城市综合体定位和营销报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,城市综合体定位和营销报告,宏观背景分析,项目定位深化,整体开发策略,经济评测,案例借鉴,项目案名建议,主题表现形式,写字楼,商业,住宅,类住宅,项目主题定位,整体营销思路,年度营销主题及活动,第一部分,第二部分,第三部分,房地产市场格局,城市经济及发展,区域概况及规划,第一部分：宏观背景分析,城市经济及发展,房地产市场格局,区域概况及规划,GDP,及增长率,合肥市历年,GDP,、第三产业增加值及其增长率,2008,年各城市,GDP,及增长率对比,2000,年起，合肥,GDP,连年保持两位数增长，较全国同期平均水平,高于约,7,个百分点,。但与其他中原,5,省会城市相比，合肥经济水平仍然偏低，但,增长率位居前列,，发展空间极大。,城市的第三产业发展整体呈逐年递增的格局，为办公需求提供的良好的发展空间，今年来随着第二产业的重振，第三产业比重有所回落，但仍保持了,14%,左右的增速。,固定资产投资及外商投资,合肥市历年固定资产投资额及其增长率,合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率,合肥的社会固定资产投资近几年开始出现,快速增长态势,，其年增长率,远高于长三角,众多一、二线城市,15%20%,的水平，尤其是,2006,年以来，在城市基础设施的大力投入，将,充分带动房地产投资,的进一步增长。,外商直接投资实际利用额在,2008,年保持,20%,以上的增长，但与长三角其他城市相比基数仍相对较低，较大的上升空间成为办公需求的另一个重要增长点。,城市化率及居住条件,合肥市历年城市人均居住面积及其增长率,合肥市户籍人口结构及城市化率,合肥的,房价收入,比仅为,6.1,，远低于其他中部城市的水平。同时，合肥的,人均居住面积,也处于较低水平。这都显示出合肥房地产市场具备的较大潜力。此外，较低的,城市化率,，意味着,巨大的房地产消费需求,。,因此，,城市扩张,和,改善性消费意愿,，将成为合肥未来房地产市场发展的主要主力。,居民存款及社会消费,合肥市历年城乡居民存款余额及其增长率,合肥市历年社会消费品零售总额及其增长率,除,2007,年外，合肥近年来居民存款余额增长率均高于,20%,，,可支配收入的持续增长,，将极大刺激改善型住宅消费。,同时，社会消费品零售总额在近年来稳步增长，商业市场潜在需求明显。商业市场存在较大的发展空间。,城市格局发展趋势,合肥东部、北部工业区发展较早，且临近主城区，因而,限制了城市空间向东、北部扩展,。随后的高新区和经济开发区，则启动则推动了城市重心的第二次转移。,2006,年推出的“,141”,战略，将滨湖新城作为,第二个市级中心,，全面开启了城市第三次空间转移。,此外，根据规划，随着“上海,成都”高铁的贯通，合肥将彻底告别在全国铁路网中的“边缘”地位，一跃成为全国,黄金通道的核心枢纽,城市。,至：,武 汉、宜 昌,重 庆、成 都,至：,南 京、上 海,合肥城市空间发展示意图,城市产业分布,市级金融、商务、商业中心,市级商贸物流中心,市级的会展中心，区级的商业中心,建设中的市级文化中心,规划中的市级旅游、商务、会展、居住中心,合肥市服务业目前多集中于主城区，滨湖新区在长期规划中将建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的高档次、现代化新城区,现有：,服务业主要集中于主城区，是城市的商业、金融以及商务中心，分布大多数的商场、办公楼等。,新站区是目前的市级商贸物流中心，区域聚集了一批建材等专业大市场，如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市合肥店。,经济开发区服务业多集中在项目周边，有合肥国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。,建设中：,政务区将兴建体育中心、文化中心，成为合肥市文化产业的集中地。,滨湖新区规划建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区，建成后将会成为城市新的现代服务业集中地。,合肥服务业格局,城市经济及发展,房地产市场格局,区域概况及规划,房地产供求关系,合肥市历年施工、竣工面积及其增长率,合肥市历年房地产吸纳量及成交均价,合肥房地产市场,吸纳量近年来稳步增长,，在,2008,年受宏观经济影响有所回落，但成交价格仍然保持了相对强劲的上升势头。