XX中国房地产市场展望与企业对策49P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,XX中国房地产市场展望与企业对策_49P,2026/11/4,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,目录,一、国际经济形势简述,二、国内经济形势简述,三、2011年中国房地产市场展望（结合两会纲要）,四、业界观点,五、2011年2月全国土地和楼市市场数据分析,六、xxw地产项目所在城市房地产形势及数据分析,七、房地产企业应对调控措施及策略建议,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,中国房地产行业发展离不开国内经济的发展，也离不开整个国际经济的发展。因此预判及展望2011年中国房地产市场形势就有必要对国际、国内经济形势进行分析。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,2011年很可能是国际形势、经济金融形势发生重大转折的一年，这一年从表面上看经济增长的恢复的程度、恢复的速度可能是非常健康的，美国、德国新兴市场国家已经呈现出了一片蓬勃恢复的景象，美国经济，今年3.5%的增长速度不成问题，甚至是4%，美国房地产1月份交易量价格都在逐步回升。德国过去这一年是东西德统一之后发展速度最快的一年，今年增长速度也不会慢下来。新兴市场国家也是一片蓬勃发展的景象，印度、巴西、南非等国家仍然保持了比较快的增长态势。,一、国际经济简述,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,一、通货膨胀在全球范围内开始抬头,新兴市场国家里面中国的通胀是最低的，不管是按总的加权CPI来算，还是按照单个产品来算。印度、巴西等国家的CPI都比中国明显高很多。通胀威胁着新兴市场国家的增长，因为新兴市场国家应对通胀的能力应该说比发达国家更弱，其有更多再分配的负面影响。比如说最近突尼斯、埃及出现的变化，问题不是出在增长速度，除了社会因素之外，经济上就是价格高涨，尤其是粮食价格高涨所带来的百姓的抱怨。埃及这个国家50%以上粮食是从国外进口的，粮价一上涨老百姓抱怨很大，突尼斯也是类似情况。全球范围内通货膨胀物价上涨，从今年开始未来若干年会持续延续存在。即便是发达国家现在也开始看到了通胀的苗头，德国、欧洲等等国家也在出现2%以上的通胀上限的苗头。,通胀具有长期性体现在，现今的经济发展是依赖于新兴市场国家，而新兴市场国家一方面在搞工业化、一方面搞城市化。工业化意味着农产品生产者逐步转移到城市，使得农业成本提高，城镇化意味着原料价格不断上涨。,蓬勃发展的背后蕴藏着三大问题，这三大问题在未来一段时间会影响中国经济的发展。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,二、全球范围内的金融和财政方面的局部的危机正在酝酿,尽管整个经济到目前来看金融危机、财政危机全局性的苗头还没有出现，预计未来三到五年，尤其新兴市场国家局部的类似于亚洲金融危机那样的危机可能会到来。因为目前表面上看一片蓬勃发展的一系列新兴市场国家，像巴西、印度，实际上它宏观经济的基本面是不稳定的。这些国家，危机前是处在财政赤字、处在经常帐户赤字之中，危机后仍然是财政赤字、仍然是经常帐户赤字。这些国家政府长期要借钱弥补自己的支出超过收入的部分。局部财政危机、局部金融危机的根子已经埋下了。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,三、针对中国的一系列的政策、经济对立愈演愈烈,尽管国内也有很多问题，但从宏观上讲中国经济是优等生，增长速度是最快，贸易顺差、就业增长、投资上涨、金融稳定。国际社会认为中国已经不是发展中国家了，认为中国是先进的一个经济体，应该承担国际责任，应该升值，应该减少贸易壁垒，不能作为发展中国家来处理。这就是未来若干年中国所面临的非常严峻的国际形势。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,1、,经济增速小幅回落,，预计增长9%左右,中国社科院3月16日发布2011年宏观经济蓝皮书指出，2011年国民经济增速将呈现出小幅回落的趋势，国内生产总值（GDP）同比增速呈现“前低后高”走势，全年增长估计达到9.1%，比2010年回落1个百分点左右。目前的中国经济是有大量内地市场的发展阶段、仍然是赶超型的发展阶段。,2、人口老龄化问题、预计不会对未来五年增速下降带来压力,关注经济目前发展阶段，一个55岁或者一个60岁的劳动者有能力和精力继续工作，3月两会代表就提出了延长退休年龄，利用好劳动力的问题。随着人口逐步老龄化，储蓄率逐步降低，消费逐步上升，随着蓝领工人工资逐步上升百姓可支配收入逐步上升。这时候消费相对不足、内需相对不足的矛盾恰恰就有缓解了。从中国经济发展阶段来看，未来五年中国劳动力相对短缺不会影响中国的增长速度。,二、国内经济,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,地产延伸：中国养老地产,预计到2050年,中国的老龄人口将达到4亿,占到总人口的1/4。据统计,目前北京超过60岁以上的老年人口已达226.6万人。在上海,这一数字更是高达300.57万,占总人口数的21.61%,人口老龄化水平比全国平均数字高出一倍,已经接近日本、瑞典等世界人口老龄化最高的国家水平。