黄埔综合商业项目投资分析报告.ppt

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,黄埔综合商业项目投资分析报告,商业,规划设计要点,酒店,写字楼,/,公寓,项目定位,项目研究,专题研究,规划发展,城市分析,经济预算分析,开发推广策略,报告思路,商圈分析,城市分析,1,项目地块处于什么样的区域环境下,具有什么样的优劣势,具有多少价值属性,具有多大发展空间,珠三角是全国最强的经济圈，是中国,GDP,和税收比重贡献最大的区域。广州市在珠三角经济圈中处于龙头地位，是中国的一线城市，是国际最重要的商贸中心之一。,经济群排名,1,长三角城市群,2,珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群,5,辽中南城市群,6,川渝城市群,7,中原城市群,8,海峡西岸城市群,9,湘中城市群,10,关中城市群,11,长江中游城市群,12,哈大齐城市群,13,滇中城市群,14,淮南城市群,15,黔中城市群,16,北部湾城市群,17,环鄱城市群,珠三角经济圈城市,.,小珠三角,:,广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆,9,个城市组成的区域,;,大珠三角,:,有两个不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粤港澳。,泛珠三角,:,包括珠江流域地域相邻、经贸关系密切的福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东,9,省区，以及香港、澳门,2,个特别行政区，简称“,9,2”,。,亚运会结束后，广州将开始新的战略规划的修编，抓住国际商贸中心和世界文化名城两点，发挥国家中心城市的作用，国际上要有更大的分量，对南中国的影响力要更高。,泛珠三角地区,广州,城市分析,-,广州地位,城市分析,-,黄埔地位,黄埔中心区位于广州市东部，珠江前后航道的东部，距离广州市传统中心（人民公园）约,15,公里，临近琶洲,-,员村、广州大学城、奥体中心等广州市重点发展片区，属于中心城区的重要组成部分，是“与广州西部的白鹅潭相对应的东部综合门户地区”，具有良好的开发条件和发展前景，是带动黄埔高端临港服务业发展的重点地区。,黄埔区中心组团位于广州市东部黄埔区中心，南部濒临珠江与番禺区相接，北至广园路，西与天河区交界，东至东二环高速公路。,总用地面积约,49.06,平方公里，其中城市建设用地面积约为,22.35,平方公里，水域和其他用地约为,26.71,平方公里。,广州市,2007,年各区部分主要经济指标,指 标 名 称,荔湾区,越秀区,海珠区,天河区,白云区,黄埔区,番禺区,花都区,南沙区,萝岗区,增城市,从化市,地区生产总值,4302044,11989544,4227056,12358019,6887675,4706439,6289025,4209099,3051754,8078021,4110505,1276389,第一产业比重,0.89%,0.00%,0.47%,0.22%,3.45%,0.27%,5.27%,5.29%,2.97%,0.68%,7.67%,11.59%,第二产业比重,31.40%,2.59%,24.28%,19.82%,27.65%,68.56%,47.04%,65.36%,83.15%,84.54%,60.37%,49.75%,第三产业比重,67.71%,97.41%,75.25%,79.95%,68.89%,31.17%,47.69%,29.35%,13.88%,14.78%,31.96%,38.66%,人均,GDP,61031,103874,46576,185213,89949,241895,65418,66035,205367,470747.1,50479,23366,房地产开发投资,160767,2462318,604076,1588923,126299,43056,661459,414365,230365,83449,472867,190087,黄埔区,GDP,总量与广州市其他各区、县级市相比，水平居中；,第二产业总量、工业增加值和高新技术企业总产值较大，仅次于萝岗位于第二，与萝岗一起，形成广州东部重要的产业集聚区；,在各区中，黄埔工业所占比重最高,第三产业从业人员分布情况极不均衡，相关产业链还未形成，从业人员所占比重最高的批发零售与交通运输在广州各比较中也不占优势，未能形成其在城市中的唯一性地位。