温州置信广场写字楼营销推广方案.ppt

,*,温州置信广场写字楼营销推广方案,本报告仅供客户内部使用。在获得置信广场书面许可之前，,Copyright,告,Centaline,何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,置信广场写字楼,营销推广方案,企划事业部 杨津提案,目录,Codeofthisreport,|,2,第一部分 市场分析,总体来看，目前,温州的写字楼主要集,中在三大板块，即市,中心区板块、车站大,道板块与新城板块,但目前高档的写,字楼并不多，已经投,入使用的有发展大厦、,高联大厦与中通大,厦，财富中心与华盟,商务广场，,在建的有世贸大,厦、万康商务中心，,恒隆商务广场。,这几个个纯写字,楼项目中，高联大厦,与中通大厦只租不,售，其余均分割出售。,整体市场分析,温州的写字楼市场发展相对缓慢。,温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，但这些企业以往基本上采取前店后厂模式，对写字楼的需求不大；而同,样占很大比例的小型服务公司由于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅。,另一方面，也与温州人的品牌意识有关，温州人虽然善于创业，可品牌意识却不是很强。,投资者对写字楼的投资热情不如住宅。,温州写字楼项目的升值空间小、回报率低。写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限。结合温州近几年来的行情,来看，涨幅过于平稳，远远不及住宅。,由于受经济外围环境等多重因素的影响，租赁市场表现疲软，租金回报低，这也是使得众多投资者放弃投资写字楼的原因,之一。,写字楼首付比例和按揭利率高，也直接影响投资客户投资写字楼。目前针对写字楼按揭贷款，购买一手写字楼，首付比例,为,4,成以上，而且利率比目前的基准利率要高出一个百分点；购买二手写字楼，首付比例则要求达到,5,成以上，另外需要贷,款部分则按照商业贷款利率来执行。,写字楼项目现状分析,（一）车站大道区块,典型项目：财富中心、华盟财富广场，万泰商务中心（在建即将交付）、恒隆商务广场（在建即将交付）。,区块写字楼特点：,产权性质：纯写字相对其他区域要多；,单位面积：纯写字楼的面积基本上在,90-1100,平方米不等，华盟广场,120,平方米左右的小户型，市场反映良好，温,州的企业对于小面积的办公楼需求较大。,销售价格：视物业所处地段、建设年限不同，价格相差大。,租赁价格：纯写字楼：,40-80,元,/,月,出租情况：纯写字楼出租率达到,85,以上，财富中心等交付的写字楼,98%,以上的出租率。,入驻公司：广告、通讯、,IT,科技、保险、广告、外贸、房地产、律师事务所、各类办事处等。,主要问题：车位严重不足；商务配套设施缺乏；物业管理相对初级，不规范。,项目名称,华盟商务广场,地理位置,火车站正对面,开发商,浙江华丰地产开发有限公司,规划设计单位,温州建筑设计院,施工单位,温州中城建筑集团公司,工程进度,交付使用,物业类型,纯写字楼,物业形态,单栋高层,周边配套,完善，酒店、宾馆、学校、医,院、商场、车站等一应俱全,交通状况,非常便捷，公交路线十余条,项目定位,高档纯写字楼,建筑风格,现代风格,占地面积,7408(,平方米,),建筑面积,83912,容积率,11.30%,得房率,62%,左右,单层面积,2080-1500,不等,（由下至上逐渐变小）,单位面积,122-320,平方米,产权形式,分割出售,物业管理,盛怡物业管理公司,车位情况,310,多个，不卖，,设于地下,1,、,2,层,装修情况,毛坯,华盟商务广场概况,面积设置,建筑面积（）,销售价格（元元,/,）,01,套型：,284.32,当前二