,近日,美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元,并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅,计划将国外一种老年人住宅模式带至中国。,2010年年底,由万科打造的“活跃长者计划”项目万科幸福汇落户房山,成为万科在北京进军老年地产领域的首个试点项目。该项目以一系列独特的服务与特色配套,被认为在产品和理念上有望为北京老年地产带来质的飞跃。外资与龙头房企不约而同地进军老年地产,是否意味着,在中国发展了10年的房地产细分市场老年地产,有望摆脱“看得见、摸不着”的尴尬境地,进入一个快速发展的轨道。,英国老年村的公寓可租可售,目前一套双卧室公寓的售价为30万英镑（英国平均年薪2.58万英镑（约合27万元人民币）,同时每户每季度需支付1500英镑服务费。一旦业主将来把公寓房出售,卖房款的10%归于老年村的经营者所有。在美国、日本和瑞典,类似这样的老年村也是比比皆是。而对于开发企业来说,虽然起初售价低廉,但却可以从物业转手中得到源源不断的收益。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,3、资源和环境的压力,价格机制将会更多地运用于节能减排、运用于自然资源的消耗，众多开发商现在得开始琢磨提高节约能耗的等级。,4、新一轮的改革开放,十年前中国加入WTO，那时候想怎么样引进外资怎么样扩大出口。现在的改革开放是全方位的，更多的不是体现在增加出口，更多地是体现在如何走出去，更多地体现在如何参与国际游戏规则的制订，包括国际货币体制规则的改革。这一点是新一轮改革开放的重点。,5、社会矛盾,任何经济发展离不开基本的社会矛盾的缓解，完全解决社会矛盾是不可能的，任何社会都有矛盾。但如果社会矛盾超过一定临界点的话社会怎么发展。社会矛盾一个最直接的原因是收入分配，收入分配不均是所有社会矛盾的基本原因。从外国历史发展阶段看，人均GDP四千美元到五千美元，这个时候是收入分配不均最难受的时候。现在的蓝领工人的工资开始改善了，过去两年农村人均收入超过城里人了，也就是说我们收入差距正在走出一个倒U形曲线，现在开始有苗头，农民工工资涨的比白领的快，倒U型。应该从总体上、宏观上政府减税、政府让利，政府鼓励企业，给企业减劳动用工的税，鼓励企业更多雇佣白领阶层。,这也是今年3月两会上税收制度的改革草案的出台原因。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,2011年很可能是经济形势发生重大转折的一年,综上所述，2011年可能是经济重要转折年，新兴市场越出问题、发达国家越出问题，对中国的要求越高。通胀压力、局部财政金融危机的酝酿，还有针对中国各种各样不利的经济政策压力，在2011年是个转折年，未来会愈演愈烈。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,三、2011 年,中国房地产市场展望,结合3月两会精神和纲要，对2011年中国房地产市场进行展望分析,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,一、政策走势预判,1、2011 年新政力度将超过 2010年，调控将进一步升级和深化,政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。,A、密集政策效力的持续时间：,受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。通过观测各类城市限购后的市场表现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在,两至三个月,。,B、限贷政策对房地产市场的影响：,国八条规定将二套房首付比例提升至六成。研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。从城市来看，深圳、无锡、惠州、佛山、厦门、青岛等东部发达城市由于投资需求比例较高，将会受到较大影响；而长沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影响将较小。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,C、各类政策对房地产市场的叠加影响：,历次房地产调控往往是多个政策组合使用，讨论单个政策不利于从整体上判断各种政策对需求的叠加影响。参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年全国商品房销售面积增速进行测算。由于未来中国经济和政策执行面临很多不确定性，将测算分为悲观、中性和乐观三种。,悲观预测：,假定2011年受政策调控城市商品房销售面积增速与2010年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，全国销售面积将下降10.3%。,中性预测：,2010年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨1.5%。,乐观预测：,2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,3月全国两会，温家宝总理在政府工作报告中强调：,要坚定不移地搞好房地产市场调控。