长沙格林星城商务项目物业发展策划报告128PPT恒嘉地产.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/8/9 Sunday,#,2026/11/12,长沙格林星城商务项目物业发展策划报告128PPT恒嘉地产,一、项目三期整体定位,二、酒店物业发展建议,三、写字楼物业发展建议,四、小户公寓物业发展建议,目 录,项目三期整体规划布局概念,4,期产品功能定位示意图,B:国际五星级酒店,A:5A级写字楼,23F,5F裙楼,26F,C:小户型公寓,整体功能定位,裙楼商业,五星酒店,写字楼,高档配套,佳兴豪生,政务型写字楼,小户型,高档小户公寓,高层住宅区,高档住宅,期,期,三期总建筑面积:约 10.7万,地上建筑面积:约 12.9万,其 中：,1、裙楼总建面（5层）：约 2.1万,裙楼单层建面：约 4200-5000,2、酒店总面积（21层）：约 3万,酒店单层面积：约 1420,3、写字楼总面积(18层)：约 2.3万,写字楼单层面积：约1280,4、小户型公寓（30层）:约2.5万,临街商业（2层）：约0.8万,5、地下面积（2层）:约2.2万,三期产品技术指标配比建议,7,三,期产品,功能,定位,A栋：5A级高档写字楼,层数：623层，,2.3万,功能：中小企业政务型写字间,C栋：景观型“自由公寓”,层数：,332层，2.5万,功能：灵活组合式“自由公寓”,B栋：佳兴豪生国际大酒店,层数：626层，3万,功能：五星级商务会议型酒店,裙楼：商业、商务配套,层数：,15层，2.9万,业态：酒店服务用房、餐饮、娱乐、,休闲、商务等,一、项目三期整体定位,二、酒店物业发展建议,三、写字楼物业发展建议,四、小户公寓物业发展建议,目 录,佳兴豪生大酒店物业发展建议,酒店应考虑如何打造长沙市河西的地标位置，建议通过酒店区域的高品质定位提升格林星城的整体品质提升。同时，随着格林星城整体人气的日趋旺盛，给酒店带来大量的客源。我们建议在硬件设计的功能上应突出以下几个方面：,便捷（Convenient）：在酒店各个区域的功能设计上应处处体现便捷高效，主要体现在人流、物流的合理分布以及配套设施的合理布局；,智能化（Cyber）：酒店的定位为智能型商务会议酒店，现代酒店的设计应能有效地运用高科技，如英特网，宽带，卫星电视，监控系统等酒店必不可少的先进设备融入酒店的硬件设计配套，为酒店的客人不论是商务旅行、商务会议都能感受到科技带来的便捷；,舒适（Comfort）：作为酒店的基本功能，舒适的环境及设施是不可或缺的。,人性化（Care）：人性化的设施是提供人性化的服务的基础或是工具，而人性化的服务可以不断地改善改进人性化的设施。合理的座椅高度，客房家具的摆放位置，空间的合理使用残疾人坡道及专供残疾人使用的客房等。,4C打造地标性酒店,1、酒店总建面（地上不含裙楼）：29820,2、楼体总高：100m,3、楼层：5F（裙楼）6-12F（酒店公寓）,1325F（酒店）,，共26F,4、酒店标准层建面：1420,层高：3.6m，每层净高2.7m,5、裙楼标准层建面：40005000,层高：1F：6m 25F：4.5m,6、大堂面积：800,7、广场面积：约1500,8、停车场：地下2层，与公寓分区而治。,9、A栋酒店楼层分布,1、2F,1F5F,612F,1325F,停车场设备,裙楼配套,酒店公寓,酒店,酒店相关数据指标建议,低区酒店公寓区,（612F）,高区住宅区,（26F）,中区酒店区,（1325F）,顶层：,停机坪或观光层,酒店标准层示意,酒店标准间示意,1、开间：4.24.5m,2、进深：8.59.5m,3、层高：3.6m,4、每层净高：2.5m,5、走廊过道：2.2m,6、客房门洞：2.2m(高)0.9m(宽),酒店相关数据指标,项目,指标（）,备注,酒店地上总建筑面积,50820,酒店裙楼面积,21000,15层面积40005000,不等,酒店公寓面积,11360,包括酒店公寓及顶层住宅,酒店面积,18460,其中,酒店房间面积,14200,客房300间,公摊面积,4260,