旅游地产开发模式专题研究.pptx

旅游地产开发模式专题研究,工作,成果,旅游,地产,发展概况,不同,资源类型下旅游地产开发模式,典型,的旅游地产项目案例,各类资源下旅游地产开发模式,研究（第一篇）,旅游地产主体,类单体的开发思路和成功,要素,旅游地产配套,类单体的开发思路和成功,要素,各类产品开发模式单体,研究（,第二篇）,工作回顾,第一阶段,不同资源类型旅游地产开发,模式分析,第二阶段,不同产品类型旅游地产单体,研究,第三阶段,旅游地产开发模式专题报告汇报,旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报,旅游地产开发模式专题研究（汇报稿）,成果说明,第一篇,各类资源下,旅游地产开发模式研究,第二,篇,旅游,地产各类产品单体研究,报告内容：涉及案例,45,个（国内案例,33,个，国外案例,12,个），详细案例,15,个，,252,页，,12.5,万字,核心内容：,不同资源状态下旅游地产开发模式,研究,报告内容：主题类产品三类，配套类产品三类，,164,页，,6.7,万字,核心内容：,度假酒店、度假别墅、度假公寓、游艇码头、商业街、会所等产品的开发模式研究,三篇,报告、四类项目、六种产品、,45,个案例、,418,页、,20,万字,PPT,汇报篇,旅游地产开发模式专题研究,报告内容,：各类资源及产品核心要点总结，并对三类产品做针对性研究,核心内容,：,旅游地产开发模式要点总结，岛屿、坡地、非核心资源区域开发要点分析,首先思考三个问题：,问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？,问题二：如何理解旅游地产的核心要素？,问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？,5,问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？,旅游地产,依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；,是旅游业和房地产业的无缝嫁接；,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值,什么是旅游地产？,国际惯例表明，一国人均,GDP,达到,1000,美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；,人均,GDP20003000,美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；,人均,GDP30005000,美元，旅游形态开始向度假旅游升级,；,2009,年中国人均,GDP3603,美元,（世界银行）,人均,5000,美元以上开始进入成熟的度假经济时期。,旅游,地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展,观光旅游,休闲旅游,度假旅游,观光旅游休闲旅游度假旅游,旅游地产发展趋势,江浙湖泊岛屿,川西民居,黄山脚下,海南国际旅游岛,海景及高尔夫地产,大连、烟台、威海等主打滨海度假,江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区,旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念,，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主,国内旅游地产,发展格局（区域分布）,海南热带海洋沙滩,高尔夫球运动,文化古镇,沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础,自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型,大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期,国内旅游地产,发展格局（企业动态）,传统旅游地产企业,大型品牌地产企业,绿城千岛湖度假公寓,雅居乐清水湾,三联青岛田横岛渡假村,华润万宁石梅湾,北京华侨城,深圳华侨城,成都华侨城,万恒大连莱茵海岸度假村,中旅,中旅珠海海泉湾度假村,旅游,地产,发展前景,旅游地产,传统住宅,目前旅游地产以投资需求为主导，,GDP,高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；,高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，,2009,年国内旅游人数达到,19.2,亿人次，,2010,年有望超过,21,亿人次；,旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；,在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大,PK,旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇,问题二：如何理解旅游地产的核心要素？