手市场转让价：,18000-20000,元,/,02,、,03,、,08,套型：,136.33,05,套型：,122.67,06,套型：,174.69-106.17,07,套型：,266.73-149.97,09,套型：,320.65,10,套型：,257.11,目标客户,购房者,购买用途,偏好,以私营企业主为主,以投资居多，少部分自用,自用：朝向较好，面积较大的；投资：低层、小面积、低总价,细部材料运用,大堂用材：大理石花岗岩；外立面：玻璃幕墙与干挂花岗岩；门窗：铝合金,软硬件设置,中央空调、,10,部奥的斯电梯、,4,个同步翻译会议室、,15,米高大堂，面积为,480,多平米、,1500,空中茶吧（挑高,18,米）、屋顶停机场,项目评价,优势：该写字楼 属于温州市少量的纯写字楼项目之一，项目规划建设好，建筑用材优，品质高，销售较好，有以下几个方面：一、离市中心近，且正对,面正是火车站，带来的大量人流、商流；二、是周边日常生活配套设施齐全；三、民宅禁商使温州市写字楼缺稀，使其大量的投资商关注。四、本项目,即将交付也对市场上高档写字楼形成一定冲击，目前出租价格在,40-50/,月以上，由于出租价格相对较低，目前出租率良好。,劣势：车位太少，物业管理相对不规范。,项目名称,世贸中心,地理位置,大南路,5,号,开发商,温州世贸市房地产开发有限公司；温州市特福隆房地产开发有限公司,规划设计单位,美国,R.T.K.L,国际建筑设计有限公司与上海现代建筑设计集团,项目定位,集商业、办公、宾馆、观光、娱乐、餐饮、会议等功能为一体的综合性商贸大厦；,5A,写,字楼,物业类型,综合型写字楼,物业形态,高层,占地面积,32146,平方米,建筑面积,250397,周边配套,完善,银行、超市、学校、商场、,酒店、宾馆俱全,交通状况,便捷,容积率,5.72,得房率,65%,单层面积,8-9F,：,3050,；,10F,：,2098,；,11-51F,：,1829,单位面积,457.25,产权形式,分割出售,总套数,164,套,车位情况,地下,2,层，大概,2000,个左右,装修情况,毛坯,层高,3.7,米,价格（元,/,）,03,年销售均价：,1.2,万元,/,；目前二手,市场挂牌价格月,35000,元,/,左右,目标客户,，以投资为主，少部分自住；大型的外资企业和大型外地企业为主,细部材料运用,门窗采用玻璃木墙、外墙采用花岗岩、块材塑料地面、瓶顶采用矿棉板吊顶,软硬件设置,商场、宾馆、观光电梯、娱乐中心、餐饮中心、中央空调、四层避难层 、直升机飞机坪,项目评价,项目所处地段绝对中心，周边配套一应俱全，又是浙江第一高楼大厦，影响力大,（二）市中心区区块,1,、,主要写字楼（包括部分商,住）典型项目国贸中心、国信大,厦、世贸中心（在建即将交付）,等。在建的世贸中心大厦为综合,型高档写字楼。,项目名称,财富中心,地理位置,车站大道于锦绣路交叉口,开发商,温州巨龙房地产开发有限公司,规划设计单位,深圳市建筑设计研究总院,物业类型,纯写字楼,物业形态,高层,周边配套,商场、超市、银行,交通状况,便捷,项目定位,生态型,5A,写字楼,物业管理,由房开组建物管公司,占地面积,9703,平方米,建筑面积,58483,容积率,4.16,得房率,68%,单层面积,约,2100,单位面积,95-661,产权形式,分割出售,总套数,110,套,车位情况,294,个,装修情况,毛坯,主力分割面积,95,、,180,、,380,、,390,、,661,价格（元,/,）,当前二手市场转让主力价格：,2.7-3,万元,/,目标客户,主要为温州本地的私营企业，购买自用办公为主；外地公司进驻较少；投资客户占的比重较少，这说明,温州的写字楼投资市场还有待开发。