,合肥房地产施工面积逐年快速增长，而从竣工面积来看，近两年增速相对缓慢，对比可见，未来的潜在供应量巨大，,市场存在一定风险,。,2008,年整体市场概况,2008,年合肥市逐月房地产新增供应量,2008,年合肥市逐月住宅吸纳量及成交均价,2008,年合肥房地产新增供应量呈先抑后扬的局面，在年底有所小幅回升，其中非住宅供应量占比较小，但全年供应量相对稳定。,2008,年合肥住宅市场成交量在上半年较为活跃，进入,8,月份后缓步回落，并未出现显著下滑。就成交价格而言，全年增幅明显，在下半年受市场影响，价格有所回落，但并,未出现结构性的价格调整,。,2008,年分区住宅市场概况,20072008,年合肥市各区域新增住宅供应量,20072008,年合肥市各区域住宅吸纳量及成交均价,除蜀山区及滨湖区，,2008,年合肥各区域的住宅市场新增,供应量均较,2007,年有所回落,。而滨湖区新增供应量呈激增态势。全年新增,11859,套。,2008,年合肥各区域中，仅包河区及滨湖区成交量较上一年有所增加。与城市近阶段的主要发展方向相契合。其中，滨湖新区,2008,年的吸纳量为,4746,套，结合供应量来看，,全年供求比为,1,：,0.4,。市场供应压力相对较大。区域成交均价,3650,元,/,平方米，上升势头明显。,写字楼市场客户概况,合肥中高端写字楼驻户行业分布,（按办公面积）,合肥中高端写字楼驻户来源地分布,（按数量）,合肥中高端写字楼驻户分布特征,基于合肥的产业特征，目前中高端写字楼的入驻客户中，生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大，咨询服务类亦有一定比例；,金融类和房地产类公司所占比例仅为,4%,和,7%,；,在企业来源地上，写字楼驻户中以省内企业比重最高，达到,43%,，外资企业仅有,7%,；,城市经济及发展,房地产市场格局,区域概况及规划,区域规划,现有阶段开发模式：,行政文化,+,市民居住,未来阶段开发模式：,商务服务,滨湖新区的基本功能定位，是省级行政办公中心、科技展示交易中心、省级休闲旅游基地和合肥重要的生态调节地区。,区域将分为启动区、拓展区和沿湖片区,三个开发阶段,。其中已于,2006,年底进入建设阶段的启动区，总用地,5000,余亩。作为新区战略支点，启动区将集中完备的生活配套和交通枢纽，成为滨湖新区的,动力源点,和,核心地带,。,以滨河新区而言，区域的开发模式应考虑到,城市功能占位,。短期内，将以实现行政文化和市民居住功能为主，在此基本成型的基础上，区域必然向实现商务服务功能过渡。,发展历程,2006,年,11,月，启动区,2,平方公里开工建设，包括基础设施建设、景观整治及小学、初中、高中、医院等的建设；,2007,年，主要市政道路通车，水、电、通信及绿化等各类配套逐步建设齐全；,2007,年,9,月，三所中小学招生开学；,政府出台城市发展战略,2005,年底，合肥提出,“,141,”,的城市空间发展战略构想,-,在巢湖周边逐步兴建一个全国独具魅力特色的以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新城区；,2006,年,2,月，征集滨湖城市规划方案；,启动区开工建设，基础设施、公共配套改善,2007,年,11,月，安置房交付，拆迁户入住，首期商品房对外销售；,2008,年，滨湖多块土地出让；,2009,年初，滨湖城市天地,4,块商业用地挂牌；,商品房销售，各个大型项目加快建设,高起点规划标准,有序的建设进程,强有力的经济支撑,区域特征,滨湖新区，规划总用地面积,190,平方公里，,是合肥未来新的市级中心。区域,基本功能定位，是省级行政办公中心、科技展示交易中心、省级休闲旅游基地和合肥重要的生态调节地区。,生态优势,教育资源,科技文化,超前规划,生态资源,距离巢湖,3.28,公里,50,的绿化覆盖率,黄山公园,城市上风口,体育公园,塘西河水街公园,巢湖岸线综合治理,城市公共绿地,湿地公园,大别山生态水源补水,配套资源,滨湖,品阁,18,万平方米，,10,栋,28-34,层的住宅楼,滨湖明珠,37,万平方米，,2422,户，,18,栋,33,层住宅,滨湖家园,31,万平方米，,28,栋,18,层和,3,栋,33,层住宅,滨湖世纪城,307,万高层住宅，总户数约,2.4,万户,滨湖惠园,44.5,万平方米，总户数,7906,户,滨湖和园,37.57,万平方米，,23,栋高层住宅,住宅项目,商办及其他,滨湖世纪城,-SHOPPING MALL,滨湖时代广场,滨湖城市天地,皇家海域（温泉）度假酒店,合家欢超市,合肥市中心医院,启动区已启动近,200,平方米的住宅房建设，在政府大力推动下，教育、医疗、科技机构规划完整，多个企事业单位将进驻。