易居中国企业培训资料调研基础理论.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,15 十一月 2026,易居中国企业培训资料调研基础理论,注意事项,请各位学员将手机关闭,以确保培训效果;,互动/讨论阶段请各位积极参与，各抒己见!,培训内容及安排,第一部分 市场调研概念,第二部分 市场调研内容,第三部分 市场调研方法,第四部分 市场调研程序,第一部分,市场调研概念,案例1,台湾商界名人王永庆花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。,案例2,93、94年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有30，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出福州第一栋五星级纯住宅，高层奠基时销售率已达70，被称为销售奇迹。,房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。,讲述内容：,市场调研概念,市场调研特征,市场调研分类,市场调研,概念,内容,方法,程序,什么是,房地产市场调研？,市场调研-概念,房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。,概念,内容,方法,程序,分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面的问题：,其一，房地产市场调研的内容。,房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产市场环境的调研细致到对个别楼盘的调研；从抽像的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行为等，进行全方位的调查研究。,其二，房地产市场调研的目的。,主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。,市场调研-概念,概念,内容,方法,程序,房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：,1、内容广泛,房地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研,2、针对性强,房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不同城市,3、方法多样,电话调研、实地调研、座谈会、,市场调研-特征,概念,内容,方法,程序,按调研目的分类,从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。,应用性市场调研,是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性；,基础性调研,的目的是为现有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。,按调研性质分类,按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果关系研究（Causal research）和预测性研究（Predictive research）几种类型。,市场调研-分类,概念,内容,方法,程序,方式,探索性研究,描述性研究,因果关系研究,目的,发现想法和洞察内部因素,描述总体特征或功能,确定因果之间关系,问题定义,过程灵活、多样,有事先提出的具体假设,研究独立变量、控制中间变量,结构特征,非结构式的,结构式的,机构式的,样本量,小样本,大样本,大样本/小样本,代表性,无代表性，不具总体意义,有代表性，可进行研究总体推断,有代表性，可进行研究总体推断,研究过程,不需精确定义，可进一步解释推断结论性研究结果,证实提出假设，验证探索性研究结论,证实提出假设，验证探索性研究结论,研究结果,实验性的,结论性的,验证性的,成果应用,一般还需要作进一步探索性或结论性研究,结果用作决策参考,结果可支持或说明决策原因,数据收集,二手资料、定性调查,二手资料、定量调查,实验法,信息分析,原始数据的分析是定性的,数据分析是定量的,数据分析是定量的,市场调研-分类,三种研究方式的比较,概念,内容,方法,程序,按资料来源分类,按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。,文案调查,也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。,实地调查,与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。,按调研对象分类,按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。,消费者调查,中，调查的对象是购买商品、使用商品的消费者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。,非消费者调查,指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在房地产调研中主要是指竞争楼盘、企业等主要包括房地产市场环境调研、房地产市场供求关系调研、房地产市场客户需求的调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容,市场调研-分类,概念,内容,方法,程序,第二部分,市场调研内容,讲述内容：,调研的一般内容,调研内容的框架,不同营销阶段的调研内容,调研内容,内容,概念,方法,程序,基本内容,供给情况调研,需求情况调研,价格情况调研,客户情况调研,内容,概念,方法,程序,内容框架组成,点单个楼盘,线和面区域市场,体宏观环境,对房地产市场的切入，我们习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。