,城市分析,-,经济,城市分析,-,支柱产业,航运产业,化工产业,汽车产业,食品制造产业,能源产业,黄埔紧邻中心城区，面积较小，而产业产出密度,/,税收密度均占据高位，但由于航运、化工行业等龙头企业均为央企，对地产财政收入贡献不大。第三产业,/,财政收入以及高端服务水平都比较低。,航运、石化、能源产业等提高经济收益同时给城市带来较大的交通负担，和总量较大的直接与间接污染，严重影响居住环境。同时此类产业提供的工作岗位也有限。,黄埔区私营企业情况,黄埔区个体经济情况,时间,企业户数（户）,从业人员,(,人,),注册资本,(,万元,),2004,年,2865,27614,254658,2005,年,3271,31228,313270,2006,年,3798,34191,362859,2007,年,4047,36016,399694,2008,年,5020,41568,433931,时间,企业户数,(,个,),从业人员,(,人,),注册资本,(,万元,),2004,年,6517,9499,14579,2005,年,8739,11836,32244,2006,年,9060,12343,14653,2007,年,13400,17686,18338,2008,年,13181,17575,20107,广州的非国有经济所占比重很大，私营企业发展迅猛。但相对广州市城中心而言，黄埔私营企业发展不活跃，个体经济增速缓慢。这势必不利于写字楼的租售，难以匹配副城中心的地步。,城市分析,-,私营个体经济,通常来说城市居住区的居住人口密度一般在,500-1000,人,/,公顷，黄埔区中心组团居住用地上的平均人口密度是,424.46,人,/,公顷。人口最密集的居住区主要集中在大沙东和大沙西路两侧，而周边的一些城中村如双沙、夏园等村的居住人口密度都较高，与之相比，鱼珠、长洲等地区的居住人口密度则相对较低，,这与黄埔区公共服务设施的空间布局有很大的关系,。,黄埔区中心涉及大沙街（广园路以南部分）、黄埔街、鱼珠街、长洲街和文冲街（石化路以西部分）共,5,个街道，,32,个社区。,2007,年末户籍人口数量为,124877,人，总户数为,40129,户。而外来人口达,83159,人，约为当地户籍人口的三分之二,。,城市分析,-,行政区划及人口,城市分析,-,公共设施空间分布,现状公共设施空间分布杂乱，主要沿城市几条主干道分布，外围,缺乏大型公共设施,。,现状公共服务设施层级不完善，大型区级公共服务设施服务辐射范围不够，,缺乏片区和社区级公共设施，文化及体育设施相对缺乏,。,现状公共服务设施总体服务水平较低，不成体系，与构建副中心城市的配置标准有较大差距。,与近来发展蓬勃的番禺、花都相比，黄埔区由于工业产业太多，宜居性差，商品住宅太少，城市化的程度较低。在近年地产迅猛发展时，黄埔的楼盘并不热卖。,这与黄埔工业污染外，也与黄埔的公共服务配套差关系较大。公共配套充足的地方，人口密度也较大。,城市分析,-,土地利用现状图,长期以来，黄埔区作为广州市的工业组团，工业污染较严重，,生产包围生活,。近年来，通过一系列相关举措，环境质量已有所改善。但仍存在不足，如生活性绿地系统建设滞后。据统计，黄埔区公园面积仅占全区土地面积的,0.7%,，远远低于天河区的,8.1%,和越秀区的,8.4%,。,黄埔中心区居住用地比例偏低，且大部分是村居居用地，呈“城包村”布局形态，而较高比便宜的仓储物流用地也给城市生活带来一定的负面影响，绿地系统不成体系，缺乏带状绿地系统，人均绿地面积严重不足。,土地面积,(km,2,),公园面积（,ha,）,公园占总用地,比例,天河区,96.33,778.7,8.1%,荔湾区,59.1,51.06,0.9%,越秀区,33.8,282.48,8.4%,海珠区,90.4,192.11,2.1%,白云区,795.79,356.36,0.4%,黄埔区,88.83,67.27,0.7%,番禺区,786.15,946.94,1.2%,花都区,970.04,179.09,0.2%,南沙区,527.65,77.3,0.1%,萝岗区,393.22,299,0.8%,近年黄埔区房地产开发投资情况,公共设施差是劣势，同时也是市场空白点，是房地产机遇。黄埔中型社区黄埔花园开盘三个月已售超过七成，城市万科花园的二手楼也较受欢迎。反映出黄埔居民希望有完善的生活配套设施，追求更高层次的生活质量。,住宅地产是商业地产（社区型的商业）的重要支撑点。