,合肥一中,合肥四十六中,合肥师范附小,合肥少年宫分部,社区服务中心幼儿园,教育资源,科技文化,渡江战役纪念馆,安徽名人馆,合肥博物馆,城建规划馆,滨湖国际博览中心,水利展馆,科技创新展示馆,省科技厅,行政机构,安徽省现代农业服务中心,消防灭火救援指挥中心,中国人民银行合肥中心支行,网通集团安徽省合肥通信综合楼,安徽广电中心,建设厅,林业厅,煤监局,建设银行总行,海关等,2015,年之后,高星级酒店运营，区域环境显著改善；,游乐园等项目投入使用；,大体量办公项目入市，商务氛围逐渐形成；,2008-2010,年,住宅项目入市；,学校、医院运营；,部分商业项目投入使用，缓解早期配套不足,启动期,集聚人气,2011-2014,年,广电、银行等机构、单位运行，商务人士增多；,商业业态进一步丰富；,办公楼宇推出市场，商务区的形象树立；,建设期,商务形象树立,发展期,全新区域形象,未来展望,根据典型新区发展轨迹及新区目前的进展，对发展历程进行初步判断,:,房地产市场格局,区域概况及规划,城市经济及发展,城市宏观经济环境良好，正处于空前的大发展阶段,巨大的市场潜能和发展速度，为房地产提供了良好的发展空间,市场格局相对良性，供求关系及价格水平未出现明显波动,潜在需求巨大，但未来市场竞争激烈，区域优势愈发明显,高起点规划的生态型新城区，代表着城市在未来的发展方向,正处于起步阶段，教育优势明显，其他各类配套有待进一步完善,宏观背景总结,第二部分：项目定位深化,每座伟大城市都拥有一个永恒的建筑汇聚所有的目光,纽约,帝国大厦,香港,国际金融中心,南京,绿地紫峰,上海,环球金融中心,我们的愿景,合肥滨湖时代广场,总建筑面积,88.6,万平方米,高档住宅,高星级酒店,甲级写字楼,高品位商业,她将以怎样的形象进入市场，给合肥这座历史名城增添新的亮点？,不同物业何时入市，才能把握市场脉搏？,怎样的产品给予客户，才能深深吸引眼球？,项目描述,工,作,内,容,工作,目的,宏观环境研究,新区发展研究,写字楼市场研究,住宅市场研究,商业市场研究,国内外知名案例,合肥宏观经济分析合肥产业结构合肥外商投资合肥产业布局合肥交通系统合肥房地产投资房地产历史供应房地产吸纳情况销售价格走势,新区发展模式典型新区发展历程 苏州工业园区 南京河西新区 常州新北区 宁波东部新城滨湖新区发展历程分析滨湖新区主要项目分析,香港,太古城香港,YOHO TOWN,上海,创智天地上海,大宁国际广场昆山,孝贤坊等,财富广场置地投资大厦置地汇丰广场汇金大厦深蓝,SOHO,香格里拉中心君临国际新城国际绿地蓝海绿地赢海蔚蓝商务港等,衡量城市宏观发展综合水平,了解新区发展基本轨迹,判断滨湖新区发展走势,了解办公市场整体环境,了解写字楼客户需求,了解住宅市场发展阶段、,居民消费需求状况、各种商业业态的发展状况,挖掘本项目最大潜力，借鉴学习知名项目的发展经验、物业定位，与未来大型项目错位竞争,滨湖世纪城,华润幸福里,华府骏苑,万科金色名郡,华润澜溪镇,华地 学府名都,铂金汉宫,绿地海顿公馆等,合肥综合项目,元一时代广场,瑞景购物广场,百盛购物中心,新都会国际购物广场,古井名品中心等,滨湖世纪城,松芝万象城,博奥丽苑,信地城市广场,新天地国际广场,西环中心广场等,研究基础,项 目,再 审 视,第一期写字楼，如何打响市场第一炮？,27,万办公体量，如何把握开发节奏？,Q1,关于写字楼,再审视,个性化办公符合市场需求？,机遇与挑战，商业的特色在哪里？,Q2,关于商业,怎样的运营模式符合项目的利益最大化？,再审视,面对严苛的条件与限制，如何顺利开发？,Q3,关于南地块,40,年产权物业,再审视,产品？客户？锁定准确的目标方向？,Q4,关于精装修住宅,现阶段精装修住宅是否存在市场空间？,再审视,Q5,关于整体开发策略,开发时序？,业态组合？,开盘时间？