,内容,概念,方法,程序,内容框架组成,单个楼盘调研内容,地理位置,产品设计,价格组合,广告策略,销售执行,内容,概念,方法,程序,内容框架组成,区域环境调研,交通路线,发展规划,区域特征,区域市场调研内容,区域产品调研,区域需求调研,楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点,区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好,内容,概念,方法,程序,内容框架组成,宏观环境调研内容,政治社会,经济因素,行政法规,国家运作体制,房地产投资、城市化进程,政治安定状况,内容,概念,方法,程序,国际间经济、军事、政治等环境,国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄,内容框架组成,定位阶段调研内容,项目地块现状调查,项目交通状况调查,项目周边景观调查,商务圈和商圈调查,区域基本信息调查,相关项目基本信息调查,客户产品需求调查,内容,概念,方法,程序,不同阶段的调研内容,推广阶段调研内容,竞争项目基本信息调查,竞争项目销售信息调查,客户需求和媒体接触习惯调查,内容,概念,方法,程序,不同阶段的调研内容,销售阶段调研内容,市场推广调查和测评,成交客户问卷调查,销售难点调查,内容,概念,方法,程序,不同阶段的调研内容,三级市场调研内容,价格调查,客户调查,报盘区域和成交区域调查,竞争状况调查,内容,概念,方法,程序,第三部分,市场调研方法,市场调研方法,概念,程序,内容,方法,访问法,试验法,问卷访问法,座谈会,实地调研法,将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果,深度访问,电话调查,观察法,实地观察法,实际痕迹测量法,行为记录法,市场调研方法,项目定位阶段,市场推广阶段,销售阶段,三级市场,市场调查常用方法,1.实地调研法,2.座谈会,1.实地调研法,2.座谈会,3.二手资料收集,1.实地调研法,2.座谈会,3.成交客户,4.问卷调查,1.实地调研法,2.二手资料收集,概念,程序,内容,方法,各阶段市场调查常用方法,第四部分,市场调研程序,市场调研程序,确定调研目标,制定调研计划及操作方案,一手资料,二手资料,质量控制,数据处理分析,形成报告,概念,方法,内容,程序,市场调研程序,概念,方法,内容,程序,常规调研：有计划的积累信息,个案调研,宏观环境监测,政策法规解析,知识库积累,流程图备注,1、分析师及实习大学生,2、技术部,3、项目负责人,4、副经理和项目负责人,市场调研程序,概念,方法,内容,程序,项目调研：有针对性的收集信息,项目实地调研,项目竞争调研,项目专题调研,案例分析,案例背景,大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30万平方米，1、2期项目均已交房入住，此次需定位的为其3期项目，预计上市时间在2008年左右。,三期项目经济指标：,总用地面积：,49156M,2,住宅用地：38952M,2,学校用地：10204M,2,总建筑面积：,125208M,2,住宅建筑面积：93020M,2,学校建筑面积：6710M,2,公建建筑面积：5052M,2,综合容积率：,2.13,住宅容积率：2.52,学校容积率0.66,总户数：,498,调研思路,项目调研,竞争调研,专题调研,市场实践,项目调研内容,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,1、土地属性调研,2、市场情况调研,土地属性调研,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,1、项目位置和范围,2、片区在上海发展中的角色,3、宗地片区现有状况,4、宗地片区与城市关系,市场实践,华东政法学院,中山公园,华东师范大学,长风公园,凯旋路,轻轨站,金沙江路,轻轨站,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,地理区位,项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。,河滨景观,项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。,人文环境,项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。,生态环境,项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。,交通条件,项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。,板块支撑,项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。