,旅游地产开发核心要素,引擎资源,旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等,客源导向,旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营,产品配套,旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品,引擎,资源,客源,导向,产品,配套,旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述,资源,和,配套产品,两部分,旅游地产开发的核心要素解读,问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？,旅游,地产资源类型,旅游地产,常用引擎资源,滨湖,地文景观,高尔夫,文化古镇,会展商务,主题公园,滨海,温泉,目前旅游地产项目的,开发模式,如何,？,一、旅游,地产项目的运作模式,17,1,、滨湖,类,2,、滨海,类,3,、温泉,类,4,、高尔夫,二、旅游,地产产品研究,37,1,、酒店,2,、公寓,3,、别墅,4,、会所,三、典型资源条件下项目开发要点,50,1,、岛屿项目的开发要点,2,、旅游,城市非成熟景观区项目的开发要点,3,、山地,坡地项目的开发要点,目 录,一、滨湖类,项目,目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊,密集经济发达的,长三角区,域,阳澄湖旅游度假区,太平湖,雪野湖休闲度假区,中信太湖城,杭州千岛湖开元度假村,太湖高尔夫山庄,雁栖湖度假村,东山湖温泉度假村,千龙湖度假村,上海淀山湖度假村,杭州千岛湖开元度假村,依托资源,：千岛湖,开发主题,：休闲度假,产品选择,：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店,客户选择,：度假人群、企业客户,娱乐配套,：餐饮、临湖,SPA,、临湖游泳池、游艇俱乐部,经营状况,：首批自驾游基地；,高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地,夏威夷,Kapalua,社区,国内滨湖,类,项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村,依托资源,：,Kapalua,Oneloa,，,the Ritz Kapalua,海滩,开发主题,：休闲度假,产品选择,：公寓别墅、度假别墅、酒店,客户选择,：多为高级白领人士及外籍人士,娱乐配套,：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场,经营状况,：酒店入住率年平均,54%68%,之间；,地价和住宅销售已高出原价的,45%,一、滨湖类,项目,代表：杭州千岛湖,代表：安徽太平湖,代表：山东雪野湖,新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。,人工湖泊,可依赖资源,人工水库,天然湖泊,滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉,雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。,太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。,一、滨湖类,项目,一、滨湖类,项目,注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发,文化价值挖掘，以文化打造品牌,昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度,昆山阳澄湖,绿城千岛湖度假公寓游艇,以游艇提升项目的娱乐性和参与性,喜来登酒店,以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次,酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟,一、滨湖类,项目,产品打造的关键,：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富,建筑排布：围湖而建，亲水排布,湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源,别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建,度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓,产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大,滨湖类项目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨度较大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅，如绿城千岛湖度假公寓，产品从,70,平米,1,房到,1000,大户型,产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主,滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计,客户异地购买较多，因此多采用精装交付,千岛湖开元度假村,绿城千岛湖度假公寓精装,70,平米,建筑排布围绕湖景，户型设计酒店化,南海区域、海南岛,环渤海城市,二、滨海类项目,三亚半山半岛,雅居乐清水湾,山东田横岛度假村,香水湾一号,博鳌蓝色海岸,东和海棠福湾,大连莱茵海岸度假村,受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海,区域城市,，目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的,海南省,青岛金海角度假村,南澳东冲度假村,水上运动,气 候,景 色,沙 滩,大 海,海水清澈蔚蓝,海岸线长,沙滩柔软,可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动,气温、光照均适宜、阴雨天较少,风景秀丽，景色怡人,依赖,资源,滨海类项目,依托大海与,沙滩，丰富度假内容，形成旅游,度假与居住的结合体,二、滨海类项目,区位,资源,产品,组合,成功,开发,项目成功主要依托区位、产品以及项目创新,二、滨海类项目,滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则：,判定海景资源价值，首选优良、特色海景区域,海景质量,：,海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及视野、台风、水温等气候特征、海平面是否适合水上运动等；,海景特色,：,是否具有海湾地形、是否具有山景与海景的结合、是否具有良好的热带植物景观、日出日落时是否具有特有的景色、是否具有文化内涵；,选取成片且有一定纵深的海滩地块,项目规模,：,成片地块较易规划和开发，便于开发企业打造业态齐全、有规模效应的产品；,地块特征,：,地块最好具有一定的纵深，以便对物业进行合理配比，建造配合度假物业的其他物业，增强旅游地产产品的整体性；,传统以别墅,+,酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。,住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。,大众型产品,个性化产品,半山半岛,观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、,SPA,国际潜水基地、游艇会、温泉、,4000,亩养生山谷“琦园”、生活美术馆,香水湾,1,号,独栋,/,联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、,SPA,私属沙滩、婚礼教堂,博鳌蓝色海岸,独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所,会议型酒店（完善的会议场地和设施）,大连莱茵海岸度假村,别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅,室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头,丰富的产品线,多样的产品形态,高端的产品档次,高档的产品让人们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。,二、滨海类项目,九华山庄温泉度假酒店,海南皇冠假日滨海温泉,中山温泉宾馆,广州金山温泉度假村,四川海螺沟温泉,峨眉山天颐温泉乡都,云南金平勐拉温泉,中,国已知的温泉点约,2400,多处。台湾、广东、福建、浙江、江西、云南、西藏等地温泉较多，其中最多的是云南，有温泉,400,多处。,温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”的项目，目前的温泉产品突出保健概念，针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目，并配合,健康检查、美容、养生、水疗,以及,休闲娱乐,项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。,三、温泉类项目,温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人工温泉可利用，温泉项目通常与养生、休闲娱乐相结合，与会展商务等做复合型开发,温泉类度假项目的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造品牌，从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换，最终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型旅游地产项目。