龙湖地产景观设计与施工管理-84p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产景观设计、施工管理,主讲人 曹海瑛,曹海瑛背景介绍,19,年的工作经验，其中有,11,年设计单位从业经验，,8,年地产公,司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等,负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总,监、副总经理。擅长设计管理流程制度的梳理，产品研发，示范区,景观和装修设计效果把控。曾担任多家地产公司、景观设计和装修,设计单位的设计顾问。,龙湖地产景观设计及施工管理,关键词：,景观效果,/,成本控制,示范区,/,客户敏感点,关键节点,/,样板带路,品质,/,价值,3,二,三,四,二,三,四,第一部分,房地产景观设计管理,目录,一,景观设计管理流程,景观设计阶段性成果及各阶段管控要点,景观设计管理关键点分析,景观设计案例解析,第二部分,景观施工管理及成本控制,一,景观施工管理流程,景观施工管理的阶段分析,景观施工管理和成本控制关键点分析,景观施工管理和成本控制案例解析,引子：,走近龙湖,龙湖是怎样炼成的？,第一部分,房地产景观设计管理,第一部分,一、景观设计管理流程,设计管理流程及要素,部门职责及组织架构,景观设计合作单位管理,景观设计计划管理,第一部分,设计管理流程及要素,1,、设计管理要素,设计管理是高增值工作，有四大工作要素,第一部分,2,、设计管理流程分为四个阶段：,1,）、设计前期准备阶段；,2,）、设计中间过程阶段；,3,）、设计阶段性成果控制；,4,）、设计后期审查跟踪阶段。,第一部分,3,、运营架构,第一部分,设计研发部职责及组织架构,1,、设计研发部职责,1,）、项目设计过程管理和质量标准管理。,）、公司产品线设计产品组合研究。,）、以价值为导向的研发工作产品标准和产,品系列的维护。,4,）、负责分供方的管理。,11,第一部分,2,、设计研发部组织架构,12,第一部分,景观设计合作单位管理,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,第一部分,景观设计计划管理：,1,、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和,三级计划。,2,、形成部门年度计划、月度计划、周计划。,3,、形成项目计划。,4,、形成资金计划。,第一部分,景观设计计划管理：,第一部分,应该形成以下管控文件,合作单位管理体系和流程,设计单位综合评价标准,合作单位资源库,第一部分,二、景观设计阶段性成果及,各阶段管控要点,项目阶段性成果管理,景观设计启动阶段,(8,个点）,景观概念设计,(8,个点）,景观方案设计,(8,个点）,景观扩初设计,(10,个点）,景观施工图合图阶段,(2,个点）,景观施工图设计,(7,个点）,景观施工图交底及施工配合阶段,(8,个点）,第一部分,项目阶段性成果管理,18,第一部分,项目阶段性成果标准,以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖,各专业成果。,1,、项目方案阶段设计成果标准,2,、项目初步设计阶段设计成果标准,3,、项目施工图阶段设计成果标准,4,、项目其他设计成果标准,19,第一部分,景观设计启动阶段,调研与准备；,准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；,实地勘察、基地资料分类记录；,制定项目设计计划；,提出景观设计思路和理念；,拟定景观设计合同和设计任务书；,开展景观设计单位的邀标工作；,确定景观设计单位。,20,第一部分,景观概念设计,采用意向图片，描述景观的整体调性，描述关,键景观节点。,控制景观的硬景和水景的面积。,硬景铺装材料一般控制,35,种以内。,对乔木、灌木等提出品种范围。,体验区景观构想。,总图评估。,概念设计成果。