成都城东东客站板块房地产市场简要优质课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。,板块剖析,几大板块之间竞争激烈,放眼大城东,城东多个商圈板块林立，发展成熟程度各不相同，相互之间挤压又依托附势。但攀成钢板块和东客站板块凭借全新的造城规划，无疑具有后发优势。,春熙路,-,盐市口,-,东大街商圈,东客站商圈,万年场商圈,攀成钢商圈,三环路,中环路,一环路,成洛路,玉双路,东大路,完全成熟,即将成型,规划新建,正在崛起,建设路商圈,二环路,7,个综合体项目贴身肉搏,近看攀成钢,仁恒滨河湾,(,精装住宅；,),中洲中央城邦,(,毛坯住宅；,),沙河,SUB,WAY,春熙路方向,东,大,路,东大街,(6,车道,),2,环路,2,号线,(2012,年,9,月开通,),成都,I,C,C,(,综合体,),通用时代社区,(,毛坯住宅；,),公园,学校,SUB,WAY,环球汇天誉,(,综合体,),四川泰合,(,综合体,),伊泰天骄,(,精装住宅；,),吉宝凌云峰阁,(,精装住宅；,),绿地锦天府,(,精装住宅；,),韩国乐天,(,综合体,),沙河,塔子山壹号,(,毛坯住宅；,),信和御龙山,(,综合体,),华润二十四城,(,综合体,),华宇广场,(,综合体,),2,环路,(6,车道,),双桂路,（高架）,双桥子立交,BRT,高架,规划,8,号线,(,预计,2020,年建成,),8,号线,SUB,WAY,中粮鸿云,(,毛坯住宅；,),大品牌 大体量 全业态成群扎堆,攀成钢,-,综合体,序号,项目,类型,总占地,（亩）,总建面,（万）,最大,容积率,楼面地价,（元,/,）,包含业态,开盘时间,1,环球汇天誉,城市综合体,285.38,90.01,4.7,4200,国际化高端购物中心、甲级写字楼、国际级品牌酒店、高端住宅,2012.9,2,成都,ICC,城市综合体,259.1,112.28,6.5,2769,超甲级办公楼、大型体验式购物中心、高端五星级酒店，高品质居住区,2012.4,3,韩国乐天,城市综合体,106.24,57.03,4.9,5000,乐天百货、乐天购物中心、乐天五星级酒店、乐天影院、乐天室内主题娱乐设施、高端写字楼与品质住宅,预计,2015,年,4,四川泰合,城市综合体,76,50,6,4300,购物中心、住宅底商、栋独栋商业、超甲级写字楼、乙级写字楼、住宅,预计,2014,年底,5,信和御龙山,城市综合体,372,15,4.7,3390,五星级酒店、高端商场、时尚百货，超市、休闲商业风情街、国际商务公寓、甲级写字楼、高端住宅,2013.9,6,华宇广场,城市综合体,85,28,3.7,4520,退台式花园型商业、,L,行步行商业街、沿街商业、内部院落式商业街区、高层住宅、公寓,预计,2014,年底,7,华润二十四城,城市综合体,840,210,4,956,万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、住宅,2010.5,品牌实力：除泰合与华宇为本土开发商外，其余均为香港、韩国等外资大品牌开发商。规模体量：华润排名第一，其次是信和御龙山、环球汇和成都,ICC,。,集交通、商业、商务为一体的城市副中心,东客站板块,东客站板块在东部新城和成都东村规划中占有重要地位，是集交通枢纽、经济枢纽、城市门户为一体的城市副中心。,东客站板块,成都东村,东部新城,按照成都市政府对城东的发展预期，,规划了东部新城、成都东村两级大的区域，东客站板块在两级规划的重点区域,，借助两级规划利好，能够获得更多发展机遇，最大程度的提升东客站板块的价值，对板块商业发展注入无限潜力。