,结论：,市场实践,市场情况调研,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,1、在售楼盘调研,2、二手房情况调研,3、未来供应调研,市场实践,区域,楼盘名称,地址,二手房,单价,销售时间,房龄,普陀,水岸豪庭,光复西路1185号,11000,2002-7-11-2003-10-31,3年,江南名庐,曹杨路619号,11300,2004-1-16-2005-5-30,1年,上海春天,宁夏路287号,12000,2001-2-18-2003-3-1,3年,绿地世家,宁夏路366号,12500,2002-9-28-2004-5-21,2年,逸流公寓一期,武宁路189号,12800,2002-11-9-2003-12-1,3年,世纪同乐,顺义路100弄,13000,2002-2-20-2003-8-31,3年,大华清水湾期,凯旋路1555弄,14000,2003-3-28-2004-1-31,2年,长宁,虹桥新城,长宁路1661弄,14000,2000-10-25-2002-6-30,3年,大家源三期,长宁路1306号,15000,2001-10-1-2002-12-31,4年,圣约翰名邸,长宁路1188弄,18000,2000-8-18-2003-3-1,3年,园林天下,长宁路888号,20000,2002-11-30-2004-4-1,2年,项目周边二手房汇总（1公里范围内）,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,项目周边未来供应汇总（1公里范围内）,项目名称,区域,板块,现状,预计上市时间,预计,售价,属性,规模,(总建面积),长宁区2005年3号公告88街坊32-8丘地块,长宁,中山,公园,土地平整未开工,2008,25000,商住;办公;商铺,242803,绿地顺义路、白玉路项目,普陀,内普陀,未动迁,2009,20000,住宅,110000,尚诚国际,普陀,内普陀,在建,2006年底,15000,住宅,80000,逸流公寓二期,普陀,内普陀,在建,2007,14000,住宅,100000,蔚蓝水岸,普陀,内普陀,动迁中,2008,17000,住宅,28000,上海之春公寓,普陀,内普陀,在建,2008,13000,住宅,20000,风华水岸二期,普陀,长风,在建,2007,13000,住宅,20000,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,楼市现状,项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。,二手房源,项目周边二手房主力价格段处于13000-18000元/平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。,地块稀缺,项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。,区域前景,项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500元/平方米。据保守预测，其项目价值以年10%以上递增。,结论：,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,项目定位,上海西区标志性高档住宅,提升差异化附加值,打造区域标杆住宅,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,项目定位报告,一、项目理解,一区位分析,二项目现状及经济指标,一SWOT分析,二、市场分析,一供求关系分析,二热点板块分析,三供求关系分析,四重点项目分析,三、项目定位,一市场定位,二价格定位,三客户定位,四产品定位,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,调研思路,项目调研,竞争调研,专题调研,竞争调研内容,1、竞争板块（项目）调研,2、各板块标杆项目调研,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,借鉴板块调研,河滨项目调研,竞争板块,（项目）调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。,1、分布和供应现状,2、价格调研,3、产品调研,4、,未来供应调研,5、,河滨景观设计,河滨项目调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,大华清水湾,中远两湾城,泰欣嘉苑,新湖明珠城,苏堤春晓,天山河畔花园,仁恒河滨花园,河,滨,项,目,分,布,图,普陀楼盘,长宁楼盘,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,在售河滨项目汇总,楼盘,名称,区域,规模,容积率,建筑形态,建筑风格,可售,面积,新湖明珠城二期,普陀,55826,2.8,高层;小高层,现代建筑设计风格,49413,苏堤春晓,普陀,180000,3.2,高层,欧洲建筑风格,31097,泰欣雅苑,普陀,147000,2.5,高层,现代建筑设计风格,11108,中远两湾城四期,普陀,560217,3.3,高层,现代建筑设计风格,23719,天山河畔花园三期,长宁,72300,3.2,高层,现代建筑设计风格,21486,仁恒河滨花园,长宁,390000,3.03,高层,现代建筑设计风格,21185,汇总,136823,市场实践,楼盘名称,区域,价格,主力总价,新湖明珠城二期,普陀,14500,180万,苏堤春晓,普陀,19000,230万,泰欣雅苑,普陀,16500,240万,中远两湾城四期,普陀,13000,135万,天山河畔花园三期,长宁,15500,170万,仁恒河滨花园,长宁,23000,460万,在售河滨项目价格分析汇总,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,楼盘名称,区域,规模,主力,房型,主力,面积段,类型,比率,装修标准,(元/M2),装修配置,新湖明珠,城二期,普陀,18209,二房,120-130,24%,毛坯,苏堤春晓,普陀,180000,三房,121-200,43%,1,500,夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱;“亚细亚”或“斯米克”品牌面砖;内墙涂料采用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板,泰欣雅苑,普陀,147000,三房,150-160,65%,2,500,双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶及脱排 