波大投资集团战略规划报告.pptx

波大投资集团战略规划报告,重要说明,本文件专为客户使用,分发、引用和复制-即使是节选方式-给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可,导 读,公司战略,业务战略,职能战略,永大集团经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的发展方向一直不是十分清晰,销售额,企业规模,宁海县城建开发有限公司成立，注册资金200万,宁海城建更名为宁海县永大房地产开发有限公司，注册资金500万,宁波永大集团有限公司成立，下辖5家子公司,？,1999年,2001年,2001年,2002年,我们最终想干什么？,2000年,占地26.6万平米的华庭家园 竣工,集团在南京以挂牌受让方式取得2.8万平米土地开发权，首次走出浙江,2003年,2003年11月，占地40万平米的泰兴项目一期工程开工建设,集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法。,集团应该专注于房地产项目的开发，对其他不能支持房地产业务发展的业务尽早进行剥离,集团应该实行多元化的发展战略，同时介入几个行业，以便互为支撑,公司应该在江浙一带的中型城市发展，获得天时地利人和优势。,集团可以向全国的各大中城市进军，开创全国性的知名品牌,集团在,未来的几年,想成为多大规模的企业？,集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？,选择的竞争区域到底多大合适？,集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？,集团应该结合自身资源和实力选择最具竞争力行业做专做强,集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务,争论的焦点,观点一,观点二,观点三,高层管理者,期望夯实管理基础，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃,员工,对集团的未来充满信心，但对集团未来如何发展很迷茫,公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务,公司战略,企业,愿景,组织结构,人力资源管理,问题逐步放大,企业文化,过于概念化，尚未达成统一的认识，且缺乏战略分解，无法真正发挥指导作用,总部和下属公司都存在职能缺失,集团和下属公司管理缺乏效率,人力资源职能不完善，现有职能也存在很多问题,工作积极性不高，满意度较低,缺乏规范意识和责任意识,企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业的战略目标,综合分析永大集团业务现状，我们将永大集团的战略发展划分为三个阶段,价值,时间,第一阶段,夯实管理，培育核心竞争力,第二阶段,纵向整合价值链，,建立资本运作平台,第三阶段,开创未来业务,机会,近期,中期,远期,2005,2007,2009,第一阶段（20052006）是战略发展的关键阶段，核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力,组织,资源,人力,资源,财务,资源,无形,资源,业务,资源,策划,能力,资本,能力,整合,能力,品牌,影响力,服务,能力,完全满足,基本满足,一般,基本不满足,缺乏,永大能力,匹配性评价,从永大内部资源与能力分析我们得出结论：永大目前在房地产方面的资源与能力还不能满足行业核心竞争力的需要，所以永大首要的任务是夯实管理基础，提升自身竞争能力,北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题,宁波永大的核心业务住宅房地产，目前行业发展势头良好，永大应抓住历史性机遇，以提升该业务的竞争力为主，加快发展步伐，为企业进一步发展奠定坚实的基础,永大目前还未建立自己的核心竞争优势，相关能力薄弱，不宜考虑多元化问题，应在自身条件和时机成熟之时，再考虑多元发展问题,第二阶段（20072008年）纵向整合价值链，提升物业和建筑等业务运作能力，形成对房产业务的支持,物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向,物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高,物业管理管理水平的提高对房屋销售起到越来越重要的作用,建筑队伍提早参与图纸的规划设计，可以在建设过程中保证房屋的设计思想更好得到实施,建筑队伍的运作能力提高可以为工程争取更短的时间，节约更大的成本，保证房屋最后质量,装饰装修工作如果能在房地产开发前期参与规划设计，能更好的反映居民对房屋的美观实用偏好,美观实用的装饰装修对于房屋的销售时间和价格都能提供有力的支持,房屋建筑,房地产开发,物业管理,装饰装修,同时通过建立资本运作平台，促进房地产业务快速发展，并为第三阶段新业务的拓展奠定基础,金融性资本运作平台,经营性资金运作平台,互动,房地产业务,高速扩张,新业务,股市融资,战略股权融资,产业基金,房地产信托,银行贷款,内部积累,预售房款,工程垫款,抵押拍卖