,超级体量巨大 竞争不容忽视,潜在商业供应,东客站板块现在仅在凯德广场有少量办公人群，未来将引入几个大型的综合体项目，包含写字楼、商业、公寓等，将导入大量商业商务办公人群,序号,名称,建设,用地,建筑面积,建设情况,1,成都龙之梦新城,247,亩,约,150,万,建设中,2,海峡产业城,1200,亩,商业面积,139.2,万,规划中,3,成都东站国际广场,约,27,万,规划中,4,荷福,米其林国际商业中心,月,8.8,万,规划中,5,成都东站不夜城,65.6,亩,约,44,万,规划中,6,剑恒国际广场,37.1,亩,约,15,万,规划中,7,港澳中心,约,24,万,规划中,8,呈祥东方广场,24,亩,11,万,规划中,合计,420,万,东客站板块规划项目,东客站板块凯德广场塔楼有少量的办公人群，规划中的大型综合体（商业）项目有,8,个，体量超过,420,万方，部分项目规划有写字楼、公寓，建成后将为板块内导入大量的商务办公人群，同时也能进一步带动商业的发展。,东客站,-,优劣势,优势在于交通大枢纽、城东,CBD,和副中心的板块整体统一规划。劣势在于商业氛围弱、培育周期长、交通动线封闭、主干道阻隔、人流不易引导。,【1】,东客站板块是成华区重点发展区域，定位为,“,交通大枢纽、城东,CBD,和副中心,”,，政府在土地、招商引资等方面都给予有力支持。,【2】,作为交通枢纽中心，,东客站板块在交通资源上的优势是不言而喻,的，铁路、公路、地铁线路交汇，能快速到达成都市中心和全国各个地区。,【3】,东客站板块整体统一规划,，无老城区杂乱交错的问题，,有利于统一板块整体形象,，对住宅和商业的发展都是有利的。,【1】,东客站等核心板块仍属新兴板块，区域开发较晚且不集中，人口导入较慢，,导致商业氛围培育周期较长,。,【2】,东客站板块属于目前距离市中心最近、可开发量最大的新板块，随着原有老工业厂区搬迁，,未来将有较大的开发空间,。,【3】,板块内规划了大量商业，看似饱和过剩，但由于商业发展缓慢，,目前呈现的商业分布不均匀，商业氛围薄弱,，版块内的商业需求亟待解决。,【4】,交通主干道方便了板块与外部的联系，但,主干道对商业的阻隔作用明显，难以形成商业聚合效应和影响力,，目前以内需型商业为主，对外吸引力不足。,优势很明显 劣势也突出,板块优势,板块劣势,以龙之梦为最,现有竞品地图,项目紧邻佳年华广场、南边是荣盛香榭兰庭、与阳光,100,米娅中心直线距离,1.5km,。区域内最大规模最核心竞品为龙之梦鹏瑞利新城。,阳光,100,米娅中心,佳年华广场,龙之梦鹏瑞利新城,本案,荣盛香榭兰庭,龙之梦鹏瑞利新城,现有竞品概况,在售公寓项目：龙之梦均价预计约,8000-10000,元,/,之间，在售商业项目：一层临街底商均价约,50000,元,/,左右。,项目名称,总建面积,容积率,物业结构,开盘时间,出售物业,售价,概况总结,阳光,100,米娅中心,（二期）,30,万,3.4,公寓（住宅）,+,商业,2013/12/8,48-86,住宅产权精装公寓,住宅（公寓）：,8000-11000,，精装标准,2000,由于为住宅产权，客户多以周边自住为主。一期已入住，入住率较高，一期商业已开始投入使用，整体氛围已经开始逐步形成。地铁商业，投资前景较受看好。