,城市分析,-,地产开发,城市分析,-,交通状况,交通现状问题：,区域发展定位模糊，道路交通建设滞后,道路系统不完善，交通拥堵严重,公共交通处于发展初级阶段,配套交通设施发展落后,疏港货运交通引起黄埔东路在丰东路、石化路交叉口交通拥堵，对现状,BRT,交通运作造成很大影响,水运方面，黄埔区拥有华南地区水上交通运输的枢纽,黄埔港。,公路运输方面，国道,G107,、广深高速公路、即将建成的东二环高速公路穿越该区，其中东二环高速公路与广园路交汇处将设置大型互通式立交。铁路轨道运输方面，广九铁路横贯全区，在黄埔区内有,35,公里的货运支线。,多条地铁轨道线将经过黄埔区。,历年城镇居民家庭人均收入,社会消费品零售总额及其增长速度,调查还发现，随着地铁、,BRT,等交通网络的完善，整体交通效率不断提高，把更为广泛的区域范围内的商业节点放在同一个竞争平台，以往的所谓区位优势将随着交通的发达而逐渐减弱。区内巨大的消费需求将通过高速的交通网络流失到其他商业中心。由于黄埔区购物环境不能满足需求，已出现消费市场外流情况，例如部分石化、文船中高收入职工下班、周末时间到天河居住、消费。,区位分析,-,消费力分析,年份,居民年人均纯收入（元,/,人）,年增长比例,2004,10906,-0.01%,2005,11996,9.99%,2006,12609,5.11%,2007,13628,8.08%,2008,13660,0.23%,年份,社会消费品零售总额（万元）,年增长比例,2003,271847,14.22%,2004,450386,66%,2005,526080,17%,2006,480789,-9%,2007,584728,10.90%,小结黄埔印象,工业城市，水体、空气污染严重,生活交通和货运交通混杂,公共交通处于初级阶段,大中型、中高档次楼盘少，居住质量低,严重缺乏公共服务设施,“马路经济”突出,消费外流,但两年随着城中心用地减少，城市向四周推进，东部新楼盘不断增多，黄埔居住环境有一定改善。亚运会的穿衣戴帽工程也给黄埔街道的面貌焕然一新。,黄埔主要商圈状况,2,大沙商圈概述,大沙商圈是黄埔区商业最繁华地带，商业主要集中大沙地东路、大沙地西路、港湾路、丰乐路、石化路等街道上，这些街道上拥有众多大型的综合商场，如：百佳超市、国美电器、惠润广场、百事佳百货商场、潮楼名店城、大沙时尚汇等。商业街的业态也是包罗万象，分布着新华书店、士多店、服饰店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅、酒店、棋牌沐足等。其中，大沙地商业街是区域内商业气息最浓厚的街道，充当着最核心角色。,根据黄埔区政府的规划，预计将建设服务功能完善的大沙地“回”型商圈，即在地铁,5,号线黄埔区段主要设置了鱼珠、大沙地、大沙东和文冲,4,个地铁站出口，大沙地“回”型商圈以,4,座站点为核心、以地铁线路为轴展开。黄埔区的商业市场尚欠发达，未来有很大的发展空间。,大沙地东路,大沙地东路是黄埔区的商业龙头，它是一条集美食、购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街道，商业氛围浓厚，是区域内最聚人气的地段；商业氛围两边旺中间差，核心商业主要集中在街道的西段，即黄埔区政府以西至港湾路,该路段是整个黄埔区人气最旺的地段，亦是商业价值最高的地段，商业影响力大，辐射面广；该路段交通通达性良好，公交线路多达,15,条，且地铁五号线文冲站和大沙东站设在该路段两端，交通带动力强。该街道的街容整洁美观，是一条以零售为主的综合性商业街道，集约了大沙时尚坊、黄埔新天地、盛景大厦购物城、国美、苏宁等大型商场，同时也云集了棋牌、沐足、游艺、酒店等服务性场所。,大沙地东路商铺共约,150,间，其中服饰类为主打业态，占,57%,，集合了,361,度、安踏、七匹狼、百事、百丽、以纯、,kappa,、奈瑞儿等著名品牌；其次为餐饮业，占,10%,，麦当劳与肯德基成为了该路段的重要的标志，刚好分布在大沙地东路最旺的位置，其余的餐饮业多数位于该路段偏东的位置；但对于一条人流量如此庞大的商业街道而言，,10%,的餐饮还是无法满足消费者的需求；除此，电子通讯、美容美发、商店、酒店等业态也占据了一部分，占总数的,33%,。该路段商业档次多数在中等以上，可见，该区域的消费水平相对较高。,该街道的商铺租金为全区最高价，租金区间跨度大，在,300-600,元,/,月之间，面积以,20-40,居多，开间在,3.5-6m,之间，其中，品牌服饰及美容美发等业态的开间稍大，约,8-12m,。该街道的临街商铺出租率为,100%,，无一空置的商铺，其最旺位置的转让费高达,50,万元。,港湾路,港湾路南起港前路，北连北正街，中间串接了黄埔东路、大沙地东路。