,开拓培育,借鉴美国50年代以来房地产业市场变化历程，永大房地产在获取竞争优势的过程中将不可避免地走上向“资本+地产”的发展道路，从而实现持续经营,主要财务机构,私人投资基础设施,公共基础设施,国际化,新项目的财务影响,哪个国家,过剩缓和到平衡,迅速发展,2001-2004,主要财务机构,现金投资,智能化多功能物业,国际化,住房补贴,发展战略,风险管理,过剩,巩固完善,1996-2000,银行专业人士及基金会,现金投资,智能化多功能物业,国际化趋势,贷款控制,市场风险如何,严重过剩,不稳定,1991-1995,投资管理机构、银行、国外投资人,对销售收入的预期使投资需求增大,大规模的市场中心高档物业,针对全国市场，地区特色开始形成,环境责任管理,国内哪个市场,严重过剩,经济重组同时持续增长,1986-1990,专业从事避税性投资的投资人，华尔街,避税及通胀预期,城市公寓、写字楼及工业物业,以全国市场为主,税收刺激,避税，选择管理者,略有过剩到过剩,急剧变化,1981-1985,开发商和银行,避及通胀预期,新城区主要写字楼及酒店,多种类型市场并存,土地使用控制,获得用地批准,平衡略有过剩,快速增长,1976-1980,合股经营者,避税,郊区写字楼开发,全国市场开始形成,如何组织资金和资金市场,获得资本,供给过剩,萧条,1971-1975,投资机构,需求超过供给,旧城改造、商业街、新社区、大型商业广场,以地区市场为主,刺激住宅生产,哪里有增长潜力,平衡,快速增长,1961-1970,建筑商,需求超过供给,郊区、成片住宅、地区商业中心,集中在地方市场,开发前期立法,哪里有资源,平衡,稳定增长,1950-1960,开发资金的运作控制,开发资金,房地产开发的重点,地域范围,政府最关心的问题,开发商最关心的问题,房地产市场条件,经济环境,时间,（1950-2004,年美国房地产市场变化与开发重点的变化）,从长远看，开发商将积极拓展银行以外的融资渠道，包括证券市场，信托产品，投资基金等等。资本市场化、产业升级将是未来房地产企业发展的必然趋势。,第三阶段（2009）集团考虑介入新的行业，进行多元化运作，保持永大的持续发展能力,发展新的业务将可以规避行业周期风险，保证企业的持续发展。,企业要想获得长期持续性发展，应该考虑未来的业务,价值,时间,第一阶段,夯实管理，培育核心竞争力,第二阶段,纵向整合价值链，,建立资本运作平台,第三阶段,开创未来业务,机会,近期,中期,远期,2005,2007,2009,永大的主营业务房地产行业，具有周期性波动特征,北大、清华、搜房及中房集团的研究结论：依据销售面积、销售额和投资额增长三要素，自1983年以来，已经历了3个发展期、2个低落期的周期波动，随着房地产市场进入稳定发展，波动周期有延长趋势。,从国房景气指数来看，1993年经济过热期房地产指数约为120,扣除价格、基数等因素,相当于核对口径110点，而2003年景气指数为107点，接近经济过热期的指数值。,因此永大要考虑通过多元化运作以规避行业经营风险,房地产行业的周期性波动,利润,房地产业务利润,综合利润,房地产业务利润,其它业务利润,无多元化业务支持,有多元化业务支持,利润,在房地产行业遇到周期性波动，处于行业发展的低谷时，如果有其它的业务进行支持，企业就可以可以缓解甚至扭转危机,在房地产行业遇到周期性波动，处于行业发展的低谷时，如果没有其它的业务进行支持，企业有可能会一撅不振，甚至出现生存危机,但我们也必须注意到，多元化经营同样存在风险,行业退出风险,企业在多元化投资前往往很少考虑到退出的问题。然而，如果企业深陷一个错误的投资项目却无法做到全身而退，那么很可能导致企业全军覆没。一个设计良好的经营退出渠道能有效地降低多元化经营风险。,原有经营产业的风险,企业资源总是有限的，多元化经营的投入往往意味着原有经营的产业要受到削弱。这种削弱不仅是资金方面的，管理层注意力的分散也是一个方面,行业进入风险,行业进入不是一个简单的“买入”过程。企业在进入新产业之后还必须不断地注入后续资源，去学习这个行业并培养自己的员工队伍，塑造企业品牌。,内部经营整合风险,新投资的产业会通过财务流、物流、决策流、人事流给企业以及企业的既有产业经营带来全面的影响。不同的行业有不同的业务流程和不同的市场模式，因而对企业的管理机制有不同的要求。企业作为一个整体，必须把不同行业对其管理机制的要求以某种形式融合在一起。,多元化,风险,未来业务选择的战略标准是：基础稳、进得去、站得住、无冲突、降风险、有发展,降风险,：进入新业务领域能够分担永大房地产专业化经营风险,新业务,选择标准,有发展,：新业务能为永大进一步发展打下基础,无冲突,：新的业务不会破坏永大现有整体战略优势,进得去,：为在新市场取得优势，永大必须结合自身的资源能力降低进入壁垒,站得住,：进入新业务后，永大能够迅速切入目标市场,基础稳,：在当前主营业务市场上，比对手做得更好,永大战略发展各阶段目标,公司发展目标,第一阶段,第三阶段,第二阶段,业务目标,2006年主营业务销售收入8.5亿元，总资产规模达到30亿；,集中力量在宁波及其周边地区发展，以服务和质量铸造精品项目品牌。