,商业,10-500,，地上临街商铺,20-60,，下沉式商业,100-200,地上临街商铺,1F4-5,万元,/,，下沉式商业临近地铁口商铺,5,元,/,荣盛香榭兰庭,15.29,万,4,住宅,+,商业,2013/6/29,住宅：,47-85,7800-8500,元,/,东客站周边距离项目最近的住宅项目，住宅相对成熟带动商铺销售,40-500,，商业街区、社区底商,商业街区临路,1F6.5,万元,/,，,5F1.8,万,/,，社区底商临入口,1F5,万,/,佳年华广场,14.6,万,5.2,住宅,+,商业,+,办公,2014/9,住宅：,66-90,预计,8000-9000,元,/,目前商业推,17,套，售出一部分,商业：,20-70,一层临街底商预计,4-5,万元,/,龙之梦鹏瑞利新城,170,万,7,住宅,+,商业,+,写字楼,+,公寓,预计,2015/5,月底,除公寓外自持，公寓面积,44,-86,预计估价,8000-1000,尚未开盘，具体情况不明,商业市场,供大于求 库存压力大 价格略下滑,商业,-,整体市场,成都商铺持续供大于求，库存压力持续扩大；成都商业开发过剩，今年一季度成交,66.56,万方，基本与前两个季度持平，但价格跌回两年前，仅,21294,元,/,平。,数据来源：克而瑞,城东市场低迷 价格波动下滑,商业,-,城东市场,商铺市场呈现外延发展趋势，城东市场低迷，近,1,年年去化仅,11,万方，价格,3.5,万,/,平，在四大板块中仅高于城北。近两年均价起伏较大，需求量较为稳定。,数据来源：克而瑞,商铺投资泡沫严重 投资者热情降低,商铺,-,整体态势,今年大成都商铺供应,315,万，备案成交,177,万，分别减少,30%,和,9%,，四季度商铺售价下调明显，商业投资泡沫严重，投资者热情降低。,数据来源：锐理,地铁上盖、商业体量较大,阳光,100,米娅中心项目,2,期一共有,7,个独栋建筑，,1,、,2,、,3,号楼是全精装住宅，,4-7,号楼为独栋商业体。,阳光,100-,商业概况,阳光,100,米娅中心,开发商,阳光壹佰置业（成都）有限公司,项目位置,成华东,2.5,环建材路口（迎晖路交汇处、塔子山公园对面）,占地面积（亩）,90,总建筑面积（）,30,万,容积率,3.3,绿化率（,%,）,30%,物业形态,住宅，商业综合体,出售物业,商业，住宅,车位数,1362,商业体量,2,期,7,万,商业售价,挂牌价,1F,：,6,万，,2F,：,2-4,万，,3F,：,1,万左右,少量,5,年返租,商业目前有少量,5,年返租，属,-1F,美食广场。其余只包租，目前,1,期由于运营状态不好，去化难度大。,阳光,100-,商业产品,2,期所有商业全推，,14,年,4,月开卖。,7,万，目前去化,1/2,。,住宅底商,5F,，从,-,2F-3F,。,挂牌价,1F,：,6,万，,2F,：,2-4,万，,3F,：,1,万,左右,。,-1F 11000,超市自持。,1,号楼,-1F5,年返租（业态为美食广场）,均价波动大 销量比较低,商铺从推售至今周期一年，开盘初期即为成交峰值。随之一直持续到现在的持销期，月均走量,1-3,套，目前销售过半。,阳光,100-,商业量价,阳光,100-,商业优劣,商业体量大,招商牵动返租,有明确的业态规划,无缝对接、地铁上盖,单价高,投资回报率小,运营状态不佳,优势,劣势,青年时尚街区 玉器交易市场,荣盛香榭兰庭自身规划,21000,平米成都首倡“青年时尚街区”，集餐饮、娱乐、休闲于一体，新古典主义经典立面，打造品质青年生活社区。