JGJ278-2012 房地产登记技术规程.pdf
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1、中华人民共和国行业标准J G J 278-2012P 备案号 J 1396-2012房地产登记技术规程Technical specification of real estate registration2 0 1 2 - 0 2 - 2 9 发 布 2012- 06- 01 实 施中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 发布中华人民共和国行业标准房 地 产 登 记 技 术 规 程Te chnical spe cif ication of re al e state re gistration JGJ 278 - 2012批准部门:中华人民共和国住房和城乡建设部 施 行日期
2、:2 0 1 2年6月1日中国建筑工业出版社2 0 1 2北 京屮 肀 人 民 共 和 国 行 业 标 准 房地产登记技术规程Te chnical spe cif ication of re al e state re gistration JGJ 278-2012 t中 国 建 筑 工 业 出 版 社 出 版 、发 行 ( 北京西郊西万庄) 各 地 新 华 书 店 、 建 筑 书 店 经 销 北 京 红 光 制 版 公 司 制 版 北 京 市 密 东 印 刷 有 限 公 司 印 刷 *开 本 ,850X 1168*米1/32印 张i 3 %字 数 :84千字 2012年4月第一版 2012年
3、6月第二次印刷 定 价 :丨6. 00元 统 一 书 号:15112 21786 版 权 所 有 翻 印 必 究 如 有 印 装 质 量 问 题 , 可 寄 本 社 退 换 (邮 政 编 码10003 7)本 社 网 址 :ht丨p:/w w w . cabp. com* cn 网 上 书 店 :丨Ulp:/w w w . china-building, coni. cn中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部公 告. 第13 07号关于发布行业标准 房地产 登记技术规程的公告现批准 房地产登记技术规程为行业标准,编号为JGJ 278-2012,自2012年 6月 1 日起实
4、施。其中,第 4.5.7、4. 5.8 条为强制性条文,必须严格执行。本规程由我部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版 发行。中华人民共和国住房和城乡建设部2012 年 2 月 29 H言前根据住房和城乡建设部 关 于 印 发 的通知 ( 建 标 2008 102 号)的要求,在认真总结我国房地产登记工作实践和理论研究成 果,参考国内外房地产登丨己相关标准,并在充分征求意见的基础 上,编制本规程。本规程主要内容足 . 1 .总则,2 .术语和代号,3 .登记基本 单元编码,4 .登记程序,5 .登记归档,6 .登记资料利用。本规程中以黑体字标志的条文为强制性条文,必须严格 执行。本规程由住
5、房和城乡建设部负责管理和对强制性条文的解 释,由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会负责具体 技术内容的解释。在执行过程中,如有意见或建议,请寄送中国 房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会( 地址:北京市三里 河路9号北配楼南楼206室,邮政编码:10083 5) 。本 规 程 主 编 单 位 :中国房地产研究会房地产产权产籍和测嫩委员会本 规 程 参 编 单 位 :成都市房屋产权登记中心杭州市房产交秘产权登记管理中心 武汉市住房保障和房屋管理局 无锡市房屋产权监理处 绍兴市房地产管理处 天津市国十资源和房屋管理局本规程主要起草人员: 沈 建 忠 姜 万 荣 杨 佳 燕 王 策倪 吉
6、信 赵 鑫 明 严 勇 刘 松 陈 浩 喻 荣 胜 管 建 平 陈 亚 菁4意妬萍忠礼 佳雪临世常 罗朱杨李盛婷文如华良 乐卫建 曾何苗田谢 员人查审要主程规本阳燕丹唯 于黄王宋红光啸骏孝農i纟 万李程冯51总 则 .12术语和代号.22.1 术 语 .22 .2代 号 .33 登记基本单元编码.44登记程序.54.1 般 规 定.54.2 申 if f . 64.3 S琿.74 .4 审核.94 . 5登 簿 .114.6 发 证. 115登记归档.135.1 一般规定 .135 .2 存档范围 . 135 .3纸质档案管理.145 .4电 + 档 案 管 理.176登记资料利用. 206.