,21,第一部分,景观方案设计,平面功能分区,重要节点透视图,竖向关系,与建筑消防的关系,软景意想图片,分绿、赠绿,绿化指标的控制,方案设计成果,22,第一部分,景观扩初设计,总平面布置图及 标高图,给排水平面布置图,物料图,照明平面位置图,大样图：,a,、铺地,/,台阶详图；,b,、道牙,/,花槽,/,挡墙详图；,c,、水景,/,喷泉详图；,d,、泳池,/,嬉水池详图；,e,、栏杆,/,花架详图,f,、照明灯具选型图片及供方,资料；,g,、景观小品（垃圾桶、花盆等）选型参考,图片及供方资料；,h,、物料样板；,i,、背景音乐,点、取水点处理大样。,23,第一部分,景观扩初设计,软景土壤造型平面图,乔木平面布置图,灌木及地被植物平面布置图,重要接点乔木灌木透视图及参考图片,扩初设计成果,24,第一部分,景观施工图合图阶段,综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图,叠图会审；,依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景,观施工图。,25,第一部分,景观施工图设计,结构详图及施工工艺详图；,水、电系统施工图；,照明走廊及控制；,水景电气控制；,乔木配置标准；,灌木配置标准；,施工图设计成果。,26,第一部分,景观施工图交底及施工配合阶段,施工图交底：,施工图设计成果（电子和纸质）,装饰材料的确认表及实物样品,选用的植物种植效果图片,选用的设施、设备的文本,提交必达目标及优先目标表,提交审批后的景观目标成本控制表,施工配合阶段：,关键节点检查,样板带路,27,第一部分,应该形成以下管控文件,1,、景观设计合同,2,、景观设计任务书,3,、各阶段项目设计成果,4,、各阶段动态目标成本,5,、项目计划管理,第一部分,三、,景观设计管理关键点分析,景观设计的关键点,示范区设计的关键点,设计成本管理与效果控制,第一部分,景观设计的关键点,四个关键环节：,设计合同,/,任务书,设计过程控制,设计成果评审,设计变更控制,第一部分,景观设计的关键点,景观设计价值要素：,空间组织及动线，,主入口设计，,主景观设计，,庭院，,入户设计，,“五重植物设计“，,水景设计，,硬质铺装材料等。,第一部分,示范区设计的关键点,1,、客户敏感点分析,2,、客户场景体验路线,3,、体验区的选址,第一部分,客户敏感点：,顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特,性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相,对投入能有较大的产出效益。,第一部分,梳理客户敏感点：,示范区的选址和包装（示范区围板设计,、示范区外,沿包装设计）,空间组织及动线，,主入口设计,+,形象接待岗，,客户停车场,售楼处的装修和动线、,主景观设计（植物设计、水景设计、硬质铺装材料、,停留体验节点等）,样板房的位置和装修,私家花园（样板庭院）,入户设计。,第一部分,客户体验路线和关键点：,主入口有提示性空间设计,-,主体景观,-,展,示区,-,样板庭院。,第一部分,示范区的选址与规划原则：,1.,交通便捷性原则,2.,形象展示性原则,3.,客户体验与驻留原则,第一部分,示范区的选址定位,示范区的范围和客户停车场,售楼处的定位、位置及面积,样板房的位置和数量,交通组织流线：交通路线、参观动线、施工动线,示范区与周边环境的关系及处理方式,修建及开放计划,第一部分,景观设计效果与成本控制,景观设计效果：,景观设计效果：,空间布局：布局疏密有致，投入成本主次有别。,合理搭配植物：植物是景观形成的主要空间元素，,硬质场地以配角的形式出现。,客户关注度：根据客户关注度排序设定，来考虑景,观亮点。,营销卖点：功能与细节保证品质，重视营销卖点，,增加产品附加值。,第一部分,景观设计成本控制,竖向设计：尽量减少景观构筑物和水体，考虑微地,形，有效节约土方量，减低成本。,在排水设计上：利用坡地将道路尽量落在最低点，,排放雨水。,材料选择：就地取材，材料的选择和再利用，控制,材料的厚度和材料规格，减少材料的损耗。,植物配置：合理搭配植物，预留植物生长的空间；,运用乡土树种作为主要的景观树；提前选苗；增加,草坪面积、缩小灌木区。,第一部分,景观设计成本控制,水景设计：尽量减少大面积水景，采用小尺度亲水,设计，重视无水的效果和感观，减低后期物业维护,成本。,硬景材料：大面积采用材料品种控制在,3-5,种。