兴义市房地产市场.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/7/19 Sunday,#,2026/11/7,兴义市房地产市场,报告类别：研究报告,区域分类：兴义市区,调查时间：2009年9月16日28日,样本数量：10个楼盘,样本情况：主要是在建/在售楼盘,报告内容：宏观政策（略）、供应市场、个案分析,调查部门：兴义项目组,报告目录：,1.宏观政策（略）,2、供应市场（历年数据更新至2009年9月28日，范围：兴义市区）,3、个案分析,4、小结,1.宏观政策（略）,1.1 2008年相关政策,1.2 2009年相关政策,2、供应市场（历年数据更新至2009年9月28日，范围：兴义市区）,2.1房屋价格,2.2建筑类型,2.3房型结构,2.4房屋面积,2.5交付状态,2.6物业管理,2.7销售速率,3、个案分析,3.1 白云尚城,3.2 将台营大厦,3.3 嘉华豪庭,3.4 富瑞豪园,3.5 锦峰大厦,3.6 莱蒙帝景,4、小结,1.宏观政策（略）,1.1 2008年相关政策,1.2 2009年相关政策,2008-2009年国家与兴义市当地政府下发的关于房地产项目开发、规划建设、地产营销、物业管理等方面的政策在今后的工作中逐步梳理。,2、供应市场（历年数据更新至2009年9月28日，范围：兴义市区）,2.1房屋价格,目前兴义市区在建/在售楼盘住宅销售均价2450元/平方米。,白云尚城2500元/平方米；,将台营大厦2450元/平方米；,嘉华豪庭2300元/平方米；,富瑞豪园2400元/平方米；,金地御景园2600元/平方米；,金钻豪城2300元/平方米；,锦峰大厦2600元/平方米。,.富康国际1F平均售价2万/平方米，最高价3万/平方米，最低价1.55万/平方米；-1F价格具体价格还未正式确定。,.将台营大厦对外宣称1层已经整体出售，预计此项目商业销售不容乐观，暂时采取整体封盘的营销策略。,.嘉华豪廷对外宣传1层已经整体出售给移动公司，预计此项目商业销售不容乐观，处于与移动公司、苏宁意向进驻谈判中。,.富瑞豪园1F平均售价3万/平方米，最高价3.6万/平方米，最低价2.5万/平方米。,.锦峰大厦1F平均售价1.6万/平方米，最高价2.5万/平方米，最低价1.3万/平方米；2F平均售价4000元/平方米。,2.2建筑类型,小高层、高层占82；多层占10；商业占5；写字楼占3。,从建筑类型来看，兴义市区房地产开发主要以小高层、高层为主；,商业部分主要集中在高层建筑的底层裙房；,写字楼集中在金地首座、富康国际项目；,单纯别墅项目开发较少，基本是零星点缀在项目中。,2.3房型结构,以三房为主，占79，将近8成；,其次是四房，占13；,再是四房以上占5，两房占3；,目前只有莱蒙帝景一期规划了10套左右的一房。,2.4房屋面积,面积以101130平方米、131160平方米为主，占85（分别为50；35）；,其次是161平方米以上占14；,再是71100平方米占1；,70平方米以下的几乎为零。,2.5交付状态,房屋交付标准以毛坯交付为主；,初装修、全装修、菜单式装修的交付标准基本不存在。,2.6物业管理,兴义市在建/在售物业管理情况一览表,案名,管理模式,管理费用（元/M2.月）,备注,白云尚城,自管,1,聘请顾问,富康国际,托管,未定,黔西南州安信物业管理有限公司,将台营大厦,嘉华豪廷,托管,1.2,贵阳特加特物业管理有限公司,富瑞豪园,金地御景园,未定,美福金地物管,金钻豪城,锦峰大厦,莱蒙帝景,荣御天下,2.8销售速率,据不完全统计，目前在建/在售住宅楼盘销售率基本保持在90以上；其中：,白云尚城一期实现销售率91；,将台营大厦实现销售率89；,嘉华豪庭实现销售率94；,富瑞豪园实现销售率将近100；,3、个案分析,3.1 白云尚城,3.1.1楼盘基础资料,占地面积：11.3万平方米,建筑面积：9.4万平方米,容积率：8.3,建筑形态：4幢高层，共计460套,开发商：贵州美福房地产开发有限公司,行销企划：深圳左右地产,开发进度：8月1日营销中心对外开放；9月15日一期开盘,交房日期：2011年8月,3.1.2楼盘特（卖）点分析,紧邻三万方森林公园；,州政府与开发商联合开发；,户户入户大花园，首创6米挑高空中露台花园；,设有健身广场、网球场。,3.1.3楼盘定位,高档高层住宅,3.1.4销售价格,一期开盘均价2500元/平方米,3.1.5销售状态分析,09年9月15日开盘，其中推出C、D两幢高层；D幢128套预留给政府公务员；,C幢120套销售将近110套；剩下的主要是大面积房源。