,管理目标,修订完善管理制度，到2006成为一级资质的开发企业,建立起完善的人力资源管理体系，建立一支房地产高素质经营管理团队，形成以高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能力之一；,建立以项目管理为核心的管理体制，用两年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的管理平台，以管理求效益,业务目标,成功实现上市，2008年主营业务销售收入11亿元，总资产规模达到50亿；,房地产业务成功进入其他二类地区的区域市场，实现项目品牌向公司品牌的提升。,管理目标,加强对物业管理公司、建筑公司以及装饰装修公司的管理控制，根据客户的个性化要求，适时调整服务内容，体现产品差异化,通过纵向整合价值链，确保形成供应链间的协同效益，实现价值增值，从而赚取供应链增值利润。,建立多渠道资金融通平台，在所进入的区域市场上通过规模化运营，使公司获得快速发展,业务目标,2010年主营业务销售收入20亿元，总资产规模达到90亿；,第二阶段结束后三到五年内，使永大成为全国性房地产企业，企业品牌在国内享有较高的声誉；,通过多元化运作，规避公司规模扩大后的运作风险,管理目标,通过长期的建设，形成永大独特的组织模式和企业文化模式,内外部客户的服务能力成为公司的核心能力，体现在公司内部信息沟通的畅通、及时，相互之间形成有效配合,形成完善的项目管理体系和异地开发模式，能够支撑全国性的多项目运作,导读,公司业务经营层面的战略需要考虑何处、何时以及如何的问题,何时竞争,如何竞争,何处竞争,需要回答三个维度的问题,永大业务经营战略包括区域、阶段和业务发展规划三个方面的内容,地理区域性,：房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显,行业周期性,：房地产业属于固定资产投资的范畴，体现了明显的宏观经济周期性特点,产业关联性,：房地产是以住宅为主体的支柱性产业，对其他产业有高度的综合性和关联度，因此对地区经济增长有显著的带动作用,阶段发展规划（何时）,区域发展规划（何地）,业务发展规划（如何）,根据房地产地理区域性、行业周期性、产业关联性、政策敏感性的特点，对永大房地产业务的,整体战略规划从以下几个方面进行分析,政策敏感性,土地资源供应、投融资政策、各项税费、房地产流通政策等各项政策具有综合性的影响,区域发展规划区域市场优先级评估帮助永大解决何处发展的问题,市场容量,规模,需求成长性,市场成长性,投资增长,市场盈利性,收益增长,与盈利,投资环境,供求平衡,市场竞争,态势,区域市场优先级评估,以人,均GDP为划分标准，各区域经济发达程度依次为：沪京津地区；东部省份；中西部省份；中部地区经济增长速度高于西部地区,数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报，其中江西省使用2002年统计公报数据,黑龙江,内蒙古,2003年全国人均GDP达到9030元，增长率为10.34%,3000,1300,800,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,45000,50000,上海,北京,天津,浙江,广东,江苏,福建,辽宁,山东,河北,新疆,吉林,海南,湖北,重庆,山西,青海,河南,湖南,西藏,宁夏,陕西,安徽,四川,广西,*江西,云南,甘肃,贵州,元,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,2003年人均GDP,年增长率,从城市化进程来看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过70%，而中西部地区由于人口规模较大，城市化比例相对偏低,70%30%20%,数据来源：全国及各地区2002年国民经济和社会发展统计公报,0,10,20,30,40,50,60,70,80,90,上海,北京,天津,辽宁,黑龙江,吉林,内蒙古,广东,新疆,江苏,福建,宁夏,山东,青海,湖北,山西,海南,浙江,江西,陕西,重庆,河北,湖南,甘肃,安徽,四川,河南,广西,云南,贵州,西藏,%,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,万人,城镇化（非农业人口占总人口比例）,总人口,依据经济和人口宏观指标，全国大致划分为四个区域：一类地区为直辖市；二类地区为东部8省；三类地区主要为长江以北的中西部和边疆；四类地区主要为长江以南的中西部地区,30%50%70%,城市化率,人均GDP,$3,000,$1,300,$800,宁夏*,陕西,江西*、安徽*,四川*、广西云南、甘肃,贵州*,吉林,新疆、湖北,内蒙古,重庆、山西,青海、湖南,河北*,海南*,河南,西藏*,辽宁,黑龙江,广东*,江苏,福建,山东*,浙江*,上海*、北京*,天津*,数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报，其中*地区依据2002年统计数据,人均GDP超过3,000，且城市化率超过60%的,一类地区,，包括上海、北京、天津，房地产市场处于快速上升期向平稳期过渡；,人均GDP超过1,300，或/且城市化率超过50%的,二类地区,，包括东部沿海5省和东北3省，房地产市场处于快速上升期；,人均GDP超过800，或/且城市化率超过30%的,三类地区,，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重庆、陕西、宁夏、青海及边疆地区，房地产市场处于起飞期；,人均GDP在800以下，且城市化率低于30%的,四类地区,，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肃等，房地产市场刚刚启动。