客房面积的30,地面以下,22000,其中,酒店部分地下面积,5000,车位数客房数0.4,写字楼部分地下面积,5500,每100平米面积1个车位,后勤及设备用房,6000,公寓部分地下面积,5500,房型,房数,百分比（%）,面积,自然间,自然间总数,标准大床,90,30%,40平米,1,90,标准双床,120,40%,40平米,1,120,商务大床,38,12.66%,40平米,1,38,商务双床,17,5.66%,40平米,1,17,小套房,30,10%,90平米,2,60,高级套房,3,1%,130平米,3,9,豪华套房,1,0.33%,210平米,5,5,总统套房,1,0.33%,300平米,7,7,客房总数,300,100%,346,客房总面积,14200平米,酒店房型配比表,功能区域,数量,餐位,面积,备注,大堂酒吧,1,80,320,与前台同层,特色酒吧,1,50,270,含备餐区,西餐厅,1,120,400,不含备餐区,中餐厅,1,500,1800,设25间1012人带 卫生间及小备餐间的包房,特色餐厅,1,50,200,不含备餐区,配套中厨房,1,400,配套西厨房,1,150,配套特色厨房,1,120,小计总面积,3660平米,餐饮设施面积配比表,会议及宴会设施面积配比表,功能区域,数量,餐位,面积,备注,大宴会厅,1,1000,1200,室内无柱可分隔成3个400平米的小宴会厅,大宴会厅前厅,1,400,宽度不小于5米,贵宾室VIP,1,20,100,衣帽间,1,15,新娘化妆间,1,20,配套库房,1,180,配套厨房,1,300,音控室,1,15,多功能会议室,45,250,540,面积30200平米不等,小计总面积,2770平米,商务商业设施面积配比表,功能区域,数量,面积,备注,精品商店,58,300,书店,1,30,花店,1,30,票务代理,1,20,商务中心,1,200,含2个约30平米的会议室,小计总面积,580平米,休闲及娱乐设施面积配比表,功能区域,数量,面积,备注,室内游泳池,1,500,25米13米,游泳池更衣室,1,40,健身房,1,110,宽度不小于5米,桑拿及更衣室,400,足浴按摩,1,800,约2025间包房,KTV,1,800,约1520间包厢,棋牌室,1,400,约30间棋牌室，带自动麻将桌,乒乓球室,1,60,台球室,1,60,美容美发,1,50,面积30200平米不等,小计总面积,3220平米,后勤设施（地上）面积配比表,功能区域,数量,面积,前厅,区域,贵重物品室,1,10,行李房,1,25,前台办公室,1,35,小计,70,行政,办公,区域,行政部办公室,1,80,预定部,1,25,话务员室,1,25,宴会销售部,1,20,机房及电脑房,1,60,行政办会议室,1,30,餐饮部办公室,1,30,总经理办公室,1,30,副总经理办公室,1,25,住店经理办公室,1,25,小计,350,总面积,420平米,功能区域,面积,备注,餐饮设施,3660,10650平米,会议及宴会设施,2770,商务商业设施,580,休闲娱乐设施,3220,地上后勤设施,420,公共区域走道、卫生,间、大堂、电梯厅,5500,约占总面积的35,小计总面积,16150平米,酒店地上裙楼功能区域小计,后勤设施（地下）面积配比表,功能区域,面积,后勤,办公,及,员工,区域,保安部办公室,30,客房部办公室及库房,90,人事部办公室及库房,60,培训教室,60,男女倒班宿舍,80,医务室,15,员工娱乐室,20,员工厨房,100,员工餐厅,150,员工更衣室,280,制服房和步草房,80,财务部,90,工程部办公室及库房,120,洗衣房,300,污衣房,20,面积小计,1195,功能区域,面积,收货,区域,采购部办公室,30,食品检验,10,粗加工间,80,干货库,30,酒水库,30,冷冻库,100,花房,15,垃圾房,30,收货部办公室,15,收货平台区域,120,管事仓,40,总仓,150,面积小计,650,功能区域,面积,备注,后勤办公及员工区域,1195,1845平米,