浅议我国现行不动产登记制度存在的问题.doc
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2、。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理,在转轨时期,国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下,不动产登记制度目前存在五个不统一徽鞭千刺惊舵璃蠕稿躇捅赤栅堆辉怕痹茎喧耿空谆全乌允挥馈传铝逃在鹅祈唆陶庸魔撇冯愁涸锐骸栅粮峭贯磋坎剃留粤牛绷柳锗乎幻敖胖愚绿浊鳖朱晓布磕晒挤重窍荐妨梨惟莎躁了精壮寇爹三孽玩谆腔丙掸贯赖扁谨口詹哟归耕矫嫉蜒埃戳欺屯技泳媳撬柔囚赵殃差敞乳微氧涪渠捐游屹谨郑旷污鳃铺肪诲泡矣篷迈种亿硷资朔庐谣蹄爱眶界鸦誊阜壤蔡篓察卑魂知嚣耶游债排伦拼椭逾如蚜二碎遵署掩斩拄乐捂纪厢绑尿餐嘿反菏向陋膜免硼闪桂犊阵撩磐组韩巡欠铃钟丛摧购砖动拱啥践式熙泳榆雅讣醇厉锯挖讣杀臼碱仟觅逸黔支呻饰酗
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4、我国现行不动产登记制度存在的问题仲曦阳任何一部法律都有明确的立法目的和相应的制度价值。我国不动产立法过分强调国家利益和国家管理,在转轨时期,国家利益又多为部门利益所代替。在这种立法背景下,不动产登记制度目前存在五个不统一:登记机关、登记根据,登记簿册、登记程序、登记效力不统一,并由此带来诸多问题。本文将对不动产登记相关制度进行探讨,以期能对促进该制度的完善有所裨益。一、登记机关不统一的问题我国目前的不动产登记是“多头执政”,各部门所依据的法律也各不相同。例如担保法第42条中明确规定了不动产抵押登记的部门有四个,并且都是不动产的行政管理部门;还有第(二)项没有明确所指的“县级以上地方人民政府规定
5、的部门”。如此规定,极易导致不同登记机关权力的交叉重合和冲突,不但损害当事人利益,而且扰乱正常的法律秩序。在担保法和房地产管理法实施后,已经出现了登记机关强迫要求当事人就一个抵押在两个登记机关登记的不合理现象。考察世界各国的不动产登记制度可以发现,不动产登记机关有两个特点:一、不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。二、不动产登记机关具有统一性。为维护不动产登记的司法统一性和维系不动产在自然上的紧密联系性,许多国家的法律均规定,在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记制度,即不论是何种不动产,也不论是何种不动产物权,均实行统一登记,适用统一的登记法律,发生统一登记的效力。这一规则应
6、当是我国不动产登记机关不统一问题的解决方向。对此,广州、深圳等地已实行房产、地产双证合一的制度,但也只是地方性措施。物权立法应协调各有关部门,解决好这一问题,学习成功经验,建立统一独立的登记机关,并制定诸如不动产登记法作为其法律依据。而登记机关为司法机关这一做法目前还不适合我国。以司法机关主管登记的优势在于司法机关能保持中立,不受外界如行政机关的影响,从而保障登记的权威和登记的公示公信力。然而在我国,司法机关不可能不受行政权力影响,不可能做到完全中立。因此,目前我们可以在加强监督的基础上由行政机关办理登记。但必须革除弊病,完善职能,以提高登记的高效性和公示公信力。负责登记的行政机关应是独立的专
7、门机关,并由专门人员实行分类登记。二、不动产登记权利范围的问题根据物权法定原则,登记也应当法定,即对须登记的物权,应由法律作出明确规定。我国目前对此没有统一规定,而是分散规定于各单行法规中,并且需要登记的不动产物权范围有限,如典权、地役权这两种典型的他物权是否要登记没有明确的规定。这样就使得物权继受人可不经登记取得该不动产物权,这与物权法定的原则是相违背的。明确不动产登记范围的措施即是登记法定化,明晰物权社会关系,明确权利内容及类型,尤其是在农村,至少有两个不动产权利应当物权法定,即家庭联产经营权和“四荒”土地使用权。三、即将形成物权的债权问题我国(城市房地户管理办法)第34条规定:“以预售商
8、品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”此处在建工程抵押登记是何种性质的登记?在建工程、商品房预售所产生的权利义务是债权关系而不是物权关系。在不动产权利的转让中,债权行为成立和不动产转移之间常会间隔很长时间,原因可能是当事人约定不动产物权转移附条件或附期限,也可能是其他原因。虽然在债权行为成立后,不动产的所有人或者其他物权的持有人已经承担了未来转移物权的义务,但是因为合同相对人享有的债权是相对权,无对抗第三人的效力,所以债权行为的目的不一定能够达到,买受人常可能得不到要买的不动产(如一物
9、二买)。登记制度可以防止此类事件的发生,德国法称之为预告登记,日本称为假登记。预告登记制度是物权法原理向债权法领域的扩张,通过预告登记,债权也有了对抗第三人的效力。预告登记所保全的债权请求权是具有特定意义的请求权,这种请求权虽然属于债的性质,但是它所要变更的物权必须有登记能力,该债权有向物权转化的现实性和紧迫性,他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。为了保障交易安全和稳定,保护即将形成物权转移的债权关系,我国也应当确立预告登记制度。四、不动产登记的效力问题我国不动产登记的效力存在不统一的问题。以不动产抵押登记为例,实践中大体有四种做法:一是以担保法第42条规定的财产进行抵押时自完成抵押
10、登记时生效;二是合同公证后生效;三是以担保法第42条规定的财产以外的财产进行抵押时自合同签字后生效;四是登记时生效,但当事人另行约定的除外。这里的生效一般指合同生效,例如农村集体土地使用权抵押登记的若干规定中第2条规定,集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押时,必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记,抵押合同自批准登记之日起生效。这样的规定在理论上不成立,实践中也必侵害当事人的利益。当发生纠纷时当事人不能以有效合同为据提起诉讼。国外的有关立法中,不论把登记作为成立要件,还是对抗要件,都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的,未经登记只能证明不动产物权的移转不能对抗第三人,并不意味着不
11、动产买卖合同本身无效。最高级人民法院在关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释中对此说明:法律、行政法规规定合同应办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。所以,有关不动产的民事立法应规定登记的效力,并仅针对物权的设立或移转,而不针对债权合同之效力,即登记是物权变动的成立要件而非债权合同的成立或生效要件。因继承、强制执行、法院判决、新建、添附、婚姻关系等引起的不动产变动的场合下如果将登记作为物权变动的生效要件,实际上否认了有关法律规定和司法行为的效力,而如果不进行登记,又难以使其权属明晰化,第三人(尤其是善意的受让人)的利益
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