物业纠纷1.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/4/14,#,物业纠纷,物管,1001,物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷,小区的物业管理公司，将小区传达室一间,20,多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。,案例解析：按照,民法通则,第,71,条和,物业管理条例,第,11,、,55,、,66,条规定，小区传达室是共用部分，所有权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权，赔偿损失，并可要求房地产,业委会的主体资格,原告重庆嘉和日盛置业发展有限公司起诉被告江北区世纪中环业主委员会认为，,重庆市物业管理办法,规定物业管理用房按建筑安装工程造价折算价款，由购房人支付。现全体业主获得了房屋并出卖给原告，却没有支付物业管理用房的成本价，损害了原告的权益，故提起诉讼，请求依法判令：江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦,137.3,平方米物业管理用房的价款,164760,元。经法院审理认为，被告江北区世纪中环业主委员会在该案诉讼中未获得全体业主的授权，不能作为本案被告参与诉讼，据此驳回原告的起诉。,经审查，原告的诉讼请求为要求江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主向原告支付中环大厦,137.3,平方米物业管理用房的价款,164760,元，原告该请求针对的责任主体是江北区世纪中环物业管理区域内的全体业主。而被告世纪中环业委会作为江北区世纪中环业主大会的执行机构，其本身并不具备独立承担民事责任的能力，且在没有小区业主大会表决同意的情况下，世纪中环业委会亦无权对小区全体业主的实体权利和义务进行处分。因此，原告将世纪中环业委会作为本案被告提起诉讼，属被告主体不适格，其起诉应予驳回,重庆市高级人民法院的规定明确指出，“业主委员会可以以自己的名义,行使起诉权”。因此，一般不赋予业主委员会的被告主体资格，至于业主委员会是否可以成为反诉的被告，则视具体案件而定。这样就形成了一个尴尬的现象，业主委员会可以作为原告行使起诉权，却不能作为被告行使抗辩权，除非就所诉事项获得业主委员会的授权，这也导致业主委员会在诉讼权利义务主体上的不对等，不利于保护诉讼相对方的权利义务。,小区内发生的人身损害赔偿纠纷,物业管理条例,第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。,物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。,民法通则,第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。,最高人民法院,关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释,第九条：雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。,案例解析,：某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行安全管理。,2004,年,8,月,5,日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计,5.3,万余元。,法院判决：经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静，进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币,6100,元。,案例解析：本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民，被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院,关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释,第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。,但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照,中华人民共和国民法通则,第,131,条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”，故法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求。,重新验收,物业费该从何时算,?,姚先生去年在东区购买了一套,95,平方米的住房,去年,10,月,开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后,姚先生领到了新房钥匙。在小区物业服务企业的工作人员带领下,姚先生对新房进行验收。但在验收过程中,姚先生发现了好几处质量问题,物业服务企业工作人员将其一一记录在册。于是,姚先生退回了钥匙,要求等质量问题解决了再收房。去年,12,月底,物业服务企业以挂号信的方式通知姚先生,质量问题已处理好,可以收房了。今年,1,月,姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问题已基本得到解决。于是姚先生收下了新房钥匙,但是物业服务企业要求姚先生交齐去年,10,月至今年,1,月份的物业服务费。姚先生认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业服务费,因此与物业服务企业一直纠缠不休。,律师解疑,:,姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙,应视为商品房不符合交付条件,开发商未向其交房。经整改,今年,1,月经验收双方确认商品房符合交付条件,姚先生这才收了新房,此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院,物业服务条例,第四十二条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,去年,10,月至今年,1,月份商品房整改期限的物业服务费属商品房尚未交付给业主期间的物业服务费,物业服务企业应向开发商收取,而不应由业主承担,结束,谢谢,