收货区域,650,后勤区域走道、电梯厅、卫生间,990,约占后勤面积的35,机电设备房,3500,约占酒店总面积的10,小计总面积,6335平米,酒店地下功能区域小计,酒店整体功能区域小计,项目,指标（）,备注,地上建筑面积,34610,其中,酒店裙楼面积,16150,酒店客房面积,18460,客房占总面积44.5%,地下建筑面积,11335,其中,酒店部分地下停车,5000,车位数客房数0.4,后勤及设备用房,6335,酒店总面积,45945,酒店裙楼功能标准层,1F:酒店大堂、前厅、商店、票务代理、酒吧、特色餐饮、早餐厅,2F:会议宴会及配套设施,3F:中餐厅、西餐厅,4F:休闲娱乐配套设施,5F:行政办公、游泳池、物业用房,1F：5000平米,2F：3400平米,3F：4200平米,4F：4200平米,5F层：4200平米,楼层、面积,业态布局,酒店要推广酒店里所有的空间都是提供给客人的，给住客私人会所式的感觉。配较完整的、中高端的餐饮、康娱配套，特别是有较完整，现代的宴会、会议设施。,为了有效分担酒店前期开办成本和规避经营风险，建议将部分餐厅和店铺出租不自营，收取租金。,公共设施,一定有足够的照明和园艺点缀给客人一个良好的欢迎，酒店外围应有明显的广告牌和引导牌，广场中央应有标志性建筑物。,大气广场,根据酒店自身的特点和优势设计专门的外部形象识别系统，包括：相关的酒店制服、客房用品，对外宣传用品等，以建立国际五星级酒店的形象。,外部形象及识别系统,工欲善其事，必先利其器，要有效地提供以上所有的服务给高级客人，员工一定要有一个精心设计的后勤基地，在酒店里面建议建造员工的后勤基地并全部规划在地下一层，包括仓库、更衣室和淋浴间、休息室等。,后勤基地,由于其项目周边交通配套设施尚不完善，故建议在酒店提供免费班车往返长沙市中心区，周边景点及机场等。,班车服务,一、项目三期整体定位,二、酒店物业发展建议,三、写字楼物业发展建议,四、小户公寓物业发展建议,目 录,5A级写字楼定位物业发展建议,影响CBD的国际商务殿堂,项目物业种类多样，使各种物业形式相辅相成，相互提升物业价值；,目标：,规避风险的同时，实现项目的地块价值最大化；,通过打造项目品牌更好塑造佳兴公司开发商品牌形象。,接下来我们将重点分析,长沙商务物业的整体实况,：,一、长沙写字楼发展历程,时间段：,90年代后2000初；,特 点：,建立了按住宅标准设计的公寓楼，价格基本为3000元/平米左右，租金0.5 元/天左右，面积100-150平米，在防火、安防、配套等硬件配置方面如同住宅，由于是第一批商住楼，销售周期较短。,小 结：,伴随着房地产业的兴起，商住楼开始备受青睐，成为众多企业办公和投资者的首选，但与标准写字楼相差甚远，“商”与“住”的矛盾日益突出。,第一代商住楼,第一阶段：商住楼,时间段：,2000年2003年；,代表项目：,曼哈顿新贵、碧云天等,特点：,价格基本为3500元/平米左右，租金0.8元/天左右，,面积100-200平米，自由组合，由于价格攀升销售减缓。,问题：,（1）停车场设置不合理；,（2）电梯数量不够，或电梯性能较差；,（3）会所配套缺乏。,小结：,随着房地产业的进一步规范、成熟，第二代商住楼诞生，在建筑结构、功能分区、户型设计、外观处理及案名处理上，都已经有了很明显的商务办公的倾向，但配套和服务与标准专业写字楼仍然有差距。,第二代商住楼,第一阶段：商住楼,时间段：,2003年以后,代表项目：,亚大时代、顺天财富、中天广场、运达国际等,特点：,中档专业写字楼价位在 3500-5000元/,高档写字楼物业价位在5000-7000元/；中档专业写字楼租金在 1.22元/天左右。高档写字楼物业租金在2.53.5元/天左右；专业写字楼达到了80%以上，某些甲级写字楼出租率达到了90%以上。面积不等，跨度大，大开间自由组合。,小结：,在外来资金、企业及内在发展需求这一根本动力的刺激下，专业化办公楼应“市”而生。在第二代商住楼的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，融入智能环保办公理念，大步走向专业化。