表明：调控楼市，稳定房价，中央的决心坚定不移，力度有增无减。,3月8日，两会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示：,如果房价不能稳定，将时刻准备出台新一轮的楼市调控政策。他表示，若出台新政，将会制定更为细化的系列措施，以遏制房价上涨。限购令目前没有停止的时间表。,从去年1月份的“国11条”，4月份的“国10条”，到9月份多部委联合出手调控房价，再到年初“国8条”的出台，房地产税试点正式启动一方面，中央调控房地产的力度越来越大，程度越来越深；另一方面，房价依然难降，现实与社会期待仍有相当距离。遏制投资投机，让房地产回归居住属性，已日渐成为社会共识，决策指向日益明确。房地产市场的调控不会一蹴而就，土地财政、保障房建设资金来源、市场监管等深层问题有待逐步解决，已经出台的各项调控政策也需要不断调整完善。,调控政策数据体现：,据搜房网数据监控中心统计，在目前33个限购城市中，约80%城市住宅成交量急跌。此外，2月有77%的城市商品房成交量环比1月下降，最高降幅76%，另有6成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。,调控政策在两会体现：,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,2、短期政策：应重点关注货币政策变化、保障性住房建设和土地供应量的继续增加,2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，在此情况下，中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会削弱购买力，影响成交量的走低，进而导致开发商销售回款速度放缓。开发商应当顺应形势，根据各自资金状况，做好降价促销、加速出货的准备。通过对比狭义货币供应量(M1)和居民消费价格指数(CPI)同比增速，发现M1同比领先CPI六个月左右。也就是说，狭义货币供应增速下降的话，物价将会止涨而跌，但至少要滞后六个月的时间。2010年M1同比增速逐月已经明显回落，加上翘尾因素的影响。,推测2011年CPI将是前高后低。与此对应，货币政策可能是前紧后松，下半年货币政策可能有所改观，但房地产行业政策全年不会放松，直至十八大召开。,大量房企或许已经开始在资金道路上步履蹒跚。经营性现金流的大幅度下降是显而易见的事实。根据目前已公开的13家上市地产企业年报显示，尽管净利润达81.4亿元，同比上升41.08%，但经营性现金流却同比下降1777.61%。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,国土资源部3月10日下发通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。,1、通知要求市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。,这一做法即去年北京出台的“限房价、竞地价”措施。,2、要“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管，实时跟踪土地开发利用情况，加大清理查处违法违规违约行为力度。,3、今年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点。确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前两年年均实际供应总量。,4、落实责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责，各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单由国土资源部向全国公示，并加强督促落实。优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。,保障房、土地供应等两会体现：,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,3、中长期政策：房产税试点范围将逐步扩大，配套改革持续跟进，中长期政策环境进一步完善,房产税目前的规模和未来全面开征后，都难以与巨额的土地出让金相提并论（据测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年针对住宅的房产税约为 5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7 万亿元）。因此开征房产税并不意味土地出让制度的改变和弱化，更多地是为推进房产税收体制改革打下基础。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,1、土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳,2010年全国住宅用地供应计划实际完成67.9%，增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，如内蒙古、贵州等省份和广州、深圳、宁波、西安等地市。根据“国八条”要求，2011 年商品住宅用地计划供应将不低于过去两年平均水平（约8万公顷），给开发企业拓展土地储备带来机遇。,地价方面，随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。