,香榭兰庭,-,商业概况,荣盛香榭兰庭,开发商,成都荣盛伟业房地产开发有限公司,项目位置,成华东,2.5,环锦绣大道,占地面积（亩）,40,总建筑面积（）,15,万,容积率,4,绿化率（,%,）,25.2%,物业形态,住宅，底商,出售物业,底商，住宅,车位数,1100,商业体量,3,万，包含裙楼底商、下沉式商业等形态。,商业售价,1F,：,50000,元,/,左右，,2F,：,35000,元,/,左右，,2F,：,15000-20000,元,/,。,社区底商,裙楼商业,定位于西南玉石器材,交易市场,成交量比较低,荣盛香榭兰庭商铺走量月均,1-3,套左右。大部分为,2F,商业，均价低。在,9,月有一次成交峰值，,15,套,2F,商业。,香榭兰庭,-,商业量价,数据来源：克而瑞,香榭兰庭,-,商业优劣,物业类型较为新式、下沉式商业目前是区域内独有,整体打造专业市场、明确的定向招商,目前为概念性规划，并未落地,对于社区商业而言吸引力不足,优势,劣势,中型商住综合体,佳年华广场位于东二环，塔子山公园旁，是佳年华置地,2014,年城东巨作，包含精品写字楼、国际奥克伍德酒店，菁英住宅，主题商业街四大业态。,佳年华,-,商业概况,佳年华广场,开发商,成都佳成时代投资有限公司,项目位置,成华东二环岷江路（塔子山公园旁）,占地面积（亩）,52,总建筑面积（）,14.6,万,容积率,5.2,绿化率（,%,）,60,物业形态,住宅，底商，写字楼,出售物业,20-70,底商，写字楼未开,车位数,机动车位,963,；非机动车位,1534,商业体量,底商,3,万、推量,17,套，,3000,左右,商业售价,1F,挂牌价,3.5,万，,2F,挂牌价,2.5,万。（一口价）,1,期规划,写字楼,+,底商,社区底商,3,万,住宅,商铺推售力度不大,佳年华广场商铺推售力度不大，目前仅,1,号楼底商中间转角铺面售出，一口价,3.5,万。对外宣称写字楼自持，但预计明年开售。,佳年华,-,商业产品,17,套商铺在售,目前在售,17,套商铺，为,1,号楼底商。,1F,面积段在,20-70,左右,2F300,商铺整间出售,1F,挂牌价,3.5,万，,2F,挂牌价,2.5,万。（一口价）,写字楼产品,150,米，,33,层。,目前未开，,预计明年,开盘,（预计估价,7000-8000,左右,）现对外宣称自持。,佳年华,-,商业优劣,单价低,划铺小，总价低,利用甲级写字楼五星酒店拉动商业人气,散铺出售,无业态规划,无包租,无招商,优势,劣势,商业市场小结,外部竞争,：城东各商圈之间竞争激烈，现有商圈以建设路最成熟、最发达、最完善,临近竞争,：攀成钢板块及周边有,7,个综合体项目在建（售），未来商业体量供应十分巨大，且商业、办公、酒店等物业类型丰富,市场存量,：整体存量较大，市场供应大于需求，成华区集中式商业存量较大,产品特征：底商最受欢迎，集中式商业供应量小，,50,以下小面积商铺乃成交主力,竞,品市场：竞品目前在价格上较为有优势的是佳年华广场，但由于无招商动态、包租计划以及业态规划、对于投资客户吸引力不高,。,SOHO,办公市场,量价下滑比较明显,办公,-,整体市场,至去年第三季度开始，办公市场成交持续下滑至,38.25,万方，价格跌至,8295,元,/,平，为近,2,年最低，“以价换量”效果并不明显。,数据来源：克而瑞,城东处于市场低迷状态,办公,-,城东市场,数据来源：克而瑞,近,1,年城东供应,12,万方，成交,14,万方，均价在,1,万左右，在区域中属于低迷状态。成交量稍供应多。,供销高峰期已过 投资热度将下滑,办公,-,写字楼态势,2014,年成都写字楼供销量分别下滑,28%,和,37%,，供销主要集中于主城区，写字楼供销的高峰期已经过去，写字楼投资热度将进一步下滑。