油烟机、16升热水器、净水器及软水器;独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口,中远两湾,城四期,普陀,560217,二房,99-123,53%,毛坯,天山河畔,花园三期,长宁,72300,二房,102-109,35%,1,000,洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。日立空调,仁恒河滨花园,长宁,390000,四房,200-250,56%,2,500,科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜，进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、数控门锁、室内为沙比利饰面木门,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,在售河滨项目产品分析,市场实践,项目名称,区域,板块,现状,预计,上市时间,预计,售价,属性,规模,(总建面积),时代欧洲公寓,闸北,不夜城,在建,2007,20000,住宅,25000,海怡公寓,闸北,不夜城,在建,2007,28000,商办,30000,新梅太古城,闸北,不夜城,在建,2008,28000,商办,280000,达安河畔雅苑,静安,北静安,在建,2007,22000,住宅,20000,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,河滨项目未来供应汇总,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,苏堤春晓,苏堤春晓,新湖明珠城,河滨楼盘,景观借鉴,市场实践,供应现状,目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.3万平方米左右。,价格分析,在售河滨项目价格范围在13000-23000元/平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。,产品分析,房型面积和设置跨度较大，二房以100-120平方米为主，三房面积在130-200平方米之间。全装修产品较多，装修标准在1500-2000元左右。,未来供应,河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在30万平方米左右,且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。,景观设计,加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。,结论：,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,1、借鉴板块确定,2、区位概念,3、产品调研,借鉴板块调研,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,本案预计售价将达到25000元/平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。因此，我们对市场上目前成交均价在25000元/平方米左右的板块主力在售楼盘进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,黄浦,豫园板块,静安,南部板块,徐汇,内徐汇板块,长宁,古北板块,借,鉴,板,块,分,布,图,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,借鉴板块,楼盘名称,售价,（元/平方米）,区位特色,景观优势,长宁,古北板块,强生古北花园,22000,上海国际化高档社区的首要代表涉外高档国际化社区,虹桥绿地,古北瑞仕花园,25000,古北国际花园,18000,静安,南部板块,静安四季,30000,市中心高档稀缺区域，交通便捷，配套齐全,市中心城市景观,经典茂名,32000,徐汇,内徐汇板块,汇宁花园,30000,徐家汇商业中心，交通、生活便利,城市景观，徐汇绿地,永新花苑三期,25000,黄浦,豫园板块,上海滩花园一期,20000,上海传统老城厢，历史人文氛围浓郁，外滩沿线景观优势明显,濒临浦江，老城厢风貌,太阳都市花园,23000,区位概念,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,产品分析,可比区域,楼盘名称,规模,容积率,建筑形态,建筑风格,主力房型,主力面积段,类型比率,价格,长宁,古北板块,强生,古北花园,129009,3.8,高层;小高层,现代,三房,135-153,55%,22000,古北,瑞仕花园,137386,3.24,高层;小高层,欧式,三房,150-180,70%,25000,古北,国际花园,116200,2.9,高层;小高层,现代,三房,146-182,56%,18000,静安,南部板块,静安四季,70000,5,高层,现代,二房,三房,110-130,140-160,70%,30000,经典茂名,25000,4.76,高层,现代,二房,三房,130-140,180-190,89%,32000,徐汇,内徐汇板块,汇宁花园,21979,3.8,高层,现代,三房,180-240,90%,30000,永新花苑,三期,56161,2.5,高层;小高层多层,现代,三房,110-180,65%,25000,黄浦,豫园板块,上海,滩花园,一期,85998,3,高层,ART