,各类城市划分一览,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；随着单位价格上涨，房地产销售额的增长速度快于销售面积增长；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位,2003年，,二类地区,商品房住宅销售面积超过1.22亿平米，占全国市场（2.85亿平米）的43.06%；,三类地区,销售面积0.65亿平米，占全国市场的22.82%；因此，处于房地产起飞期和快速上升期的地区的,住宅需求,/,消费量约占总体的2/3,。,1999-2002年，各区域市场的销售额增长率普遍高于销售面积增长率，表现了,房地产价格的持续稳定的增长趋势,；,三年来，各区域市场销售增长率的变动差异很大，,三类地区和四类地区取得市场成长领先地位,：,一类地区的销售增长放缓，年销售面积增长率从36%降到20%；,二类地区的销售增长一直排名最后，但2002年底增长率同比上升了5个百分点左右，逆市反弹较大；,三类地区的销售增长仍保持市场领先，尤其是销售额增长率高于销售面积增长率7.45个百分点，体现了该地区房价的快速上涨；,四类地区的同比增长率位居第一，但是波动较大。,数据来源：中国经济景气月报2004，历年中国统计年鉴,2003年各区域商品房住宅销售面积比较,1999-2002年各区域房地产销售面积增长率和销售额增长率比较,二类地区,43.06%,三类地区,22.82%,一类地区,16.55%,四类地区,17.57%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,50%,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,房屋销售面积增长率,商品房销售额增长率,是否应加上纳瑟姆曲线理论作以下铺垫,广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列前茅，浙江、山东及天津的增幅较大，而东北地区徘徊不前,一类地区中，沪京两市占全国房地产市场的1/7，总量和价格都在高位上增长；2003年津市异军突起，销售面积同比增长率达到23%，共750万平米，为沪市的1/3；,二类地区中，粤、苏、浙三省销售面积都达到2200万平米以上，占全国的1/4；鲁、辽、闽三省销售面积都超过1000万平米；黑、吉两省销售量相对较小。从销售增长看，浙江省连年直线攀升，2002年底销售额增长超过销售面积增长20个百分点，山东省的年销售额增长率保持在30%以上；广东、福建的增长率已回落到10%左右；东北三省的增长相对缓慢。,0,1000,2000,3000,4000,5000,北京,天津,上海,合计,万平米,1999,年销售面积,2000,销售面积,2001,年销售面积,2002,年销售面积,0,500,1000,1500,2000,北京,天津,上海,合计,亿元,1999年商品房销售额,2000商品房销售额,2001年商品房销售额,2002年商品房销售额,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,北京,天津,上海,一类地区,房屋销售面积增长率,商品房销售额增长率,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙,合计,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙江,合计,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙江,合计,三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地区,从销售面积来看，川、渝都超过1000万平米，其次为鄂皖豫冀湘赣等，销售额也大体符合上述分布；,从销售增长来看，上述地区保持着稳定快速的增长率，而其他地区由于需求规模小，年度间差异较大，如桂、黔。,0,200,400,600,800,1000,1200,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,0,40,80,120,160,200,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,-50%,0%,50%,100%,150%,200%,250%,300%,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,2000,江西,安徽,广西,四川,甘肃,贵州,云南,0,50,100,150,200,250,300,江西,安徽,广西,四川,甘肃,贵州,云南,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,江西,安徽,广西,四川,甘肃,贵州,云南,区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大,2003年，全国商品房住宅施工面积达9.1亿平米，新开工面积达4.37亿平米，竣工面积3.22亿平米；2000-2002年全国房地产竣工增长率分别为9.18%、21.04%、12.81%。