该街道由黄埔东路分为南北两段，南段主要为住宅区，临街商铺较少，北段则为区内商业气息最为浓厚的商业街道之一，北段长约,600m,，共有商铺约,80,间，街容街貌良好，但人行道相对过窄。该街道由于是黄埔区的主要商业街道，黄埔东路上的多数公交线路都经过该街道，车流量和人流量均比较大，它是连接黄埔东路与大沙地东路之间的主要桥梁。该街道多数以临街商铺为主，商场比较少，仅在街道最北端有一个百事佳商业广场和一个港湾北市场。,该街道的商铺租金比较高，租金区间跨度也比较大，在,300-540,元,/,月之间，其中，临近大沙地东路的路段价格居高不下，大部分在,450,元,/,月以上，商铺以小面积为主，多数在,10-20,之间，开间以,3-5m,居多。该街道的临街商铺亦受商家们的热捧，出租率为,100%,，无一空置的商铺。,该街道业态以商店、餐饮以及服饰为主，其中，所占比例最大的是商店，约占总数的,40%,，其包括文具店、日用品店、百货店、珠宝行、眼镜店、超市、打印店、烟酒行等，为消费者提供了的日常所需的产品；餐饮业也是该街道的主流商业，约占总数的,24%,，该路段餐饮业的存在，不仅满足了周边居住、办公的人群，也正好弥补了大沙地东路餐饮业态相对较少的空缺，吸附大量的大沙地东路人气；服饰类所占比例不大，约占总数的,13%,，主要是由于大沙地东路主打业态服饰类的辐射影响；其他附带的业态包括药店、银行、中介和宾馆等。,黄埔潮楼名店城,总体规划,/,规模：共,6,层（含负层）共,12000 ,、每层,2000 ,门面铺规格：,3.5-5m,场内铺规格,2.5-3m,，进深,4-5m,电梯数量：扶手梯,8,、垂直,1,入口数量：,3,车位数量：无停车场,装修档次：中高档,出租,/,在营率：负二,14%,负一,7%,首层,3%,二层,8%,三层,17%,四层,100%,交通状况及周边配套：黄埔区最旺的商业街好大沙地东路与港湾路的交汇处，地铁五号线上盖，负一、负二以及首层与地铁站相互贯通。周边有酒店、银行、饮食、写字楼、剧院等,楼层业态分布：,-2f,特色饮食、美甲、服饰、鞋包,-1f,餐饮、服饰、鞋包、彩妆、日用,1f,数码、服饰、金饰、手表、餐饮,2f,服饰、鞋包、彩妆、餐饮,3f,服饰、鞋包、彩妆、餐饮,4f,东川名店运动城,主要品牌：屈臣氏、大禾寿司、大家乐、,HDK,数码馆、六福、美心西饼、第一面、星皇时间廊、雅子服饰、东川名店运动城等,经营状况一楼、二楼及负一楼经营状况良好，其它楼层均比较冷清,商铺租金,门面铺单价：,300-350,各楼层单价：负一：,240-300,元,/,负二：,200,元,/,一、,300,元,/,二、,220,元,/,三、,190,元,/,四、,150,元,/,从经营上看，该商城定位为中高档，场内的商品均比较昂贵，但由于缺少统一的规划，目前来说依然存在低档与高档产品混杂的现象，出现了个别商品低价值卖高价，消费者无法正中下怀，投诉呼声层出不穷。,12000,的经营面积在当地来说算是一个体量很大的商场，但商场内却无设置停车场，这给驾车消费的群体造成了诸多不便；,优势,综合评价：,从区位上看，该商城属于黄埔的商业中心，商业氛围浓厚，交通十分便利，属于真正的地铁上盖物业，周边配套设施相当完善，正如招商负责人所言，该地段是黄埔区的中心中的中心，地段决定了商铺的价值；,从外观上看，该商城在设计上很有特色，重点突出了其主题“潮”，灯光、广告、出入口设计，都与主题紧密联系，白天色彩鲜艳、晚上灯光璀璨，吸引了不少人的眼球。,从内部规划上看，该商城在商场人流动线的设计上比较合理，充分利用地铁出入口的优势，从首层到负二层很好地把地铁的客流引导到商场的内部里来；再者，商城在装修上下大了功夫，灯光的温和和地板的光滑，电梯周边玻璃墙的设计，让顾客感觉到宽敞与舒适；,劣势,文冲商圈概述,文冲商业圈位于黄埔区大沙地“回”型商圈之内，在黄埔区商业规划中铁地文冲站属于三个专业性商业服务节点中的一点，即在地铁文冲站附近形成一定规模的社区商贸服务中心，因此，文冲街最繁华的商业地段则刚好位于这个点上，并环绕着这个点向石化路的两边和大沙东路西向逐渐扩散,。,文冲商业主要集中在大沙地东路东段（区政府以东至石化路）及石化路上，除此，也引进了好又多等知名超市，周边的商业日益繁华，虽然影响力和人流量虽然不比大沙地商业街，但大沙地商业街商业业态趋于成熟，发展弹性不大，而文冲商业街正迎上改革的春风，正在进行的旧城改造，待开发的地块也逐渐动身，发展空间巨大。,大沙地东路东段,该路段商业气息良好，其业态主要为餐饮、宾馆、棋牌、书店、便利店等，其中餐饮业、旅业、棋牌等营业状况良好。