,第二阶段：专业写字楼,二、写字楼物业的客户需求分析,第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司；,这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司正在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证；,第二类：发展中的中小型公司；,这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；,第三类：刚刚起步的小型公司；,由于起步艰难，为求公司立足生存，限于财力，会选择价廉实惠的中低档物业；,第四类：个人工作室或部门承包人；,对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。,目前长沙推出的写字楼项目大都是针对第一类、第二类，而商住楼针对第三、四类目标客户。,1、客户群体构成,大中型企业,企业类型：,跨国公司、国内实力企业驻长沙代表处；全国500强的湖南企业，长沙,实力企业,需求特征：,喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔。,对于写字楼购买或租凭的因素：,第一是地段，第二是价格，第三是配套。,面 积：,办公场所在200-300、300-400 和400,以上的企业比例较为相当。,配套要求：,车位充足，要求有高速电梯、闭路监控、网络系统、楼宇综合管理系,统、集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆等。,软件服务：,智能化管理、24小时商务配套、送餐服务、代办票务、代取衣物等。,各类客群需求调查结果,中小型企业,需求分析：,70-120 M,2,是满足中、小企业的主力面积。其中50-80占10%；,其中70-100占35：100120占25%。,结构需求方面：,一般都选择自由组合的空间。,地段需求方面：,五一路为此群体首选地段；芙蓉路次之。,租金承受能力：,大概在20004000元/月左右，其中以25003500元为主。,购买或租凭的因素：,依次是价格、地段，户型功能、办公环境、配套。,各类客群需求调查结果,智力型企业,企业类型：,企业策划公司、投资咨询公司、市场调研公司、信息中心、各种软科学研究机,构、资产评估、法律和会计服务、各类设计机构等提供智力产品的机构。,企业特征：,知识密集型企业，高盈利企业，人才是他们创造财富的主要资源，相信,人的力量，注重开发人的潜能；具有前瞻性思维，能洞悉到未来发展和商机。,决策因素：,生态化、智能化、人性化的人文办公环境，充分释放人的能量，为企业,积聚财富。看重与客户沟通的方便程度以及沟通成本。,长沙目前商务楼主要是抢夺主力客户群体，竞争十分激烈，而主力客户群体潜在需求及潜在客户群体需求未得到真正满足。,各类客群需求调查结果,投资客户,投资客户在写字楼市场占有较大比例。,此类客户注重出租率和租金回报，会综合考虑物业的位置，价格、月供、,月租以及升值潜力。,投资关注因素：,投资门槛、投资回报、投资风险。,各类客群需求调查结果,2、需求调研结论,对目前在用写字楼满意程度分析,通过上表可以看出：目前长沙市场写字楼用户普遍对物业现状表示不满，且认为长沙写字楼物业尚有很大的提升和改善空间。,这充分说明了长沙写字楼市场有较强的客户储备，也有一定的市场需求，关键是要有好的产品。,不满原因分析,通过以上分析对比，不满意原因排前三位的依次是：,电梯拥挤、物管服务不好、停车位不足、商业配套不全。,多数对现有写字楼不满都是因产品设计和配套而起，但也有部分原因是因企业发展,壮大后所引起的。因此，开发商在前期规划产品时，应充分考虑市场需要，以前瞻,性开发出符合市场需求的产品。,选择因素分析,选择因素前三位依次是：地段、物业和交通。,可见地段对写字楼的重要性。,而居其次的是物管，表明了人们对服务的要求。,目前使用面积分析,办公场地在400 以上的有实力的企业仍占有一定市场量。