,8月1日营销中心对外开放,3.1.6房型分析,白云尚城一期C、D两幢高层住宅户型配比,户型,一房,两房,三房,四房,复式,套数,186套,62套,比例,75%,25%,主力面积（M2）,135159,225,一期住宅户型以三房为主，占75；其次是四房，占25；,其中三房有135、142、159平方米的三种户型面积；,四房的面积全部在225平方米；,户户入户花园，6米挑高露台；,3.1.7综合分析,周边自然环境优越，紧邻三万方的森林公园；,部分房源由州政府公务员内销，容易制造紧俏的局面；,规划要求起点高，高层建筑住宅、入户大花园、6米挑高露台、智能化配套、,网球场等运动设施；,形象包装比较到位，营销手法相对创新；,3.2 将台营大厦,3.2.1楼盘基础资料,占地面积：2932.6平方米,建筑面积：24422.65平方米,建筑形态：1-3层商业裙房，0.75万平方米；,4-17层公寓，1.7万平方米，112套；,开发商：吉隆世纪,开盘时间：2009年2月,交房时间：2010年2月,3.2.2楼盘特（卖）点分析,项目无特（卖）点,3.2.3楼盘定位,高层商住楼致景高地，丛泽人居,3.2.4销售价格,开盘最低价2328元/平方米；开盘最高价2588元/平方米；,开盘销售均价2450元/平方米。,3.2.5销售状态分析,1-3层商业未确定具体模式，也未进行销售；,公寓销售率在80%左右，剩余基本是大面积的四房户型。,3.2.6房型分析,将台营大厦住宅户型配比,户型,一房,两房,三房,四房,复式,套数,28套,28套,56套,比例,25%,25%,50%,主力面积（M2）,109,156,164-175,户型以四房为主，占50；其次是两房、三房，各占25；,两房主力面积109平方米；,三房主力面积156平方米；,四房主力面积在164175平方米；,3.2.7综合分析,项目虽紧邻原花鸟市场，但周边商业氛围比较差；,1-3层商业整体封盘，对外宣称底层全部卖完，只是单纯表面营销手法；,开发商目前处于不知如何启动商铺销售与招商的迷茫阶段。,住宅借助大环境优势，销售情况还算比较乐观，剩余房源主要集中在朝北、,以及面积较大的户型。,3.3 嘉华豪庭,3.3.1楼盘基础资料,占地面积：7550平方米,建筑面积：36153平方米,建筑形态：,1-3层商业裙房，约8000平方米；,4-25层公寓，176套；,开发商：,世纪嘉华房地产开发有限公司,行销企划：,开盘时间：2008年7月6日,交付时间：2010年5月1日,3.3.2楼盘特（卖）点分析,唯独地理位置优势,3.3.3楼盘定位,演绎国际生活，独享尊贵气派 板式高层豪宅,3.3.4销售价格,开盘均价2300元/平方米,3.3.5销售状态分析,13层商铺整体出售与招商洽谈中；,425层住宅已经销售将近95，剩余房源主要在朝北，以及面积较大的户型。,3.3.6房型分析,嘉华豪廷住宅户型配比,户型,一房,两房,三房,四房,复式,套数,176,比例,100%,主力面积（M2）,160,3.3.7综合分析,项目周边商业氛围一般，商铺销售存在难度；,目前1层移动公司、23层苏宁与服装超市整体购买或租赁，处于意向谈判中；,要盘活商业，开发商只能牺牲利益，廉价出租或出售。,住宅借助大环境与位置优势，销售情况比较乐观。,3.4 富瑞豪园,3.4.1楼盘基础资料,占地面积：,建筑面积：16390平方米,建筑形态：1-4层商业，5-18层住宅；,商业4000平方米，住宅12780平方米；,开发商：,富利来房地产开发有限公司,行销企划：,开盘时间：2009年8月8日,交付时间：,3.4.2楼盘特（卖）点分析,紧邻医院与客运西站,3.4.3楼盘定位,高层商住楼与繁华共居,3.4.4销售价格,住宅开盘最低价2250元/平方米，最高价2640元/平方米；,底层商铺开盘最低价25000元/平方米，最高价36000元/平方米。,3.4.5销售状态分析,住宅只剩下顶层复式1套；,底层商铺已经销售5间；,2-4F商铺租售结合，不容乐观。,3.4.6房型分析,富瑞豪园住宅户型配比,户型,一房,两房,三房,四房,复式,套数,68套,32套,8套,比例,63%,30%,7%,主力面积（M2）,112-136,197,170272,户型以三房为主，占63；其次是四房占30；顶楼复式占7；,三房主力面积112136平方米；,四房主力面积在197平方米；,复式主力面积170272平方米；,项目周边商业氛围浓，底层商铺比较好销；2-4层商铺动线划分的不合理与业态定位的不明确，销售与招商明显受阻；住宅借助位置与大环境优势，销售情况比较乐观，尤其是顶层复式也基本售罄。