,资源依赖,多元化,在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。,配套先行,完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。,产品多元化,养生康体、商务会议、度假旅游与居住等,功能多元化,考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能,资源多元化,与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉,三、温泉类项目,温泉项目演变：洗浴 洗浴,+,休闲 综合性“汤文化”,温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发,三、温泉类项目,温泉,+,会议休闲模式,【,特征,】,通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务，廸设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求，使得会议会展成为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发,温泉,+,水游乐模式,【,特征,】,通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯,等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。,佛冈聚龙湾,九华山庄,北京温都水城,广东恩平锦江温泉,温泉,+,高尔夫模式,【,特征,】,通过高端温泉水疗,SPA,与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品,温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。,上海太阳岛高尔夫温泉度假村,北京龙熙温泉高尔夫,三、温泉类,项目,温泉,+,滑雪场模式,【,特征,】,温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式,.,温泉,+,综合游乐模式,【,特征,】,由五星级酒店、主题乐园、剧场、康体中心、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目功能齐全、配套最完善的超大型旅游休闲度假区。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，从而产生了极大的市场吸引力,辽宁安波温泉滑雪场,辽阳弓长岭温泉滑雪场,珠海海泉湾,温泉,+,生态农庄模式,【,特征,】,主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。,北京蟹岛温泉生态庄园,高尔夫发达地区,高尔夫发展地区,高尔夫落后地区,其他,2009,年，我国人均,GDP,达,3603,美元（,3000,美元为临界点），高尔夫,运动进入起步,发展阶段。,高尔夫的发展主要受城市的经济，景观资源和气候条件制约,深圳观澜湖高尔夫社区,建有,5,大锦标级,球场、,高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业,依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅,、公寓,等度假性物业的开发,30,万平方尺会所，游泳池、健身室、,Spa,等娱乐康体设施，同时提供会议设施,观澜湖高尔夫大宅,惠阳棕榈岛高尔夫,先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展,开发适合主力客的洋房产品和别墅产品，并提供针对性配套,泰式风格的建筑、园林设计让居住的氛围更富度假,感,高尔夫进入中国以来受多种政治经济因素影响，目前仍处于起步阶段；分布上,由南向北，由沿海向内地发展，沿海发展旺盛，南方发展较北方成熟,四、高尔夫类项目,深圳观澜湖高尔夫社区,建有,5,大锦标级球场、乡村俱乐部、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业,依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、洋房、公寓等度假性物业的开发,30,万平方尺会所，游泳池、健身室、,Spa,等娱乐康体设施，同时提供会议设施,观澜湖高尔夫大宅,惠阳棕榈岛高尔夫,先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展,开发适合主力客的洋房产品和别墅产品，并提供针对性配套,泰式风格的建筑、园林设计让居住的氛围更富度假感,以度假为主题，建立多样的度假型配套设施,六、高尔夫类项目,高尔夫旅游,高尔夫与旅游的结合,以休闲、运动和体验为目的的旅游,特点,休闲性、体验性、趣味性、挑战性,需求产生原因,球场环境和景观的诱惑,南北气候条件互补,不同风格球场的魅力,高端商务活动的需要，“球道是沟通的桥梁，果岭是签约的会场”,高尔夫地产,产生的原因,与运动的高档化、客户层面的特殊性有直接关系,特点,客户多为远距离参与运动；,客户对于居家之外的休闲空间的需求；,都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成为高尚景观的代表；,回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视；,开发方充分挖掘项目附加值。