项目建议报告好花红商业广场BEST.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020年5月29日星期五,#,11 十一月 2026,项目建议报告好花红商业广场BEST,?,如何破局！,商业销售的二次包装关键在哪里？,销售点？,客户所追求的？,根据前期推广物料来看，,项目对于投资类包装已经,足够！,那问题在哪里？,我们认为项目的深层次概念缺失,投资类项目对于投资的反哺功能,未达标！,建议：,招商重置+概念植入,1,我们要打造的是什么项目？,核心招商重点在哪里？,为什么我们能做到如此高的投资回报率？,对标案例一,上海环贸iapm商场,环贸iapm商场座落于浦西淮海中路陕西南路商业区，面积逾12万平方米，商场借鉴了香港apm商场的成功营运模式，主打,夜行消费,的新购物理念。iapm商场整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。,商场名字“iapm”呈现国际化“international”及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验。“am”及“pm”，分别象征白昼及晚上，两个截然不同的概念合二为一，成为崭新的零售式,“夜行消费”,。,对标案例二,虎门1387音悦MALL,虎门1387音悦MALL由香港上市企业人和商业全新打造，是虎门唯一以音乐为主题定位的购物休闲商场。在营销模式上，1387创新休闲、音乐资讯、个性创作、文化交流等元素，用以辅助商业营运。,通过建筑设计、室内装饰、商场服务等细节配合体现统一的主题，让消费者形成鲜明的视觉和感觉冲击。1387将设独特音乐景观点，包括卡萨布兰卡广场、音乐主题绘画浮雕艺术墙、加州旅馆广场、玻璃BAND房、炫舞练习场等多个景观点，,通过对主题的具象挖掘和营销推广吸引大批客户前往消费。,没有概念？人为制造概念！,没有消费落地化客群？人为营造客群，很多概念并不是城市专享,县城同样可以打造成主题商城！,我们能落地的概念呢？,项目特性超大城市广场，民族景观特质,建议打造属于自身的音乐节,好花红音乐节,根据品牌主力商业的落地，选择相关店家的招商,产业互补，聚客聚财,增强投资性，扩大辐射范围，打造,1小时经济圈,投资性，扩大销售范围！,商业发展趋势,体验 互动 文化,挖掘客群,深层需求,兼具整体性,与开放性,差异互补,双向互动,市场,机会点,在合理定位的基础上，如何能兼具整体性与开放性使业态组合更合理，客流导入更科学。在客流导入上更要关注如何将周边小区沿街商业的客流导入到本项目中。,要把握商业深层的体验趋势，不仅做到体验升级，更要做到双向互动。,既要与周边小区商业产生商圈聚拢效应，分享其小区周边随机消费，又要在定位及业态选择上与其进行差异互补。,目前区域内未有一站式文化中心，未抓住其最主要的特点，本案要挖掘客群深层需求才能产生更高的消费者忠诚度和客户黏性。,市场,机会,点,H.O.M.E,H,eart:中心、核心（heartland中心地段）,O,xygen:O2 氧气（商业里的特色核心）,M,agic:魅力、魔力（新概念体验）,E,njoy:享受(美食、娱乐),定位：惠水H.O.M.E文化体验中心,文案定位：足不出户，享受城市生活，打造体验式商业,主题体验式购物中心，顾名思义，就是根据消费者的兴趣、爱好、年龄、知识和教育背景以及社会角色等因素，将购物中心细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的多元化消费场所。,本商业可以通过商场提供的,音乐专区搜索最新的音乐动向和流行榜,，商场将不定期地安排,著名DJ与歌手现场表演,，打造独特的主题商业业态。,音乐节,从消费者角度考虑，单纯地从消费或许不足以支撑整个项目吸引力，可通过以上的商业布景，节点性音乐节制造为一个口碑。,每季度邀约世界知名DJ乐队开展“好花音乐节“专题音乐节，成为贵阳标志性音乐会。,加以夜行商业宣传包装，打造音乐主题文化。,钢琴楼梯,将商场内一处楼梯涂改成钢琴黑白格样式，也可在条件允许下内部改造，让顾客行走在上面可发出不同音符声。,不必批量改造，仅需1-2处即可，只要以制造噱头为主。,音乐主力店,商业体内开设音乐主题店铺，作为整个商业的主题形象店，展示作用为主。但突出主题。,夜行消费美食&娱乐,夏天：本案餐饮业态延长至次日凌晨2点左右，突破一般商场10点关门的惯例，争取开创贵阳先河，弥补商业综合体“夜间消费”空白，摆脱普通夜宵店等夜行消费“圣地”受天气因素制约的局面。,即将引入的品牌主题商业,红星美凯龙和居然之家，为本项目强势挑选的大型家具类的主题商业，具有良好的品牌效应，跟主题商业进行互补，增强投资性！,红星美凯龙或居然之家的引入，打造成专业市场跟体验商业相结合的模式！,相关业态补充的 可能性（增加娱乐儿童业态，能增强体验和互动型）,三大主题板块,红星美凯龙家具板块,增加品牌认同感,儿童教育娱乐板块,增加底层消费能力和持续性消费,主题性音乐板块,增加大区快概念，扩大消费经济圈,2,如何去化本项目？