,二类地区供给量最大,，2003年住宅施工面积占全国的46.27%，竣工面积占44.2%；,不同区域市场的,供给变化很不平衡,，供给增长最快的2000年是三类地区，2001年是四类地区，而2002年是一类地区。其中，一类地区，竣工面积增长率持续攀升，成为区域市场供给热点；二类地区，竣工面积年增长率稳定在15%左右；三类地区，竣工面积增长率持续下滑，2000年以来降低了8个百分点，供给增长放缓；四类地区，三年来竣工面积增长率在20-30%间大幅波动。,施工面积比较,二类地区,45.27%,四类地区,16.39%,一类地区,16.56%,三类地区,21.78%,新开工面积比较,一类地区,13.47%,二类地区,45.93%,四类地区,18.16%,三类地区,22.44%,竣工面积比较,二类地区,44.20%,四类地区,16.82%,一类地区,15.44%,三类地区,23.54%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,施工面积增长率,竣工面积增长率,上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、浙江供给量最大，天津和东北地区的供给涨幅不断回落,一类地区中，沪市的住宅竣工面积比销售面积低3.8%，求大于供；同时，沪市竣工面积仅比北京市高2.85%，但新开工面积和施工面积分别高出4.34%、6.26%，反映了市场需求的拉动作用；天津市的竣工面积增长率持续下滑，2003年住宅施工面积为销售面积的2.7倍，未来供给相对不充足；,二类地区中，粤苏浙鲁四省供给量最大，2003年住宅竣工面积都在2000万平米以上、新开工面积都超过3200万平米、施工面积都超过5800万平米；施工、竣工面积最大的为粤、浙，而新开工面积最大的为苏、浙，两省供给增长未来将继续加快；山东省施工、竣工增幅都超过福建省，供给增幅达到高位；东北三省的供给增长回落较快。,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙江,万平米,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙,合计,-30%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙,合计,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,北京,天津,上海,万平米,施工面积,新开工面积,竣工面积,销售面积,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,北京,天津,上海,一类地区,施工面积增长率,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,北京,天津,上海,一类地区,竣工面积增长率,三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河北、湖南、河南，总体上仍有上升空间,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,万平米,施工面积,新开工面积,竣工面积,销售面积,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,140%,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,施工面积增长率,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,竣工面积增长率,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,江西,安徽,广西,四川,甘肃,贵州,云南,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,江西,安徽,广西,四川,甘肃,贵州,云南,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,江西,安徽,广西,四川,贵州,云南,甘肃,万平米,四川省供给量最大，施工、新开工、竣工面积与二类地区水平类似；,从竣工面积看，超过1000万平米的依次为渝、鄂、皖、800万平米以上的依次为冀、湘、豫；六省目前为三类、四类地区中的供给热点；,从新开工面积看，超过1300万平米的为渝、鄂、皖、1100万平米以上的依次为豫冀赣湘；从施工面积看，超过2700万平米的依次为渝豫鄂、2000万平米以上的依次为冀皖湘；河南、江西、湖南将加入未来的供给热点；,从施工面积/销售面积来看，川鄂为2.69倍，皖滇为2.65倍，目前全国的平均水平为3.19倍，四省及边疆地区房地产供给仍有较大上升空间。