,高尔夫与房地产的关系,高尔夫物业为高尔夫附属产物；,能大大提高高尔夫项目的经济价值；,高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此房地产在项目操作中占有举足轻重的作用。,绝大多数,GOLF,盈利模式：与房地产联动发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利,我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发,六、高尔夫类项目,高尔夫与,地产衔接：,内切,球场本身提升别墅的附加值，打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业，总价较高，产品线比较单一，受众面小。,外切,此类产品伴随着一定体量的区域开发功能，高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套，而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等，拥有较长的产品线与丰富的配套环境。,相离,别墅项目,完全位于高尔夫项目之外，甚至与高尔夫具有一定距离，仅在社区小品、园林景观上体现高尔夫元素。,高尔夫,高尔夫,高尔夫,别墅,别墅,别墅,六、高尔夫类项目,西京都高尔夫别墅,汤臣高尔夫别墅,保利国际高尔夫花园,别墅,：,根,据客户定位的不同，决定别墅的户型、面积、功能、管理方式与盈利模式，创新余地相对较大，形式灵活。,酒店,：,主,要分为,度假需求,酒店与,会议需求,酒店，在表现形式上可与别墅有一定程度的重合。,配套,：,高,尔夫客户定位,差异化最大的部分,，如商务型客户配备的会务型酒店、,SPA,会所；家庭型客户配备的托儿所、小型游乐场、野战营等设施。,六、高尔夫类项目,高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅,+,酒店,+,配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力,高尔夫项目开发在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多方面均有着很高的门槛，需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度。,对资金实力的要求高,高尔夫项目前期投资大，投资回收期长，对企业资金的占用金额大且占用时间长,对长期抗政策风险能力要求高,高尔夫项目有政策雷区与敏感区，开发企业需承受长期经营过程中的政策风险,对资源整合能力的要求高,开发企业需具备整合专业、品牌、活动和媒体资源的能力,对客户资源与品牌营销能力要求高,开发企业需具备高端财富客户及强力营销渠道平台,高尔夫项目产品选择：以高端客户为切入点，打造别墅,+,酒店,+,配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力,四、高尔夫类项目,各类资源项目开发要点,资源特征,项目类型,核心产品,开发要点,典型案例,滨湖类,主要分布在江浙地区，以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛,酒店、别墅、公寓、游艇,注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发,千岛湖开元度假村,绿城千岛湖度假公寓,滨海类,海南、环渤海区域，资源稀缺，客户辐射范围广,酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇,规模性开发，国际化营销，优先完善海滩景观，产品类型丰富，产品线长，注重后续经营托管,半山半岛,雅居乐清水湾,温泉类,分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用,酒店、别墅、公寓、休闲养生项目,产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发,九华山庄温泉度假酒店,中山温泉宾馆,旅游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键,高尔夫,以广州和海南为主，需要高端客户群支撑，用地受到严格控制,高尔夫球场、酒店、别墅等,项目在资金、资源整合、客户等多方面均有很高的门槛，需要与高端别墅嫁接，完善高端服务体系,深圳观澜湖高尔夫社区,南京中山国际高尔夫,产品是旅游地产概念、功能和品牌的承载者，是旅游地产投资收益的主体，根据各类产品在开发中作用，分为主体类产品和配套类产品,主体类产品,度假酒店,度假别墅,度假公寓,旅游地产产品,配套类产品,游艇,商业街,会所,一、,酒店,品牌选择,功能定位,品牌功能,配套功能,盈利功能,项目名称,酒店项目,合作方,雅居乐清水湾,朱美拉酒店,朱美拉,集团,（,Jumeirah）,莱佛士酒店,新加坡莱佛士国际有限公司,JW,万豪酒店,万豪国际集团,希尔顿酒店,希尔顿集团,豪瑞阁酒店,美国夏威夷,Outrigger,酒店集团,半山半岛,洲际酒店,洲际酒店管理公司,丽笙世嘉酒店,美国卡尔森酒店管理集团,Anantara,酒店,泰国,MINOR,酒店集团,酒店是最基本的度假产品，是旅游,地产项目,中不可或缺的产品,，酒店是旅游度假功能重要提供者，也是项目价值和品牌的重要体现者。