,200-300、300-400和400以上的企业比例较为相当。,120-200是满足中、小企业的主力面积。200以内的办公场所占市场的主导。,结构需求分析,在户型结构上，客户各自有较明显的偏好：,较多的企业喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔；也有20%左右的企业,喜欢隔好的套间；接受复式设计的占16%左右，但对跃层设计感兴趣不多。,硬件需求分析,写字楼19项硬件需求中，占前五位的依次是：,车位；,高速电梯；,闭路监控；,网络系统；,楼宇综合管理系统；,说明消费者对写字楼的功能、管理、安全、智,能化设施等需求方面越来越重视。,停车场充足；,足够高速美观电梯；,楼宇综合管理系统；,楼宇自控系统；,闭路监控系统；,电子巡更系统；,停车场管理系统；,综合布线系统；,计算机网络系统；,有线卫星电视系统；,机房系统；,多功能会议厅；,多媒体查询系统；,空调计费系统；,消防自动化系统；,双回路电源；,分户计量中央空调；,等离子电子信息板；,公共广播、背景音乐及紧急,报警系统。,调查得出，对9项功能服务,需求最多的前三项依次是：,员工餐厅；,商务中心；,娱乐休闲设施；,购买写字楼的企业中，,较看重的功能服务还是,与办公、健康、员工生活,息息相关的服务。,物业功能需求,写字楼,定位建议,核心语汇：高端层级，错位竞争,我们的定位要基于市场，更要高于市场！,恒嘉认为：,一、功能定位,二、形象定位,三、客户定位,四、产品定位,五、营销策略,佳兴豪生写字楼定位要点,一、功能定位,核心词:,大河西,国际品质,5A甲级,大河西国际品质5A甲级写字楼,二、写字楼形象定位,政务级,酒店式,写字楼,定位说明：项目紧邻市政府，独特的开发背景，周边市政、交通、教育、商务、商业、,生活配套齐全，而同栋的佳兴豪生大酒店更是为服务档次和商务接待提供了不可多得的便利，,这使得本写字楼集功能、服务、尊贵享受等于一身，既能满足一般企业对于写字楼的,各种需求，更能为目标企事业群体带来更多更好的商务便利和 配套服务。,紧邻市政府,佳兴豪生入驻,高端硬件打造,大气凝练的外观,浓厚的商业氛围,便捷的区域环境,三、客户定位,目标客户构成图,主力客户,次要客户,边缘客户,中小型企业,市外实力企业办事处,投资客户,刚刚起步的小型公司,个人工作室或部门承包人,根据项目所处地段和综合素质，要实现我们的目标-,河西高端写字楼首选,，就必须立足于区位特色与配套特色之上，为项目发掘一个独特的,USP,。,三、客户定位,客户对甲级物业的需求调研结果,建筑类型：,框架或钢结构，抗震8级以上；,办公空间：,可灵活分隔适应各种变化；,使 用 率：,高于70；,标准层高：,室内净高2.7米以上；,标准承重：,楼板承重2.5KN/以上；,供电系统：,双路供电，办公面的供电容量在80W/以上；,空调系统：,国际知名品牌中央空调系统，用户可根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；,电 梯：,国际知名品牌，每部电梯服务面积不小于3900/台。按钮32秒以内进入电梯为基本标准；,停 车 位：,每90120平方米出租面积提供一个机动车位，并智能化高效管理；,供水系统：,24小时冷热水供应；,智能化系统：,5A级标准（OA/CA/BA/FA/SA）；,外立面：,铝板、环保节能的换气式玻璃幕墙，局部为高档石材；,大 堂：,大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材，墙面为大理石、花岗岩或高档墙,纸，有吊顶；,电梯厅：,高档装饰材料，地面应采用石材，应有不锈钢大理石或木门套；,走 廊：,高级带胶垫毯或石材地面，高档吸音材料吊顶；,卫生间：,进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液,盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照,度，高级瓷砖或石材墙、地面前室空间能有余度满足使用者理容要求；,办公间：,墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状,胶垫地毯地面。