,供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长,2003年，全国商品房住宅竣工面积为3.2亿平米，比销售面积高13%；施工面积为9.1亿平米，为销售面积的3.19倍。根据中国房地产协会统计，商品房空置率*从2000年的16.7%降低到2003年的14%；,三年来，一类地区的房地产竣工与销售增幅差距逐渐缩小，供需同步增长；2003年底竣工面积略高于销售面积5.4%；,二类地区供需总量最大，增幅波动相对较小，,2003年住宅施工面积达4.1亿平米，新开工面积达2亿平米，占全国的45%左右；竣工面积比销售面积高16%；市场供应年度增幅的波动较大，目前销售增长略快于竣工增长；,三类地区,销售增长率2000年比竣工增长率高33.5个百分点，2002年仍高于竣工增长率10个百分点；2003年底住宅竣工面积比销售面积高16.5%，市场,供需两旺,；,四类地区竣工增长率持续上升，但是需求增长率始终远高于供应增长率,；2003年施工面积1.5亿平米，不到销售面积的3倍。,*现行商品房空置率计算=未售出数量/前三年竣工数量,2003年各区域商品房住宅市场供需比较,1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,45000,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,万平米,施工面积,新开工面积,竣工面积,销售面积,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,竣工面积增长率,销售面积增长率,投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快,如图所示*，房地产施工面积与房地产投资增长率有较强的正向相关性，投资增长将推动未来房地产市场的继续成长；,各区域市场的投资增长不均衡：,一类地区的年投资增长率在15-30%之间波动，同期施工面积增长率从17.5%上升到19.5%；,二类地区的年投资增长率波动区间不到1.5个百分点，施工面积涨幅也相对稳定；,三类地区的年投资增长率在23-33%的高位上波动，推动了同期施工面积的高位成长；,四类地区的年投资增长率相对最高，2002年底增长率达30%，同期施工面积呈现相似的增长曲线。,2003年房地产相关统计数据尚未正式公布，因此使用2002,年统计数据提供分析参考，以下相同,1999-2002年各区域房地产投资增长率比较,1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持续性较好,一类地区中，北京投资增长最快，上海投资增长率持续上升,二类地区中，浙江、山东投资增长最快，江苏投资增长率持续上升，广东、福建投资增长率开始回落，东北三省投资增长率波动很大,三类地区中，湖南、重庆、河北、宁夏、陕西等省投资增长较快,山西、河南、湖北等投资增长率持续上升,四类地区中，江西、广西投资增长最快，安徽、甘肃投资增长率持续上升，四川投资增长相对比较稳定,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,北京,天津,上海,一类地区,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,140%,160%,河北,山西,内蒙古,河南,湖北,湖南,海南,重庆,西藏,陕西,青海,宁夏,新疆,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,江西,安徽,广西,四川,甘肃,贵州,云南,收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强,三年来，各区域房地产业的经营总收入均持续稳定上升，但涨幅因区域市场不同略有回落；,2002年底，各区域房地产业的营业利润率（营业利润总额/经营总收入）区别较大，尽管业内普遍认为房地产利润率（2002年全国仅为3.57%)存在较大统计误差，但这一区别仍反映了房地产业外部监管环境和自身获利能力的相对地区差异性。,一类地区,的经营收入在35%左右的高位上,稳定增长,，同期营业利润率增长也逐渐上升；,二类地区,的,营业利润率最高,，但经营总收入涨幅波动最大；,三类地区,的营业利润率最低、但收入增长保持在高位，反映了该区域房地产,行业疏于管理、企业项目运作水平不高,；,四类地区,的经营收入增长和营业利润表现都较好，,具有一定的未来增长潜力,。,2000-2002年各区域房地产业的经营收入增长率比较,2002年各区域房地产业的营业利润率比较（%）,-10,0,10,20,30,40,50,60,70,80,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,-1.00,0.00,1.00,2.00,3.00,4.00,5.00,6.00,7.00,8.00,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平,一类地区中，上海盈利性最好，北京收益增长率在高位波动，天津居于两者之间,三类地区中，重庆、湖南、海南收益增长率稳定上升，新疆涨幅最大，湖北、宁夏、新疆盈利性较好,二类地区中，盈利性较高的依次为浙粤