7、1 般规记 .206 . 2 登记资料对外利用. 206 .3登记资料对内 利用.22附录A登记类型.23附录B登记申请材料要求.26附录C主要登记类型申请材料清单.3 0附录D登记业务表. 526本规程用词说明. 72引用标准名录.73附:条文说明.757Contents1 Ge ne ral Provisions . 12 Te rms and Code s . 22.1 Te rms . 22.2 Code s .33 Coding f or Basic Units of Re giste re d Buildings. 44 Re gistration Proce ss . 54.1
8、Ge ne ral Re quire me nts . 54.2 Application . 64.3 Re ce ipt . 74. 4 Che cking . 94. 5 Re cording .114.6 Ce rtif icate Issuing . 115 Re cording and Filing Proce dure s . 135. I Ge ne ral Re quire me nts .135.2 Scope of Archive . 135. 3 ManaKe me nt of Pape r File s . 145. 4 Manage me nt of Ele ctro
9、nic Re cords . 176 Use of Re gistration Inf ormation . 206_ 1 Ge ne ral Re quircmcnls . 206.2 Exte rnal Use of Re gistration Inf ormation . 206. 3 Inte rnal Use of Re gistration Inf ormation . 22Appe ndix A Re gistration Type . 23Appe ndix B Re quire me nts f or Re gistration Mate rials . 26Appe ndi
10、x C List of Mate rials f or Main Re gistration . 3 0Appe ndix D Re gistration Forms . 528Explanation of Wording in This Spe cif ication . 72List of Quote d Standards . 73Addition: Explanation of Provisions . 7591 .0 .1 为规范房地产登记业务,维护房地产交易安全,制定本 规程。1 .0 .2 本规程适用于中华人民共和国境内的房地产登记。1 .0 .3房地产登记应遵循下列原则:1房地
11、产登记应由房地产所在地直辖市、市、县人民政府 设立的苈地产登记机构负责,并应按本规程进行登记;2房地产登记工作中,具有审核性质的工作应由登记官3 房地产登i己应依申请或依职权启动;4房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土 地使用权权利主体一致的原则;5未办理房屋所有权初始登记的,不得办理房屋的其他登 记;因处分房地产而登记的,被处分的房地产权利应已登记;6房地产登记机构应依法提供房地产登记信息査询。1 .0 .4 房地产登记机构应建立房地产登记信息系统,作为住房 信息系统的屯要组成部分。1 .0 .5 房地产登记除应符合本规程外,尚应符合国家现行冇关 标准的规定。2术语和代号2 .
12、1 术 语2. 1.1 房地产 re al e state定着于地表或地下的房屋及其所占用的土地。2. 1.2 房屋 building有固定基础、固定界限且有独立使用价值,人工建造的建筑 物、构筑物以及特定空间。2. 1.3 固定界限 f ixe d boundary能够区分相邻房屋登记基本单元或共用部分,由固定的围护 物或明确的界址点闭合形成的界线。2. 1.4 房屋登记基本单元 a basic unit of re giste re d building有明确、唯一编号的房域。2.1.5 房屋登记基本单元代码a code f or basic unit of re giste re d b
13、uilding房地产登记机构依据本规程编制的与房屋登记基本单元一一 对应的代码。2. 1.6 利害关系人 inte re ste d party能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权 益的人。2.1.7 合并办理 co re gistration房地产登记机构依据申请人的申请,将多个独立但相互关联 的登记事项一并受理,并按登记事项顺序连续办理登记的行为。2.1.8 登记官 re gistrar通过全国房屋登记审核人员培训考核,从事房地产登记审核 性质工作的专业人员。2. 1.9 登记资料 re giste re d mate rials登记过程中形成的登记簿、登丨己申请材料以及具