,舆论引导线,销售跟进线,公关活动线,占据高度,制造话题，占位抢位,把握深度,多渠道，实现销售,落地化的活动为主，适合当,地的习惯,双线联发,品牌战,明线推广节点区域、城市、项目、产品,暗线推广包租政策及投资吸引力确认,闪电战,短平快攻击销售节点,开盘前四周集中轰炸多渠道并进，强势上客,开盘后一个月持续轰炸并线分销，营造最核心商业盘,持续累积项目品牌影响力和吸引力,解决商铺销售实质问题,返租政策建议,包租十年,前五年租金回报为7%、7%、7%、8%、8%，后五年19分成,租金支付,租金不抵扣，直接从付清房款时起按季度支付,推广策略,以租养贷，10年白得一套铺！,认可区域位置和投资潜力，高附加值附带回报率为主要吸引点,区域内,本地客群,两小时经济圈投资地客群,项目目标,客群来源,投资属性强，需较强的故事性概括，高回报率为主要吸引点，以贵阳大区及周边等地为主。,鉴于百事通强大的异地聚客和大区域聚客能力，我们将投资类客户群体扩大到2小时经济圈范围！,蓄客、认筹期,前期筹备,蓄销期,1月,2月中旬,3月,4月,5月,5月中旬,12月中旬,6月,2017,时间轴,销售节点,1次开盘,2次开盘,战术排布,品牌战,闪电战,品牌战,闪电战,闪电战,品牌建立、项目形象,推广阶段,形象导入期,强力蓄水、开盘期（2波推售,）,持续销售,目的,卖点价值释放+热销,项目营销流程常规动作,主力营销点,以100人,客服团队为例,每人每天完成,5,组电话，,30天,一批次蓄水完成总量近,1500000,的电话量,可保证1个月时间将项目推荐给超过150万的客群，并拓展贵阳及周边客户，意向客户,可单月寻客超过10遍,开盘前一周配置,300人,以上营销团队,完成单周,750000,以上的电话量,每人每周要求最低,1组,的目标分解量,一个月时间上访要求,400组,，争取达成,500组,上访,两小时经济圈发车,针对项目周边的县市，以投资性为主打，进行外地拓客，,增加客户来源和营销广度，选定贵阳大区快客户,，前期以周边为主，中后期开启周边县市大分销渠道；,外拓分销,线下渠道,针对项目周边范围内布展如人流量大的学校、商场，公园、小区等，布展同时配备看房直通车（具体点位根据实地安排）。,布展,推介会,可在派单沿线的学校、乡镇商业集中区、加油站、工厂大门、小区大门附近地推跟进。,线下,地推,区域内分销渠道,分销团队,设置分销团队，聚合超过30家以上分销公司进行项目共同推进。,二手中介,第三方合作的像房产中介，在其店做项目销售情况的展示，在城区范围内与潜在客户做亲密接触。,同时设置销售任务和提成机制，激励二手中介推售项目。,地缘性客户扫描：企事业单位；学校、工厂、园区客户。,其他渠道,地缘性客户，是去化项目的次要客群，也是项目后期实现客带客销售的种子客户。,分阶段进行客户拜访，进厂区进行投资推荐会。如有意向，可以团购方式推售,蓄客时间紧急不建议做，此类客户需长期拜访和累积，销售部可制定计划长线跟踪，为后期项目的去化夯实客户基础。,3,公关活动如何做？,迪斯尼恐龙主题展,活动内容,整个场地用隔离栏杆围起来，留入口及安全出口,室外展览50个大小仿真恐龙、迪斯尼卡通、工艺品,（人体感应、智能头部转动、声控语音）,活动目的,增加节假日及周末案场的来人量，活跃氛围。,通过恐龙主题展活动，扩大项目文化科技的知名度和,公众影响力,，塑造良好的品牌形象。,使所有参观游客在观赏过程中，感受一个休闲娱乐放松的好去处。,02,抢购,旺铺,赢,豪华家电,活动期间每成功定购一套商铺，即可获得一次砸金蛋机会，多定多砸，100%有奖。,根据砸出奖票、购房收据和身份证到前台领取奖品。,活动内容,活动目的,通过暖场活动增加现场人气，促进房源促销；,通过本次活动维系未上访及成交客户的关系，挖掘新客户，同时对目前案场信息进行有效推广；,维护客户关系，增加品牌美誉度及满意度；,答谢会暨招商进度说明会,活动内容,置业顾问提前邀约老客户及意向客户并做好初步登记，告知来即送精美礼品一份，现场更有机会赢取iPhone7等大奖。,活动当天以,项目招商进度介绍,为主，穿插主力店、品牌店等的介绍。现场提供免费水果茶歇。,公布转介绍,三重礼,老客户转介绍成功5套及以上，即可获得主力店终身内部协议价,（套数可商榷）,凡老客户转介绍并成功下定商铺，即送现金5000元/套，以此类推,凡介绍10组有效上访客户，即可参与现金红包抽抽抽的活动，红包金额2050不等（红包共50份，抽完即止）,活动目的,部分客户有意向但迟迟未定，对项目的信心不足，建议举办项目招商进度说明会，以增加客户的信心度,说明会同时公布转介绍规则，进一步促进老带新成交,10万金条人人送活动,活动内容,活动期间,10万,金条大放送,活动截止即抽取3名幸运来访者，各送金条一根,此期间成功定购商铺，即可妥妥的领取金条一根,备注：此方案为前期测算方案，具体调整定位需确定合同之后安排招商及企划,团队入驻，两周时间可给出最终稿的定位方案和销售方案|！,