DECO,二房,三房,100-130,140-150,95%,20000,太阳,都市花园,43000,3.3,高层,欧式,三房,170-180,70%,23000,市场实践,可比区域,楼盘名称,装修标准(元/M2),装修配置,长宁,古北板块,古北,瑞仕花园,3200,卫生间,地采暖系统,高级面砖,科勒品牌洁具客厅1,高级柚木地板,环保涂料,RHOSS户室中央空调卧室1,高级柚木地板,环保预料,RHOSS中央空调厨房1,防滑地砖,环保涂料,容积式燃气热水炉、SMEG电器、管道净水、进口高仪水喉,静安,南部板块,静安四季,3000,厨房：意大利Snaidero整体橱柜或同级，Franke龙头或同级产品，Smeg炊具、GE烤箱、GE对开门冰箱或Smeg冰箱，杜邦台面客厅地面高级大理石或木地板；卧室木地板，配木制踢脚线卫生间瑞士Laufen品牌或同级产品洁具，Grohe品牌或同级龙头。配制半抛盆，悬挂式坐便器、浴缸或者冲淋房空调新风系统：日立或同等品牌中央空调，一房为分体式空调,经典茂名,3000,卫生间：高级防滑地面砖、高级瓷砖至天花吊顶线，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、德国KAREMAG或TOTO浴室洁具及配件，瑞士zehnder(森德)卫浴散热器，配备电须刨插擎、玻璃及抽气扇。主人浴室另设玻璃沐浴间，人造大理石台面及镜子、卫浴小五金卧室实木复合地板、高级涂料粉涂，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面客厅：实木复合地板、高级涂料粉涂，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、日本大金VRV小型中央空调并配备大金VRM新风系统厨房：高级地砖、高级瓷砖，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、整体配置,徐汇,内徐汇板块,汇宁花园,3000,厨房德国POGGENPOHL高级厨柜，DuPont“CORIAN”工作台面连不锈钢洗涤盆SIEMENS燃气灶具、抽油烟机、烤箱、微波炉、冰箱卫生,天然石材,天然石材和瓷砖,KOHLER明厂洁具阳台,防滑瓷砖,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣机,永新花苑,三期,2500-3000,装修建材和生活设备均选用世界知名品牌.大金中央空调卫生间/厨房:科勒卫浴洁具,不锈钢洗涤盆SIEMENS燃气灶具、抽油烟机、烤箱、微波炉、冰箱,高档地砖客厅/卧室:地面榉木实木地板,墙面高档涂料,黄浦,豫园板块,上海滩花园,一期,2300,客厅:大理石、实木复合地板,涂料、约克空调/大金空调厨房：防滑地砖、墙砖、涂料、美国通用抽油烟机、美国通用嵌入式燃气炉、美国通用冰箱、美国通用垃圾粉碎机、佛兰卡水槽、能率16升燃气式室外热水器、海蒂诗五金器件卫生间：防滑地砖、墙砖、涂料、乐家雪梨座厕、乐家普林无裙防滑底浴缸、乐家方泰娜面盆、高仪水喉、高仪花洒,太阳,都市花园,3000,客厅：地面榉木实木地板，走廊为大理石地面；墙面高档涂料，花梨木墙板，配中央空调卫生间：地砖，配置科勒卫浴,装修标准,本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上25000元/平方米单价的楼盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；,全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到3000元/平方米；,三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，160-240将成为主力面积段。,结论：,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,1、调研对象的确定,2、和板块其他楼盘的差异性调研,各板块标杆项目调研,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,借,鉴,板,块,分,布,图,万里板快,中环凯旋宫,新天地板块,华府天地,不夜城板块,绿洲雅宾利,市场实践,竞争板块,楼盘名称,规模,容积率,建筑形态,建筑风格,主力房型,主力面积段,类型比例,价格,开发商,新天地,华府天地,70000,4,高层,新古典主义,四房,300-350,96%,60000-100000,上海置业,翠湖天地,13000,4,高层、小高层,ARTDECO,古典主义,三房,180-190,45%,40000-80000,瑞安集团,万里,中环凯旋宫,270000,2.25,高层、小高层,哥特复兴式建筑,三房,169-177,36%,14000-19000,上海中鹰置业有限公司,中环花苑,143685,2.2,小高层、高层,现代,二房,90-110,60%,8500-9500,上海中环投资开发（集团）有限公司,不夜城,绿洲雅宾利,500000,3.2,高层,art