,灌木层次：,3-4,层，尽量缩小灌木区。,好钢用在刀刃上,第一部分,应该形成以下管控文件,1,、景观设计各阶段的工作重点,2,、客户敏感点,3,、设计变更管理办法,4,、体验区的选址及开放计划,第一部分,四、景观设计案例解析,项目阶段性成果,景观设计合同,景观成本专项分析,龙湖小院青城,第一部分,案例分享,01,项目阶段性成果模版,第一部分,案例分享,02,景观设计合同模版,第一部分,案例分享,03,景观成本专项分析,第一部分,案例分享,04,龙湖小院青城,第二部分,景观施工管理及成本控制,第二部分,一、,景观施工管理流程,景观施工管理流程及职责,景观施工合作单位管理,景观施工计划管理,第二部分,景观施工管理流程及职责,第二部分,景观施工管理流程及职责,负责组织图纸会审,技术交底,审核施工组织设计及施工方案,技术核定及洽商,工程项目质量和工程施工进度计划管理,组织景观工程验收、移交,协助景观工程结算,协助处理项目物管景观维护期内的问题,参与景观工程实施相关方的考察、选择及实施考评。,第二部分,景观施工合作单位管理,形成管理体系和流程以及现场施工奖惩制度。,合作单位的选择,合作单位的评价,合作单位资源库,第二部分,景观施工计划管理,1,、计划管理组织架构,景观施工单位应建立以项目经理为责任主,体，全员参加的项目计划管理体系；,施工单位须设置专职的计划管理专员，负责,编制并落实项目各级施工进度计划及材料设备供,应计划；,施工单位应将分包工程施工进度计划纳入项,目进度计划管理体系，并协助分包人解决项目进,度问题。,第二部分,景观施工计划管理,2,、施工总进度计划,施工单位在施工合同签订后,10,日内编制完成承包范围的施工总,进度计划，并提交工程部；,施工总进度计划内容包括：,编制说明,施工总进度计划表,关键工序,分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表,资源需要量及供应平衡表等,施工总进度计划的控制：,必须将各分部工程的开工、完工时间作为总进度计划的控制节,点，工程部将根据总进度计划的控制节点进行考核,第二部分,景观施工计划管理,3,、工段施工进度计划,结合景观项目实施的特点，要求在施工总进度计划的,基础上依据设计图出图顺序、施工方案以及总体施工安排,编制。,工段施工进度计划内容包括：编制说明、进度计划图、,工段施工进度计划的风险分析及控制措施。,进度计划编制须采用电子表格。,施工单位项目经理对该计划审核后交工程部。,劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要量,计划应根据工段施工进度计划编制。,第二部分,景观施工计划管理,4,、月度施工计划、进度报告及完成量报表,月度施工计划、进度报告及完成量报表在每半月提交，逾期,不交，不支付当月进度款。,本月进度控制目标；进度计划图。,月度施工进度报告内容：,进度执行情况的综合描述；,实际施工进度图；,进度偏差的状况和导致偏差的原因分析；,解决问题的措施；,计划调整申报。,月度施工计划的考核,第二部分,景观施工计划管理,5,、施工周报,施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部。,施工周报内容：,统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划进,行比较；,现场劳动力动态；,影响进度的原因及分析；,下周需要甲方建设单位解决和协调的问题。,第二部分,景观施工计划管理,5,、施工周报,施工周报在每周工地例会前一天上午提交工程部。,施工周报内容：,统计整理上周实际施工进度资料，并与月度施工计划进,行比较；,现场劳动力动态；,影响进度的原因及分析；,下周需要甲方建设单位解决和协调的问题。,第二部分,应该形成以下管控文件,1,、项目管理大纲,2,、施工单位管理办法,3,、项目施工计划管理,第二部分,二、景观施工管理难点分析,对景观设计效果的理解,施工过程与其他专业施工的配合,实施标准的把控和成本控制,第二部分,对景观设计效果的理解,参加项目启动会议,项目设计各阶段介入,熟悉并理解项目设计成果,参加各阶段设计成果移交交底会议,参与项目设计后评估,熟悉,5,层垂直绿化种植原则和搭配方式,在施工时，,360,度寻找苗木的最佳观赏方向。