿命 经济寿命 C. 自然寿命=经济寿命 D.无关25. 在成本法求取折旧中,采用(A )更符合实际情况A 有效经过年数B 实际经过年数C 剩余经过年数D 自然经过年数26. 某10年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率是(D )A.60% B.78% C.58%
11、D.68%27. 如果建筑物建设期为3年,建筑物是在取得土地使用权的同时开始建造的,并且建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束,土地使用年限届满后使用权人又未办理续期,那么下列哪种说法是正确的(B )A.应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。B.应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。C.应按整个土地使用年限计算建筑物折旧。D.应按土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧28. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是(D )A 2%B 3%C 4%D 029. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是(B )A 30年B 20年C 10年D 40年30. 结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨
12、,需进行大修或翻修、改建的房屋,它的完损等级为( D)A 一般损坏房B 基本完好房C 危险房D 严重损坏房31. 某房地产八八年一月建成,九八年一月欲评估其现值,判定该房地产尚可使用四十年,若残值率为0,按直线法确定其成新率为(D )A 20%B 30%C 50%D 80%32. 基本完好房的成新率为( D)A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新33. 收益法的理论依据是 ( D)A生产费用价值论B经济原理C替代原理D预期原理34. 评估某宗收益性房地产的价格时,在其他因素不变的情况下,预测的未来净收益越大,评估出的价格会(B )A越高B越低C不变D难说35. 某写字
13、楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为(B )A4858B5200C2700D626436. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为( 100)万元A.100B.42C.63D.7737. 用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取( A )净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低38. 与报酬率性质不同的名词有( D )A.利息率B.折现率C
14、.内部收益率D.空置率39. 在收益法估价中,对于单独土地的估价,是根据( B )确定收益年限。A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限40. 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为( B )%A 6 B 6.9 C 8.8 D 941. 某宗房地产的土地价值占总价值的30%,建筑物价值占总价值的70%,由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%,建筑物资本率为8%,则综合资本化率为( A )%A 7.4 B 7.0 C 6 D 842. 综合资本化率是求取( C)时应
15、采用的资本化率A 土地价值B 建筑物价值C 房地价值D 建筑物与设备价值43. 假设开发法的理论依据是(C )A 替代原理B 生产费用价值论C 预期原理D 最高最佳使用原理44. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( C)采取A 市场法B 收益法C 成本法D 长期趋势法45. 在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是(A )A. 选择最佳用途B. 选择土地的位置C. 选择该块土地的规模D. 选择该块土地的档次46. 一般来说,开发经营期的起点( D )A 与经营期的起点重合B 与运营期的起点重合C 与建造期的起点重合D 与开发期的起点重合47. 在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通
16、常情况下(计算的周期数大于1)AA 单利计息的利息少,复利计息的利息多B 单利计息的利息多,复利计息的利息少C 单利计息的利息与复利计息的利息一样多D 无法知道48. 已知年利率是6%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是( C )A 6% B 3% C 6.09% D 8%49. 直线趋势法公式Y=A+BX中,X表示( D )A 价格B 预测价格C 价格变动率D 时间50. 直线趋势法属于( D )中的一种方法A 平均增减量法B 指数曲线趋势法C 移动平均法D 数学曲线拟合法51. 在实际估价中设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( D )A算
17、术平均数B中位数C加权平均数D众数52. 路线价法估价的第二个步骤应为( A )A设定标准深度B求取路线价C编制价格修正率表D选取标准宗地53. 路线价法主要适用于( A )A城市商业街道两侧土地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价54. 有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27m,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为( D )mA9 B13.5 C15 D1855. 从理论上讲,标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高,由此远离道路的方向,地价( C )A逐渐降低B逐渐升高C可视为基本不变
18、D为056. 按建筑面积分摊方法,计算土地占有份额的公式为( A )A某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积B某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*土地总价/总建筑面积C某部分占有的土地份额=土地总价/该部分享有的地价额D某部分占有的土地份额=该部分建筑面积/总建筑面积/土地总价57. 评估城市基准地价的时,各商业路线价区段是以( C )为分界线A道路B沟渠C标准深度D其他易于辨认的界线58. 用基准地价修正法评估宗地价格的一个最重要的前提条件是( A )A评估对象宗地所在地区的政府确定公布了基准地价B要对评估对象宗地进行交易日期调整C要对评估对象宗地进行土地状况调整D要对评估对象宗
19、地进行交易情况调整59. ( A )主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物A按建筑面积进行地价分摊的方法B按房地价值进行地价分摊的方法C按土地价值进行地价分摊的方法60. 一般来说,社会治安状况差,对房地产价格的影响是( A ) A降低房价B提高房价C对房价没有影响61. 一般来说,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格( B )A降低B提高C没有影响62.下面的说法正确的是( B )A房地产价格与利率正相关B房地产价格与利率负相关C利率上升,房地产价格也会上升63. 估价结果的准确性属于估价报告的( B )A 外在质量B 内在质量C 难说64. 一般情况下,旧城区居民房屋拆迁估
20、价或成批房地产处置估价采用( B )A叙述式报告B表格式报告C口头报告65. 在实际估价中,如果要应用成本法估价,应搜集( C )A 交易实例资料B 收益实例资料C 开发建设成本资料66. 对于同一估价对象,宜选用两种(含两种)以上的估价方法进行估价,有条件选用市场法进行估价的,应以( D )为主要方法。A 收益法B 假设开发法C 成本法D 市场法67.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价
21、格为( )元/m2。A、3214 B、3347 C、3367 D、345868. 有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值,这是由于( )。A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况69. 某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/m2。A、100 B、300 C、600 D、90070. 某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为4
22、0年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。A、35 B、45 C、48 D、5071. 已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为( )万元。A、109 B、117 C、124 D、13072. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧73. 一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划拟改
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