,39,绿城千岛湖度假公寓，引入,喜来登,酒店，五星级，套房数,250,，标准间,1600,元,/,天,旅游渡假区酒店入住率受季节性影响较大，整体保持较高入住率，以三亚为例，,2010,年前三季度酒店入住率,61.83%,同比增长,2%,，,2009,年旅游饭店客房开房率,62.3%,，整体入住率较高，并表现为一、四季度入住率高于二、三季度,一、,酒店,千岛湖开元度假村，,五星级,227,套房，标准间,700,元,/,天,陵水香水湾君澜度假酒店，别墅型，,65,套房，标准间,2990,元,/,天,三亚半山半岛洲际度假酒店，,五星级,343,套房，标准间,2600,元,/,天,三亚万豪度假酒店，,五星级,452,套房，标准间,2200,元,/,天,目前酒店品质星级呈逐渐升高趋势，高星级、高价格酒店大量出现在旅游景区，成为项目档次的标志，旅游区酒店入住率整体较高,项,目,经营模式,类型（触动点）,雅居乐清水湾,引进国际酒店管理公司,海景,三亚半山半岛,引进国际酒店管理公司,海景、山景,杭州休博园,引进国际酒店管理公司,会展,博鳌亚洲论坛永久会址,引进国际酒店管理公司,会展,三亚凤凰岛,引进国际酒店管理公司,海景、会展,绿城千岛湖度假公寓,引进国际酒店管理公司,湖景,今典三亚湾红树林,售后,统一经营,海景,天福源海滨温泉度假中心,售后统一经营,海景、温泉,三亚天泽海韵度假酒店,售后统一经营,海景,戴斯圣杰温泉酒店,售后统一经营,温泉,峨眉半山七里坪,售后统一经营,地文,千岛湖天清岛度假酒店,售后统一经营,湖景,黄山香溪谷旅游度假村,售后统一经营,地文,惠州汤泉温泉度假村,售后统一经营,温泉、高尔夫,运营模式,自主持有产权,出售产权,售后统一经营,分时度假,养老型酒店,酒店运营模式处在不断创新中，国内高端旅游地产项目主要采用,引入管理,公司,的方式进行经营，产权方面采用,自主,持有,产权,或者,出售产权,的模式,一、,酒店,典型项目运营模式表,产品类型,子分类,典型项目,运动度假村式度假别墅,高尔夫别墅,苏州太湖高尔夫山庄,项目,山东,黄金崮云湖,高尔夫,北京,太阳城高尔夫,别墅,其他户外运动度假别墅,澳大利亚圣安东滑雪度假别墅,区,法国,瓦勒迪泽尔度假,别墅,黑,龙江,省新,濠亚布力阳光度假村山地度假,别墅,温泉疗养度假别墅,/,北京凡山温泉度假,别,南京,香樟华苹温泉度假,别墅,苏州,温泉,1858,滨水度假别墅,/,马来西亚,Pangkor Laut Resont,水上度假,别墅,海南,三亚,半山半岛,浙江淳安千岛湖开元度假村,城郊生态度假别墅,/,南海南国桃园,度假别墅是目前旅游度假项目住宅类产品的主力，在产品打造和运营方面突出其旅游度假的特点。,产品分类,产品特点,核心功能,居住,功能,商务,功能,情感,功能,休闲娱乐,功能,投资,功能,客源特殊,具有别墅产品的奢华、私密性特征,占有旅游度假的稀缺资源,集观光、休闲娱乐于一体,价格昂贵,五大,产品特征,二、度假别墅,产品面积跨度大，尽可能多的扩大产品线，降低风险，户型设计酒店化，度假功能优于居住功能，营造度假氛围，通常是精装修，并有奢华产品配置,扩大产品线降低风险,在江浙一带，别墅户型面积总体来说偏大，一般在,300,平方米以上。,海南地区，别墅利用时间段，户型面积中,70-200,平方米。,观景功能优于居住功能,度假别墅设计特别要照顾到客户的观景需要。,结合当地的气候特点设计宜居户型，巧用阳台、露台、架空层、架空廊等设计。,创造出度假气息,观景需要,打破常规,面积跨度大,别墅强调享受和度假感,模糊客厅、卧室、卫生间的界线，营造出不同于日常生活的浪漫度假气息。,一般采用全装修，根据装修标准不同，选择配置,二、度假别墅,度假别墅类项目,的,建筑风格特征：建筑风格鲜明，风格定位结合旅游主题，体现地方特色,区域,长三角,海南,黄山,建筑风格,西班牙,+,现代,欧式,+,现代,泰式,西班牙地中海,徽派,徽派,项目特色,江南一带度假别墅建筑风格注意与江南山水特色相融合，风格不十分突显,海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情,灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格,典型项目,千岛湖开元度假村,绿城千岛湖玫瑰园,清水湾星海传说,东和福湾,德懋堂,徽府,项目展示,世界上的顶级别墅以西班牙式、意大利式、法式三大经典建筑风格为主；,国内旅游地产项目中的别墅也多采用西班牙地中海、法式或欧美简约建筑风格；,度假别墅类项目需要,结合地域特征，植入当地风土人情及文化特色。