因此，地价整体水平将渐趋平稳。而中心城市核心地段地块仍将备受关注，地价或将继续创出新高。,2、房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调,由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大。全国开竣工面积的绝对水平和增速均创历史新高，土地供应面积连续两年增长显著，随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。,通过数据分析，新开工面积将在1.5年左右的时间形成实际供应，滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。,通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。从重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。价格面临较大的下行压力。,二、市场走势展望,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,需求：,35 个大中城市需求受到显著抑制，带动全国销售面积下降 由于限购政策的将至少覆盖到35个大中城市，预计2011年35个大中城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市商品房销售面积平均下降20%，而其他城市保持平稳，2011 年全国商品房销售面积将下降7%。但与此同时，也不排除部分2010年住宅销售面积降幅较大的城市（如北京、上海、杭州等）在供应量大幅增加的前提下出现成交量恢复性增长的可能。整体来看，随着2010年新开工项目的逐渐入市，供求关系在2011 年将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。,价格：,“,控制目标”和限购令促使房价趋稳，可能出现结构性下调一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。,具体到不同物业和区域，可能出现结构性下调。从物业类型来看，首次置业为主的中小户型中低价位产品、改善性和投资性需求为主的大户型高总价产品、外来需求为主的旅游度假类产品以及政策环境完全不同的商业物业将呈现不同走势，价格结构性下调的可能性较大。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,3、市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化,关注点一：,城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，区域发展更加分化,城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大将从以下几个方面影响到区域经济格局和房地产市场发展水平：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长；二是持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，经济圈内的城市一体化程度将大大增加，中心城市对周边城市的带动作用更为显著，不同经济圈的发展水平分化更加明显；三是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，使得各区域的发展更加分化。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,关注点二：,保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化,中央经济工作会议提出2011 年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这一政策将在十二五期间得以延续。若住建部提出的1000万套保障性住房建设计划落实到位，开工面积将达到6 亿平米（2010 年全国住宅新开工面积为13亿平方米），预计2011年新开工的保障性住房将占到整体的比重将接近30%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应结构的分化。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,3月10日，住建部副部长齐骥答保障性住房建设和房地产市场调控：,1、今年保障房供应可能首超商品房，1000万套保障房、900万套商品房。保障房投资高达1.3万亿元，占去年税收的20%（去年税收7万亿元），保障房面积5万亿平米约占去年商品房销售面积的50%,2、问责：调控房价也要调控租金，中介哄抬租价要严查，住房保障法初稿形成。,3、完成今年1000万套的任务，5000多亿元的资金，将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。”,A、,对保障性安居工程建设资金，地方政府要纳入本级财政预算，在财政预算中要列支一部分。,B、,要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，有些地方20%。