,再审视,写字楼定位研究,商业定位研究,40,年产权物业研究,精装修住宅研究,项目整体开发策略,启动期,建设期,成熟期,发展期,苏州,工业园区,行政办公建设,中端办公物业逐渐供应市场,商务氛围逐渐改善，入驻率相对提高,商业物业加大供应，高品质项目增多，市场发展趋向成熟；,常州,新北区,写字楼、商业市场表现不佳，入驻率较低,商务氛围仍在进一步培养过程中,多个中高品质项目规划中,宁波,东部新城,商务区等建设逐步启动,行政办公建设,南京,河西区,基础设施建设,住宅建设,办公项目建设,办公项目市场认知度低，入驻率提高面临巨大挑战,Q1,新区办公物业开发的经验借鉴,大量土地出让；,以吸引知名企业集团为主要导向,Q1,开发背景与开发原则,规划期,启动期,发展期,成熟期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发,路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,政府相关部门办公物业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业,区域级商业,区域级商业,城市级商业,高档办公,开发次序,0-2,年,3-4,年,5,年后,时间,开发类型,城市综合体，办公产品差异化,在不同时期满足企业多元化需求,前期提高市场认知度为目标，同时保留后期优势资源发展潜力,前期已销售物业,当期销售物业,办公物业的开发节奏建议：,初期以,提升区域办公价值,为主要目的，适量开发较高品质写字楼来吸引知名大型企业集团,入驻，并利用其品牌效应，吸引中小企业和投资客购买,SOHO,物业；,中期以,树立地标性形象,为主要目的，开发地块内的高端综合体；,后期以,获取开发利润,为主要目的，凭借成熟的商务氛围开发中高端写字楼；,Q1,项目办公楼开发节奏控制,1995,年 永华大厦 个人投资者,1996,年 招商局大厦,国有企业,1997,年 上海证券大厦,政府机构,1998,年 森茂大厦 日本企业,1999,年 中国保险大厦,国有金融机构,1999,年 浦项广场 韩国企业,1999,年 金茂大厦,国有企业,2000,年 中银大厦,国有银行,2001,年 华夏银行大厦,国有银行,2002,年 上海信息大楼,国有企业,2002,年 浦发大厦,国有银行,开发一期，由于商务氛围欠缺，多数写字楼转换为商住功能的公寓，影响了整体形象；,2,期，为增强区域号召力，政府主导，积极引入了大型企业集团、政府事业单位：,江苏保监局,新华报业,十四所,新鸿基集团,美国富顿集团,江苏农村信用社联合社总部,联通江苏分公司,交通银行,南京河西新区,上海浦东陆家嘴,新兴区域开发前期，均是依托政府主导，引入大型企业集团,Q2,新区办公客户的案例研究,具有较强政府背景的大型行政机构、事业单位；,国内大型国有生产制造类企业集团的总部或区域总部；,本项目一期可考虑大力引进的客户：,其他的潜在购买客户：,房地产开发相关的设计类、楼宇设备生产类等；,教育、培训类的现代服务企业；,具有投资目的的小型企业主；,Q2,本项目首期办公楼的客户定位,市场趋势：,目前的合肥写字楼市场处于更新换代的时期，近年供应及未来规划的项目在硬件品质与软性配套服务方面均较早期项目有了较大改进，因此，在综合品质上要把握市场发展趋势，提供项目的综合竞争力；,目标客户：,作为全新发展的区域，商务氛围的成熟需要一个长期的过程，在项目开发前期，带有政策导向型的企业集团、周边金融、教育、广电等的衍生企业及其他中小型客户将为主要的目标客户；,形象展示：,作为滨湖时代广场的第一个办公项目，其形象展示效用较为明显，代表了项目的市场价值与综合品质；,成本因素：,区域开发前期，高租金,/,售价承受能力客户的比重相对较低，品质的确定需要充分考虑合理的性价比；,第一栋开发写字楼,建议,准甲级写字楼,标准定位,Q2,首期办公物业的产品建议,组团开发,形象展示,客户特征,控制成本,影响北地块商务形象：,小面积分割为主，对客户的质量和数量难以把控；,与南地块,40,年产权产品功能部分重合,，将进一步增加此类产品的去化压力；,目标客群有限：,开发前期将以大中型企业客户为主，,SOHO,目标客群有限；,原方案：,SOHO-,独立洗手间、小户型分割,我司建议,标准写字楼,开发类型,Q2,首期办公物业的产品建议,首期入市，为北地块树立高端商务形象；,满足前期大中型企业对办公产品品质的较高需求；,避免与南地块,40,年产权物业的同质化竞争；,目前方案,53,000,平方米,28,层,标准层平面约,1,800,平方米，每幢平面,900,平方米,存在的问题：,1.,双核心筒形式下，将出现进深相对较窄的情况,2.,两幢楼宇中间部分可能采光不足，利用效率低,是否可对平面及核心筒布局做调整？