鲁苏闽，且收益增长率稳定上升，东北三省营业利润均为负值,四类地区，盈利性较高的依次为皖赣滇桂川，其中皖赣的收益涨幅持续稳定,-2.00,-1.00,0.00,1.00,2.00,3.00,4.00,5.00,6.00,7.00,8.00,北京,天津,上海,0,10,20,30,40,50,60,70,2002,年营业利润率,2000-2002,年收入增长率,-4.00,-2.00,0.00,2.00,4.00,6.00,8.00,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙江,-100,-50,0,50,100,150,200,250,300,350,-8.00,-4.00,0.00,4.00,8.00,河北,山西,内蒙,河南,湖北,湖南,海南,重庆,陕西,青海,宁夏,新疆,-20,0,20,40,60,80,100,120,-1.00,0.00,1.00,2.00,3.00,4.00,5.00,6.00,7.00,8.00,安徽,江西,广西,四川,贵州,云南,甘肃,-10,0,10,20,30,40,50,60,70,市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三类、四类地区企业弱小、竞争强度不高,当前房地产市场,竞争,呈现以下,特点,：,竞争密集程度的地区不均衡性：华北、华东地区占百强企业的88%，中西部占9%，东北占3%；,经济发达地区出现规模化经营：如百强企业的销售额和销售面积占北京市场的41和30；,企业两极分化明显，但开发产品仍集中于中低档。,房地产行业基本处于,完全竞争阶段,：各企业市场占有率普遍很低，领先企业的市场份额不到1%，进入壁垒低、退出壁垒高，行业淘汰快。,一类地区,集中了全国10%的房地产企业、30%的房地产投资额和商品房销售额，市场集中度相对较高，经营,规模化程度高,；,二类地区,拥有43%的房地产企业、37%的从业人员、47%的年度投资额和40%的销售额，企业数量多、规模偏小、经营水平一般，,竞争激烈,；,三类、四类地区,与二类地区相比，企业数量相当、但从业人员高出13%、将近全国的一半，投资额低20%、销售额低10%，不到全国的30%；反映了该区域市场的,企业普遍弱小、经营效率低下、竞争强度不高。,数据来源：历年中国统计年鉴、中国房地产百强企业研究报告2004,886.77,3199.59,239663,6219,四类地区,1310.77,4797.66,324492,7892,三类地区,3679.20,15028.76,419626,14164,二类地区,1914.14,10927.72,150228,4343,一类地区,7790.92,33953.72,1134009,32618,全 国,2002年完成,投资(亿元),实际需要总,投资(亿元),平均从,业人数,企业,数量,地 区,各区域市场竞争分析（2002）,19.07,21.13,9.42,11.38,24.20,28.61,14.13,16.82,43.42,37.00,44.26,47.22,13.31,13.25,32.18,24.57,0%,20%,40%,60%,80%,100%,企业数量,平均从业人数,总投资规模,完成投资规模,%,一类地区,二类地区,三类地区,四类地区,北京的市场集中度和经营规模化程度最高，其次为上海、广东等；山东、辽宁、天津等行业竞争水平不高,一类地区中，京沪市场占有90%以上的投资额、销售额和80%的企业；其中，北京市拥有1/5的企业数量和1/2强的年度投资规模，市场集中度最高，企业规模化程度很高；沪津两市企业数量与投资规模相比较大，竞争密集度较高；,二类地区中，1/4强的企业和30%的投资额、销售额集中在广东，规模化程度较高；其次为浙、苏；闽鲁辽三省的企业数量相近，但与闽省相比，鲁辽的房地产从业人员分别高出90%、30%，投资额高出一半、销售额只是略高，反映了山东的房地产行业规模较大，经营效率偏低；黑、吉两省的企业经营规模相对低。,59.59,52.85,36.26,39.12,18.35,15.84,7.58,9.19,22.06,31.31,56.17,51.69,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,企业数量,平均从业人数,总投资规模,完成投资规模,%,北京,天津,上海,4.28,6.07,2.36,3.96,2.95,3.43,2.09,3.17,11.54,11.22,9.25,10.55,12.42,16.54,8.77,10.63,12.52,8.67,9.17,6.77,14.43,11.31,16.08,19.81,14.98,13.80,10.07,14.79,26.87,28.95,42.22,30.31,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,企业数量,平均从业人数,总投资规模,完成投资规模,%,广东,江苏,浙江,福建,山东,辽宁,吉林,黑龙江,四川、重庆两省市场密集度较高，竞争相对激烈；青海、山西、河南、内蒙古、甘肃、贵州等省企业规模小，竞争最弱,三类地区中，渝豫鄂湘的市场密集程度最高；冀渝鄂陕及边疆地区的经营规模化程度较高；青晋豫蒙的企业较小，