,二、度假别墅,度假别墅类,产品的园林与度假主题相协调，园林风格与度假区景观及文化相一致，园林与建筑融合，景观延伸到建筑,国内的度假别墅园林风格可分为西班牙地中海式、法式、中式、东南亚热带雨林风格等；,经典的园林设计并不单纯是一种风格，而是在异域风情中融入中式园林精髓。,二、度假别墅,“海南”东南亚热带风格,融入中式园林精髓,变换的海景,热带特色,高大的椰子树，典型的特带植物展现特带风情,讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，并以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间,火红的凤凰花等婀挪多姿的热带植物,青石板、鹅暖石、麻石的运用，典型的东南亚材料,中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。,度假别墅空置期长，对物业委托管理要求较高，多数项目提供委托出租服务以提高客户投资收益,管家式服务，提高项目品质,引入世界一流管理公司,高智能、私密化项目配套，强调项目享受感,高尔夫球场,提供个性化服务,物业管理入户,私家泳池、花园,风情商业街,服 务,配 套,二、度假别墅,度假公寓是在不降低项目整体档次的前提下延长产品线的产品，建造上强调,观景，建筑排布以景观为核心，产品面积跨度大，不同楼层价差悬殊,普通住宅建筑排布一般都是南北朝向，而度假公寓注重的是景观面，当项目东面临海或临湖时，度假公寓的排布将以景观面为主采用东西朝向，为的是更好的利用地区的自然景观资源。,绿城千岛湖度假公寓围绕湖景的建筑排布,千岛湖湖面,绿城千岛湖户型与景观资源位置示意图,度假公寓每一户户型在设计时一般都围绕景观面,，尽量使户户都做到景观可视，户型跨度从,70-1000,平米,度假公寓项目景观设计与旅游景点保持相同风格，成为旅游景区的延伸，景观和建筑融为一体。,三、度假,公寓,户型以精装修为主，设计酒店化，弱化功能的齐备，强化空间的舒适,购房,者以投资为主，一般,不会在公寓中长期居住，所以一般开发商都会选择以精装的形式把房子交给购房者,，做到,拎包,入住，并便于后期经营出租。,度假公寓是给人们在度假旅游时提供居住服务的项目，则舒适度是产品首先要考虑到的。所以一般的度假公寓在户型设计上采用酒店化的,设计，弱化厨房、储藏空间，强调卧室客厅的舒适度,项目,装修,项目,装修,绿城千岛湖度假公寓,精装,兴隆温泉高尔夫度假公寓,精装,半山半岛,精装,太湖国际社区,精装,陵水富力湾,精装,三亚,海岸名都,精装,鲁能三亚湾,精装,鸿威海怡湾畔,精装,融汇国际温泉城,毛胚,融汇国际温泉城,毛胚,绿城千岛湖度假公寓户型图,通过大面积阳台，让,住户能最大限度的观,景，总体,的装修,标准高端化，一般不,低于,4,星级酒店的装修标准。,三、,度假公寓,六、,会所,与普通会所相比，旅游度假项目会所对商务设施和服务要求较高，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等。,旅游度假类会所的运营通常与高尔夫、游艇的运动设施相结合，由俱乐部经营。,旅游地产项目的会所通常与商业街、休闲娱乐运动项目相配合，按其功能特征形成休闲娱乐类、运动类、商务类三大种类。,常见的会所功能,主要分类,常见功能设置,运动类,健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场、高尔夫球场,休闲娱乐类,桌球房、桑拿房、,SPA,、,KTV,、棋牌室、阅览室、儿童活动室,商务类,咖啡厅、休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心,普通社区会所与旅游地产会所功能比较,功能,普通社区会所,旅游地产会所,运动类,小而全，以大众化运动项目为主，如健身房、羽毛球、乒乓球、网球等,结合项目自然资源，设定有特色的配套运动项目，如高尔夫、游泳池、攀岩等，也可能设有健身房、网球馆等传统运动场地,休闲娱乐类,大众化，以桌球房、棋牌室、阅览室等为主，通常无甚特色,相对高端，常有桑拿房、,SPA,、儿童活动室等，有时也有,KTV,和棋牌室,商务类,要求较低，功能简单，有时甚至无商务类会所配套,对商务设施和服务有一定要求，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等,现代旅游地产会所主要为提供配套功能会所和与高尔夫、游艇等俱乐部结合的专业高档会，会所选址需要和商业街等其他配套设施协调,多点发展保证了各类配套项目拥有独立的充分的发展空间，也有利于各项目进行专业化的经营管理,目前大多数旅游地产项目没有设置专门大规模集中性的会所，而是将传统的会所功能分拆分到各个配套的餐饮、娱乐、休闲、运动等设施或项目上，并有可能将其中的一部分交由专业公司进行经营。