,细部材料运用,VRV,中央空调（分层分单元自由开启、自由温控）,软硬件设置,中央空调、,9,米挑高酒店式商务大堂、,8,台 进口原装电梯、同声翻译会议室、,5,组超,10,米挑空休闲空间、大型空中花园,项目评价,（,1,）地段好，交通便捷；,（,2,）设置标准高，局部用材较好。,财富中心概况,项目名称,万康联邦中心,地理位置,温州车站大道与锦绣路交叉口，时代广场东侧,开发商,温州万康房地产开发有限公司,物业管理,狮城怡安,(,上海,),物业管理有限公司,物业类型,集商务休闲、办公自动化、楼宇智能,化为一体的纯写字楼,物业形态,小高层,占地面积,8000,多平方米,建筑面积,36000,多平方米,项目定位,5A,写字楼，,3E,写字楼,价格（元,/,）,目前在售仅剩两套，价格为,23800,元,/,周边配套,银行、餐饮、学校、商场、酒店、宾,馆俱全,交通状况,便捷,产权形式,分割出售,装修情况,毛坯,单层面积,1800,单位面积,190-1800,，主力,350,目标客户,资金实力雄厚投资者为主，本地私营企业为主,细部材料运用,LOW-E,玻璃幕墙，中空有色玻璃、断热铝合金，实现低辐射，外墙保护层采用厚地砖或墨绿色花岗岩,饰带，隔离层干铺浅毡，防水层采用三元乙丙防水卷材，设置,VRV,分体式空调系统。,软硬件设置,VIP,首脑电梯、零等待电梯、精装修大堂、,24,小时水环热泵空调系统,项目评价,长达百米的现代风格板楼保证了所有单位南北通透、户户朝阳、所有单位采光面宽均大于进深。率先,引入,“,国际,3E,标准,”,，加上智能办公理念，正成为温州时代广场新商圈内的金融商务地标建筑,（三）新城区块,1,、,主要写字楼（包括部分商住）,典型项目：发展大厦、中通大厦、晚报大厦等。其中大部分为纯写字楼。,区块写字楼特点：,总体来看，新城的纯写字楼比例最大。,单位面积：多样化，从,40,至,1000,多皆有，能满足各类客户的需求。,销售价格：部分写字楼（如中通大厦、数码大厦、晚报大厦）只租不售。,租赁价格：相对高档写字楼（如发展大厦、中通大厦），,60-80,元,/,月,出租情况：良好，总体出租率在,95%,以上。,入驻公司：以外贸、,IT,科技、广告、房产、家装、设计、保险、服装企业为主。,主要问题：车位紧缺。,项目名称,发展大厦,地理位置,新城大道,开发商,温州大自然房开,联系电话,0577-88916000,项目类型,纯写字楼,物业形态,高层,项目定位,高档写字楼,交通状况,便捷，公交线路二十余条,总建筑面积,25000,单层面积,1800,单位面积,40-900,，主力为,200,二手价格,18000-20000,元,/,租金情况,60-80,元,/,月,车位情况,地下停车场及大厦外围配置车位，不,足,装修情况,简装,出租率,100%,入驻公司,以外贸公司、银行、房地产公司为主，,如中瑞财团，太平人寿、民生银行等。,软硬件设置,写字楼层高大约,3.7,米，装修之后的层高约为,2.6,米左右，层高偏低。中央空调系统为传统的冷水机,系统。共,3,部三菱电梯，上下班时非常拥挤，停车位约,60,个。,物业管理,温州怡嘉物业管理公司,发展大厦,项目名称,中通大厦,地理位置,温州新城大道,311,号,开发商,浙江中通置业投资有限公司,项目类型,纯写字楼,物业形态,高层（,21,层）,项目定位,商业核心旗帜，引领城市地标,建筑风格,融合欧洲古典建筑与现代简明快捷的建筑风格,租金情况,70-80,元,/,左右,物业费,5,元,/,月,单层面积,1100,平方米,单位面积,96-213,平方米,产权形式,只租不售,物业管理,中通物业管理公司,车位情况,紧缺，地下双层及大厦外围配置车位,装修情况,简装,出租率,100%,入驻公司,以外贸、装饰企业居多,面积配比,建筑面积（）,间数（间）,175.05,14,179.44,14,96.05,14,179.44,14,213.37,14,细部,材料运用,大堂采用高档花岗岩铺饰，配以豪华吊顶及辉煌灯池，壁挂式液晶电视、智能触摸屏、自动摄像来访登记系统、大厦,指示屏等先进配置；外墙采用干挂花岗岩及玻璃幕墙。