,3.4.7综合分析,3.5 锦峰大厦,3.5.1楼盘基础资料,占地面积：6300平方米,建筑面积：57883平方米,建筑形态：12层商业，约1.2万平方米；,3层架空层；,422层住宅,约288套。,开发商：吉祥房开,行销企划：昆明纳源方略,开盘时间：2009年4月1日,交付时间：2010年7月1日,3.5.2楼盘特（卖）点分析,项目紧邻向阳路小学、州政府、体育场、市医院；,3.5.3楼盘定位,州政府旁高层商住楼,3.5.4销售价格,住宅销售均价2600元/平方米；,商铺1F平均售价1.6万/平方米，最高价2.5万/平方米，最低价1.3万/平方米；,2F平均售价4000元/平方米。,3.5.5销售状态分析,住宅销售在85左右，剩余房源主要以朝北，以及户型面积大、结构不尽合理的,房源；,商铺销售情况不容乐观。,3.5.6房型分析,锦峰大厦住宅户型配比,户型,一房,两房,三房,四房,复式,套数,14套,219套,55套,比例,5%,76%,19%,主力面积（M2）,100,107152,158,3.5.7综合分析,周边氛围为菜市场环境，市场只能定位低端农贸、百货市场；,商铺销售与招商难度大，明显不容乐观；,住宅剩余房源多数是因朝向北面、结构不合理、面积过大而滞销。,3.6 莱蒙帝景,3.6.1楼盘基础资料,占地面积：110亩,建筑面积：25万平方米,建筑形态：多层、小高层、高层、别墅,开发商：景地房地产,行销企划：广州旺地发展顾问,开盘日期：,交付日期：,3.6.2楼盘特（卖）点分析,紧邻客运南站；,兴义市当前最大规模的房地产开发项目；,首创岛居多层电梯洋房；首创多层底层复式房，客厅挑高，并赠花园；,规划有会所、活性泉水无极泳池、羽毛球场、双语幼儿园、健身游乐设施；,法式皇家园林设计风格。,3.6.3楼盘定位,法兰西风情高档复式型住宅小区。,3.6.4销售价格,具体售价暂时未定。,3.6.5销售状态分析,刚推出一期2幢多层60套，1幢小高层48套房源，处于预约阶段；,从现场预约情况来看，二房与三房房源比较紧俏，一房几乎是无人问津。,3.6.6房型分析,莱蒙帝景一期3幢住宅户型配比,户型,一房,两房,三房,四房,复式,套数,10套,10套,69套,7套,12套,比例,9%,9%,64%,6%,11%,主力面积（M2）,31.62,82.6,122-136,164-170,165-300,3.6.7综合分析,规模优势，建筑面积达到25万平方米，为目前房地产市场最大开发项目；,环境优势，紧邻客运南站，周边银行、学校、医院、农贸市场等生活配套齐全；,景观优势，融入法式园林景观，以水系为主打景观卖点；,户型优势，集30-300平方米的单身公寓、岛居多层电梯洋房、高层景观靓宅、,临水别墅、酒店公寓为一体，填补市场小面积户型、别墅物业的需求；,配套优势，拥有,会所、泳池、羽毛球场、双语幼儿园、健身游乐设施。,4、小结,4.1房屋价格,截至2009年9月28日，在建/在售楼盘住宅平均售价2450元/平方米左右；,底层商铺售价在1.3万3.6万元/平方米，平均售价2.2万元/平方米。,4.2建筑类型,以高层、小高层建筑为主，主要分布在市区中心地段；,且一般13层商业，3层或5层以上公寓（其中公寓以住宅功能为主，商务功能的,以富康国际、金地首座为典型代表）；,规模化、高档化的复合型住宅小区主要以莱蒙帝景为典型代表。,4.3户型结构,主力户型以三房为主约占45%，其次是四房约占30%，再是两房约占20%，其他约,占5%；,注重采光、景观、阔气，往往融入生活阳台、入户花园的豪宅功能。,4.4户型面积,户型面积以130平方米为主，主力面积在110-160平方米之间；,4.5交付状态,以毛坯交付为主；,4.6物业管理,以自管与托管为主；,在实行自管模式下，为提高物业管理水平与提高住宅附加值，开发商同时聘请物,管顾问。,4.7房屋销售,目前在建/在售楼盘住宅销售率基本达到85以上，销售形势比较乐观。,特别说明：,需求市场（消费习性）的调查，在此报告暂不予以体现。,在项目营销工作开展时，可采取访谈问卷的形式进行需求市场的系统调研。,调研内容分背景资料、主体问卷两大部分。,背景资料：媒体选择、区域分布、年龄结构、性别比例、家庭收入、文化程度、,就业单位、从事行业等。,主体问卷：投资物业、需求打算、投资能力、投资考量因素、商业价值考量因素、,投资目的、回报期望、面积需求、经营模式、付款方式、交付标准、,物业管理、景观规划、智能化配套等。,