,第二部分,实施标准的把控和成本控制,组织相关单位进行讲解图纸；,关键节点样板点评和样板带路,资源的整合和储备：,1,）预先了解项目当地材料价格；,2,）寻找战略合作伙伴。,3,）绿化前期储备，公司在项目开发地拥有大量合作,苗圃或自有苗圃。,第二部分,实施标准的把控和成本控制,景观定位和节点标准化：,1,）把成熟的项目按别墅、公寓明确为几个档次，明确,每个档次景观设计的内容标准,2,）节点工艺标准化,，在多个项目重复使用；,3,）充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，坚持,“全冠成树移植”，制定标准化工艺。,第二部分,施工过程与其他专业施工的配合,硬景的场地交接管理要求,种植土回填前的场地交接管理要求,组织各分项及专业工程验收,，协调各专业间关系,关键节点样板点评及形成纪要,参与景观效果的把控,负责实施过程目标成本的控制,第二部分,三、景观施工管理的阶段分析,施工单位交底和施工前准备阶段,施工阶段,竣工验收阶段,交房及移交物业阶段,正式使用阶段,第二部分,施工单位交底和施工前准备阶段,开工前，施工单位对施工图纸进行详细的审查；,项目开工前,10,天内，施工单位报送施工组织设计给工程部,审批；,在分部、分项工程开工前,10,天内报送专项施工方案给工程,部审批；,工程部负责编制项目管理大纲。,第二部分,施工阶段,施工过程中，经建设单位审定的管理组织和定岗人员不得,随意变动。,技术核定及洽商,对于现场突发事件处理,加强施工过程的质量控制,严格执行工序报验制度,材料管理,建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程开工前，项,目技术负责人向施工员、施工员向施工班组进行技术交底,资料及图纸管理,关键节点样板点评和样板带路,第二部分,竣工验收阶段,节点景观效果的控制,现场实施与设计图纸的核对,资料及图纸管理，竣工图的绘制必须与工程施工,同步进行：,工程初验后,10,天内提交硬景竣工图；,工程竣工验收后,10,天内提交软景竣工图；,在实物移交前,5,天内，施工单位应将全套工程竣工资料提交工,程部。,第二部分,交房及移交物业阶段,交房时的氛围管理；,客户敏感点的重新梳理；,梳理已竣工项目在原施工图基础上的功能更改；,物业公司提出的对已交工项目施工未完工作事项的后期补充,完善；,对工程漏项完善和维修整改。,交房时的施工技术方面的解释和引导。,水电等隐蔽工程施工图的移交。,第二部分,正式使用阶段,项目后评估；,景观成本数据收集；,后期物业的维护；,分期交房时的安全管理。,第二部分,四、,景观施工管理关键点分析,景观施工启动管理,景观施工效果停滞点检查,景观施工的关键控制节点,第二部分,景观施工启动管理,项目施工启动会议,项目目标成本,项目景观定位,项目景观节点工艺标准化,项目配置标准,第二部分,景观施工效果停滞点检查,关键节点样板点评并形成会议纪要,样板带路,第二部分,景观施工关键节点（,工程部对景观施工的关键工作控制,节点,）：,室外环境场地移交,基础砼垫层浇注,硬景过程验收,土壤造型,大乔木种植节点,竣工验收。,第二部分,植物进场质量要求,景点树,景观骨架树,灌木,草坪,第二部分,种植土回填要求,种植土回填准备,种植土质的要求,种植土厚度,成品保护,第二部分,植物植栽要求,种植土壤的要求,种植穴、槽的挖掘,苗木修剪,树木种植,第二部分,应该形成以下管控文件,1,、项目施工关键节点检查管理,办法,2,、项目后评估,3,、项目移交标准,第二部分,五、,景观施工管理及成本控制案例解析,龙湖景观特色分析,龙湖景观工艺效果,软景,龙湖景观工艺效果,硬景,上海滟澜山景观设计,第二部分,案例分享,05,龙湖景观特色分析,第二部分,案例分享,06,景观施工工艺效果,-,软景篇,第二部分,案例分享,07,景观施工工艺效果,-,硬景篇,第二部分,案例分享,08,上海滟澜山示范区景观设计,第二部分,总结,向龙湖学习什么？,1,、大而不乱靠“文控”,2,、专注目标客户，目标市场,3,、简单直接的人际关系,4,、龙湖,“人才为王”的价值观,5,、以“客户最佳体验”,6,、讲故事的能力,7,、成熟的景观和一流的物业服务,8,、总结能力,+,学习能力,+,执行能力,