,软硬件设置,豪华大堂、国际会议中心、国际商务俱乐部、商务餐厅、奥的斯进口电梯,物业评价,入住公司对物业比较满意,中通大厦,写字楼市场调研总论及思考,从写字楼市场形象来看，温州写字楼市场发展相对缓慢，办公物业两级分化，一方面是小型企业与初,创型企业因成本因素需求低价小面积写字楼。另一方面当前温州大企业集团和实力型成长企业，处于快,速扩张阶段，需求市中心优势地段高档写字楼大面积物业作为企业总部办公场所，以适应发展需要并彰,显企业形象。,从写字楼硬件配置和软性服务来看，目前市场上各大写字楼的硬件配置普遍偏低，部分写字楼产品相,对较高，但是其软性服务方面仍有所缺欠，如物业管理等。,从写字楼需求客户来看，除了小型服务型企业占据了写字楼需求客户绝大部分以外，当前中高档写字,楼市场反映较热烈，多为实力派企业进驻，注重物业的品质与管理，租金承受能力较高。,从写字楼租售情况来看，温州小型生产企业多，特别是轻工企业比例较大，对写字楼的需求不大，由,于资金实力等方面的限制，办公场所往往选择租金低廉的民宅，同时温州写字楼项目的升值空间小、回,报率低，写字楼的价格涨幅无法与住宅相比，升值空间有限，投资者对写字楼的投资热情不如住宅。,市场总结,大量企业将总部集中于城市中心高端写字楼形成“总部基地”，温州“总部楼”经济已初露锋芒。,思考本项目写字楼市场出路,无论是从市场情况还是项目自身产品来看，本项目是温州顶级写字楼已成定论,本项目商务总部领地的打造与项目自身要求是不谋而合的，虽然存在写字楼的价格与住宅价,格“倒挂”的不合理的市场现状，却也正反映了温州甲级写字楼仍有上升空间，物以稀为贵,是市场铁律，这也让未来温州中心区域顶级写字楼的升值更充满了想象空间。,我们不容忽视：,温州市场写字楼销售难，市场竞争激烈，大量的高端商务办公用房逐渐入市，进一步导致市场竞争白热化。且本项目价格高、意向客户少，对,写字楼销售,，形成一定的,去化压力。,市场压力,对于我们而言，,2015,年要销售,140,套写字楼和部分住宅。,关键在于：,1,、强调项目区位、综合体优势，以商业配套落地拉升项目潜力，带动写字楼和住宅销售。,2,、构建项目价值体系，强化甲级写字楼产品的硬件指标优势，准确传递并打,动客户。,3,、拓宽客户渠道,线上主推网络，先下深挖渠道。,4,、价格，合适的价格策略是促成销售的关键因素，利用差价、折扣、回报率、低首付等价格策略促进销售。,Codeofthisreport,|,2,第二部分 价值解析,本项目位于温州市区黄金地段，即锦绣路与飞霞南路交汇处，,区域优势明显,。,置信广场项目携手都市综合体理念的创始者美国约翰,波特曼建筑设计事务所、全球著名的喜达屋酒店管理集团、易道规划设计事务所等顶尖团队打造。集威斯汀超五星涉外酒店、,360,度全景公馆、,5A,甲级写字楼等多种建筑形态于一体的温州地标综合体，,产品优势突出,。,产品梳理,锦锦,路,白鹿洲公园,马,鞍,池,会昌河,水上公园,飞,霞,南,本项目,经济技术指标,产品梳理,项目,置信广场,开发商,置信房地产开发有限公司,项目位置,温州市飞霞南路与锦路路交汇处,规模,21,万方,地上面积）,酒店：,40033,万,m2,商业裙房建筑面积：,24233 m2,酒店式办公：,58918 m2,住宅：,26988 m2,。（实际可售面积,27093.64,，物业用房,193.3,）,绿地面积,9066 m2,绿地率,25%,容积率,3.886,停车位,1200,辆 其中地上,100,辆（其中酒店,50,辆、办公商业各,20,辆、住宅,10,辆）,地下,1130,辆,交付时间,2015,年,12,月,31,备注,位于市区锦绣路与飞霞南路交叉口，傲居大南门和时代商圈主轴中央，拥揽人流、物流、资金流、信息流所带来的丰富区域资源，极具地段升值潜力。