,该路段除临街商铺外，还有购书中心、步东商业大厦、好又多等购物场所，其中，购书中心相对来说经营惨淡，人流量很少，由于消费群的的局限性，同时又缺乏对人流的拉动，因此二层出租较难，二层全部空置，定位偏差是其主要的渊源。另外，位于地铁大沙地站和文冲站之间的步东商业大厦，是一座底商加写字楼的综合物业，其首次为商铺，二层以上为写字楼。该大厦虽然展示性良好，但由于其西面为河涌和政府，东面离好又多有一定的距离，旁边亦没有住宅楼支撑，好又多周边的商业气息没有延伸到该处，目前，该大厦的底商全部空置。,该路段的商铺租金整体来说不算高，临街商铺以,40-80,元,/,月居多，越往东租金越高，其中好又多对面的商铺基本在,120,元,/,月以上。而区政府对面的时尚金都虽然为正式招租，但地铁口给他们带来的价值不可低估，因此其租金非常高，一层的租金,150-300,元,/,月，二层的,100,元,/,月左右。临街商铺开间以,4-6m,居多，营业面积为,50-60,。,石化路,石化路为文冲街道的南北主干道，北接广园快速路，南连黄埔东路，中间串接了大沙东路和广新路。石化路是该区域中商业最繁华的一条路，其与这两条路的交汇点构成了文冲街道商业的最旺点和租金的最高点。,石化路主要业态以服务社区的商业居多，如饮食业、便利店、棋牌、网吧、五金店、房屋租赁等，由于周边高楼林立，集中了大量的住宅楼群，他们为街区的临街商业带来相对稳定的消费群体。该路段有一个更重要的商业亮点，即位于石化路大沙东路交汇处的好又多超市，其服务的主要是周边万科城市花园大楼盘、文冲村乃至更远的大沙地周边的大部分居民，再加上地铁上盖，为该处带来了更大的人流量，这样一个大型的主力店开业同时也带旺了周边的临街商铺，使一条本来难于纳人气的交通要道热闹起来。,该路段商铺租金是文冲商圈最高点，一楼的临街商铺普遍在,80-150,元,/,月之间，其中好又多附近最高的要达到,300,元,/,月，该路段商铺的开间多数在,4-7m,之间，营业面积以,40-80,居多，品牌店的营业面积相对大一些，都在,200,以上。,黄埔发展与规划,3,区域发展背景,区域一体化建设：,2004,年，,珠三角城镇群协调发展规划,提出了湾区行动计划，并提出要将湾区作为区域产业核心和生态核心，实施经济发展与环境保护并重的策略，建成珠三角重要的新兴产业基地、专门化服务中心和环境优美的新型小区。,2009,年，,环珠江口宜居湾区建设重点行动计划,提出：将大珠江三角洲地区打造成为具有安全舒适的生态环境、富裕宜居的城市群、便捷高效的交通联络、优质便利的公共服务、多元共享的现代文化的可持续发展区域。,环珠江口宜居湾区建设重点行动计划：打造区域产业核心、生态核心、交通枢纽和多元化融合区，通过明确的行动计划，在功能布局，海域开发、土地利用等各方面进行引导和协调，建设宜居湾区。广州市沿珠江沿线土地相对储量大，未来还有系列宜居新城的建设计划，湾区建设目标不仅仅针对珠江口南沙片区，也应当成为广州珠江沿线整体城市建设的指引准则,。,产业经济现状评价：,全社会固定资产投资增速减缓，发展推动力弱化。广州同样也呈现下降的趋势，发展动力不足；,今年出口减速，出口对经济拉动力减弱；,经济增长方式粗放，主要以资源消耗为代价，可持续不强；,珠三角内部发展差异较大，形成了一个不均衡增长的局面，而且内部绝对差距在发展过程中呈现加大趋势。,产业与城市发展策略,广州东扩穗莞联合的重要节点,珠江东西岸产业带与城市生活的交汇与激发节点,广州市产业发展与服务业发展的重要带动点,广州市现代城市生活在珠江口宜居湾区的代表节点,现状评价,黄埔区在整体珠江三角洲中占据重要位置，位于珠江西岸,/,珠江东岸与湾区三区交界处，处于珠江前后航道的东部交汇处，航道从湾区自南向西急速变窄变浅。,发展契机,广州代表着珠三角重要的经济腹地，而黄埔就是这一经济总量重要的物流出口；广州本身第二与第三产业仍需大规模提升，是未来进一步向大珠区域扩张所需，黄埔作为广州产业区重要部分，肩负这一任务。,黄埔区的核心产业主要是化工、汽车和食品制造等，广州的生产性服务业与黄埔的核心产业有明显重合，但其中部分又具有空间上的唯一特性，黄埔的产业有此形成明显区域优势，结合广州交通枢纽物流中心的背景，这一优势被进一步放大。,发展目标,广州城市总体发展战略规划,广州城市总体发展战略规划,该规划,2000,年编制完成，规划提出广州市未来的空间发展策略是“南拓、北优、东进、西联”。在“东进”策略中提出：构建城市东部黄埔中心区和萝岗新城综合生活服务副中心，疏解主中心的生活服务功能。