,数据来源：锐理,供销量下滑 主城区活跃,办公,-LOFT,态势,2014,年成都,LOFT,供销量分别下滑,46%,和,30%,，供销量达,5,年来最低，供销较平衡，主城区仍是市场主要活跃区域。,数据来源：锐理,市场存量进一步攀升,办公,-SOHO,态势,SOHO,近几年呈增长态势，但,2014,年供销分别同比下降,47%,和,25%,，市场存量进一步攀升。,数据来源：锐理,东客站第一大鳄,龙之梦,-,概况,龙之梦紧邻东客站，占地,247,亩，总建面积,163,万方，是由上海长峰集团及新加坡鹏瑞利集团联合打造的超大型综合体，涵盖商业、办公、酒店、公寓等物业，是板块内影响力最大的项目。,用地面积,247.56,亩,总建面积,163,万,开发商,上海长峰（集团）有限公司，新加坡鹏瑞利集团,项目规划,A,地块为鹏瑞利东站广场（购物广场），,B,地块规划为星级酒店集群，,C,地块规划为地标超甲级双子塔写字楼，,D,地块规划为服务式国际公寓。,本案,鹏瑞利,东站广场,三星、四星、五星酒店集群,地标超甲写字楼,集中式商业步行街,U-TOWN,优堂国际公馆,自持物业,可售物业,酒店商业写字楼自持 仅,SOHO,销售,龙之梦,-,规划,A,地块为,4,层购物中心（,-1F-3F,），引入伊丽莎白医院（新加坡），以医疗器材配件中心的专业市场，比赛用的真冰场。,B,地块为酒店、,3,星、,4,星、,5,星酒店为一栋（最高,48,层）。旁边一栋办公公寓（,32,层），底商以依托写字楼公寓的餐饮，休闲，餐饮，宴会业态为主。（裙房,2,层）,C,地块为两栋超甲级写字楼（,300,米双子塔，,60,多层左右）、,2,栋公寓（,29,层、,30,层）。底商也是餐饮，休闲娱乐为主。（,3,层）,除,D,地块其余全部自持,。,D,地块,D1,、,D2,，目前,5,、,6,、,7,栋已封顶，位于,D2,地块，目前预计,5,月底开盘。（现房）,为求打造区域标杆项目，鹏瑞利新城大量自持物业保证后期运营，仅开,D,地块销售。,绝对高度,186,米；,2800,套星级酒店客房；,2500,宴会厅；,4500,商务会议室；,2900,健身会所。,长峰集团自持。,总建面积,30,万，,-2F,直达地铁高铁出口；,集购物、餐饮、娱乐、休闲等业态；,1800,准国际真冰场；,6000,双层双巨幕影院。,鹏瑞利集团自持。,300,米双塔超甲级写字楼；东客站板块地标型建筑。,长峰集团自持。,5379,户,44-86,服务式公寓；总建,12,万，单间,54-372,主题步行街区。,公寓预计,5,月底入市。,三星至五星酒店集群,鹏瑞利东站广场,超甲写字楼,优堂国际公馆,SOHO,户型多样 预计价格高于周边住宅,龙之梦,-SOHO,产品,预计,5,月底推出,5,、,6,、,7,三栋现房公寓出售，估价,8000-10000,不等。底商预估价,3,万,-5,万。,5,6,7,D,地块占地,87,亩，,D2,：,53,亩，,D1,：,34,亩,。,公寓,定位酒店式公寓，,5,栋,4T14,户，,6,、,7,栋,4T12,户。,44-86,。,水,电气全通，电商用，水气民用。总共,5379,套，,D2,：,2257,套。挂牌价,8000-10000,。,商业,体量,12,万平米，,D2,：,6.9,万，,D1,：,5.1,万。底商,33-372,。（规划引进批发市场）,3,层（,-1F-3F,）。整层,18000,。价格未出（预估,3-5,万不等,）,龙之梦,-SOHO,产品,三个户型从标间到套三，为更多的利用空间打造，因此降低了舒适度，在房间分布上也并不明确。