,项目规划,行政会馆,产品梳理,置信,天玺,购物中心,行政会馆（写字楼）,置信,天玺（住宅）,购物中心（商业）,主塔楼总层数,52,层，总层高,255,米，其中屋顶高度,220,米、构架高度,35,米。,其中一层为酒店和办公大堂，层高,11,米；,二,十层为办公楼，层高,4.15,米；,十一层为避难层，层高,4.8,米；,十二层,三十二层为办公楼，层高,4.15,米；（二十六 层设避难）,三十三层为转换层，层高,6.6,米；,三十四层为酒店空中大堂，层高,6,米，设大堂酒廊和全日餐厅,三十五层为酒店餐厅，层高,6,米，设特味餐厅和中餐厅；,三十六层为避难层加行政用房，层高,3.5,米；,三十七,五十层为普通客房，层高,3.5,米；,五十一层为总统套房，层高,3.8,米；,五十二层为行政酒廊，层高,4.8,米；,屋顶设停机坪，标高在,252,米。,住宅楼总层高49层，高189.5米，其中屋顶高179米，构架高10.5米,。,总建筑面积：27286.94（住宅用房：27093.64，物业用房193.3平方）,其中一层为酒店式入户大堂，层高11米。,总套数：44套（包括4套,跃层）,1楼 79.77,平方,夹层113.53平方,2楼586.1,平方,334层、3743层586.103平方,35跃36层902.74平方,44跃45层903.2平方,46跃47层903.2平方,48跃49层940.37平方,主人梯3.5米/秒,1350公斤,保姆梯2.5米/秒,1100公斤,商业裙楼总层数,5,层，总层高,26.5,米，其中屋顶高度,23.45,米、构架高度,3.05,米。,其中一、二层为商场，层高,5.5,米；,三层为商场，层高,4.15,米；,四层为酒店配套，层高,4.15,米，设宴会厅和会议室；,五层为酒店配套，层高,4.15,米，设游泳池、健身房、,SPA,。,一,三层商场面积分别为：,5386 m,2 5073 m2 5194 m2,四、五层酒店配套面积分别为：,4770 m,2 3526 m2,写字楼产品,CBD,核心席位：,雄踞大南门商圈与时代商圈主轴中央，坐拥中心资源，起点高人一筹。,独占黄金交通要道：,扼守锦绣路与飞霞路交叉口，政、经、商要点全连通，商务办公事半功倍。,生态地标：,这里有白鹿洲公园、马鞍池公园、汇昌河公园公共休息平台、茂密的绿植、流动的水景、低密度的,246,米高层建筑。,综合体设计大师团队担纲力作：,都市综合体理念的创始者美国约翰,波特曼建筑设计事务所、全球著名的喜达屋酒店管理集团、易道规划设计事务所等顶尖团队打造。,奢华层高：,写字楼,4.15,米层高，温州罕见，极大的提高办公舒适度。,阔绰空间：,精装商务大堂，,11,m挑高,高端进口天然石材装修，更显尊贵；,高效商务：,12,部日立高速电梯，保证上班的效率；候梯时间不超过,20,秒，超1,2,00个停车位，座驾停泊无需等候,无线覆盖：,打造数字化园区智慧畅达，信息互联，可移动的信息平台，随时随地可以办公。,智能硬件、礼宾服务,.,位置,尺寸,mm,（宽,长）,面积,朝向,公共接待中心,9000,10600,165.55,东南,01,9000,10600,165.55,东南,02,8750,26750,290.92,西南,03,8750,17750,201.97,西,04,9000,10600,165.55,西北,05,9000,10600,165.55,西北,06,9000,10600,165.55,西北,07,8750,17750,242.07,北,08,8750,9000,139.37,东北,09,8750,17750,242.07,东,10,9000,10600,165.55,东南,写字楼户型解析,建筑面积：约2800平方,乒乓球室、台球室、VIP台球室、游泳池6*25米、男女更衣室、沐浴房、健身房、跳操房、美容院、按摩、足浴、男女卫生间、化妆间、会议室、雪茄房、红酒吧、酒窖、餐厅、厨房。