,优势,例：观澜湖高尔夫大宅会所功能列表,项目,面积,总面积,各国风味餐饮,世界杯廊,63000,锦标赛廊,500,千树里,桃园春晓,高尔夫专卖店,3550,大型中式宴会厅,3000,人,会议厅,5000,艺术长廊,主题,SPA,水疗按摩,3600,雪茄酒吧,瑜珈健身,桌球室,温泉浴池,网球场及羽毛球室,水上活动中心,浪涛池,38,间多功能贵宾厅,由于酒店和商业街的存在，会所大部分功能将由酒店提供，会所是否设置、设置规模、功能选择均需和酒店、商业街统一规划,六、会所类配套项目研究,针对当前旅游地产开发中的,主要资源类型，重点研究三类旅游地产项目的开发模式：,岛屿,项目,旅游城市非成熟景观区,项目,山地坡地项目,基于开发理论的项目研究,岛屿项目 开发要点解读,杭州千岛湖开元,度假村,【,独立开发,】,依托资源,：杭州千岛湖,项目规模,：,300,亩,产品,选择,：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店,娱乐,配套,：餐饮、临湖,SPA,、临湖游泳池、游艇,俱乐部,淀山湖畔涵璧湾,【,独立开发,】,依托资源,：上海淀山湖,项目规模,：,80,万平方米,产品,选择,：别墅,娱乐,配套,：会所、游艇,岛屿项目,典型案例,舟山凤凰岛综合旅游项目,【,独立开发,】,依托资源,：舟山群岛,项目规模,：,170,亩,产品,选择,：别墅、酒店、游艇、高尔夫,娱乐,配套,：净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等,青山湖郡原列岛花园,【,独立开发,】,依托资源,：浙江青山湖,项目规模,：,268,亩,产品,选择,：,3300,米水岸线，,1,个本岛，,1,个半岛，,3,个小岛，,1,个游艇码头，,8000,平方米精品岛屿会所酒店，,1,个岛屿特色,SPA,，约,90,栋游艇别墅。,长兴岛桔园度假村,【,部分开发,】,依托资源,：长江入海口,项目规模,：,10,余万平方米,产品,选择,：别墅、酒店,娱乐,配套,：,桔洲穹庐、高尔夫练习场、,CS,真人射击场、游泳馆、桑拿中心、会务中心、橘园,人文价值提升,度假先行,项目定位,完善配套,产品打造,岛屿项目,开发成功需要多种要素的推动,分阶段开发,岛屿项目,岛屿与陆地间的交通问题，需要有直接的桥梁公路，方便人、车出行，因此岛屿开发以接近陆地为主,基础设施,岛屿,项目,与陆地脱离，项目的可进入性，岛屿内生活设施，生活环境是项目能否开发的前提，交通、基础设施首先完善,岛屿项目,完善配套,交通设施,资源环境,岛屿内,水,、电、煤气、通讯,等基础设施完备，,保证岛屿项目,能够运作。,对岛屿环境进行美化和修正；,建设滩涂、净化水域,岛屿与陆地直接相连，实现驾车直接直接到达，保证岛屿生活设施的供应安全和生活的便利性,岛屿项目,完善配套,千岛湖开元度假村,半岛项目，与陆地直接相连,上海涵壁湾,沿湖群岛，岛屿间以道路相连,舟山凤凰岛,独立多岛以道路与陆地相连,青山湖郡原列岛花园,半岛和独立岛，以道路链接,主动高端定位,资源价值：,岛屿具有无可替代的私密性，具有与世隔绝的先天条件，能实现宁静的度假生活，具备打造高端私密性度假空间的条件,客户基础：,位于发达城市圈的岛屿项目具有广泛的高端度假客户，而追求第一居所的中低端客户不会考虑远郊岛屿产品,岛屿项目,项目定位,岛屿具有独特的亲水资源和绝佳的私密性，是休闲度假胜地,，针对休闲度假客户以高端为主，当前岛屿类项目主要采用高端定位,绿城千岛湖度假公寓,杭州青山湖郡原列岛花园,上海淀山湖畔涵璧湾,以喜来登酒店带动整体高端形象，公寓单价达,4,万以上，最大户型上千平米,以喜来登酒店带动整体高端形象，公寓单价达,4,万以上，最大户型上千平米,以喜来登酒店带动整体高端形象，公寓单价达,4,万以上，最大户型上千平米,挖,掘历史文化,，岛屿自身或所在水域通常,都具有一定文化,历史,产品,升级,文化遗址,历史名人,风土人情,古建筑,强调文化的挖掘和概念的创新是提升项目利润的关键,岛屿项目,人文价值提升,文化赋予和创造，弥补滨江类产品的“高复制”性，赋予项目独特性，创造产品价值,文化注入和品牌营销：,从,新,安江水库,到,千岛湖,，,改,变的,，,不,止是名,称,新安江水库,千岛湖,岛屿项目,人文价值提升,度假先行,高星级,酒店,已,成为度假类,项目必备产品，成为重要的价值支撑和度假功能提供体,游艇,在适合的条件下游艇项目是休闲度假活动的主题,温泉、高尔夫等,根据项目规模、项目定位设置，是项目价值的重要支撑点,岛屿项目,度假先行,岛屿类项目多处于远郊，项目价值的实现需要客户的亲身体验，因此优先规划和打造度假产品是项目价值实现的捷径,高星级酒店,游艇,高尔夫,项目名称,项目规模,开发类型,度假产品,杭州千岛湖开元度假村,300,亩,独立开发，半岛,五星级酒店、游艇俱乐部、会所，商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、,KTV,包厢、,SPA,、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池,舟山凤凰岛,170,亩,独立开发，岛屿,五星级酒店、全海景独岛式企业会所、私人海景花园别墅、游艇会，净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等项目,青山湖郡原列岛花园,268,亩,独立开发，多岛,游艇码头，岛屿会所酒店，岛屿特色,SPA,，游艇别墅,上海涵璧湾,80,万平米,独立开发，围湖多岛,别墅