重点打造黄埔中心组团和知识城,-,科学城创新型生产性服务业聚集区，促进新塘、永和等地区制造产业继续升级，强化对珠三角东岸的服务带动功能。,广州城市总体规划纲要（,2010-2020,）,对东部片区的定位是：先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和技术创新中心，宜居宜业的综合城区。,对黄埔,-,萝岗的定位是东部副中心城区，广州东部的行政和公共服务中心，区域新兴产业承载地；珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务也基地和技术创新中心，宜居宜业的综合城区。,广州东部发展,对黄埔北部组团的规划目标是实现广州“东进”发展战略的重要功能区，是广州市东部产业区的重要组成部分；所提出的发展策略和政策市结合传统产业逐步转移和调整，优化北部工业区空间结构与产业结构，重点发展先进制造业、高新技术产业已经物流业。,对黄埔中心组团的规划目标是广州东部综合服务中心，区域的产业中心、文化旅游中心与现代交通物流枢纽；所提出的发展策略和政策是利用黄埔港的交通优势以及创业产业，结合产业升级和城市临港现代服务业，休闲旅游以及创意产业，结合产业升级和城中村改造，优化城市结构与空间布局，提升城市人居环境。,黄埔发机的机遇与挑战,黄埔中心区,SWOT,分析,S,优势：黄埔区是珠江湾区战略地位上的重要节点，是穗港合作,/,珠江东西岸合作的重要桥头堡；黄埔区周边目前集中了城市大量重要公共设施与先进城市功能区，发展潜力巨大；同时黄埔处于多条城市重要发展轴线上，在东部片区具有不可代替的特殊中心价值。,W,劣势：琶洲,-,员村地块北岸及以西区域还有大量城市备用土地发展，黄埔滨江城市中心区竞争强烈；交通与环境污染态势严重。,O,机遇：滨江多个重点地区连片发展，临港商务区的前期规划和土地整理及释放，市政府对于广州唯一尚未开发的大岛,长洲岛的开发，都给予黄埔中心区发展巨大的动力和机遇。,T,威胁：黄埔区目前功能混杂，与中心区品质差异巨大。港口,-,城市,-,工业的“三明治”布局形成了黄埔缺乏宜居性的最大问题。受疏港及货运交通与由此产生的大量污染衍生的长期影响，其城市生活品质产生了很大的影响。而且，港口经济目前仍然是区域发展的核心功能，且处于积极发展状态之中，港城问题如何改善的黄埔中心区发展的关键,。,区域发展定位,黄埔区已经进入到了一个全面更新的关键性阶段，城市功能必须进行大幅度提升更新。对于黄埔来说目前应是以“中调”为主，兼顾“东进”。“中调”，要与中心城区差异性发展；“东进”，作为广州向东拓展的起点，核心节点，黄埔必须兼顾宜业宜居。,黄埔定位及方向,黄埔区功能定位,珠江东西岸产业带与城市生活的交汇与激发节点,广州市东扩穗莞联合的重要节点,广州市现代化城市生活在珠江口宜居湾区的代表节点,广州市东部产业功能区域与沿江现代服务业功能区域的重要交集,区域性产业服务中心及高品质生活服务中心,具体功能定位：,辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心,广州国际油轮码头,广州东部高端滨江商业中心,广州东部片区的公共服务中,国家级近代革命历史旅游中心,/,广州广府文化旅游中心之一，未来可规划中国国共合作研讨论坛等国家级文化设施。,中等密度高品质多元化生活片区,支撑“,广州东部城市副中心，港城一体、宜居宜业的滨江城区,”发展目标。,港城,一体,货物运输,工业港,/,重型,工业物流,服务,集装箱运输,/,物流,低物流货运运输,客运运输,客运运输,油轮港，游艇港,服务,服务生活港,港口物流服务,港口物流服务,港口管理服务,港口生活服务,港口信息服务,港口生活服务,港口信息服务,港口物流服务,港口管理服务,港口管理服务,港口信息服务,港口现代中介服务,港口生活服务,港口现代中介服务,港口现代中介服务,现状,物流与生活矛盾巨大,老港设备陈旧，产出相对低效，功能相对混杂,中期目标,传统物流现代化,控制物流指向设施的优化，管理的优化，竟然创新,远期目标,全球供应链的价值延伸,逐步完善以高端航运现代服务业为核心的国际航宇中心功能,项目地块分析,4,项目分析,-,指标,净用地面积：？,平方米,商业用地（不兼容住宅）,容积率：？,高度：,建筑密度：,绿地率：,停车位：,项目属性：,20,万平米的综合体项目（不兼容住宅）,根据合作方式，塔楼为我司经营，其中一期面积约,4,万平方米，二期约,6,万平方米,项目分析,-,四至,四至情况：,东面：,好又多超市、地铁文冲站、石化路；好又多周边的商业氛围相当浓厚，地铁文冲站又是五号线的始发站，线路直通市中心，半小时内可直到琶洲、体育中心、珠江新城等商务会展中心,南面：,文冲村、大沙地东路；文冲村是一个比较脏乱差的城中村，现正在进行改造，据了解，目前签约进度缓慢。