,（续上页）,客户对甲级物业的需求调研结果,四、,产品定位,写字楼物业发展建议,形象鲜明的、配套完善的、价值凸显的、极富个性的,政务级酒店式,写字楼,灵活,Flexibility,效率,Efficiency,人性,Humanity,沟通,Connectivity,愉悦,Enjoyment,1、写字楼总建面：23040,2、楼体总高：100m,3、楼层：1-5F（裙楼）623F（办公）共23F,4、办公标准层建面：1280,层高：3.8m，每层办公净高2.7m,5、裙楼标准层建面：40005000,层高：1F：6m 25F：4.5m,6、大堂面积：500600,7、停车场：地下2层，与公寓分区而治。,8、主楼分区建议,1、2F,1F5F,6F21F,2223F,停车场设备,裙楼配套,办公,佳兴,9、楼层分布建议,裙楼,中区,高区,1F-5F,6F21F,22F23F,写字楼体相关数据指标建议,裙,楼,部,分,中,区,办,公,区,高区佳兴,办公区,12项写字楼产品建议,打造甲级物业标准,建议将整栋楼分为高中低区分开，不同分区采用不同电梯上下，采取,渐收式核心筒,，,将低区电梯空出面积与原办公面积结合，增大中高区的使用进深。,标准层规划户数建议：,标准层812家商家,写字楼总户数共约：128户192户,1、分区办公体系建议,68,2、写字楼标准层规划建议,建议低区、中区与高区分开规划布局，采用“室内无柱式设计十字电梯厅”相结合的方式设计,：,（1）,室内无柱式设计，可以使客户根据实际需求对室内空间进行自由组合；,（2）纯十字型电梯通道设计，能够大大缩短行进距离，满足更多商家体面昭示需要，同时可做到四面采光。,见下图示意：,69,写字楼主力单套建面：,80200,2、标准层规划建,中区,中区,06F21F,70,2、标准层规划建议,高区,高区,22F23F,3、电梯配置建议,电梯数量：8台,其中,消防梯：1部，梯速45米/s,客 梯：高区1部，梯速4米/s,中区4部，梯速3.5米/s,低区裙楼2部，梯速3米/s,电梯分区运行，均采用国际品牌，,规格为18人/1350Kg。,72,国际经贸中心INTERNATIONAL BUSINESS TRADE CENTRE,4、空调配置,建议整栋大楼采用,VRV（变频）空调系统,：,智能化、环保、节能、新风,操作特点：,办公区空调只计运行电费，无附加费用，,独立冷暖分户式自控专属空调，节约成,本，加班无需申请，24小时无时差办公环境,73,5、天体大堂,建面：,约 500600,层高：,挑高10m,特点：,恢弘大气的震撼空间，,城市第一商务形象。,6、,停车场,车位配置：,建议设置地下2层停车场，地下车库,层高：5米，除设备后2.7-2.8米；,车位配置按照甲级写字楼的标准进行,规划，即：每90120平米出租面积,提供1个机动车位，并实现智能化高,效管理。尽量满足业主的停车需求，,并设计好人性的导示系统。,车位管理：,建议车位租售结合、专用与临时结合，,时租、月租分开管理。,7、门禁系统,建议设置先进的门禁系统，通过门禁卡权限设置，普通办公人,员只能到达其本人办公楼层保证企业办公的私密性与安全性。,8、超大步入式景观广场,建议设置大于1000平米的大型步入式景观广场，并通过完善的人车,分流系统，使商务用车直达大堂正门。,77,9、大气外立面,生态幕墙大理石材，LOWE(低辐射镀膜玻璃)中空玻璃，甲级写字,楼标准配置，隔热、保温、防噪、防辐射、超卓透光性、高抗风压性.,我们建议本项目写字楼在总体上应体现：,1、现代建筑风格,外墙简洁、明快、富有现代时尚感，讲求现代流线美，表现出档次高，既要,突出个性，也要与周边建筑及景观照应，强调与城市风格有机联系，特别注意相,互间天际线的连贯性和韵律性，形成富有时代特征个性的空间层次。