,C、,公积金投入试点,去年全国公积金增值净收益用于廉租住房建设的有50多亿元,去年计划了400多亿元。,D,、,中央代地方发行的2000亿元的国债当中，地方要优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设。,4,、,220万套公租房由政府无偿划拨,除了棚户区改造、经济适用房和两限房外，还要新开工建设廉租住房160多万套、公共租赁住房近220万套。公共租赁住房建设用地像廉租住房一样，由政府无偿划拨。,主要可以有三种模式：a,、,由政府出地、政府投资、政府管理;b,、,由政府出地，企业出钱;c,、,由政府出土地，让企业通过市场方式取得。所有方式的供应对象是由政府来核定。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,关注点三：,普通商品住房、高端住宅、商业地产等不同物业走势继续分化,本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳。,首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；,大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；,主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。,2010年全国住宅销售面积增长8.0%，而同期办公楼和商业营业用房销售面积增速分别为21.9%和 29.9%。预计 2011年住宅市场仍将受到政策调控的显著影响，而包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产市场将继续增长。另一方面，在住宅市场，越来越多的企业开始提升产品品质和价格水平。,商业地产和高端住宅市场将得到更多开发企业的关注。但商业地产市场对开发企业专业能力要求高、资金投入多，高端住宅市场受宏观调控影响波动幅度更大，开发企业更多转向这两类物业，但商业地产物业也面临过剩的危机。可谓机遇与风险并存。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,三、中长期展望：房地产市场最终将与经济发展和居民收入同步，城市化进程不断推进的大背景下，房地产市场仍具有较大的成长空间，房价平稳有助于市场的长期健康发展。,房地产市场的最终发展将与国民经济发展和居民收入同步，本轮调控意在去除2009 年至2010年 4月间房价上涨超出居民收入和经济发展水平的部分，以时间换空间，通过加大供应特别是保障性住房、引导和延缓需求、增加收入等多种方式来降低住房价格的相对水平（部分城市或片区可能出现绝对水平的下降），这将大大缓解住房价格上涨过快带来的社会矛盾和经济金融风险，有利于市场的长期健康发展。,长远来看，城市化进程不断推进的大背景下，特殊的年龄结构决定了住房需求仍将在较长时间内维持在较高水平（截止2009 年底，中国城市化水平达到46.6%，过去十年平均年新增城镇人口1844万人；2008-2009 年结婚登记均超过1000万对，是近 30年的最高水平，其中2009 年更是超过1200万对），房价的平稳而不是快速上涨有助于需求的持续平稳释放，也有助于市场的健康平稳发展。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,王石,：,今年政策应该不会放松，房价上涨幅度在合理范围内，就是成功的。一线城市的土地已经越来越稀缺，三四线城市的房地产市场刚起步，短期内将是开发重点，并不会是政策调控的重心。,明年一些房地产企业将面临资金和经营压力，万科将会有一些收购兼并的机会，以扩大土地储备。,王健林（万达集团董事长）：,限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。上一轮房地产很快复苏，即2008年后半年的复苏，是因为当时有国际金融危机，政府出台扶持政策，而现在没有这个外在因素。6年建4000多万套保障房，每套13万-15万，总共需要6万亿。承建保障房，国家规定的利润就是3-5%。,绿地集团：,如果政策没有发生大的转向，流动性又在不断收紧，市场上的钱越来越少，购买门槛越来越高，房价降15%是完全有可能。,阎庆民（全国政协委员、银监会主席助理）3月5日表示：“,房价下跌30%在银行承受范围内”，这无疑表明，“房价套牢银行”的说法站不住脚。,李稻葵（全国政协委员、央行货币委员会委员）：,土地财政必须改变，限购令之后，下半年，最晚到年底，很多城市的房价会出现大规模的变动，至少大规模上涨的态势会改变,四、业界观点,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,五、2011年2月,全国土地和楼市市场数据分析,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,2月土地流拍频传，大部分原因都是竞拍人不足。,2月二线城市的土地基本都是以底价成交。,2月，北京仅有2块住宅用地出让。,推出宗地面积：,2011年2月，全国120个城市共推出土地1569宗，环比减少27%，同比增加32%；,推出土地面积：,7479万平方米，环比减少18%，同比增加20%。,成交方面：,2月份，全国120个城市共成交土地881宗，环比减少56%，同比减少7%，成交土地面积3637万平方米，环比减少59%，同比减少33%。