,会所解析,位置,尺寸,mm,（宽,长）,面积,电梯厅,5810,3050,17.72,玄关,4200,3050,12.81,客厅,10750,7525,80.89,外卫,2800,1875,5.25,第一套房,(不含内玄关）,107.82,主卧室,5200,4900,25.48,起居室,5550,5200,28.86,阳台,5550,1650,9.16,卫生间,5550,5475,30.38,更衣室,3400,4100,13.94,第二套房,45.7,卧室（未减去弧形角度,1.5,）,3885,4900,19,起居室,4400,3200,14.08,阳台,3700,1650,6.1,卫生间,2900,2250,6.52,子女房,1,（含卫生间）,5750,4900,28.17,视听室,6200,5450,33.8,酒窖,2400,2750,6.6,衣帽间,1800,2750,4.95,景观阳台,5500,5550,30.52,休闲阳台（餐厅）,5200,5550,28.86,餐厅（兼西厨）,4650,5550,25.8,中式厨房,2450,3300,8.08,保姆房,2750,2150,5.91,设备平台,4250,1335,56.7,长走廊,11450,1400,标准层柱子,1100,700,0.77,核心筒墙体,厚度500,部分厚600,住宅户型解析,置信写字楼营销关键词一：,客户资源价值,营销价值,1,置信十二年的房地产开发经历,积累了大量,高端住宅,/,商业,/,洋房,/,别墅,/,酒店,/,企业老总,等高端客户资源,客服中心可启动和调用客户资源库,置信写字楼营销关键词二：,销售组织价值,（真诚、气场、价值支撑价格）,（营造稀缺氛围，快速熟知客户）,一级谈判,（再次询问，确定客户是否具备签约条件）,二级谈判,三级谈判,置业顾问初步接待,经理二次把关,老总谈判,总监及总经理级别人员直接销售,严格实行三级谈判，确保成交,营销价值,2,置信写字楼营销关键词三：,圈层营销价值,利用一个点撬动一个行业圈层,专业销售人员，对高端客户资源进行电开,营销手段深入商会、高端俱乐部、论坛等写字楼准客户活动区域,老客户维护，定期举办高端客户答谢会,营销价值,3,置信写字楼营销关键词四：,平台资源价值,营销价值,4,（华侨网站）,置信写字楼营销关键词五：,大客户服务价值,成立专门的写字楼大客户签约服务团队,针对不同客户制定相应签约办法，快速签约,营销价值,5,置信写字楼营销关键词六：,自媒体价值,充分利用写字楼,网站、杂志、微博、微信,等公众平台,拓展写字楼客户资源,营销价值,6,Codeofthisreport,|,2,第三部分 营销策略,核心策略,1,：返租风暴 引爆市场,5,年包租，,10%,年回报，引爆投资狂潮,从市场层面来说，本案目前销售价格跟一期开盘价有所降幅，那么建议在价格上做文章，这其中,差价拿来做返租,，利用大幅超过市场水平的年回报率，,重新成为市场投资焦点,！,核心策略,2,：,500,强企业免费入驻,给于,500,强企业免费入驻（前,5,年免费入驻，,5,年后再协议）,利用大企业的品牌效应，吸引其他企业入驻,呈现出更浓厚的办公氛围,目前温州写字楼市场整体遇冷，本案如此大体量要在短时间内清仓出货几乎不可能，因此建议开发商,拿出一部分房源进行出租，给于相当的价格优惠，跟大的企业单位洽谈促使他们入驻办公，,这样形成一定的氛围之后，让投资者看到投资潜力，对后续的销售会起到促进作用,。