,标间，,45,客厅,开间：,3.6m,客卧一体面积：,16.38,优劣势：标准,SOHO,户型，客卧一体，竖厅设计,6.1m,动线。开放式厨房有油烟隐患问题。,套二，,58,客厅,开间：,3.35m,主卧,：,12,次卧：,7.625,优劣势：功能性套二，过于紧凑，客厅餐厅一体，略显局促。,套三，,86,客厅,开间：,3.75m,主卧,：,10.55,次卧：,7.625,次,卧：,9,优劣势：户型方正，双阳台设计，浪费少因此分区并不合理。,类住宅式产品设计 居住舒适度不高,龙之梦,-,优劣,品牌高、体量大、整体规划对于无论是投资客户还是自住客户都具有吸引力,产品设计规整、无畸形、特型户型,目前定价稍较周围住宅高，投资回报率低，对于投资客信心不足，自住客户选择度更低,优势,劣势,办公市场小结,外部竞争,：城东各商圈写字楼楼竞争同样激烈，现有写字楼分布主要以东大街,-,东大路最成熟、最发达、最完善,临近竞争,：攀成钢板块及周边有,7,个综合体项目在建（售），未来写字楼供应体量同样十分巨大，竞争将更为严峻,市场存量,：主城区是写字楼市场的主力区域，但供应远大于需求，且租金整体表现平稳,产品特征,：主城区写字楼套数以,50-100,为主，销售面积上,50-500,各面积段产品市场认可度均较高,竞品市场,：区域内目前无在售写字楼竞品，但潜在供应量极大。公寓存在的强敌为龙之梦，但定价偏高，本案针对性打法突出,酒店市场,周边目前缺乏大型酒店运营,酒店市场,嘉得利酒店,慢时光主题公寓,星期,8,家庭客栈,80HOME,公寓,100,青年公寓,青年旅社,静明大酒店,公寓集群,公寓集群,项目临近东客站，周边大型酒店几乎没有，除却快捷酒店，以及在规划的鹏瑞利新城有,3-5,星级酒店外，剩下的都是小型公寓旅馆集群，市场空缺精选酒店。,龙之梦鹏瑞利新城,个案借鉴,中航名人酒店,酒店市场,项目位置,成都市天府大道北段鸟巢旁拉德方斯西楼一楼（地铁孵化园站口）,酒店规模（）,20300,标准层面积,1800,客房数量（间）,272,（,10-25,层）,精装标准,10000,元,/,层高（米）,3.2,米,面积区间（）,39-65,酒店管理公司,城市名人酒店集团,酒店类型,准五星级,电梯,4T17,配套,餐饮、会议、健身等,产权,/,回报率,40,年，投资回报率,7.5%,中航名人酒店位于城南高新区，五星级酒店，酒店体量,2,万平米，投资回报率为,7.5%,。,个案借鉴,中航名人酒店,酒店市场,中航名人酒店项目隶属于中航国际交流中心项目，由一栋公寓、一栋酒店组成。,1-4,层为商铺，当前在售,1,、,2,、,4,层，标准层面积约,1200,，单间面积区间,9-20,平米左右，起价,18000,元,/,平米。（商铺现在总价,36,万起）,2,号楼,2,号楼：总体量约,32000,SOHO,酒店服务式公寓产品。,1,号楼,1,号楼：总体量约,26000,10-29,层为酒店客房，户型面积,40-65,平米,起价,15000,元,/,平米,1F,：大堂、奢侈品店；,2F,：喝彩西餐厅；,3 F,、,4F,：名人俱乐部（,KTV,）；,5F,、,6F,：香港皇廷食府（中餐厅）；,7F,：江南忆（茶楼）；,8F,：健身房；,9F,：高级,SPA,（水疗中心）；,10 F,至,20F,：豪华套房；,21 F,至,25F,：行政商务套房；,26F,：名人会（行政酒廊）；,27 F,至,28F,：总统套房；,29F,：国际标准会议室,个案借鉴,中航名人酒店,酒店市场,墙面：外墙漆、玻璃、石材,电梯：蒂森电梯,地面：地毯、木地板,浴室花洒：汉斯格雅“飞瀑”系列,浴缸：德国唯宝按摩浴缸,橱柜品牌：西门子,沙发：,Natuzzi,纳图兹,床垫：美国席梦思,电器品牌：,飞利浦,精装标准,10000/,，家具都为国际名品，硬件软装都十分高档。