精装修成本控制详解.ppt
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1、精装修房成本控制要点精装修房成本控制要点 管理五区管理五区 张新宏张新宏 各位领导、同仁上午好:随着市场的发展,精装修的工程是越来越多,根据精装修房有着体量大、房型单一、质量要求高、维修工作量大的特点,在这里重点谈谈精装房在成本控制过程中所注意的要点,主要分几下7个方面:一、报价注意事项一、报价注意事项二、合同谈判要点二、合同谈判要点三、工艺做法交底统一三、工艺做法交底统一四、材料红杠线量的确定四、材料红杠线量的确定五、材料损耗的控制五、材料损耗的控制六、班组人工费的控制六、班组人工费的控制七、成品保护的控制七、成品保护的控制一、报价注意事项一、报价注意事项 1、措施费的测算,精装房体量大、每
2、平方造价较低,所以措施费所占比例就大,不能按照常规的比例进 行估算,要经过仔细的测算,常规有15项内容需要 进行测算:(1)现场文明施工费1.0(2)安全施工费0.4(3)环境保护费(不含竣工空气污染检测费)0.5(4)材料检验、试验费0.18(5)临时设施费0.8(6)脚手架费(按现场实际条件定)(7)材料运输费(按现场实际条件定)(不同于一般 性工程)(8)材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15(9)工程超高人工降耗增加费(按现场实际条件定)(10)室内保洁费(不含开荒保洁)0.15(11)深化设计费0.1(大堂酒店需增加比例,根据图纸情况另行商议)(12)已完工程及设备成品保护费0.4(1
3、3)包干费(现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水,不含土建总包服务费)1.0(14)住宿补助及远征施工费(按现场实际条件定)(15)空气污检测费(正常是要推给甲方处理)总体上取下来会在810左右,实际成本 会在57左右,主要是考虑后期维修费 用,维修周期长、维修工作量大,工程竣工以后还要考虑到12年长时间留守部分工人待命维修,因为现在小业主上百万元买一套房,挑剔是正 常的,这块费用又不好单列,只能含在相应措施费内,例如东九竣工一年多,已花了120万左右维修费用;2、综合单价组价的测算,考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点,我们在组价时不能按照定额进行估算,高了
4、甲方肯定中不了标,低了是没有经营的空间,也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目,所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算,有以下几点需注意的地方:(1)吊顶轻钢龙骨含量:主付龙骨的含量偏高,沿边龙骨含量偏低;(2)成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用,如参照类似定额需调整人工,常规是材料价的1012;(3)卫生间墙面砖或石材铺贴,没有现成的粘贴剂定额套用,如参照干粉型定额,需根据实际情况调整含量,根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.51.7kg粘结剂,实际铺贴厚度在810mm;(4)乳胶漆的人工在定额中含量是偏低,而这项工作在精装造价中所占比例较大,肯定是亏不得。3、公司管理费及利润1012,
5、取费基础为总价,这样便于好控制成本。4、其它说明:(1)甲指乙供材,按甲方签价加12采购、保管费计入结算;(2)甲供乙安材料,按甲方购买价取11.5%管理费8质量控制、深化排版、配合保管费、;(3)甲供甲安或甲方单独分包子项,并纳入装饰范围统一管理、协调的,按分包单位造价取3的总包协调费、配合费;(4)现场零星点工按90元/工日计取;二、合同谈判要点二、合同谈判要点 在合同谈判过程中除了一些常规条款注意控制外,针对精装修房我们还要多关注以下几点:1、验收标准不能以小业主为准,要明确以国家验收规范为准,防止在小业主收房过程中,工程部两手一摊把责任全部加在我们身上。但在实际过程中还是对小业提出的一
6、些非合理要求进行修补,维修量倒是不大,但是随叫随到,在背后却耗用大量人工,这是精装修工程成本上升的一大特点,怎么去控制是值得思考;2、保修时间的明确为竣工后几年内,不是以说以开发商与小业签定合同的保修时间,而且要明确保修的内容,最好是有详细的说明,哪些在保修内,哪些不在修内(需要整理),因为精装房后期维修的成本非常之大,就像是我们是卖出的产品一样,要有详细的质保说明;3、在合同中要注明环境污染检测责任,因为精装房中很多材料是甲供或者是甲方指定,为了避免小业主收房后不必要的纠纷,一般检测是交给甲方处理,谁的材料不合格由谁负责,要注意日常材料报验的有效性。4、竣工验收的时间要明确好节点时间,不是以
7、小业主收房时间为准,应是在我方提交竣工验收证明后由业主在多少天内组织验收,以这个时间为竣工时间。在施工过程中后期要强烈要求甲方接收钥匙进行介入管理,并做好签收手续,以防日后有纠纷。5、工期的风险非常大,往往也是没有退路,一旦小业主不能按时收房就会提出索赔,甲方也肯定会把责任加在 我们身上,所以过程中一定要作为重点来经营,最好在合同上明确罚款的上限;6、审计时间要明确,我们合作的开发商基本都是用他们的合同文本,总体是对他们有利,经济形势不好的情况下,防止开发商有意拖延审计时间,不象我们做政府工程,你不审甲方还会催着审。三、工艺做法交底统一三、工艺做法交底统一 根据报价书及现场实际情况,对施工工艺
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