,西面：,黄埔区政府；项目距区政府、法院等政府机关只有两百米左右的距离,北面：,住宅区；主要由万科花园以及规划保障性住房构成,北,南,东,西,本案,本 案,黄埔区政府,住宅区,好又多,文冲村,项目分析,-,道路,地块临大沙地东路北面，非临城市主干道，非位于交通路口，周边主要道路均为循环道，通达性较差。离地铁三分钟路程,道路情况：,大沙地东路,，项目南面，双向四车道,石化路：,双向六车道，相隔了好又多商圈。,地铁：,离五号线文冲站约,150,米,作为大型商业中心，项目地理位置不佳，非交叉路口位。与黄埔东路和丰乐南路相比，项目临近的大沙地东路与石化路，交通便利性和商业氛围较差。,但估计大沙地东路石化路以东段修建完毕后，将会改善项目的交通劣势。将能顺接、吸纳大沙地商圈的部分人流和车流。,项目分析,-,交通,公交线路,城市干道,地铁交通,主要公交线路包括：,570,路、,506,路空调、,517,路空调、,566,路空调、,569,路等，与,BRT,站步行距离较远,周边主要干道有石化路和大沙地东路，均为六车道,区域内目前已运营地铁五号线，五号线东西横穿天河、越秀、荔湾，,项目,S.W.O.T,分析,项目分析,优势：,临公交主要站点及地铁终点站,位于黄埔未来中高住宅区中心,展示面长，占地面积大，可塑性强,与政府、法院等事业机关距离近,周边有石化厂、船厂等大企业,劣势：,区域,内人口增长有限，,目前消费力弱,商圈欠成熟，本案非核心商圈位置,容积率高，建筑面积大，市场难消化,地理位置不佳，非临主干道,经营管理经验及品牌,机遇：,文冲村改造，未来周边中高消费群导入,黄埔副城中心推进发展,区域内现有的商业发展趋向成熟,未来将有大量高收入人群导入,威胁：,区域内商业未来竞争激烈，大润发品牌商将于现黄埔华苑酒家位置建商业广场，离本案不足,1,公里,大沙东惠润广场已经成功招商，黄埔商业中心地位定于大沙地一带,政府大力扶持以渔珠为临港商务区核心，保利强势进驻，争夺写字楼客户,小结,综上所述，如果针对大区域的客户群体，本项目无明显优势，反而劣势突出，威胁非常大。,若定位为城区型商业中心，本案位于未来黄埔中高档住宅的中心位置，且距政府、事业单位、大型支柱企业近，有较大优势。,因此，项目应以周边社区和企业事业单位居为主要对象，打造为,文冲商圈的商业中心,社区型的商业应如何打造？如何进行精位的定位和市场细分？如何能消化大体量的商业面积？我们将在以下章节详述。,项目定位,5,核心问题与矛盾,周边楼盘售价高，租金低，靠出租回收成本，报资回报期非常长,居住需求大，而商业办公需求小，但项目是商业性质用地，无法变更为居住用地,片区内潜在竞争对手多，如万科、大润发、恒大等大鳄已经进驻。不但抢占先机，且占据有利的地理位置。但我司品牌号召才不强，项目优势不明显。,周边消费力低，商业氛围不足。但项目要求容积率高，体量大，市场难消化,项目面积大，需投入资金多，启动资金大。但本项目为村自留地，无房产证，不能出售，融资渠道少，资金成本高，资金压力大。,寻求出路,周边消费力低，商业氛围不足。但项目要求容积率高，体量大，市场难消化,分阶段以不同的产品入市，适合市场的中档定位,利用规模影响力，以良好形象奠定大社区的中心商业地位,居住需求大，而商业办公需求小，但项目是商业性质用地，无法变更为居住用地,减少写字楼比重,适当增加适合居住型的,公寓、酒店公寓,合理降低装修标准，控制成本,多种营销手段出售物业，加速回笼资金,周边楼盘售价高，租金低，靠出租回收成本，报资回报期非常长,项目面积大，需投入资金多，启动资金大。但本项目为村自留地，无房产证，不能出售，融资渠道少，资金成本高，资金压力大。,借用相关行业品牌，或与大品牌合作实行,差异化,战略，并在差导领域内领先,片区内潜在竞争对手多，如万科、大润发、恒大等大鳄已经进驻。不但抢占先机，且占据有利的地理位置。但我司品牌号召才不强，项目优势不明显。,综上，在解决项目的核心问题，化解的重点矛盾基础上，趋利避弊。目前项目商业价值不高，但未来潜在价值巨大，故我们主要站在未来的高度，以长远的目光前瞻项目未来发展前景，将项目定位为,大社区型都市综合体,HOPSCA,公寓,写字楼,酒店,商业,展览,国务院发展研究中心等机构,对,2003,年以来的建成或在建的,100,个新建筑综合体研究显示：,65%,的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。