,2、前卫屋顶造型,屋顶部分可进行标新立异的造型，应体现现代建筑风格，与整个一期建筑物有机,的结合，屋顶造型主题可以佳兴豪生企业文化为主题，也可以城市文化为主题等。,3、立面色调,建议采用冷色调（如蓝灰色或者灰色）为主，以白色或银色间隔进行点缀。,9、大气外立面,10、商务配套,建议在裙楼设置会议室。,建议数量：,150200人大会议室1个,3050人小型会议室23个,功 能：,集大屏幕显示、音视频、,文稿、幻灯、实物展示、,无线传声、音响输出、计,算机网络等多种系统于一体，,造就企业商务峰会中心。,经营模式：,按小时租赁与按天租赁相结合。,10、商务配套,11、立体生态办公,建议在裙楼上空区域设置立体绿化体系。绿色植物，可舒缓商务人员的压力，调节心情，满足现代办公需求。,12、细节地板,办公区地面预留50mm高度，可埋管布线、网络地板或地面线槽，预留未来，,将空间留给客户，满足各种办公装修实际需求,一、项目三期整体定位,二、酒店物业发展建议,三、写字楼物业发展建议,四、小户公寓物业发展建议,目 录,小户公寓定位发展建议,公寓定位建议,核心语汇：大宅小户，承前启后,若按传统思路将炮口对准时尚年轻一族，相当于与全市的在售小户公寓进行争夺。,我们应当独辟蹊径，利用项目已有的区位及配套优势，进行突破。,？,公寓定位思考,公寓目标客户构成图,主力客户,次要客户,边缘客户,投资客户,周边二次置业客户,项目周边首次置业客户,全市其他认同片区与项目,价值的客户,公寓客户定位,形象定位,酒店式自由景观公寓,佳兴豪生酒店做为公寓的最强配套，极大的提升了公寓的价值,。,同时还能共享格林星城大社区的园林景观。,案名建议,他并非传统意义上的小户型！,在这里，不仅能让你轻松享受到酒店式的,尊贵服务，更能享受到未来整个大社区优美、,成熟的环境！,！,大都会新融合爵版空间,产品定位,定位说明：随着市政府搬迁、大河西的建设策略，区域成为承东启西的新兴都会，金星大道也将成为河西的主动脉。而,项目又处于整个大河西的核心位置，加之整体项目融合了的丰富的业态，周边又有成熟的市政、交通、商务、商业、生活配套，本案所处位置绝对是大都市中越来越稀缺和珍贵的黄金地段、爵版空间。,公寓建设的参考建议,核心语汇：利润为重，品质为先,1、低总价，低首付，主力面积为4050平米一房一厅，搭配6575平米的舒适两房及90平米紧凑型三房；,2、投资、自住两相宜，更多的考虑居住舒适感，整体规划有自由创新组合的新颖户型；,3、依附于格林星城，打造亲情型社区（自己在对面购买大户型一套，为父母购买小户一套，距离刚刚好！）,4、户型全面超越长沙同类产品，尽量减少常见小户型通病；,5、强调自住优先的小户公寓，配套是客户关注的，入户大堂、豪华电梯厅、公共部分的精装修展示、完善的生活配套，交楼标准采用菜单式精装修交付。,6、配套方面：依附以及利用酒店底层裙楼配套，并与公寓连通；,物业发展建议归纳,入口大堂风格,大堂入口,大堂效果图,超高的大堂采用单纯的细长方型为造型元素，发挥其空间的采光性和周围室外景观的视觉性。,个性的玻璃钢结构满足了大堂的采光通风要求。,建筑立面,比较追求时尚、简洁、新颖的外形和立面；,注重采用新材料或传统材料的创新使用。,组合建筑立面，与酒店写字楼相协调，达到时尚而又气势恢宏的效果。,户型配比,户型主要包括一房、二房、三房。,从市场消化速度来看,一房一厅两阳台户型最为畅销，两房其次。,产品类别,面积区间,总套数比例,一房(可改两房),4050,50%,二房,6575,40%,三房（2.5房）,8090,10%,合计,100%,标准层布局建议一,建筑平面布局图,(面积约756),形成集约式联体布局，既解决了传统高密度住宅弊端，又合理有效地解决了楼梯、电梯间的通风采光问题，更保证了庭院面积，并提高空间使用率。,标准层户型示意,一房一厅二阳台户型,50-58平方米,阳台改书房样板房,一房一厅两阳台 45-47平方米,功能齐全，动静分区合理，一房一厅户型带两个阳台，为独创“百变2DK”户型，空间自由组合，,生活阳台,标准层户型示意,两房 78-90平方米,功能齐全，层次分明，分区合理，大凸窗，双阳台、大面积观景阳台设计，凸显人性关怀。