,Q2,首期办公物业的产品建议,调整建议,Q3,对个性化办公定位的思考,目前方案,52,000,平方米,10,层,标准层平面约,5,200,平方米,存在的问题,：,1.,标准层平面过大；,2.,走道太长；,3.,进深相对较窄；,调整建议,分拆为,2-3,栋的独栋物业，产权独立,：前期可积累目标客户，提供定制及楼宇冠名权；若无大型购买客户，也可考虑分拆销售，保证了经营的灵活性；,根据后期市场情况，可考虑,小体量商务酒店,，丰富项目整体业态，另一方面，随着周边商务氛围的成熟，将为商务酒店带来一定的客源,写字楼定位研究,商业定位研究,40,年产权物业研究,精装修住宅研究,项目整体开发策略,地理位置：,距离市中心半小时车程，距离巢湖,3,分钟车程,交通条件：,位于城市主交通干道沿线，交通辐射能力强，,拥有快速公交及高速有轨电车（未来）,住 宅：,多个大型楼盘，未来数年总体量将达,250,平方米,周边学校：,合肥,1,中、合肥,46,中、合肥师范附小、合肥少年,宫滨湖教育活动基地等,酒 店：,MOTEL168,（在建）,、皇家海域度假酒店（在,建）等,办 公：,安徽省现代农业服务中心、消防灭火救援指挥,中心、中国人民银行合肥中心支行、网通集团,安徽省合肥通信综合楼、安徽广电中心、建设,厅、林业厅、煤监局、建设银行总行、海关等,Q1,区域配套资源,类型,项目,规模,业态,上市时间,社区型商业,合家福超市,2,层，共,2,800,平方米,超市,2008,年初,区域性商业中心,滨河世纪城,地上建筑面积，近,40,万平方米,集购物、餐饮、娱乐等多种业态为一体,2009,年底陆续供应,特色商业,城市天地,占地,300,亩，由,25,个地块构成,集购物、餐饮、休闲娱乐、演艺等为一体,2010,年及以后,配套型商业,商务办公配套,占地,70.25,亩,配套型商业,-,特色商业,游乐园,占地,145,亩,拟建现代化大型游乐设施,-,项目周边区域商业项目概况,目前区域商业项目体量小，消费人气不足,未来有大型商业项目入市，有望提升配套服务水平，增强消费气氛,未来多个大型综合项目，业态丰富，项目间的竞争性将随之增强,Q1,区域商业概况,滨湖世纪城,480,万平方米大型综合项目,五星级酒店,4,栋写字楼,高层住宅,Shopping Mall,40,万平方米,项目概况：,Shopping Mall,总建筑面积约,58,万平方米，其中地上建筑面积近,40,万平方米，业态丰富，,将涵盖娱乐、餐饮、休闲、购物等多个类型,；,开发进度：,目前，购物中心正在建设过程中，根据与相关销售人员的沟通，预计各业态将在住宅入住陆续开始运营；,项目评价：,项目业态丰富，,填补了区域商业的空白点，影响力显著，,将成为滨湖新区的商业中心，长期有望发展成为市级的商业中心；,大体量、综合商业项目，业态丰富,将成为区域商业中心,Q1,区域商业案例,项目概况：,规划用地,300,亩，位于徽州大道和紫云路交汇处，,该项目由,25,个地块组成，主力打造酒店、购物、餐饮、休闲娱乐等现代服务设施；,项目西南地块将结合区位优势，,打造,“,水街,”,风貌的特色商业区域,；,项目进展：,2007,年底已出让两幅土地，,2009,年初两幅土地挂牌；,项目评价：,与滨湖世纪城相呼应，,“,水街,”,的特色风貌有助于增强其市场吸引力，内部各业态定位有一定差异，但也存在相互竞争。,滨湖城市天地,三星级,酒店,餐饮,大型餐饮,娱乐,五星级,酒店,时尚生活馆,徽州新天地,娱乐,Soho,快捷,酒店,浴场及,其他,特色商业项目，业态丰富,Q1,区域商业案例,游乐园项目,项目概况：,占地,145,亩，位于方兴大道、徽州大道交汇处，将结合水景资源，打造亲水的,项目进展：,目前处于前期招商过程中,项目评价：,将成为区域吸引外来消费者的重要节点，但投入大、工期长、开发审批程序复杂，预计竣工时间较晚,滨湖家园合家福,项目概况：,位于滨湖家园西藏路西侧，共,2,层，面积约,2800,平方米,项目进展：,已于,2008,年初开业,项目评价：,滨湖新区首个商业项目，短期内是解决周边居民的日常生活消费需求的重要场所，为,社区型的商业中心,注：此处为示意图,社区性商业，满足前期入驻居民日常需求,特色商业，增强区域影响力，但供应时间预计较晚,Q1,区域商业案例,区域开发前期以居住功能为主，预计,1-2,年内，建成物业总体量将达到,250,万平方米，按人均,30,平方米居住面积初步估算，居住人群将达,8,万人；,区域开发中期，随着事业单位、商务楼宇及酒店的交付，商务消费人群的比例逐步提升,区域开发后期，随着规划逐步成型，旅游会展资源成为区域特征，差异化及高端的商业定位有望吸引合肥全市的消费客群,1,1.,滨湖,品阁,18,万平方米，,10,栋,28-34,层的住宅楼,2.,滨湖明珠,