deco,二房,98,40%,17000-18000,上海硕城置业,蒙特利,名都城,200000,3.45,小高层高层,古典,二房,130-140,16%,15000-16000,上海泰宇集团,新红厦公寓,20000,3,高层,现代,三房,156-158,33%,10000-11000,上海铁路分局房地产开发经营有限公司,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,竞争板块,楼盘名称,装修标准(元/M,2,),装修配置,新天地,华府天地,5000,进户门：高级实木防火防盗钢木子母门,并配进口门锁走廊：进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆窗材：高级铝合金钢窗、双层中空玻璃、圆弧部分为单层玻璃大堂：天花板为进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆；墙面为进口大理石、进口品牌墙砖、高级壁布、进口品牌乳胶漆；地面为进口大理石、进口品牌地砖、进口地毯、品牌实木地板车库电梯间：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖电梯厅：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖电梯品牌：日本FUJITEC备注：窗配件：德国ROTO或同级产品。主人梯：载重800kg,速度2m/s,空调系统，TFT液晶电视。空调新风系统：日本大金、三菱或同级产品（VRV带新风、新冷媒R410A）；其他配置：客厅、餐厅、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫配备散热架采暖。主卫采用日本进口Toto智能化全自动坐便器，德国Hoesch、意大利Teucoh或同级产品按摩浴缸。次卫采用德国Duravit、德国Villeroy&Boch或同级坐便器，配置德国Kaldewei或同级产品浴缸。厨房德国Miele电器、德国EBKE、意大利Scavolini或同级产品橱柜；德国Miele或同等级产品厨房电器；德国Blanco或同级产品厨房水槽；美国DupontCorian或同级产品橱柜台面,翠湖天地,4000,玻化砖、高级人造大理石、高品质柚木实木地板、防滑地砖、安保系统：i-home可视对讲系统；IC卡电子门锁、CCTV监控系统；单元内预装煤气泄漏探测器；空调新风系统：“松下”的小型家庭中央空调；小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统；poggen pohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头、kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统、kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统、服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、AOLEISHI洗涤池龙头,市场实践,竞争板块,楼盘名称,装修标准(元/M,2,),装修配置,万里,中环凯旋宫,1500-3500,客厅：顶面：ICI多乐士乳胶漆;卧室：顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;木门饰面：枫木木皮饰面;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石。安保系统：家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；智能化设施：IC卡门禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；供水系统：24小时热水供应，中央分质供水系统(供水具有中央热水系统，户内冷热水管均采用焊接铜管,净水进户)；,中环花苑,毛坯,不夜城,绿洲雅宾利,2500,美国约克品牌家用中央空调、高级实木复合门、德国菲林格尔品牌橱柜、意大利华伦帝品牌厨房电器、瑞士富兰克品牌厨房水槽、美国科勒品牌的洁具、浴缸、龙头，意大利的阿里斯顿品牌的热水器、,蒙特利名都城,1500,日立分体空调、TOTO台面盆，坐便器，立盆及摩恩冷热混合龙头，乐家浴缸，白兔牌冲淋房，奥普浴霸、美时整体厨具，伊莱克斯脱排油烟机，能效热水器，煤气灶,新红厦公寓,毛坯,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,市中心水岸豪宅,水景提升附加值,打造舒适型豪宅,产品定位,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,一、竞争个案的筛选,二、竞争个案总体分析,1、竞争个案的产品分析,2、竞争个案的价格分析,3、竞争个案的广告分析,4、竞争个案购房群体分析,5、竞争个案产品与营销整体分析点评,三、项目产品初步定位,1、房型设置定位,2、景观设计定位,3、建筑风格定位,4、装修标准定位,5、会所功能定位,6、新技术新材料运用,竞争调研报告,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,调研思路,项目调研,竞争调研,专题调研,产品调研内容,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,1、产品规划调研,2、产品细节调研,3、会所案例调研,4、物业管理案例调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,市场实践,1、产品规划调研,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,2、产品细节调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,3、会所案例调研,市场实践,项目,调研,竞争,调研,专题,调研,4、物业管理案例调研,市场实践,