,二月全国土地市场数据及分析,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,住宅用地成交面积和价格环比同比大幅下降,推出住宅类用地,(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)：530宗，环比减少30%，同比增加21%;,推出住宅用地面积：,3039万平方米，环比减少29%，同比增加11%。,住宅类用地,(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)：成交287宗，环比减少58%，同比减少22%;,成交土地面积：,1468万平方米，环比减少62%，同比减少52%。,土地成交价格：,2月份，全国120个城市平均楼面地价1063元/平方米，环比下跌11%；其中住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。,分析：,按照去年底的政策规定，土地招拍挂溢价率超50%需在2个工作日上报国土部，使得一些地方土地出让时，底价定的较高，使得开发商有些望而生畏。而同时，因为调控效果逐渐显现，一些地产企业对后市出于观望也使得土地交易不再那么活跃。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,二月全国楼市数据及分析,国家统计局3月11日1-2月份国民经济主要指标数据数据显示：,1至2月，,房地产开发投资,：4250亿元，同比增长35.2%。,其中，住宅投资3014亿元，增长34.9%。,1-2月，,全国商品房销售面积：,8143万平方米，同比增长13.8%。,其中，住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。,按照中国指数研究院提供的数据，受春节假期和新一轮房地产市场调控影响，2月份大部分城市住宅新批准上市面积和成交面积大幅下滑，平均幅度分别为40.34%和49.07%。（数据样本采集自北京、上海、广州、深证、天津、武汉等全国12个重点城市）。而成交均价则基本表现平衡，环比平均上涨0.48%。,北京市房地产交易管理网的数据显示，今年2月，北京期房住宅成交量为2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右,市场：,2月成交大幅萎缩 价格表现平稳,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,一类城市：,2月成交量处于普跌态势，但成交均价却出现分化。,新房成交面积,：一类城市城市环比都大幅下降。其中，上海下降幅度最大为83.1%，其后依次为杭州、北京、深圳和广州，环比分别下降、65.8%、55.9%和50.0%。,新房成交均价,：各城市却出现分化。深圳、北京和杭州成交均价保持增长，环比分别增长2.1%、8.6%和12.4%。而广州、上海成交均价则表现下跌，环比分别下降10.3%、0.6%。,总体来看，一类城市成交量表现普跌且幅度较大，而成交均价则表现不一。,二类城市：,大部分二类城市的2月新房成交量也开始表现下跌。其中，下跌幅度较大的有青岛、南京、东莞和厦门，环比分别下降84.7%、69.0%、66.4%和60.4%。,新房成交均价,：,大部分二类城市表现基本平稳，涨跌幅度都比较小。其中苏州和东莞环比分别微涨3.2%和2.6%；而天津、佛山和青岛环比分别微跌3.0%、4.2%和2.4%。,总体来看，二类城市2月份市场表现为量跌价稳的态势。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,三类城市：,2月新房成交量普跌、幅度较大。,其中长沙、惠州、武汉、临沂和合肥分别环比下降59.5%、54.5%、53.4%、46.7%和45.4%。,然而，沈阳由于坊间限购令的传言，导致部分购房者提前入市进行抢购，从而导致沈阳新房成交不跌反升，环比上涨17.9%。,新房成交均价,：三类城市也表现出差异性。前期涨幅过大的城市价格开始回调，比如合肥、惠州。两城市成交均价环比分别下降6.5%、6.0%。,而对于1月份回调较大的城市价格开始反弹，如临沂、大连,。两城市成交均价环比分别上涨9.2%、7.2%。而其他的城市价格则表现平衡，涨跌幅度都不大，如沈阳和武汉等。,总体来说，2011年2月楼市受春节假期和新政的影响，大部分城市新房成交量开始大幅下滑，而成交均价则基本表现平衡。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,截止到3月11日，全国共有,37,个城市相继出台新的限购令。然而，各地限购政策的严厉程度却表现不一，这也使得限购对各地楼市的影响程度将各不相同。,另一方面，今年国家将保障房提升到一个新的高度。除了大幅度提高保障房的供应计划量之外，还对保障房资金来源进行了明确的规定，并和各级政府签订了相关责任书。从供应计划来看，今后五年，国家要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。再看2010年全国销售商品住房9.3亿平方米，约900万套。也就是说，今年保障房数量可能将首次超过市场类住房。随着保障房的大规模入市，其对商品住宅的挤出效应也必将会越来越大。,政策效应初显，市场或进入观望期,2010年底，对政策进行一段观望和消化之后，全国各地楼市大多出现触底反弹的迹象。