37,万平方米，,2422,户，,18,栋,33,层住宅,3.,滨湖家园,31,万平方米，,28,栋,18,层和,3,栋,33,层住宅,4.,滨湖世纪城,307,万高层住宅，总户数约,2.4,万户,5.,滨湖惠园,44.5,万平方米，总户数,7906,户,6.,滨湖和园,37.57,万平方米，,23,栋高层住宅,2,5,3,4,6,住宅项目,7,8,9,10,11,12,13,14,15,区域开发,前期,以住宅居住客群为主，,中期,以商务消费群体比重将上升，,后期,有望吸引合肥城区消费群体,Q1,区域潜在消费客群,因为商业总体量不大，,不适宜开发大型综合商业体,北地块有大量商务需求，应结合其星级酒店优势，提供有关商业配套,南地块在提供住宅配套以满足住宅消费客群的需要的同时，应,最大化挖掘少年宫教育基地和周边的教育资源,，打造科技文化主题商业,Q1,项目商业发展空间,与周边大型综合项目相比，在建筑体量、业态构成方面不具备绝对优势；,南地块少年宫滨湖教育基地入驻；,项目拥有,24,万平方米住宅，,27,万平方米办公楼，同时拥有地标高星级酒店；,项目特征,定位方向,充分利用自身优势；,差异化定位，打造特色商业，随着区域及项目的不断成熟调整业态，增强辐射商业辐射能力；,Q1,项目商业定位方向,地块,基本功能,特色差异,消费群体,适合发展业态,南地块,生活配套,科教文化,学生群体,住宅家庭消费人群,教育培训中心，亲子培训中心，特色补习班,餐饮,/,零售，中型超市，小型店铺，银行,社区会所：茶室，棋牌房，小型健身房,北地块,商务配套,名品折扣,区域外部人群,写字楼办公人群,酒店高消费人群,品牌折扣店铺,银行，员工餐厅，商务宴请,中高档健身会所、,SPA,Q1,项目商业定位建议,奥特莱斯：,即,OUTLETS,，指由销售名牌过季、下架、断码商品的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。,突出特点是销售驰名世界的品牌，品牌纯正，质量上乘，低至,1,至,6,折的销售价格。,国际品牌,精品折扣店,本,项,目,建,议,Q1,精品折扣店案例,Q1,项目商业布局优化建议,共享,VS,狭长,街区式商业模式中，集中共享空间与店铺间距离的合理尺度安排,光亮,VS,节能,大面积玻璃幕墙的运用与绿色环保主题间矛盾的思考与技术性处理,开放,VS,封闭,精品折扣店,/,百货店与主题餐饮及商务配套业态间的动线安排与结构阻隔,Q2,项目可选的经营模式,经营模式,优点,缺点,典型项目,销售,快速回笼资金，加快发展商资金循环；,产权转让，经营权分离；,未来无法把控项目业态组合；,住宅小区的配套商业,九龙城市广场儿童城,中绿广场精品鞋城,租赁,发展商控制产权，选择合适的租户类型；,可获得长期稳定现金流收入；,前期资金投入大，资金回笼时间长；,大型商铺谈判能力强，租金价格往往偏低；,百货商场、,KTV,大卖场、家居卖场等,租售结合,经营灵活，主力店铺一般统一经营，而独立小面积店铺对外销售，回笼资金；,通常主力店铺谈判能力强，租金低；,对主力店铺的招商能力要求较高；,万达广场：,主力店独立小面积店铺,Q2,商业经营模式案例,案例,-,金地国际城（分拆销售）,2006,年,158,户,安徽金大地,商业内街,开盘时间：,商铺户数：,开发商：,商业体态：,沿街商铺经营情况较好，而内部步行街虽然已经销售，但人气欠缺，经营惨淡,案例,-,蓝鲸国际（分拆销售）,内部店面尚未开业，商业氛围较差,2007,年,金塘利安,商业内街,开盘时间：,开发商：,商业体态：,Q2,商业经营模式案例,区域处于开发阶段，商业氛围尚未成型，商业价值有限,商业出售不利于整体管理，影响项目的整体形象与配套,项目商业的,2-3,层部分，中期内难以获得较好的价格体现,Q2,商业经营模式建议,南部地块开发前期由业主持有，并统一招商、管理，以满足社区配套，提升项目形象。待项目成熟后出售，实现商业价值。,北部地块由业主持有，并由专业公司运营管理，以长期保障商办区域的市场形象，获得持续稳定的现金收益，待运营成熟后，可考虑整体出售。