14、旮保存价值 的材料。2. 1. 10 登记簿 re giste r由房地产登记机构依法制作和管理,用于记栽房地产自然状 况、权利状况以及其他依法应登记事项的特定簿册,是房地产权 利归属和内容的依据。2.1.11 登簿 re cording房地产登记机构将准予登记的房地产自然状况、权利状况以 及其他依法应登记事项在登记簿上予以记载的行为。2. 1.12 房地产权属证书 owne rship ce rtif icate房地产登记机构根据登i簿记栽,向权利人颁发的权利证 书,包括房屋所有权证、房域他项权证或房地产权证、房地产他 项权证等。2.1. 13 登 i己证明 re giste re d ce
15、 rtif icate房地产登记机构根据登记簿记载,向预告登记权利人、在建 工程抵押权利人等发放的权利证明,包括预告登记证明、在建工 程抵押登记证明等。2 . 2 代 号2. 2. I TIFTagge d Image File Format 的缩写,是一种图像 格式: 2. 2. 2 JPE(x Joint Photographic Expe rts Group 的缩写,是 种图像格式。2.2.3 CEBChine se E-pape r Basic 的缩写,是一种版式文 件格式。2.2.4 PDF-Portable Docume nt Format 的缩写,是一种电子文件格式。2. 2.5
16、 d p i D o t s Pe r Inch的缩写,是指单位面积内的像素 数,即扫描精度。3登记基本单元编码3 . 0.1房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。 房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性,不得随意变动。3.0 .2 房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。3.0 .3房屋登记基本单元代码应为26位,前 25位为本体码, 最后1位为校验码。3.0 .4 本体码应由行政K 划代妈和基本单元代码构成。3.0 .5 行政区划代码应由9 位三级行政区划代码组合构成,其 中:第 14 位 为 市 ( 地区、自治州、盟)行政区划代码 第 5、 6 位 为 区 ( 县、旗)行政区
17、划代码,第 79位 为 街 道 ( 乡、镇) 行政区划代码。行政区划代码应采用现行国家标准 中华人民共 和国行政区划代码GB/T 2260和 县级以下行政区划代码编 制规则GB/T 10114的规定。3 . 0 . 6 基本单元代码应由12位基本单元幢代码和4 位户代码 组成。3.0 .7 编制基本单元崦代码和户代码、计算校验码应按现行行 业标准 房屉代码编码标准JGJ/T 246确定的方法执行。编制 方法确定后,不得搲自改变;当确:改赀时 成与原代码建立对 放关系。3.0 .8 房屋登记基本单元代码应记载于登记簿,并可标注在房 地产权属证书及其附图、登记证明、房地产图、房地产登记档 案中。3
18、.0 .9 当房屋登记基本单元合并、分割时,应重新编码,原代 码不宜再陚予其他房屋登记基本单元。4登 记 程 序4.1 一 般 规 定4 .1 .1 房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序 进行。房地产登记机构认为有必要的,可对登记有关事项进行 公告。4 .1 .2 房地产登记机构宜设立受理、审核、登簿、质讀管理等 岗位,审核、登簿、质a 管理岗位丄作应由登记官担任。受理、 审核、质w管理岗位工作不应由同一人担任。4 .1 .3房地产登记机构宜设立房地产登记审核委W会,负费会 审房地产登记审大疑难事项。房地产登记审核委员会应由3 人及 以上单数组成,其中登记官不应少于总人数的 /2。
19、4 .1 .4 房地产登记机构应对房地产登记质量进行定期、定量检 查。房地产登记类塑应符合本规程附录A 的有关规定。4. 1. 5房地产登记质摄检查应符合下列规定:1房屋所有权初始登记应每件检赉,其他各种登记类型说 按每月不低于登记件数的3 %进行抽查;2每件检查业务均应填写检查记录 并应签辨质域检查 意见;3 应计箅错件数比例 对有误的登i己业务应退冋相应业务 岗位,并提出书面纠正总见;4对纠正情况应进行监督,并应按月度、年度撰写质镦检 查报告。4 .1 .6 房地产登记机构宜配置居民身份证读卡器等防伪、加密 设备。4 . 2申 请4.2.丨 申 淸 人 ( 代理人)应向房地产登记机构提交房