,标准层户型示意,第二天堂86-88平方米,紧凑空间组合，方正适用，双卫生间，保正主人私密，双阳台、大面积观景阳台。,标准层户型示意,标准层布局建议二,利用中央核心筒位置，使楼道错开，合理有效地解决了传统直套式小户型内廊过长造成的压抑感，又保证了业主的私密性。同时还能保证电梯间的通风采光问题。,标准层布局建议三,利用中央核心筒位置，做成三段式设计，合理有效地解决了传统直套式小户型内廊过长造成的压抑感，又保证了业主的私密性。同时还能保证电梯间的通风采光问题。,CAPA,一梯十二户，内廊式；,标准层布局建议四,案例：紧凑的一房一厅：,卧室：2700*3200客、餐厅：3000*4900厨房：1500*2800卫生间：1600*1600（约45平米）,标准层户型示意,案例：紧凑的两房两厅：,主卧室：3000*3800次卧室：2500*2900客厅：3400*4700餐厅：2650*2300厨房：1500*2650卫生间：1400*2300（约65平米）,标准层户型示意,端户型可采用迷你两房两厅，还有穿堂风，面积仅为5862平方米,做到户型通风采光较好，保证了空间使用的合理性和舒适性。,标准层户型示意,产品竞争力打造,树立独特的产品竞争力,凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。,一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗进深超过1.5米，附送面积10平方米，,1、步入式凸窗扩大室内面积,利用夹层做的吊柜,利用奇偶层错开送露台,2、小户型采用隔层送露台手法积,隔层送出的露台，暗示业主可隔出一间房来,利用厂型布局，有效的利用了场地。,3、利用户型的二次改造，扩大室内空间,表面上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后,一房一厅变成了两房一厅。,利用阳台空间进行了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。,阳台改为厨房的做法。,由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“送”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“送”法，使得每户“送”了约一个多平方米。对于小户型住宅，此法比较常见。,每户“送”都了一个约一个多平方米的生活阳台,4、放空调机位的生活阳台,5、利用2.2米层高局部偷出面积,将厨房和卫生间都做成2.2米以下的凸窗形式。,将厨房简化放到阳台上，节省空间。,6、通过改变厨房和浴卫的位置扩大生活空间,煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间，简化了厨房的空间。,厨房进行简化,7、工业化整体卫浴,紧凑又不影响使用的整体卫浴（卫生间门外开，节省空间）。,马桶水箱盖就是一个小洗手盆。洗完手后的水流入水箱用于冲洗马桶！,又省空间有节水！,可以折叠的床，白天和夜晚两用,8、适应小户型空间的家具设计,利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台,迷你的餐桌,小型沙发,具有防盗、防风功能的半开启窗,手摇式平开窗，开启角度自由控制,9、人性化设计,晒衣架：,与栏杆一体化设计、生产；,可折叠、升降，晒衣高度在栏杆（磨砂玻璃）范围内，不影响外立面美观；,9、人性化设计,精装修公寓样板房示意,电 梯,建议公寓部分配置3-4部国际品牌高速电梯，梯速2.5米/秒以上。,公寓配套建议,利用酒店裙楼配套，打造公寓客户专属的商务型会所，如小型的会议室、多功能室、商务型的大堂、餐厅等,商务型会所（酒店配套）,公寓配套建议,业主入口厅堂设酒店式服务台；,家居清洁及家务助理服务；,干湿洗熨服务；,安排电召的士服务；,租车服务；,提拿物件，关开车门；,定时唤醒服务；,代为订餐、送餐服务；,代租、代售服务等。,酒店式服务,物管服务建议,