,建 议,写字楼定位研究,商业定位研究,40,年产权物业研究,精装修住宅研究,项目整体开发策略,贷款成数及年限要求较高，且无法使用公积金贷款；,水、电、煤气等费用所带来的生活居住成本高；,交易转让税费标准相对较高；,户口无法入户，无法享受区域的教育资源优势；,物业产权年限仅有,40,年，远低于住宅物业的,70,年；,区域内住宅供应量及潜在供应量巨大，且部分为中小户型；,Q1,面临的主要障碍,全部开发办公功能物业,当前区域商务氛围薄弱、且存在与北地块的同质化竞争、产品标准难以达到市场需求,全部开发居住功能物业,滨湖,明珠,滨湖,品阁,滨湖惠园,滨湖世纪城观湖苑,滨湖世纪城,徽杰苑,滨湖世纪城,振徽苑,40,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,150,86,、,97,、,100,平方米,120,、,127,、,140,平方米,160,160,、,164,平方米,78,、,90,、,95,平方米,125,、,128,、,137,平方米,37,、,48,、,55,、,60,平方米,70,平方米,90,、,96,、,100,平方米,110,、,112,、,116,平方米,60,平方米,96,、,100,平方米,100,、,125,平方米,140,、,150,、,156,、,160,、,166,平方米,60,平方米,96,、,100,平方米,100,、,125,平方米,140,、,145,平方米,165,、,180,平方米,滨湖新区在售住宅产品的户型分布,90,平方米以上的二房、三房为主,(,经济适用房）,Q1,区域在售住宅产品,滨湖世纪城在售住宅户型分布及销售情况,滨湖世纪城在售住宅约,111,万平方米，,70,平方米以下的小户型产品仅占到,14,，,90-100,平方米为主力户型，占,38,；从销售情况分析，,100,平方米以下的户型去化率相对较高,Q1,滨湖世纪城在售住宅产品,Q1,40,年产权物业的开发建议,考虑市场风险，不建议作为办公物业开发,考虑去化压力，建议开发低总价类住宅产品,考虑同质竞争，建议以精装修与住宅形成差异化,考虑项目发展，建议本类产品的开发周期后延,此用地性质上可开发的产品包括以下几种：,可开发类型,2,3,4,老年公寓,酒店式公寓,SOHO/,商务公寓,目标客户：老年消费者；,物业特征：,居住功能,，强调舒适的生活理念，完善的生活配套；,目标客户：投资客、小型企业主，经济积累薄弱的年轻置业者；,物业用途：小户型，,居住、办公功能,兼有；,目标客户：投资客、渴望提供酒店式服务的人群；,物业特征：兼有,居住、酒店功能,，其中高品质项目提供酒店式服务；,新华,华府星座,1,标准写字楼,强调,商务功能,，为各类型企业、单位提供办公空间；,由于北地块主要以商务功能为主，标准写字楼供应量大，避免内部同质化竞争，,非此处考虑业态,；,财富广场,丰乐世纪公寓,松芝万象城,公寓,LOFT,昆山,绿地,21,城孝贤坊,Q2,可选的产品类型,合肥,新华,华府星座,上海,怡水豪庭,本项目开发酒店式公寓较难依托高星级酒店的价值提升作用，但可考虑开发投资性更强的小户型、低总价、提供更多投资增值服务的产品；,宁波波特曼中心,写字楼,波特曼酒店,商业,酒店式公寓,苏州新地中心,香格里拉酒店,写字楼,酒店式公寓,商业,无锡凯燕环球,德国凯宾斯基酒店,商务行宫,类型一：,定位高端客户，,依托高星级酒店的价值提升,类型二：,大力增强产品的可投资性,（小户型、低总价、增值服务）,类型一需依托给高星级酒店，项目北块虽规划开发高星级酒店，但对南地块辐射能力十分有限，因此不建议开发；,类型二以户型面积小、总价低、租户来源广泛等特点吸引中小投资者，随着项目南地块的开发深入以及区域物业价值的上升，投资类需求将出现恢复，可以加以吸引；,建议考虑,Q2,酒店式公寓,项目地址：蜀山区潜山路黄山路,发展商：新华房地产有限公司,占地面积：,4339.65,平方米,总建筑面积：,34147,平方米,物业构成：,33,层，共,608,套,产权：,70,年,交付时间：,2008,年底,主力户型：,33-44,平方米,酒店式公寓新华,华府星座,项目分析：,该项目推出市场时，属于合肥市场最早酒店公寓性质的产品；大堂气派，物业管理等方面较传统住宅更为先进，体现了,“,酒店式,”,服务；,面积小，总价低，同时依托新华品牌效应及周边的整体规划，项目入市获得了快速的市场去化；,资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研,营销口号：公寓中的星级酒店，专为城市新锐及精英人士度身定做,Q2,酒店式公寓案例,物业概况：,套内设置洗手间，,提倡商住两用,市场情况：,目前合肥市场除办公产权物业外，有一部分,70,产权产品也推出商住两用物业；,项目发展的可行性分析：,在区域商务氛围不成熟的前期，吸引成长期的小型企业入驻；,利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