20、地产登记 申请材料. 申请材料应齐全、形式规范、内容合法、真实有效。 房地产登记申请材料应符合本规程附录B 的要求。主要登记类 型申请材料清单和登记业务表式样宜符合本规程附录C 和附录D 的要求。4 .2 .2 房地产登记应共同申请,当有下列情形之一时,可单方 申请:1因合法建造房屋取得房屋权利;2因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产 权利;3 因继承、受遗赠取得房地产权利:4因房屋所有权人的姓名或名称变更,中i青变更登记;5因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更,申请变更 登记;6因房屋面积增加或减少,申淸变更登记;7因同一所有权人分割、合并房屋,申请变更登记;8房屋灭失;9权利人
21、放弃房地产权利;1 0 权利人申请不涉及房地产权利!J1厲和内容的更lli登记; I I 申请异议登记;1 2 预售人和预购人汀立商品房买卖合同后,预枵人未按约 定与预购人申请预告登记 预购人申请预告登记。4 .2 .3对共有的房地产,应由共有人共同申请登记。对按份共 有的房地产,申淸人还应提交各自房地产份额的约定书。4 .2 .4 对建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公用设施 和物业服务用房,申请人( 代理人)应在申请房屋所有权初始登 记时一并申请登记。4. 2 . 5 申请人委托他人代为中请登i己时,应采取书面委托方式。 64 .2 .6 未成年人的房地产应由其监护人代为申请登f i。
22、当监护 人代为申请时,应提交本人和未成年人的身份证明、监护关系 证明。4 .2 .7 需要申请人( 代理人)确认的申请书及有关申请材料, 应采取下列方式确认:1自然人宜采用签名或摁留指纹的方式。签名应与提交的 身份证明上的姓名一致,不得使用省略名或曾用名。摁留指纹宜 摁留其右手拇指指纹或食指指纹;2法人应采用加盖该法人印章的方式;3 其他组织应采用加盖该组织印章的方式。4 . 3受 理4.3 . 】 受理工作应包括下列主要内容:1杏验申请主体;2查验申请材料;3 核对申请登记事项;4洵问申请人( 代理人) ;5录入相关信息;6签署受理意见。4 .3.2 当符合下列情形之一时,房地产登记机构可合
23、并办理 登记:1以抵押贷款方式预购商品房的,预购商品房预告登记与 预购商品房抵押权预告登记;2已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应 登记条件后,预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预昀 商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记;3 已设立抵押权登记的在建工程竣工后,房屋所有权初始 登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记;4以抵押贷款方式购买房屋的,房厘所有权转移登记与房 屋抵押权设立登i己 ;5继承人将自己的房地产份额转让给其他继承人 涉及的 房屋所有权继承、转ih等转移登记;6房屋所有权变更致使抵柙权变更的,房屋所有权变更登 记与抵押权变更登记;7房屋所有权转移、变更致
24、使地役权转移、变更的,房屋 所有权转移、变更登记与地役权转移、变更登记。4 .3.3查验申请主体应包括下列主要内容:1申请人( 代理人)为自然人的,申请材料上的姓名应与 身份证明材料上的姓名一致,并宜通过身份证读卡器查验境内居 民身份证真伪、采集相关信息;2申清人( 代理人)为法人、其他组织的,申谞材料上的 名称应与身份证明材料上的名称一致。4 .3.4 查验中请材料应包括下列主要内容:1中请材料应齐令、完整;2房地产权属证书或登记证明应真实、有效;3 有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料 应在规定的有效期限内且属依职权出具。4 .3.5 核对申请登记事项应包括下列主要内容:1申请
25、材料上的内容应与申淸登记韦项相符;2申请材料之间的内容应相互对应;3 申辑登记事项与登记簿 栽事项不得冲突。4 .3.6 洵问申谙人( 代理人应包括下列主要内容:1申请登记的事项应是屮请人的真实意思表示;2申请登记的疠地产应是共有或单独所有;对共有的房地 产,应询问是共同共有或按份共有;对按份共有的,应询问申请 人的共有份额;3 当申请异议登记时,申清人应知悉异议不当应承担的 责任;4询问结果应经被询问人签名或摁留指纹确认后归档保留。4 .3.7 对准予受理的,应出具受理凭证并告知申请人( 代理人)应缴纳的登记费用。对不予受理的,应告知申请人( 代理人)需 补正的内荇或不予受理的理由. 并戍将
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