,核心策略,3,：租售结合 营造强烈办公氛围,跨界营销：,1,、置信资源库,2,、与温州新浪、房网强强联合，拓宽客户渠道,3,、汽车,4s,店,VIP,渠道,4,、各种会所,VIP,渠道,5,、大型商场或超市,VIP,渠道,6,、移动、联通营业厅,VIP,会员,7,、银行,VIP,渠道,8,、高尔夫、游艇俱乐部、赛马等高端娱乐圈层,卷入手段：,1,、借助其活动平台植入项目推介,2,、实施联合促销。,核心策略,4,：精准拓客,利用电商，做大文章，大引话题，制造新闻，,通过电商媒体进行产品营销，拓展客户资源。,电商攻势,1,、在联动大会上进行项目讲解，奖励措施的宣布，配合各类营销推广，有效缩短销售期限，实现快速回款；,2,、通过一系列的活劢，夯实三级市场客户源联劢，,加推房源快速销售，积累大量投资客户，,大大拓宽项目的受众面和认知度，促进后期销售；,3,三级市场定期的周会,/,月会,/,季会上项目推介、定时地铺巡讲，制造热推氛围，推动客户转介，为项目实,现快速销售。,4,、利用三级市场广告资源进行项目宣传。,一二手联动,活动主题：置信广场写字楼，前沿企业伴侣；,活动次数：高频度，一个季度一次；,活动人员：电话邀约人员、准客户、潜在客户等；,活动目的：扩大项目受众人群，挖掘有价值的客户，为项目去化带来新的客源。,产品推介会,核心策略,5,：圈层营销,主题：阶层对话，财富共创,时间：一个月一次,目的：通过高尔夫这项顶级运动赛事，邀请我们的,VIP,客户，意向客户，进行圈层价值传播，更好地维护项目与客户之间的感情。,高尔夫联谊赛,活动主题：置信广场写字楼,VIP,客户联谊会；,活动时间：待定；,活动人员：邀约意向客户及其周围圈子；,活动目的：通过定期宴请一些重要的,VIP,客户，联谊聚会，通过,VIP,客户渗透至身边的圈子，从而获得更多的优质客户资源，推动项目销售。,圈层家宴,活动主题：总裁签售 钜惠中原；,活动时间：定期举行；,活动目的：总裁级签售，圈层直接交流，配合优惠活动，直击客户身心，加固与客户的感情沟通。,总裁签售,目的：针对老客户群体，积极挖掘种子客户，启劢“种子客户奖励”,挖掘对象：,已成交的老客户，筛选意向客户，作为种子客户；,奖励丼措：,a.,成功推荐客户到访，奖励小礼品一件,b.,成功推荐客户成交，奖励,5000,元贩物卡或克半年管理费,核心策略,6,：老带新政策,Codeofthisreport,|,2,第四部分 推广计划,房地产、投资类展会,圈层活动,交房剪裁仪式，同时举办大客户入驻仪式,营销节点,营销策略配合,3,、,构建项目投资价值体系促销加借势实现热销,11,、电商合作持续进行，多重渠道结合；,12,、中介联动；,13,、价格策略，利用差价、折扣、低首付、高回报率、调价等手段做足价格策略，促进销售；,14,、适当的,SP,、,PR,和暖场活动及成交喜报宣传。,项目竣工仪式,项目工作进度,巡展拓客,/,中介联动,年底购房嘉年华活动,1、以商业带动整盘销售。,（大商家入驻、大客户签约，商业火爆开业）,6,、继续推行“老带新”奖励活动；,7,、举办知名企业签约,Party,；,8,、网络剑客炒作；,9,、团购活动继续推行，看房团安排；,10,、温州商会、华侨等圈层深挖；,尾盘持续加推,项目价值与体验篇,3,月,7,月,12,月,5,月,9,月,11,月,3,月底项目围墙开始施工,5,月项目落成，楼顶停机坪试用,6,月底商业具备进场装修条件,住宅,7,月交房、写字楼,8,月交付,推广主题,产品诉求,+,价格策略,大商家入驻,+,商业开业,+,年底促销,推广计划,产品诉求,+,价格策略,2,、,线上主推网络，线下深挖渠道，拓宽客户渠道。,4,、整合项目资源，分批加推；,5,、不定期推出特价房，多重优惠组合,尾盘去化每月保证有企划和销售动作,（活动及优惠政策结合，保证营销推广不间断进行，保证案场来客量，这样不仅能保证案场火热的销售氛围还能调动销售人员的积极性）,，正常销售期每月至少,1,次,总裁签售,THANKS,好的方案只成功了,50%,另外,50%,在于,执行,