,解析大社区型都市综合体,都市综合体,是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的,三项以上,进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的,建筑群落,。,HOPSCA,H,OTEL,O,FFICE,P,ARK,S,HOPPING,MALL,A,PARTMENT,C,LUB,解析综合体,定义,都市综合体的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,解析综合体,特征,区域环境,/,功能规划,/,交通组织,/,商业主体及衔接,/,立面形象,区域环境,城市金融中心,商业中心,城市,CBD,功能规划,商业,酒店,写字楼,商务公寓,酒店式公寓,交通组织,对外联系通达,项目内部交通快捷,地面交通便利,地下交通开阔,三面立体交通凝聚,商业主体及衔接,商业起到领衔作用,沟通各大功能,昭示性极强,增强娱乐休闲空间,立面形象,城市建筑标签,与周围环境协调各功能立面协调,5,要素引导都市综合体,城市综合体发展的五种模式,模式,特征,典型案例,模式一,商业核心模式,城市核心区；交通可达性地铁口,/,主干道沿线,区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛,一流的合作团队规划设计,/,经营管理,深圳华润中心、日本福,冈博多运河城、合肥元,一时代广场,模式二,酒店核心模式,不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道,沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实,力；顶级商场配套设施,上海商城（波特曼酒店）,模式三,写字楼核心模式,客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心,区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与,档次；商场、公寓等配套完善,广州中信广场、深圳信,兴广场、合肥财富广场,模式四,住宅核心模式,项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片,区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会,开发商业，但规模往往不大；,深圳星河国际、合肥金,地国际城、万科运河东,一号,模式五,均衡发展模式,CBD/,城市中心；主干道沿线,/,地铁口；建筑,面积,20,万,以上；开发商强劲的实力和丰富,的经验专业的物业管理,/,经营管理,香港太古广场,北京华贸中心,模式分析,不同类型的物业在综合体中承担的功能,酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次,商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。,写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。,在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业,所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。,模式分析,商业,办公,酒店,公寓,公寓为商业提供客源,公寓可能降低项目整,体档次,外向性较强的组成部分,可以塑造与其他项目较,大的差异,商业为写字楼、酒店和,公寓提供配套,商业可能对公寓带来负,面影响,写字楼为商业、酒店,和公寓带来潜在客户,写字楼可提高商业整,体档次,写字楼与酒店可共享,大堂,提升整体档次的有力手段,标志性（尤其是对外地,和外籍人士）,酒店为公寓或者办公提供,共享的服务和配套设施,酒店可以提高项目整体,档次,保证开发企业现金,流的来源,满足中长期居住者,需求,实现较高的销售价格,保持物业形象,与单个物业的研究方法不,同的是，在研究综合体项目过程中需采用,相关分析法,。,例如在确定项目的整体规,划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布,各种物业类型之间的相互影响,模式分析,作用,相互关系,定位说明,由于我司在零售商业的管理经验不足，且大型商业须