者；,九龙城市广场,创智广场,丰乐世纪公寓,大唐国际商务公寓,SOHO,的宜商宜住功能对投资客和创业期的小型企业有较强吸引力，在周边商务氛围尚处于培育初期时可作为先期产品推出；,Q2,SOHO/,商务公寓,SOHO,九龙城市广场,项目地址：新站区站前路,发展商：宁波华瑞房产集团,总建筑面积：约,4,万平方米,物业构成：,SOHO,（,241,套）、商业,产权：,SOHO-40,年,交付时间：预计,2009,年,4,月,销售情况：预售许可证办理中，目前均价约,4800,元,/,平方米,交付标准：,精装修（硬装修，统一风格）,主力户型：,43-63,平方米,营销口号：城市中央全装修精巧,SOHO,，入住仅需一只皮箱,项目分析：,紧邻火车站，交通便捷，总价低投资客及小型企业购买为主；,资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研,Q2,SOHO/,商务公寓案例,SOHO,丰乐世纪公寓,项目地址：长江西路潜山路,发展商：丰乐房地产开发公司,总建筑面积：,6.8,万平方米，其中,SOHO3.6,万平方米,物业构成：,2,栋,SOHO,，一栋住宅，,2,层商业裙房,产权：,SOHO-40,年,开盘时间：,2008,年,7,月,交付时间：预计,2010,年,5,月,销售均价：,4600,元,/,平方米,销售情况：,SOHO-378,套，已售,178,套,交付标准：毛坯交房,增值服务：可享受丰乐世纪大酒店物管服务,项目进展,营销口号：商务,/,办公,/,居家 自由转换,资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研,项目分析：,综合性项目，包括酒店、商业、办公、住宅，但,项目整体品质偏低,，影响了销售价格的提升；,Q2,SOHO/,商务公寓案例,SOHO-,大唐国际商务公寓,营销口号：智能化商务公寓 居家办公两相宜,项目地址：望江路石台路,发展商：合肥大唐置业,物业构成：住宅、商业深圳华强电子数码广场,产权：,70,年,开盘时间：,2008,年,12,月,交付时间：预计,2010,年底,销售均价：约,5000,元,/,平方米,销售情况：共,1872,套，已售,66,套,交付标准：毛坯,主力户型：,34-70,平方米,项目分析：,项目为华府郡苑的,13-14,号楼，体量庞大，商务公寓定位主要出于与项目内部大体量的住宅进行差异化定位，但由于面积分割较小，,总套数过多,，将带来明显的,去化压力,；,资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研,Q2,SOHO/,商务公寓案例,老年公寓,物业概况：,针对老年客户，提供各项增值服务，满足特定消费需求；,市场情况：,目前合肥市场无此类产品供应；在长三角其他城市，类似区域内，老年公寓由于特殊的定位、针对性服务获得了良好的市场认可；,本项目发展可行性分析：,40,年产权物业由于生活成本的增加可能会给老年消费者带来消费抗性；由于体量有限，未能形成规模效应；与项目整体定位存在一定背离，与少年宫等无法协同发展；,绿地,21,城,孝贤坊,老年公寓主要是在产品设计、物业服务等方面具有较强的针对性,Q2,老年公寓,项目地址：江苏昆山花桥镇,绿地大道,555,号,发展商：绿地集团,项目规模：绿地,21,城占地,13,平方米公里，,包括,尊老社区,、国际社区、商务社区及度假社区四个主题社区,昆山花桥镇,上海安亭,孝贤坊,物业类型：,别墅、公寓、商业配套,特色：根据老年人的生活习惯及要求，除对房型等建筑细节处理，还增加了各项的配套服务，包括,“,管家式,”,家政服务、提供医生护士上门服务的健康管理等等,人性化、贴心服务提高对消费者的吸引力,大型尊老社区，具备规模效应,Q2,老年公寓案例,产品类型：,SOHO,（毛坯）,潜在客户：依托周边已入驻大型企业集团的创业型中小企业以及部分投资客；,产品亮点：区域内同类产品在目前规划中较为稀缺、宜商宜住；,产品类型：居住公寓（精装修、小户型）,潜在客户：对商业用地性质抗性较小、价格承受能力相对较低的人群及对区域发展具有认同感的投资者；,产品亮点：户型较小、低总价、产品设计和装修风格有特色、丰富配套和良好物业管理服务,产品类型：个性公寓（精装修、错层、户型略大）,潜在客户：追求生活品质的较高收入人群,产品亮点：错层、户型略大、装修风格菜单化选择、提供家具、电器等较齐全的生活设施；,Q2,本项目产品及客户定位,存在的问题,户型单一，缺乏个