然而，国八条的适时出台，在加上年初是传统的淡季，导致去年年底的反弹未能延续，市场成交不断萎缩，新年的调控政策效应开始显现、再加上两会效应，同时市场对年初的调控政策要有一定的消化时间，使得市场或进入一定的观望期。,政策：,限购不断扩大和深化 保障房建设加强,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,六、XXW地产项目所在城市,房地产市场环境及数据分析,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,沈阳,沈阳限购令细则2011年3月1日出台,在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。,解读：,新希望紫檀山项目在沈阳绕城高速以外，不属于限购范围。,沈阳版限购令将从今年3月8日施行。其中，商品住宅以合同备案的日期为界限，二手住宅以实际下发房产证的日期为准。,限购房屋为住宅类房屋（包括普通住宅、公寓、别墅等房屋），非住宅类房屋（网点、写字间、公建、商业用房、车库等）则不在限购范围之内。,沈阳的限购令出台，将会推高二环以外的房价,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,沈阳限购首周(3.7-3.13)商品房供应量骤减,上周(3.7-3.13)全市供应量为65617.08平方米，环比下降71.17%,供应套数为823套。其中住宅供应面积为61451.12平方米，占总供应量93.65%，商品住宅供应套数为805套。商业用房供应面积为4165.96平方米，占总供应量6.35%，供应套数为18套。上周商品住宅成交均价：6071元/平方米,本周商品房放量出现下降趋势，沈阳限购令出台够沈阳商品房市场需要一段缓和期，购房者出现观望状态。但是沈阳近年土地开发量较大，商品房供应自然将会出现走高趋势，加上沈版限购相对宽松，预计未来沈阳商品房市场将有较大上升空间。沈阳商业市场主要集中在一环内，目前属于发展期，随着城市向前发展，沈阳商业地产也将有极大发展空间。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,项目,产品,面积区间,套数,3.7-3.17,销售套数,成交均价,亿达玖墅一期,联排,255-280,60,1,9880元,首创琥珀湾,一期,联排,246-288,138,1,8400元,双拼,380-420,12,0,保利十二橡树,联排,220-290,178,3,1万,独栋,280-390,118,2,2.2万,万科兰乔圣菲,6期联排,230,94,10,1.5-1.9万,棋盘山一号,一期,联排,220-270,101,0,9500元,小独栋,290-307,66,0,1.4万,大独栋,560-580,22,0,1.6万,世茂爵世山,联排,180-260,蓄客阶段，前期针对世茂老业主认购18套。,类独栋,550,锦联上水溪谷,类独栋,210-400,109,客户登记阶段,双拼,600,4,（3.7-3.17）棋盘山别墅成交情况,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,大连,大连限购令细则2011年3月2日出台（2010年10月18日限购令）,暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（夫妻双方及未成年子女）、能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭及不能提供在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,新旧版本对比：,1、旧版：不论之前有几套，都可以新增购买一套,2、第二套住房首付款比例不得低于60%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,目前，大连限购令执行期尚未确认 购房仍可备案登记,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,上周（3月7日-3月13日）大连市城七区(高新园区不含开发区)总体成交1346套，环比下降2%，成交面积119183.5平方米，环比下降9%，总体保持稳定。大连业内人士普遍预计，大连限购令细则出台限购风潮的蔓延确实给市场带来了降温效应，大连也不可避免地受到了其影响。据悉，目前楼价处于高位，且后市更不明朗，更多人对前景看跌。不少开发商开始重新调整年度销售计划和节奏，暂缓了推盘计划。,大连限购首周(3.7-3.13)楼市,总体保持稳定,2月大连新增商品房批售22.82万平方米，环比下降58.37%，新增商品房有效供应7.15万平方米，环比下降37%,市内四区商品房成交均价开始逐月下滑，2月份继续小幅下降，环比下降10.3%。大连2月主城区均价：11393元/平方米,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,南宁,南宁限购令细则2011年2月15日出台,对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），能够提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。,2011年3月1日起，南宁市开始实施限购令，限购时间为1年。,XX中国房地产市场展望与企业对策49P,南宁限购第二周(3.7-3.1