,酒店市场小结,外部竞争,：大城东区域内未来高端型酒店发展趋势强劲，主要集中在攀成钢区域。,临近竞争,：攀成钢板块、东大街沿线目前酒店供应多，但尚未入市，未来竞争力强。,市场存量,：目前酒店产品多集中位于主城区,2,环内，自持物业多，出售多为精品酒店。而区域内酒店基本都为公寓型酒店，存量较多且密集。,竞品市场,：区域内规划五星酒店有两间，分别为佳年华广场以及鹏瑞利新城开发，鹏瑞利新城打造有,3,星、,4,星、,5,星酒店。均为自持,。,市场小结,-,产品,商业,区域内集中式商业存量巨大，而其中住宅底商最受欢迎。,50,以下产品走量最好，,业,态多为生活配套、专业批发市场，娱乐休闲业态目前是市场空缺。,办公,东大街,-,东大路板块最为成熟，攀成钢多个项目大规模超甲、甲级办公供应，区域内目前尚未入市的鹏瑞利新城与佳年华广场写字楼均为甲级或以上。,销售套数,50-100,办公产品走量较快，表明办公产品设计同样需要考虑严格的总价控制,。,酒店,五星级酒店未来供应量巨大，且五星级酒店自身资金沉淀过大，本案不宜考虑。,公寓,目前,鹏瑞利新城有,巨大公寓供应量,、其中多为自持，而均价普遍较住宅高。,较之本案,商业：本案为独栋商业与裙楼商业结合的街区型商业，在承租上会较底商有竞争力,，而规划的业态目前是市场空缺，客户吸引力更足。,办公：写字楼产品受周边板块以及区域内的竞品挤压，供应量大，需求量小，在销售上稍有难度,。,酒店：,目前区域内的酒店均为自持，且定位偏高,，除却阳光,100,米娅中心有一栋两层的精品酒店外无同等级产品线。,公寓最大的竞争对手为鹏瑞利新城，其销售产品基本为公寓，且供应量巨大，,这在本案入市后销售期造成非常大的难度。,区域内现有产品多为住宅底商、写字楼产品尚未入市、酒店均为自持。公寓产品主要来自鹏瑞利新城。,市场小结,-,量价,/,客户,商业,鹏,瑞利新城,1F,预估,价,3-5,万不等,佳年华,广场,1F,一口价,3.5,万，,2F,一口价,2.5,万,阳光,100,米娅中心,IF,挂牌价,6,万,荣盛香榭兰庭,1F,挂牌价,5,万,办公,目前区域内市场写字楼未入市，价格不确定。,大城,东区域内写字楼均价在,8000-10000/,公寓,鹏瑞利新城公寓目前挂牌价在,8000-10000/,较之本案,商业：目前佳年华广场在区域内均价最低，但产品为底商，未来与本案冲突较小。,办公：区域内写字楼价格未定，根据城东均价，本案入市后的价格理应要更低。,公寓：公寓均价普遍比住宅要高，,鹏瑞利挂牌最高价大概在,10000,左右，本案可以利用价格优势进行,争抢,。,存量一直居多不下，去化一直持续疲软的话对于本案的不利影响较大，需从价格，推广方面下力。,周边竞品无论是住宅客群还是投资客群，,除却地缘性客户以外更多的是二三线城市的投资客户。成都本地的客户选择性更多,。,销量,区域内市场销量不多，销售周期较长，市场需求量小。,客户,区域内客群多为地缘性客户以及二三线城市（川东北地区）投资客户,底商价格,3-5,万不等，大城东区域写字楼均价,8000-10000,元,/,，鹏瑞利新城公寓预计,8000-10000,元,/,。区域内销售周期长，市场需求量小。多为地缘性客户及二三线城市投资客。,